韦勇律师

在房屋租赁合同关系中，出租人与承租人约定不能转租，而承租人擅自转租的，承租人是否需要承担违约责任？出租人与承租人未在合同中约定是否能够转租，承租人擅自转租的，出租人是否可以解除房屋租赁合同？

律师观点：

 在房屋租赁合同中,根据《中华人民共和国合同法》第224条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。 承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”上述规定表明，按合同规定合理使用租赁房屋是承租人的基本义务，违反该项义务，出租人有权收回出租房屋。故出租人有权解除合同、收回房屋使用权。对于出租人违约行为，应令其承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定：“ 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”出租人权利的行使有一定的期限，要求出租人在知道或应当知道承租人转租之日起六个月内提出异议。未能在六个月提出异议，而以承租人未经同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的，将不能得到支持。本文将结合三个案例来说明。

基本案情：

[案例一]袁某与宋某案

·2012年12月7日，某酒店与袁某签订《房屋租赁合同》，约定：某酒店将房屋租给袁某做经营餐饮之用，租期为十年，不可转租。

·2013年12月25日，袁某与宋某签订《酒店转让合同》，约定：袁某将其经营好的阳光酒店除租赁房产外的装潢、设备、设施等所有附着物，以及相关政府执照等经营权转让给宋廷祝。

·  2014年2月21日起，宋某共支付某酒店租金210万元，某酒店均开具付款收据，付款单位是好阳光酒店。

·2014年12月4日，某酒店致袁某律师函：限于2014年12月31日前纠正酒店转让行为，或者办理相应新租赁合同以及就承租关系的终止合同。

·后宋某起诉要求解除和袁某之间的合同，主张某酒店在发给袁某律师函和情况说明中已经明确要求解除其于袁某之间的租赁合同，解除通知到达袁某时，袁某与酒店之间的《房屋租赁合同》解除。因此宋某起诉，其与袁某签订的《酒店转让合同》也应解除。

l  法院判决：

一审连云港市中院、二审江苏省高院均驳回宋某的诉讼请求。

某酒店从2014年年初就知道转租事实，宋某主张某酒店2014年6月20日才知道转租的事情，与客观事实不符。而某酒店于2014年12月4日发出律师函对转租提出异议，已经超过了合同解除权行使的法定期限。2014年2月21日至2015年7月1 日，某酒店一直正常收取租金，由此可以认定某酒店对袁某转租行为已予以确定。宋某以《房屋租赁合同》已解除为由主张解除《酒店转让合同》，于法无据，不予支持。

[案例二]张某和王某房屋租赁合同纠纷

·2002年张某与王某就张某所有的商铺签订《房屋租赁合同》，租期十年，不得转让。

·2009年，王某将商铺的10平方米转让潘某进行经营饮品店。

·2011年，张某将王某告上法庭，以擅自转租为由，请求解除与王某之间的《房屋租赁合同》

l  法院判决：

经审理查明，张某住处与商铺仅隔一条街，商铺所在街是张某上班的必经路，且潘某经营饮品店生意红火，标志醒目，应当推定，张某知道或应当知道转租事实。但在法定的6个月内并未行使自己的权利，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。张某与王某之间的《房屋租赁合同》仍有效。

[案例三]李某与张某房屋租赁纠纷

·2011年8月29日出租人李某与承租人张某签订一份《房屋租赁合同》，约定，租赁期间，承租方未经同意不得转租给第三方使用，如有违约，承租人赔付5000元违约金。

·2011年10月1 日，张某又与次承租人孙某签订了一份《房屋租赁合同》，将承租的铺面的一部分租给孙某使用。

·2012年11月李某将张某诉至法院，请求张某支付5000元违约金，以及解除双方与2011年8 月29日签订的《房屋租赁合同》

l  法院判决：

经审理查明，李某将店铺租给张某作为商业超市使用，而次承租人孙某经营的是体育用品。李某声称其于2012年11月才发现转租，不符合李某按时去出租屋收取租金的常理。在法定的6个月内并未行使自己的权利，故李某以张某未经同意转租为由请求解除合同，法院不予支持；张某支付李某5000元违约金。

法律分析：

现有司法解释对出租人的解释权规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人在六个月内提出异议，请求解除合同或认定转租合同无效。三个案例的共同点在于，出租人在知道或应当知道转租事实后，对此事实或默认不管或继续着收租行为，并且在6个月内未提出异议而丧失了解除合同的权利。 不同点在于案例三中，虽然出租人丧失了该权利，但仍可就转租的违约事实，向承租人主张违约金的权利。另外，以上三个案例中的系争房有一个共同的特征在于：都作为商用。此类案件，承租人对于出租人是否知道转租事实的调查和举证都较容易。所以在现实生活中，除了上述案件，大部分以居住用房为系争房的案件，都因承租人对“出租人知道或应道知道的转租事实”的时间举证困难、证据不足而导致合同被解除。

相关法律法规：

1.《中华人民共和国合同法》

第二百二十四条 承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。 承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。

       承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第十六条 出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。

        因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

案例来源：

l  宋某与袁某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

l  宋某与袁某房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

l  北京市法律事务所个人文集

l  新疆法院网

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