韦勇律师

     房屋中介公司作为专门从事居间活动的单位，在提供专业的房屋居间服务时，应尽到必要的审核和注意义务，若未能发现房屋买卖合同的一方提供的相关材料存在重大瑕疵，由此导致买房人遭受欺诈蒙受损失的，中介公司应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。

李某某诉上海某某房地产顾问有限公司居间合同纠纷案

案情简介

    2012年3月7日，原告李某某通过被告某某地产的居间介绍，向案外人周某某购得上海市浦东新区一房屋（下文简称：系争房屋），当日就转账20万定金。

    2012年3月8日，原告发现系争房屋早已于2012年3月2日交易成功，周某某所持的公证书系伪造，遂报案。后周某某被法院判处有期徒刑八年，罚金人民币六万元并被责令退赔犯罪所得，返还被害银行及被害人(即李某某)。
     但原告李某某认为，某某地产作为专业的中介机构，未尽到基本的审核和调查义务，造成己方巨大损失，应承担重大过失责任。请求判令某某地产赔偿损失20万元。
　  被告某某地产辩称：原告李某某并未通过己方，直接向周某某支付定金20万元，该损失与己方无关，李某某应向周某某主张该损失。   
    一审法院判决后，李某某不服上诉。李某某上诉称：己方是应中介公司工作人员要求，将定金直接支付给周某某，由中介开收据，三方一起到银行转账。并非擅自无因地直接交付定金。
     某某地产亦不服一审判决，提起上诉称：李某某直接向周某某支付定金，不慎重的态度导致现在后果，其本身存在重大过失。己方作为居间方，无法核实公证书的真伪和一房两卖问题，已尽到居间义务。
    本案的争议焦点：房屋中介公司是否尽到必要的审核和注意义务？是否需要承担责任？

法院判决

     一审法院：某某地产承担补充赔偿责任，在对案外人周某某刑事退赔不足部分，在3万元范围内赔偿原告李某某损失。  

二审法院：某某地产承担补充赔偿责任，，在对案外人周某某刑事退赔不足部分，在10万元范围内赔偿原告李某某损失。

法律分析

一审法院认为：被告某某地产作为专业的房屋中介机构，在进行居间服务时应尽到必要的、审慎的审查、核实义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。买房人对于房屋交易也负有注意义务。
      本案中，某某地产虽进行了一定的调查、核实等行为，但未就系争房屋是否存在一房二卖、公证书是否系伪造等事宜进行调查核实，导致原告李某某定金损失。而李某某也未依约将定金交予某某地产保管，而是将定金直接支付于周某某，也未对公证书的真实性尽到注意义务，导致定金无法追回。

双方在此过程中均有过错，应各自承担相应的责任。现周某某已被判处刑罚，并被责令退赔犯罪所得，结合李某某、某某地产双方的过错程度，被告上海某某房地产顾问有限公司应对案外人周某某刑事退赔不足部分在人民币 3万元范围内赔偿原告李某某损失。
  　二审法院认为：上诉人李某某系周某某实施合同诈骗的被害人，购房定金20万元是周某某犯罪所得，应予追缴并发还被害人。一审法院判令某某地产承担补充赔偿责任，二审予以认同。
      根据二审查明的事实，伪造的公证书中载明的出生日期与身份证号码记载不一致，该事项无需专业知识即可判断。在公证机构无法提供电话核实真伪的情况下，某某地产理应赴公证机构进行现场核实，但某某地产未采取前述措施。而根据上诉人李某某陈述，其在付款前已注意到公证书存在的问题并提出异议，李某某完全有机会主动核实公证书真伪后再行付款。

由于李某某、某某地产均未尽到前述审慎义务，致使李某某本人成为周某某合同诈骗的被害人。某某地产作为专门从事居间活动的单位，开展经营业务理应尽职尽力维护好委托人的利益。根据查明的事实，某某地产经办本案居间业务的工作人员不具备经纪人资格，未认真核查系争房屋已被出卖情况，未严格按照合同约定履行定金保管义务，使案外人周某某得以实施诈骗，继而造成李某某损失。综合前述情况，某某地产应在10万元范围内承担补充赔偿责任。

笔者认为,房屋中介公司在提供专业的房屋居间服务时，应尽到必要的审核和注意义务，如核实房源信息、核实卖房人的身份信息、判断交易过程中的合理性等。本案中，房屋中介公司未尽到必要的审核和注意义务，未能发现房屋买卖合同的一方提供的相关材料存在重大瑕疵，由此导致买房人遭受欺诈蒙受损失的，中介公司存在过错。

但本案中买房人未按照约定履行义务，也未对房源信息、卖房人信息等的真实性尽到注意义务，对其遭受的损失自身也存在一定过错。因此，中介公司应根据其过错程度在相应的范围内承担赔偿责任。