夫妻一方擅自处理房产如构成表见代理，合同有效
案情：
曹某通过中介向刘某、董某（夫妇关系）购买位于广州市番禺区大石镇南浦岛丽江花园某房产。由于刘某、董某均在外地，而刘某表示其已取得董某同意，可代表董某进行交易，因此，交易期间均由刘某与中介联系。2010年8月26日，曹某签署《房屋买卖合同》交中介扫描电子发送至刘某的邮箱，刘某收取《房屋买卖合同》后签署并扫描电子发送给中介，随同发送有《房产证》（房产登记在董某名下，产权登记时间为刘某、董某婚姻期间）、《结婚公证书》、刘某和董某《身份证》及刘某签署的用于确认刘某为涉案房产登记业主董某的代理人和共有人的《具结书》等。2010年9月4日，刘某向中介电子发送当天董某开立的存折以接收贷款。由于刘某、董某没能在合同约定的时间办理过户手续，双方同意延期,并于2010年9月12日通过快递寄送方式签署已变更过户时间的新《房屋买卖合同》（新合同填写的时间仍为原合同的签订时间2010年8月26日）。由于刘某、董某始终未按合同约定办理过户手续，最终致交易无法完成。为此，曹某诉至法院。刘某、董某抗辩涉案房产为董某个人所有，而董某自2010年7月6日离境出国至2010年9月1日才入境回国，董某从未授权刘某进行该交易，因此刘某行为为无权代理，合同无效。

律师分析：
为维护自身的合法权益，曹某委托利晓珍律师代理该诉讼纠纷。利晓珍律师认为本案焦点为：刘某进行本涉案房产交易是否构成表见代理。根据本案案情及证据，可认定刘某出售本涉案房屋的行为构成表见代理。理由：对于涉案房产权属问题，曹某作为进行本案交易的善意第三人，其根据交易所必须的、也是交易所能获得的不动产公示凭证《房产证》、《结婚公证书》等资料，只能依法认定本涉案房产为刘某、董某二人婚姻期间取得的财产，由刘某、董某二人共同共有。至于涉案产权的实质权属（经法院审查认定为董某婚前个人财产）对善意第三人曹某不具约束力。因此，曹某根据上述认定、再结合刘某的承诺以及刘某签约当时提供的《具结书》、《身份证》、《房产证》等交易所需文件，曹某有理由相信刘某作为涉案房产的共有人已取得配偶董某同意进行交易。另外，2010年9月4日刘某提供了当天董某在贷款银行开立的存折以接收贷款。而存折开立需提供本人身份证/护照有效证件办理。董某在2010年9月1日已入境回国，因此，无论是董某本人申请开立存折，或由刘某代为办理，均可视为董某默示认可刘某的代理行为且通过自身行为履行合同。因此，2010年8月26日双方签署的《房屋买卖合同》合法有效。退一步，假设认定双方于2010年8月26日签署的《房屋买卖合同》之时，根据证据仍不足以认定刘某的行为构成表见代理，2010年8月26日签署的《房屋买卖合同》无效。但双方已于2010年9月12日通过快递寄送方式签订新《房屋买卖合同》再次确认合同关系，此时董某已归国及提供有其个人存折等，足以认定本案构成表见代理，曹某基于此种信赖进行的本涉案房产交易合法有效。因此，刘某、董某拒绝履行合同已构成违约，依法应承担违约责任。

一审法院判决：
1、被告董某、刘某应在本判决生效之日起五日内向曹某支付违约金68000元；
2、驳回曹某其他诉讼请求。