韦勇律师

王先生最近很郁闷。他原本想买一套房子，原本挺满意，便按照中介的要求支付了意向金3万元。后来王先生未能与房东签订买卖合同，要求中介退还意向金3万元却未果。王先生将中介公司告上了法庭，法院将会如何判决呢？

【案由简介】

2015年7月，王先生向原审法院提起诉讼，称中介公司介绍系争房屋给王先生。王先生经看房后表示愿意购买，中介公司要求王先生先支付意向金3万元，由中介公司前去和房东磋商，以求达成房屋买卖协议。2015年4月26日，王先生按中介公司要求向中介公司支付了意向金3万元。此后，王先生未能与房东签订买卖协议，故王先生多次要求中介公司归还意向金，但中介公司均予以拒绝。故王先生诉至法院要求判令中介公司归还意向金3万元。

而中介公司却辩称，《房地产买卖居间协议》是上下家分别签的，王先生支付3万元意向金以后就签订了居间协议。2015年5月3日，中介公司和房东谈判成功，房东在《房地产买卖居间协议》上签字后，王先生要求看协议，看完后就没有把协议还给中介公司，说第二天让女方家长再看看。第二天看完后说系争房屋楼层太低，采光有问题，就不打算买了。也就是说，中介公司主张当初三方已经签订了《房地产买卖居间协议》，但由于王先生单方面反悔，拿走了所有协议并且撕掉了。

中介公司还请来了房东唐女士和毛女士作证，两位证人是母女关系，唐女士因身体不好而将出售事宜交给毛女士打理。根据毛女士的证词，5月3日，毛女士与王先生约好下午4点到中介公司总部签买卖合同，当天晚上谈到8、9点钟，因为客户和中介公司就中介费的问题没有谈拢，客户就先走了，然后证人也离开了。第二天，中介公司将意向金3万元交给毛女士，后并无下文。之后，毛女士姐姐告诉毛女士，王先生打电话给她，说三份居间协议在王先生处，约个时间双方见面，撕掉三份协议，然后将3万元返还给王先生，事情就过去了，毛女士没有同意，之后就没有再联系过。

【法院判决】

法院经审理认为，中介公司提供证人唐女士、毛女士出庭作证，但两位证人的证言中关于签订居间协议的过程、支付3万元的时间节点以及是否看到王先生拿走居间协议等关键事实的陈述不一致，且与中介公司的庭审陈述亦存在矛盾。并且，两位证人作为系争房屋的房东，与本案的处理结果存在利害关系，故仅凭证人证言不能证明王先生曾经签订过《房地产买卖居间协议》。因此，中介公司关于其系根据三方签订《房地产买卖居间协议》的约定将王先生支付的3万元意向金转为定金并转交给房东的抗辩，依据不足，法院不予采信。

由于中介公司未能促成王先生与出卖方达成转让系争房屋的合意，故王先生要求中介公司退还意向金3万元，应予支持。原审法院据此作出判决：德佑房地产经纪有限公司应于判决生效之日起十日内退还王先生意向金3万元。

原审判决后，上诉人中介公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，王先生经中介公司居间与案外人已经签订《房地产居间买卖协议》，但之后王先生强行取走该协议，相关情况案外人在原审中已经出庭作证。因此，根据居间协议的约定，中介公司将王先生支付的意向金交付售房方，其性质已转化为购房定金，中介公司无须退还。故请求撤销原判，改判驳回王先生原审诉讼请求。

被上诉人王先生辩称：中介公司所述不是事实，根据其陈述相关协议签订地系在中介公司门店，王先生不可能强行拿走相关协议，如中介公司陈述是事实，中介公司应当可以提供门店的录像资料证明。此外，作为专业中介，中介公司也不可能将三方均已签名的三份协议均交给王先生。

二审法院经审理查明，原审查明事实属实，故驳回上诉，维持原判。

【法律观点】

本案最大的争议在于，王先生是否真正签署过《房地产居间买卖协议》。

房屋买卖合同属民事买卖合同的范畴，其性质为民事法律行为，认定效力的目的在于解决是否受法律保护的问题，其社会效益是维护交易的安全和信誉。目前，房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。

其一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第（二）项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。

其二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：第一、行为人具有相应的民事行为能力；第二、意思表示真实；第三、不违反法律和社会公共利益。由此可见，一项具体的房屋买卖合同只要符合上述形式要件和实质要件就在特定当事人之间产生了不可撤销的特定权利和义务关系，任何一方不得随意翻悔，若不履行便会产生法律的后果（或按违约制裁或按继续强制履行处理）。

若王先生签订了合同而违约，就需要承担违约责任，反之则不需要负责。最后法院综合证人及中介公司就该情节的陈述，认为在签署时间等方面均存在相应矛盾及有违常理之处，未能达到高度盖然性的证明标准，而认定王先生没有签订合同，因此王先生得以胜诉。