前段时间一位朋友向我咨询商品房买卖方面的事情，他买了市里某小区一套房屋，签订房屋买卖合同后即按约定支付了全部购房款，就等着房屋竣工交付了。可是到了合同约定的交房日期，开发商却不能依约交房，直到现在已经有两年时间，开发商才通知交房，按照合同约定，延期交房是要支付违约金的，而且算下来数额还不小，当他向开发商主张违约金时，开发商威胁要解除房屋买卖合同，给他退还购房款。于是他来问我开发商是否有权解除合同，为他解答后，当时没把这么简单的问题当回事，仔细想想可能作为律师，这样的问题很简单，可是普通人是否能明白里面的法律规定呢？那么到底开发商是否有权解除合同呢？所以有必要为大家阐明一下。

商品房买卖合同，也是合同，一定要适用合同法。

《中华人民共和国合同法》“第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行
主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。

    第一百六十七条分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人要求支付该标的物的使用费。”这是合同法中有关解除合同条款的规定。

    我的朋友按约定履行了全部付款义务，开发商已经完全实现了他的合同目的，他唯一应该做的是按合同约定履行义务，没有权利解除合同。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“ 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”

很显然开发商没有权利解除合同。那么我们作为普通消费者，在什么情况下能解除合同，有权退房呢？王律师来帮朋友们梳理一下相关法律条款。

     1、上述情形开发商无权解除合同，而买受人有权解除合同，要求退房。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“ 根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

   2、按揭不能，买受人有权退房

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。

　　因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”

　　即不能办理银行按揭手续，由于开发商的原因构成根本违约或因政府政策等不可归责于双方当事人事由导致合同无法继续履行的，当事人可以请求解除房屋买卖合同。

  3、房屋面积误差比绝对值超出3%，买受人有权退房

　　根据《商品房销售管理办法》第二十条相关规定，买受人在购房时经常出现实际面积和合同约定的面积存在一定的误差，这在实际交易中是经常发生的。

　　当然，买卖合同可以基于双方意思表示对面积误差的处理方式进行约定，没有约定的话，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

   4、房屋主体结构质量存在问题，买受人有权退房

　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房;给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”

　　所以因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。当然，对于一般的门窗、墙壁等方面存在的质量问题，除非双方有明确约定，否则，购房人无权仅据此要求退房。

   5、房地产商擅自变更规划、设计的，买受人有权退房

　　根据《商品房销售管理办法》第二十四条相关规定，开发商擅自变更规划、设计的，或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，必须经过购房人同意。否则，开发商构成违约，购房人有权退房。

   6、套型与图纸设计不一致时，买受人有权退房

　　《商品房销售管理办法》第十九条规定：“……房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变;套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。”

   7、开发商迟延办理房屋所有权登记超过一年的，买受人有权退房

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

   最后王律师提醒大家：若是购房者出于自身考虑不周等因素提出退房的，有可能违约，在此种情况下提出诉讼，将不会得到法律支持，甚至要承担违约责任。