邓国盛律师

 四会市某房地产公司其利用宣传小册、小区模型等资料进行销售推广其所开发的楼盘，且在宣传小册、小区模型中均具体明确地承诺：小区内将建有3000平方米超大型尊贵会所，4000平方米中心花园、10000平方米绿化面积、人型室内停车场，并斥巨资打造大型假山、瀑布、流泉、花廊、凉亭等各种园林景观，大型游泳池、儿童游乐场、羽毛球场、篮球场、秋千等各种休闲设施一应俱全。由于相信开发商的承诺，何某等人分别于与开发商签订了《商品房买卖合同》。
    此后，何某等依约定支付了购房款，但于房屋交付后才发现开发商所承诺的会所、中心花园、绿化面积、大型室内停车场及各种园林景观、休闲设施无一兑现。为此，何某等人于2008年10月26日将开发商诉至于四会人民法院，要求其承担违约金。
     经四会市人民法院审理，作出一审判决，判被告构成违约行为，开发商需支付违金6000元不等．后开发商不服向肇庆市中级人民法院上诉，肇庆市中级人民法院于2009年11月22日作出判决：驳回上诉，维持原判。


     分析：本案是因虚假销售广告引起的商品房合同纠纷案件。针对商品房的销售，开发商往往采取不同的方式对其楼盘进行宣传。而购房者也是从开发商的宣传广告资料等对商品房进行了解，从而了解房屋的使用功能、座向、配套设施、价格等，然后才作出购房的决定。但由于我国对商品房销售广告规范管理还不完善，开发商为了追求利润，往往在推销商品房时以虚假的宣传方式来欺骗消费者，因而引起纠纷。
     根据2003年6月1日起施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，开发商虽然没有将销售广告等宣传资料的内容作为合同内容，但开发商在销售广告等宣传资料中表明其已就其商品房及相关设施作了具体的说明和承诺，对购房者决定与开发商签订合同及对房屋价格的确定均有重大影响。因此，开发商的上述说明和承诺应当认定为合同内容。开发商违反合同内容时，应当承担违约责任。