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何某某诉孙某某房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

何某某孙某某房屋买卖合同纠纷一案二审民事判决书

    

上海市第一中级人民法院

    

2017)沪01民终9463号

上诉人(原审被告):何某某,女,1966年6月22日出生,汉族,住上海市浦东新区。

委托诉讼代理人:马永健,上海市联合律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):孙某某,女,1985年3月4日出生,汉族,住上海市长宁区。

被上诉人(原审原告):仲某某,男,1981年7月27日出生,汉族,住上海市黄浦区。

上列两被上诉人的共同委托诉讼代理人:陈文龙,上海申蕴和律师事务所律师。

上诉人何某某因与被上诉人孙某某仲某某房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2016)沪0112民初29294号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年8月1日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人何某某上诉请求:撤销一审法院判决第一项,依法改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。事实和理由:一审法院对被上诉人做出的承诺未进行任何认定,一审判决有违公平原则,逾期迁移户口的违约金过高。

被上诉人孙某某仲某某辩称:不同意上诉人的上诉请求。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,故请求二审法院驳回上诉,维持原判。

2016年10月19日,孙某某仲某某向一审法院提起诉讼,请求判令:1、何某某按已付款3,830,000元(人民币,币种下同)的日万分之五的标准向孙某某仲某某支付自2015年11月6日起至2015年11月21日止的逾期交房违约金30,640元;2、何某某按已付款3,830,000元的日万分之五的标准向孙某某仲某某支付自2015年10月9日起至2015年12月17日止的逾期迁离户口的违约金134,050元。

一审法院认定事实如下:2015年3月21日,孙某某仲某某(买受人,签约乙方)和何某某(卖售人,签约甲方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定甲乙双方通过上海XX有限公司居间介绍,由乙方受让甲方自有的位于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称涉案房屋)。房地产转让价款3,100,000元。甲乙双方确认在2015年9月21日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第九条乙方未按本合同约定期限付款的,乙方应当向甲方支付违约金,违约金按乙方逾期未付款每日万分之五计算,违约金自合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。第十条甲方未按本合同约定交接房地产的,甲方应当向乙方支付违约金,违约金按乙方已付款每日万分之五计算,违约金自本合同约定的应交付之日起至实际交付之日止。该合同补充条款(一)约定甲方承诺自该房地产办理权利转移登记(即乙方送件取得收件收据)之日起20日内,向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的迁出手续,如由于甲方未及时迁出户口违约的,甲方应当按照房屋转让价的日万分之五承担违约责任,直到房屋所有户口迁出为止。该合同附件三约定签订本合同之前,乙方支付甲方定金40,000元。签订本合同当下,乙方应支付甲方房款510,000元,乙方应于2015年4月19日前支付甲方房价款380,000元,其中部分房价款30,000元,作为房价尾款,暂存台庆房产。乙方通过贷款银行申请2,170,000元的形式支付第二期房价款。待贷款银行将第二期房价款支付至甲方指定账户后三日内,甲乙双方应对涉案房屋进行验看、清点,确认无误后,甲方应将涉案房屋交付乙方,双方签订房地产交接书,台庆房产并应于三个工作日内转付给甲方房价尾款30,000元。该合同还对其他内容做了约定。同时,孙某某仲某某(签约乙方)和何某某(签约甲方)签订《变更协议》一份,约定乙方同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿甲方550,000元,乙方应于2015年4月19日前支付甲方。2015年7月12日,仲某某何某某出具补充说明,承诺于2015年9月15日前办理好相关房屋买卖的贷款手续及资格认证,及向房产交易中心提交办证的相关变更材料,如无法按时履行上述义务,愿意承担一切不良后果。2015年9月18日,仲某某(签约乙方)与何某某(签约甲方)签订《补充协议说明》,约定乙方愿意补偿甲方180,000元,作为乙方购房手续及贷款合同延迟半年下来给甲方带来的经济损失。甲方愿意接受并认可此补偿,继续配合乙方履行原合同。同日,孙某某仲某某何某某办理了涉案房屋的过户手续。2015年10月9日,涉案房屋被核准登记至孙某某仲某某名下。2015年11月21日,孙某某仲某某(签约乙方)和何某某(签约甲方)签订《房地产买卖交接书》。该交接书记载,甲乙双方于2015年11月21日就涉案房屋交付验收事宜确认如下:根据双方签订的买卖合同规定,甲方已将涉案房屋及买卖合同所列之附属设施、设备交付乙方。经乙方验收后,认为甲方的交付行为完全符合买卖合同所规定的交付时间、条件及标准,乙方同意接受。甲方确认乙方已按买卖合同规定的时间及金额支付了相应的房价款。甲方确认乙方已支付了房屋装修费。该交接书还对水电煤等费用结算进行了记载。2015年12月17日,何某某将户口迁离涉案房屋。一审审理中,双方确认,孙某某仲某某已向何某某支付的款项共计3,800,000元,尚余30,000元尾款未付。就已付款,其中通过银行贷款930,000元于2015年11月2日转入何某某账户。因孙某某仲某某认为何某某存在逾期交房、迁户口行为应当承担违约责任,而何某某不同意,遂成讼。

一审法院认为,孙某某仲某某何某某就涉案房屋买卖事宜签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规强制性、效力性规定,属有效合同,双方应按约履行。对于孙某某仲某某主张的两项诉讼请求,一审法院认为,第一,关于逾期交房违约金,根据双方合同约定“待贷款银行将第二期房价款支付至何某某指定账户后三日内,买卖双方应对涉案房屋进行交接”,现贷款银行系于2015年11月2日将贷款支付至何某某账户,故按该约定,买卖双方理应于2015年11月5日前办理涉案房屋的交接手续。虽然买卖双方实际于2015年11月21日办理交接,但从双方签署确认的《房地产买卖交接书》内容来看“经乙方验收后,认为甲方的交付行为完全符合买卖合同所规定的交付时间、条件及标准,乙方同意接受”,孙某某仲某某实际认可并接受何某某于该日交接,故孙某某仲某某事后再主张要求何某某支付逾期交房违约金,显然不符合双方约定。至于孙某某仲某某所陈述的,该交接书系中介公司提供的格式文本,孙某某仲某某未注意该条款的意见,一审法院认为,该交接书字数并不多,孙某某仲某某作为具有完全民事行为的成年人,应当对自己所签署的材料所载内容承担相应的责任。故孙某某仲某某的该点意见,一审法院不予采纳。孙某某仲某某提出的关于逾期交房违约金的诉讼请求,一审法院不予支持。第二,关于逾期迁离户口违约金,根据双方合同约定“甲方承诺自该房地产办理权利转移登记(即乙方送件取得收件收据)之日起20日内,向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的迁出手续”,现根据上海市房地产登记簿显示,买卖双方系于2015年9月18日办理了涉案房屋权利转移登记,故按合同约定,何某某理应于2015年10月8日前向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的迁出手续。然实际何某某2015年12月17日方才迁离户口,何某某的行为显属违约,理应承担违约责任。至于具体的违约金金额,虽然根据合同约定“如由于甲方未及时迁出户口违约的,甲方应当按照房屋转让价的日万分之五承担违约责任,直到房屋所有户口迁出为止”,何某某认为该标准过高,一审法院在尊重当事人约定的前提下,考虑到孙某某仲某某由此可能产生的实际损失,兼顾双方的合同履行情况,当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌定何某某孙某某仲某某支付逾期迁离户口违约金33,000元。对于剩余购房尾款30,000元,孙某某仲某某同意在本案中向何某某支付,一审法院予以准许。

综上所述,一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定,判决:一、何某某于判决生效之日起十日内向孙某某仲某某支付逾期迁离户口违约金33,000元;二、孙某某仲某某于判决生效之日起十日内向何某某支付购房尾款30,000元;三、驳回孙某某仲某某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取计1,701.25元,由孙某某仲某某负担1,339.34元,由何某某负担361.91元(何某某负担之款于判决生效之日起十日内直接支付给孙某某仲某某)。

二审中,当事人没有提交新证据。

本院经审理查明,一审法院认定事实无误,本院予以确认。

本院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。现何某某上诉认为,其不应当支付逾期迁移户口的违约金,一审判决有违公平原则。对此,本院认为,何某某对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。否则,其须承担举证责任的不利后果。一审法院在查明事实的基础上,兼顾双方合同履行情况,当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,酌定何某某孙某某仲某某支付逾期迁离户口违约金33,000元,并无不妥。故何某某的上诉理由,缺乏事实和法律依据,本院不予认可。

综上所述,上诉人何某某的上诉请求不能成立,应予驳回;一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币3,402.5元,由上诉人何某某负担。

本判决为终审判决。

审 判 长 沈 强

代理审判员 何 建

审 判 员 李 兴

 

二〇一七年十月十日

书 记 员 张功楷

附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

 

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