最高院关于房地产纠纷案件司法观点集成（最新）

　　房地产纠纷案件的审判历来是民事审判的重要组成部分，审理好房地产纠纷案件对于保障人民安居乐业，优化土地资源配置，服务经济社会发展具有重要的意义。随着我国经济发展进入新常态、产业结构优化升级以及国家房地产政策的调整，房地产纠纷必然出现新情况、发生新变化、产生新问题。要做好房地产纠纷案件的预判，提高民事审判工作的前瞻性和科学性。

　　(一)关于合同效力问题

　　21 、城市房地产管理法第三十九条第一款第二项规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

　　22、物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人因抵押登记未涂销无法办理物权转移登记而请求解除合同的，予以支持;受让人请求转让人承担相应民事责任的，应当综合考虑当事人过错程度等因素处理。

　　(二)关于一房数卖的合同履行问题

　　23 、审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

　　(三)关于贯彻落实房地产调控政策问题

　　24、当事人约定以按揭贷款方式付款，买受人以政策变化导致不能办理按揭贷款为由，请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，应对买受人所持上述理由的真实性予以审查。

　　房屋买卖合同签订后，由于"限购"等政策实施导致当事人无法办理房屋所有权变更登记的，买受人请求解除合同并要求出卖人返还购房款或定金的，予以支持。

　　(四)关于以房抵债问题

　　25 、当事人自愿达成以房抵债协议，并要求制作调解书的，人民法院应当严格审查，防止当事人利用虚假诉讼损害其他债权人利益。构成虚假诉讼的，严格按照民事诉讼法第一百一十二条的规定处理。

　　26 、当事人在债务未届清偿期之前约定以房屋进行抵债，并明确约定债务清偿后可以回赎，且双方根据约定已办理了房屋产权转移手续的，债务人未履行债务，债权人根据以房抵债协议请求确认其对房屋享有所有权的，债权人应当履行清算义务。

　　27 、当事人在债务清偿期届满后达成以房抵债协议并已经办理了产权转移手续，一方要求确认以房抵债协议无效的，不予支持。以房抵债协议具有合同法第五十四条规定的可变更、可撤销情形的，当事人请求变更或撤销的，予以支持。

　　(五)关于违约责任问题

　　28 、出卖人负有向买受人交付房屋并移转房屋所有权的义务，因出卖人原因，不能提供办理房屋所有权登记应具备的材料，导致买受人在合同约定或者法定期限届满未能取得房屋所有权证书的，出卖人应当按照合同约定或者法律规定承担违约责任。