韦勇律师

出租人采取断水电措施后，承租人应否支付同期租金？

在房屋租赁关系中，出租人出于各种缘由采取断水电措施，承租人应否支付同期租金？如果由于断水电对承租人造成损失，出租人是否需要承担赔偿责任？

律师观点：

如果断水断电尚未根本影响到承租人使用房屋，那么承租人只能要求相应的减少租金，而不能完全不支付租金；如果断水断电从根本上影响到承租人对房屋的使用，断水断电行为必将使承租人不能实现合同目的，承租人此时不必继续支付该期间的租金；但是承租人如果在断水断电期间仍然占用房屋，则应结合出租人是否解除合同等因素判断出租人断水断电的合法性。如果断水断电期间，双方协议已到期或解除，承租人依然占有房屋，出租人的断水断电行为不应承担法律责任；若租赁合同尚未解除，承租人违约的应当承担违约责任，但出租人断水断电亦是违约，即双方均存在违约行为，出租人应承担违约责任、赔偿承租人因此造成的损失。

基本案情：

2016年9月10日，陈某与朱某签订房屋租赁协议一份，约定将朱某房屋出租给陈某，租用期为三个月（2016年9月11日至2016年12月10日止），房租为每月1000元，按月支付，先付款后使用，应于下次付款前10天付清。双方在租用期间内，不得无故中断协议（特殊情况除外），若其中一方违约，违约方需补偿给对方一个月租金。协议签订后，陈某向朱某缴纳了第一个月的房租1000元和1000元的保证金，朱某将涉案房屋交付给陈某使用。后陈某拒交房租，同年11月，朱某采取断水电措施。租赁期满后，协商未果，朱某将陈某起诉至法院，请求：1、陈某立即支付朱某2016年10月11日至2016年12月10日的房租费2000元整，并支付利息损失（按中国人民银行同期贷款利率暂计至判决给付之日止，其中1000元自2016年11月1日起计算，另1000元自2016年12月1日起计算）；2、陈某立即赔偿朱某违约金1000元；3、本案诉讼费由陈某承担。

法院判决：

1.陈某应于判决生效之日起三十日内向朱某支付2016年10月11日至2016年12月10日房屋租金欠款1000元；

2.被告陈某应于判决生效之日起三十日内向朱某支付违约金1000元；

3.驳回原告朱爱娟的其他诉讼请求（即利息损失）。

法律分析：

陈某与朱某签订的房屋租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律和行政法规的强制性规定，依法有效。现合同期限届满，朱某依据协议要求陈某支付拖欠租金2000元的诉讼请求，合法有据。

对于朱某主张的违约金，因陈某逾期支付租金，已构成违约，根据双方签订的租赁协议，违约方需补偿给对方一个月租金，故对于朱某要求陈某支付违约金1000元的诉请，亦予以支持。

因诉争的租赁协议中只约定了违约金，并没有约定损失赔偿责任，根据合同自由原则，当事人约定了违约金，应首先适用当事人约定的违约金条款，现朱某同时主张了违约金和逾期支付房租的利息损失，不应该得到支持。

对于陈某主张朱某切断水电可以拒付租金之意见，在切断水电后陈某仍在使用房屋，未解除合同，且切断水电系因陈某未按时支付租金，陈某也未能证明因切断水电而给其造成的实际损失，其拒付租金于法无据。