房屋买卖居间合同中的“跳单”行为和“反跳单”条款的效力如何认定
来源：张峰律师
发布时间：2017-09-11
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房屋买卖居间合同中的“跳单”行为和“反跳单”条款的效力如何认定
“跳单”一般是指房屋买卖合同的双方在通过房产中介机构的居间服务选定房源或与买卖双方取得联系后，为逃避或减少佣金，又通过其他中介机构或买卖双方认识后，买卖双方或一方为逃避支付佣金或减少佣金，买卖双方当事人直接私下成交，或者共同到另一家中介机构成交。在房地产市场日益繁荣和中介费居高不下的情况下，“跳单”现象时有发生，房地产中介机构为了维护自身利益，防止“跳单”行为，通常在居间服务合同中约定“反跳单”条款。
由于现行法律、行政法规对上述情况缺乏相应的规定，因而导致在司法实务中，对“跳单”行为和“反跳单”条款的效力及“跳单”情况出现后当事人承担责任等问题的认定，存在不同的认识和做法。以下对“跳单”行为的构成及“反跳单”的条款效力问题试分析。
就“跳单”行为的构成，一般来说可以通过以下几个方面进行审查：
一、是否签署独家委托卖房或购房协议。有的委托人为了促使居间人积极进行居间活动，或者出于对居间人的信任，而与其签订独家委托出卖或独家委托购买合同，委托其在一定期间内出售或购买房屋。这种情况下，由于委托人指定了售房期间，故居间人一般会积极宣传，促成交易。此时，如果委托人通过其他中介机构成交，或者利用从独家委托的房产中介机构处获取的信息直接与对方交易，都违反了独家委托的约定，应对此承担违约责任。
二、房产中介机构是否积极提供了中介服务。在分析委托人与其他中介机构签订居间合同的主观意图时，应当注意原房产中介机构是否积极提供了相应的中介服务，作为判断依据之一。
三、委托人是否利用了房产中介机构提供的信息。
四、委托人实际有无支出居间费用。
关于“反跳单”条款的效力，有观点认为其系格式条款，但笔者认为，“反跳单”条款的存在有其合理性，不应仅以其属于格式条款为由否认其效力。
一、“反跳单”条款具有存在合理性。一般情况下，买房人在签署“反跳单”条款之前或者之后，已经享受到一定的居间服务，获得了有关意向房屋的基本信息。如果允许买房人利用中介机构提供的信息购买房屋而不支付任何费用，对中介机构来说不公平。
二、法律并不当然禁止格式条款的效力。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款的存在具有合理性。一个条款是否属于格式条款并非其无效的当然原因。除非存在《合同法》第40条规定的情形，否则该条款均应当有效。“反跳单”条款虽然属于由中介机构单方提供的格式条款，就具体内容当事人双方不存在协商的情形，但就是否签署该条款买房人具有选择权。 一旦买房人基于真实意思表示签署了该条款，即应受其约束。
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