调研报告十六：北京市高院关于审理城镇房屋买卖合同案件适用法律若干问题
来源：张卫东律师
发布时间：2018-12-10
人浏览
3、关于解约定金与违约金的适用
依据民法理论，定金通常包括立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。实践中房屋买卖合同中约定有定金条款，但对定金性质约定不明，由于解约定金是关于当事人以承担定金处罚为代价任意解除合同的约定，实际上削弱了合同的效力，应当严格限制其适用。因此，当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。
当事人在合同中约定了解约定金和违约金，如果当事人已经构成违约，又以承担定金处罚为代价主张解除合同的，解约定金处罚与违约金可以同时适用。
4、关于履行利益和信赖利益损害赔偿的适用
依据民法理论，损害赔偿利益可分为履行利益、信赖利益和维持利益三种。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”我们认为，依该规定，守约方可以同时主张合同解除与赔偿损失，并且，该规定中的“赔偿损失”属于履行利益损失。在房屋买卖合同纠纷案件中，履行利益损失主要体现为守约方因对方违约所受到的房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。其中房屋差价损失在计算上应采用客观计算的方法，以房屋同期市场价格为参照标准。由于房屋市场价格随时间经过而发生变化，因此确定损害赔偿计算的时间点十分重要，具体包括合同约定的履行期限届满之日、合同解除之日、评估之日、一审法庭辩论终结之日等。实践中通常应从保护守约方的利益出发，允许守约方自行选择，法院也可以守约方的请求为基础，根据案件具体情况确定时间点。损失具体数额可以委托具有评估资质的专业机构进行评估。
《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。通说认为，合同不成立、无效或被撤销的，有过错的当事人应当承担的是缔约过失责任，缔约过失行为所侵害的是信赖利益，因此过错方赔偿的损失应当以信赖利益范围为限。关于信赖利益损失的范围，我们认为，信赖利益损失不仅限于所受损害，还应当包括所失利益，主要指当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等。当然信赖利益损失不应无限扩大，以不超过履行利益为限。
依据民法理论，定金通常包括立约定金、成约定金、违约定金和解约定金。实践中房屋买卖合同中约定有定金条款，但对定金性质约定不明，由于解约定金是关于当事人以承担定金处罚为代价任意解除合同的约定，实际上削弱了合同的效力，应当严格限制其适用。因此，当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。
当事人在合同中约定了解约定金和违约金，如果当事人已经构成违约，又以承担定金处罚为代价主张解除合同的，解约定金处罚与违约金可以同时适用。
4、关于履行利益和信赖利益损害赔偿的适用
依据民法理论，损害赔偿利益可分为履行利益、信赖利益和维持利益三种。《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”我们认为，依该规定，守约方可以同时主张合同解除与赔偿损失，并且，该规定中的“赔偿损失”属于履行利益损失。在房屋买卖合同纠纷案件中，履行利益损失主要体现为守约方因对方违约所受到的房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。其中房屋差价损失在计算上应采用客观计算的方法，以房屋同期市场价格为参照标准。由于房屋市场价格随时间经过而发生变化，因此确定损害赔偿计算的时间点十分重要，具体包括合同约定的履行期限届满之日、合同解除之日、评估之日、一审法庭辩论终结之日等。实践中通常应从保护守约方的利益出发，允许守约方自行选择，法院也可以守约方的请求为基础，根据案件具体情况确定时间点。损失具体数额可以委托具有评估资质的专业机构进行评估。
《合同法》第58条规定：合同无效或者被撤销后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。通说认为，合同不成立、无效或被撤销的，有过错的当事人应当承担的是缔约过失责任，缔约过失行为所侵害的是信赖利益，因此过错方赔偿的损失应当以信赖利益范围为限。关于信赖利益损失的范围，我们认为，信赖利益损失不仅限于所受损害，还应当包括所失利益，主要指当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等。当然信赖利益损失不应无限扩大，以不超过履行利益为限。
以上内容由张卫东律师提供，若您案情紧急，法律快车建议您致电张卫东律师咨询。
张卫东律师高级合伙人律师
帮助过 5458人好评：45
北京市东城区新世界中心写字楼A座1108-1110室