购房指标转让协议的效力

  （一）经济适用房购房指标转让协议的效力

        根据《经济适用住房管理办法》第二条的规定，经济适用房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。经济适用房由政府提供划拨土地、税费减免等政策优惠，具有显著的公益性、保障性，只面向符合市、县人民政府规定条件的家庭出售。经审查符合条件而获得的经济适用房购房指标，具有强烈的人身专属性、公益性和保障性。笔者认为，指标转让方与受让方签订的经济适用房购房指标转让协议，因违反了合同法第五十二条第（四）项“损害社会公共利益”和第七十九条第（一）项“根据合同性质不得转让”的规定，自然应认定为无效。

        （二）单位集资房购房指标转让协议的效力

        1、法律法规对单位集资房相关规定的变迁

集资建房作为房改初期的重要建房模式，大体上经历了三个阶段：[16]①2004年前的集资建房阶段。国家为了解决住房矛盾，对集资建房并未禁止。集资建房由政府、单位、职工个人三方共同承担，具有福利性质，属于单位对职工的一种福利。②2004年《经济适用住房管理办法》颁布后。单位集资房被正式纳入经济适用房范围，但未明确叫停国家机关集资房建设。③2007年《经济适用住房管理办法》修订后。国家机关集资房建设被明确叫停，明确规定两类企业经批准可以利用自有土地进行集资房建设，同时严禁任何单位在新征用或新购买的土地上集资建房。

        2、对单位集资房购房指标转让协议效力的分析

        对于第一阶段的单位集资房购房指标转让协议的效力，因时间间隔、政策变迁显著等，此处就不深入研究。

        第二阶段的单位集资房购房指标转让协议的效力认定。因为此时单位集资房已经被列入经济适用房的范围，对此类单位集资房购房指标转让协议效力的认定与经济适用房购房指标转让协议相同，应认定为无效。

        对于第三阶段的单位集资房购房指标转让协议的效力，应全部认定为无效。因为这一时期只有两类企业可以集资建房（属于经济适用房范围，其购房指标如前所述不得转让），其他单位均被明确禁止集资建房，相关部门已停止办理相关审批手续，就算建造起来也属于违法建筑，有关违法集资房的任何交易必然损害房地产市场秩序等社会公共利益，依照合同法第五十二条第（四）项“损害社会公共利益”的规定，应认定无效。

        （三）小产权房购房指标转让协议的效力

        现实中，村集体经济组织成员为了追求利益，往往将小产权房的指标私自转让给城镇居民等非组织成员。笔者认为，此类小产权房购房指标转让协议的有效性面临着以下障碍：

        1、由于我国法律一直以来强调“房地一体”原则，小产权房购房指标转让并非只是针对购房指标，实际上还包含了将来取得农村宅基地使用权的请求权在内。但物权法第一百五十三条和土地管理法第六十三条规定，农村集体土地的使用权只能由集体组织或本组织成员享有，不得随意转让或者出租用于非农建设。

        2、农民取得农村宅基地使用权的原因之一是法律赋予的集体经济组织成员的身份，基于此而获得的建设在农村宅基地上的房屋的购房指标具有强烈的人身属性，其他非组织成员不能取得该项权利。

        综上，小产权房购房指标转让协议因违反合同法、土地管理法的效力性规定，应认定无效。但是，因小产权房形成的历史原因复杂，不能草率地一律认定无效，应慎重对待。例如，国务院于1993年颁布的《村庄和集镇规划建设管理条例》第十八条就规定城镇居民可以经批准在农村使用集体土地用于建造住宅居住。

        （四）团购商品房购房指标转让协议的效力

        自从单位集资建房被禁止后，各单位为解决职工住房问题，通常利用其作为一个组织或集体本身所具有的各种资源性优势和地位，与房地产开发商进行“利益博弈”，从而达成拟团购“优惠”价格的商品房的协议。其具体的过程是，单位受职工的委托与开发商就团购商品房达成协议，约定将来取得预售证之后，双方依约定履行签订商品房买卖合同的义务。团购职工对开发商所享有的这种权利就是团购商品房购房指标。

        对于团购商品房购房指标转让协议，笔者认为应当认定有效。理由：①对于团购商品房购房指标法律、行政法规未明确禁止转让。②团购商品房购房指标不带有人身属性，不受合同法第七十九条第（一）项“根据合同性质不得转让”的限制。③参加团购的职工若想将购房指标转让给他人，只需征得开发商同意即可（因于利益无损，现实中开发商极少会反对），而无需征得单位同意（单位只是参加团购职工的代理人）。