民间借贷债务纠纷中可否约定以房抵债，性质如何认定？

以不能办理产权转移小产权房以房抵债，法院认定违反法律法规强制性规定、无效！

---严1、戴某等与严3确认合同无效纠纷案（二审）法律解析

供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-039-2总第250）

【关键词】

小产权房 以房抵债 非同一集体经济组织成员 合同无效法律法规强制性规定 非真实意思表示

【要点提示】

当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有的或经第三人同意以第三人所有的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保（有别于流质抵押），应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。一般情况下，贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。

【当事人信息】

原告、被上诉人：严1、戴某、严2

被告、上诉人：严3

【案情简介】

严1和戴某是夫妻关系，案外人严4是严1和戴某的大儿子，严2是严1和戴某的小儿子。

2015年8月19日，严4向严3出具借条，内容为今借到严3计人民币59万元整，此款在2015年8月28日之前结清。当日严3将49万元汇入焦某（严3的女婿）的账户，焦某后将49万元转汇严4账户。2015年12月17日，严4向严3出具承诺，承诺在2015年12月21日下午结清欠款，否则转让某花园二期4号楼303、304房屋。2015年12月23日，严1、戴某（甲方）与严3（乙方）签订以房抵债协议，内容为：现有甲方的儿子欠乙方人民币伍拾万元整，现无力偿还，将某花园A4号楼303、304室抵债给乙方，不得反悔。1、协议签订之日起甲方将所有手续交付给乙方，后续手续次日去管委会补签（钥匙在2015年12月29日交付）。2、需办理过户手续，甲方必须无条件配合。3、甲方将房屋抵债给乙方后两清，乙方不得再向甲方要债。4、本协议签订完成属双方自愿（不可反悔）。后严2在严4的要求下也在该协议的甲方处补签了名。2016年2月3日、2016年2月28日，焦某以某花园二期4号楼303、304房屋抵债给其为由撬锁进入该房屋，并更换了门锁，引发纠纷，严1、戴某报警，公安部门出警后均要求双方通过法律途径解决。

案情补充：2010年12月A市经济开发区管委会（H镇）因开发区项目建设需要，对严1位于B村的房屋进行拆迁，严1选择的拆迁安置房即某花园二期4号楼303、304房屋，该安置房属于农村小产权房，至今未进行相关产权登记。

另，严4因涉嫌诈骗于2016年2月4日被刑事拘留，同年3月11日被逮捕。2016年9月14日，法院作出刑事判决：一、被告人严4犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年，并处罚金人民币五十万元。二、责令被告人严4退出赃款人民币1033.5415万元，分别发还给相关被害人（详见发还清单）。发还清单中载明：被害人焦某106.9万元。

【法院判决】

一审：严1、戴某、严2与严3于2015年12月23日签订的以房抵债协议无效。

二审：驳回上诉，维持原判。

【案件评析】

一、子女对父母拆迁安置房是否享有处分权？签署的以房抵债承诺书是否有效？

【详见前文解析...】

二、民间借贷债务纠纷中可否约定以房抵债，性质如何认定？

当事人在民间借贷债务履行期限届满前签订合同约定，借款人逾期不偿还借款即愿意以自己所有的或经第三人同意以第三人所有的房屋抵偿归贷款人所有，该合同实为基础借贷债权的担保（有别于流质抵押），应当根据当事人的真实意思表示认定双方之间系民间借贷法律关系。一般情况下，贷款人在履行清算义务的前提下，要求借款人办理房屋过户登记手续的，应予支持。

当事人在民间借贷债务履行期限届满后签订合同约定以房抵债，性质上属于债务履行方式的变更，贷款人应当将收取的购房款扣除贷款本金、合法利息等后剩余的款项及时退还给借款人。对借款人认为有显失公平等情形的，可以依照可以依据《合同法》第54条第1款第（2）项的规定行使撤销权。

【以下详见后文解析...】

三、以农村宅基地房屋拆迁后的安置房签订的以房抵债协议是否有效？

四、什么是小产权房？与大产权房有什么区别、有哪些法律风险？

【涉案法条】

《中华人民共和国土地管理法》

第六十三条 农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条 有下列情形的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益”；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

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