限购政策出台买受人不再具备购买资质，出卖人未如约履行房屋解抵押手续是否构成违约？

买受人因新政被限购，能否请求出卖人将房屋过户指定第三方名下？

——李某与陈某、某银行股份有限公司北京分行等房屋买卖合同纠纷（二审）案法律解析

供稿│易居房产律师团队研究部(授权发表)

来源│易居房产律师团队案例研究库（18-029-2总第240）

【关键词】

  房屋买卖合同   商业、办公类项目买卖   购房资质  指定第三方履行  银行贷款  指定房屋权属过户买受人

【要点提示】

在约定注销抵押登记期限届满前，限购政策出台，买受人不再具备购房资格，此时合同能否继续履行存在不确定状态，出卖人未提前偿还银行贷款注销抵押权实属行使不安抗辩权，且随后即通过提起诉讼要求解除合同的形式来消除这一不安状态，亦属合情、合理、合法，不宜认定为违约。

    【当事人信息】

原告：李某（出卖人、反诉被告、上诉人）   

被告：陈某（买受人、反诉原告、被上诉人）

第三人1：北京某纸业有限公司（买受人指定过户第三人，被上诉人）

第三人2：某银行股份有限公司北京分行（抵押银行）

【案情简介】

2015年12月6日，陈某（买受人）与李某（出卖人）在北京麦田房产经纪有限公司的居间下签订《存量房屋买卖合同》（房屋用途为办公）及三份补充协议，约定房屋价款为2905000元，剩余购房款250000元于过户前做建委资金监管、在出卖人取得房屋所有权证书之日起10个工作日内，双方共同向银行申请办理贷款手续；出卖人李某产权证正常办理下来后90个工作日内解押。此外，双方约定，出卖人允许买受人有权书面指定将该房屋权属过户至买受人确认的第三方名下。合同签订后，陈某按期支付李某房屋约定相应价款，李某于2016年6月5日将涉诉房屋交付陈某。

涉诉房屋证书颁发时间为2016年12月20日，抵押登记时间为2017年2月28日。2017年3月27日，李某领取涉诉房屋不动产权证书原件。2017年3月26日北京市住房与城乡建设委员会发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，规定个人购买商办类房屋需要满足以下2个条件：1、名下在北京无住房或商办类房产记录的；2、在申请购买之日起，在京已经连续缴纳5年社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。陈某因名下已有住房导致不具备购房资质。

李某向法院起诉，请求：1.判令房屋买卖合同及三份补充协议解除；2、判令陈某将涉诉房屋返还给我。

陈某向法院反诉，请求：1.判令继续履行房屋买卖合同及补充协议；2.判令将涉诉房屋的所有权过户至我所指定的第三人即某纸业公司名下；3.判令出卖人李某支付我违约金1450000元。

【法院判决】

【一审】：

一、诉争房屋买卖合同及补充协议继续履行；

二、陈某及北京某纸业有限公司代出卖人李某偿还抵押贷款，剩余购房款支付给李某；

三、某银行股份有限公司北京分行在判决第二项贷款偿还完毕后注销涉诉房屋的抵押权登记；

四、李某于判决第三项履行完毕后配合陈某、北京某纸业有限公司将涉诉房屋所有权转移登记至北京某纸业有限公司名下;

五、驳回李某的全部诉讼请求；

六、驳回陈某的其他诉讼请求。

【二审】：驳回上诉，维持原判。

【案件解析】

一、出卖人能否以限购政策出台买受人不具备购买资质、合同目的无法实现为由解除合同？

【详见前文解析...】

二、限购政策出台买受人不再具备购买资质，出卖人未如约履行房屋解抵押手续是否构成违约？

买受人陈某主张因出卖人李某未按期解除抵押并按其要求将房屋过户至第三人名下，而要求李某承担违约金1450000元。本案合同中关于抵押权注销登记的约定为出卖人李某应于不动产权登记证书办理下来后90个工作日内解除抵押登记，故在约定注销抵押登记期限届满前，限购政策已然出台，此时，在买受人陈某一直未书面确定第三人的情况下，出卖人李某未提前偿还银行贷款注销抵押权实属行使不安抗辩权，且其在2017年5月12日即通过提起诉讼要求解除合同的形式来消除这一不安状态，亦属合情、合理、合法。故出卖人李某不存在违约行为，对买受人陈某要求出卖人李某承担违约责任的诉讼请求，法院不予支持。

【涉案法条】

《中华人民共和国合同法》

    第六十八条 应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：

　　（一）经营状况严重恶化；

　　（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；

　　（三）丧失商业信誉；

　　（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。

　　当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。

《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》

五、本公告执行之前，已销售的商办类项目再次上市出售时，可出售给企事业单位、社会组织，也可出售给个人，个人购买应当符合下列条件：

1.名下在京无住房和商办类房产记录的。

2.在申请购买之日起，在京已连续五年缴纳社会保险或者连续五年缴纳个人所得税。