物管纠纷案例分析

经常遇到业主咨询与物业管理公司存在诸多纠纷问题，现本律师就几个重要问题做简要分析，望对你们有所帮助：

一、物业合同约定的保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内，保安仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务。

成都某业主委员会主任谢挺风（化名），在所在小区附近道路上遭到不明身份的男子殴打，经法医鉴定为轻微伤。谢挺风通过诉讼讨回公道，起诉称：所在小区亚蓬物业公司（化名）的保安没有阻拦，也不理睬我的求救，没有尽到维护小区公共秩序的管理任务，物业公司应登报赔礼道歉，并赔偿精神损失费和经济损失费共7万余元。亚蓬物业公司坚持认为该公司没有任何责任，因为案发地是市政道路，保安没有上前救助的法律义务，只有道德义务。

区法院认为亚蓬物业管理有限公司的保安看到谢挺风被打，未上前制止。物业公司应承担补充赔偿责任，谢挺风终审获赔5千元。法官解释说，亚蓬物业公司作为从事包括保安服务的物业管理服务这一社会活动的单位，在物业合同约定的保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内，仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务，而杨爱秋受侵害的地点，即属于此等区域。该案的判决突破了长期以来大家所持有的保安只在小区内负责的观念。

二、物业公司不当履行职责侵犯业主权益的，应予赔偿。

 北京朝阳某住宅区张先生夫妇在凌晨被室内的响动惊醒，立即起床并打开卧室的门，发现有人已走到客厅和卧室过道处，这个人自称是物业公司的保安员。于是张先生夫妇把物业公司告上了法庭，并要求赔偿每人精神损失费各5万元。此案件在北京各界，尤其是在居民和物业管理界引起了强烈震动和激烈争论。

法院查明：物业公司保安员由于是在深夜值班时发现张先生家的家门虚开，在经按铃房内无反应的可疑情况下，他才进入房内进行检查，完全是在履行职责，是对张先生夫妇的安全负责，事后张先生也未发现东西被盗。但张先生认为履行职责时应注意采取适当合理的方式，如果措施不当侵害了业主的权利，应承担相应的法律责任。法院以此判定由物业公司向张先生夫妇赔偿。

 三、“空房子”也应缴纳物管费。

 成都市某物业管理公司到双流县法院起诉称，小区业主张某从2010年1月开始不交纳物业管理费，已经拖欠物管费5000元，请求法院判决张某支付。

物业公司称，张某已与物业公司签订《XX小区前期物业管理服务协议》，张某接受该公司的物业管理服务。张某在缴纳了部分物业管理费后。从2010年1月起，张某搬离成都市区居住，再没有交纳过空房子的物管费。

张某声称，搬家后住房实际成了空房子，他和家人并没有接受物业公司的物管服务。张某认为自己没有入住，物管公司便要收取物管费的行为属于捆绑消费，违反《消费者权益保护法》。

法院认为，由于所住小区至今尚未成立业主委员会，双方签订的前期物管协议中也没有约定有效期限，小区的物业管理仍然是前期物业管理，所以双方的物业管理服务合同成立。张某在搬离之前已经缴纳了部分物管费，表明张某对物业公司的物管服务不持异议，所以张某应当履行按时交纳物管费的义务。

四、停车费收益到底归谁。

深圳市某投资发展公司系小区建设单位，其取得的小区建设工程规划许可证载明停车场面积为8815平方米，不计入业主公共分摊面积，投资发展公司依规划进行了建设。投资发展公司与小区业主分别签订的商品房买卖合同中均约定停车场归投资发展公司所有。随后，投资发展公司与案外人（小区原物业服务公司）就停车场委托管理达成一致意见，委托该案外人对小区停车场进行收费具体管理，所收费用归投资发展公司，投资发展公司每月向其支付管理报酬。

2012年12月，小区业委会与深圳市某某物业管理有限公司签订物业管理服务合同，约定：业委会委托物业公司对包括停车场在内的涉案小区进行物业服务管理，物业公司负责小区规划红线内属物业管理范围的市政公共设施（包括停车场）的维修和养护管理；停车场共210个车位，按照每个车位每月150元收费；合同期限为三年。

此后，投资发展公司与物业公司就停车场的管理、收益问题发生纠纷。投资发展公司主张物业公司对停车场进行经营管理又不支付停车费收益的行为，侵犯了其对停车场的合法权益。法院审判后判决小区停车位不属于业主，投资建设方享有收益权。

律师说法：

1、关于规划区域内的车位的归属，有约定的依约定。

《中华人民共和国物权法》确认了车位、车库归属“有约定从约定”的认定原则。该法第74条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，属业主共有。业主基于此法律规定而依法享有的共有权，受法律保护，该权利的内容或者具体表现形式发生变化，不影响对权利属性及权利主体的认定。增设的车位所对应的土地使用权归业主共有，则该部分车位亦属业主共有。

2、建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

不论如何确定车位、车库的权利归属，车位、车库作为小区生活必备的配套设施的性质，决定了其首先应当用于业主停车。物权法第74条第一款明确规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第5条对此作出了进一步的规定：“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定；前述‘配置比例’是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。”

特定时间段内，如业主的合理停车需要已得到满足，则应当允许建设单位将多余的车位、车库不定期地出租给业主以外的人使用；待业主的停车需要逐步增加而无法得到满足时，建设单位有义务终止与业主以外的人建立的车位出租合同关系，收回车位供业主使用。

3、不论车位归属，均应由物业服务企业统一管理。

《物业管理条例》第三十四条规定，一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。因此，在小区已合法选聘物业服务企业的情况下，不论车位、车库归建设单位还是业主所有，均应交由该物业服务企业统一管理，建设单位和业主无权要求自行管理或另行委托他人进行管理。这不仅是法律法规的规定，也是稳定小区、有效利用和管理车位、车库的要求。