律师提示：公证并不能完全保障买房者利益，买卖房屋应当及时办理过户
来源：张峰律师
发布时间：2017-09-28
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律师提示：公证并不能完全保障买房者利益，买卖房屋应当及时办理过户
2014年，张某为了结婚，与女友共同出资在石家庄市某区购买一套婚房，由于房主购买该房屋刚刚两年，张某买该房需要交纳一笔很高的营业税，在中介的搓合下，张某与房主周某签订房屋买卖合同约定，等房本够五年后再办理过户，张某先交纳一部分首付，等办理过户前再交纳尾款，周某将房本交给张某。同时，在中介的安排下，双方办理了相关公证手续，以免事后有变。张某认为，双方签订了房屋买卖合同，又办理了公证，且房本在自己手里，以为此事万无一失了。然而，在该房本满五年后，张某催促周某办理过户时，被周某告知该房屋已出售给李某，张某一纸诉状将周某和李某告上法庭，要求确认周某和李某签订的房屋买卖协议无效。
法院认为：李某已经支付了合理的对价，购买房屋并不知道该房主已经和张某签订了房屋买卖合同，且现在房屋已经过户到李某名下，李某符合善意第三人。因此应该享有该房屋的所有权，张 某的损失应当向周某另行起诉。因此驳回了张某的诉讼请求。
分析：本案实际上是一房二卖，根据《物权法》第106条的规定：无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。虽然张某和周某已经签订房屋买卖合同并进行了公证，但第三人李某对此并不知情，且已经支付了房款并办理过户，符合善意取得制度，张某只能向周某主张损失赔偿。
在二手房买卖过程中，先公证后过户其实与先签合同过几年再过户是一样的，虽然购房协议能够获得法律认可。但是在目前房价上涨的情形下，对于买主来说卖主一房两卖的风险极大。如果卖主将房屋再次卖给善意第三人，那么对于买主来说就只能请求卖主赔偿损失了，并不能获得房屋的所有权。过户才是法律上承认 的房屋买卖的方式，尽早过户有利于维护买主的合法权益。
专家提示：公证仅仅是加强证明的作用，因没有办理过户，即使买方自己拿着房本，卖方仍可以挂失房本。办理出新房本，仍然可以将该房产转售给他人，这样对买方极为不利。因此建议买房人在签订房屋买卖合同后，尽快办理房屋过户手续为宜。
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