浅谈发展环保节能住宅存在的问题 

严俊

环保节能型住宅已经成为房地产开发建设的一个趋势，政府的积极倡导和大力推广为房地产企业带来了新的发展契机。房地产业内专家认为，节约型社会是一个国策，在住宅方面来说环保住宅、节能住宅也应该是全世界的一个方向，它不但是政府的责任，还是开发商和购房人的责任，同时也应该是全社会的共同责任。

安徽省为贯彻落实党中央、国务院和省委、省政府关于保增长、保稳定、保民生的决策部署，加快推进全省城镇化进程，进一步促进房地产市场健康发展，省政府办公厅出台了《关于促进房地产市场健康发展的意见》，该意见指出鼓励发展节能省地环保型住房。在征收的新型墙体材料专项基金及省财政每年安排的节能专项资金中，按照有关规定，采用补助、奖励等方式，支持列入省级以上节能省地环保型住宅建设试点项目的建设。住房建设及相关研究单位为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，按规定可享受企业研究开发费用所得税加计扣除政策。这也将在很大程度上促进我省环保节能型住宅的发展。在这样的房地产发展形式下，发展环保节能型住宅是一种趋势，对于节约能源和环境保护有着重大的意义，也是建设节约型社会这一国家政策的需要。

但是发展环保节能型住宅还存在如下的问题：

首先、对于什么是环保节能型住宅没有一个准确的定义也没有一个确定的标准，这就使的购房者无法辨别。现在很多开发商打着环保节能型住宅的旗号宣传自己开发的楼盘，可是该楼盘本身并不具备环保节能的条件，如果购房者因为这样的宣传购买了所谓的环保节能的房屋，这是否属于开发商的虚假宣传？虚假宣传是一种欺诈行为，而因欺诈行为陷入错误认识的购房者又是否能因此要求撤消与开发商的购房合同并要求开发商承担缔约过失责任呢？最高人民法院的司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。看上去开发商所做的环保节能宣传可以作为购房者要求开发商承担违约责任的依据，但是在环保节能性住宅没有一个准确定义和确定的标准的情况下，购房者想要实现上述权利维护自身利益几乎是不可能的事情。行政主管部门和行业协会对开发商的这种虚假宣传的行为也没有办法定性，使开发商得不到惩罚，势必将助长开发商的这种不正之风。

其次，开发商提供不能提供环保节能设备或提供了但不具备环保节能效果，或由于技术不规范，造成环保节能设备不能正常使用。前一段时间报纸上有这样一个新闻报道，前几年安徽的一个楼盘统一安装的太阳能面板，但是没有用多久就出现了问题，业主找到开发商，开发商推说是产品供应商的原因要业主找产品供应商，后来由于技术问题导致现在无法使用，出现这样的情况，购房者的权益如何维护？开发商和产品供应商之间是合同关系，购房者和产品供应商没有任何关系，怎么去找供应商？再比如开发商在出现这类问题时主体资格已经不存在了，这个时候业主的权利怎么维护？造成那么多的设备无法使用这难道不是一种资源浪费？难道不是和我们推进环保节能住宅的初衷相背离？

最后，推进环保节能型住宅，还存在以下几个问题。一是技术标准不健全，现有的国家标准只有： 光伏工业现有主要的有关国家标准和行业标准；太阳能光热利用国家标准；太阳能光电利用国家标准；地源热泵技术国家标准等极少的几个标准。地方标准就更少了，安徽省只有《太阳能利用与建筑一体化技术标准》，其他很多地方甚至都没有。二是经济政策不配套，缺乏激励机制。我国现行的住宅建设和使用过程中的收费、税收、财政信贷政策，尚不能对发展省地节能环保型住宅形成有力的支持。这不利于调动开发商的积极性，影响了环保节能住宅的发展。三是监管制度不完善，执行效果差。没有有效的监管，靠尚不成熟的市场进行调节，效果必然不会好。

如何促进环保节能型住宅的发展，真正实现倡导环保节能型住宅发展的目的是摆在房地产主管部门、环境保护部门和各房产协会面前的一个重要的议题。首先环保节能型住宅的定义和标准已经成为了一个亟需明确的问题，只有明确了这个问题，才可以制定一些相应的配套标准建立起完善的绿色住宅规范体系，包括（一）完善的政策法规体系 ；（二）完善的技术标准体系 ；（三）编制发展规划：统筹安排有计划的发展环保节能住宅。然后结合政策引导，建立健全配套的经济政策和激励机制，为开发商建造环保节能型住宅提供一些政策优惠，充分调动开发商的积极性。有了完善的规范体系和激励政策再加上行之有效的行政监管措施继而保证环保节能性住宅健康、规范的发展，真正达到减少能耗、保护环境的现实效果。其次主管部门和行业协会也应制定相应的评价体制，包括对房产项目的评价、对开发商的评价以及对建筑企业的评价。最后行业协会要充分发挥行业协会自身的自律性和积极性，一方面要求协会成员注重自身的开发经营行为，向协会成员宣传新的技术和标准，另一方面向社会宣传环保节能性住宅，让更多的人认识、了解和接受。总之，环保节能型住宅的发展需要政府主管部门、行业协会、开发商、购房者以及全社会共同的努力。