韦勇律师

导读：

近年在司法实践中，出现很多因夫妻一方擅自出卖共有房屋而引起的买卖合同效力问题纠纷。现实中，夫妻一方在与第三人商定卖房时，可能与配偶进行过商议，也可能没有进行过商议即与第三人签订了房屋买卖合同。这两种情况都涉及夫妻内部权利义务关系和夫妻一方与第三人买卖房屋的外部权利义务关系的处理问题。

根据相关婚姻法律的解读，我们认识到法律优先保护外部权利义务关系，即适用善意取得制度认定买卖合同有效。第三人依法取得房屋所有权。

曾志辉诉杨长发、匡文艳房屋买卖合同纠纷案

案情简介

（1）2001年11月16日，杨长发将其一栋房屋及土地使用权作价54000元卖给曾志辉。双方签订了《房屋买卖契约》，契约约定“买房人一次付清房屋款，卖房人移交土地使用证，房屋所有权证，水电齐全，其余过户等手续由买房人承担。”

（2）双方签订契约后，曾志辉给付了杨长发全部房价款54000元及礼金190元，杨长发交付了房屋、土地使用证和房屋所有权证。2003年4月14日，曾志辉将该房屋所有权人变更登记为曾志辉。

（3）2013年曾志辉欲将房屋土地使用证过户至自己名下，要求杨长发、匡文艳协助时，杨长发、匡文艳以卖房未经匡文艳同意拒绝协助办理土地使用证过户。曾志辉申请宁远县国土局办理土地使用证过户，宁远县国土局通过发公告、调查取证等方式为曾志辉办理了该房屋的土地使用证过户手续，匡文艳为此上访，宁远县国土局为避免激化矛盾，将曾志辉过户的土地使用证撤销，恢复土地使用证原来过户前的状态。曾志辉即向法院提起诉讼。

法院判决

（1）曾志辉与杨长发于2001年11月16日签订的《房屋买卖契约》有效；

（2）由杨长发、匡文艳在判决书生效之日起十五日内协助曾志辉办理系争房屋的土地使用证过户登记，将该土地过户至曾志辉名下。

法律分析

【争议焦点】

杨长发与曾志辉于2001年11月16日签订的《房屋买卖契约》是否有效。

【判决理由】

本案曾志辉与杨长发都具有完全民事行为能力，双方对房屋买卖达成一致意见，并签订了《房屋买卖契约》，约定了房屋价款、房屋四界、付款、房屋手续移交方式以及过户手续承担等都明确具体。签订的《房屋买卖契约》是双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的规定，双方均应按契约约定的义务履行。签订《房屋买卖契约》后，曾志辉交付了房价款，杨长发移交了房屋及相关手续，曾志辉占有、使用该房屋至今，期间并变更登记了房屋所有权人，曾志辉当时有理由相信该房屋买卖经过了杨长发、匡文艳的协商一致，是其夫妻的真实意思表示，况且在房屋交付杨长发使用的时间里，匡文艳亦未提出异议，也没有向曾志辉追讨未付完房款及主张房屋权利，匡文艳知道或者应当知道该房屋已被杨长发转让给曾志辉的事实。按照法律规定，曾志辉善意取得房屋所有权，签订的《房屋买卖契约》有效。

法律法规链接

《婚姻法》第十七条规定“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》应当理解为：一、夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。二、夫或妻非日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意的第三人。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条直接规定："一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。"