办案经验：委托人林某因与xx公司商品房买卖合同纠纷一案委托本律师代为提起诉讼，林某认为开发商在合同约定期限内，逾期未通过消防验收、电梯验收，该行为已经构成逾期交房，应该依约支付相应违约金，而开发商认为虽然未能通过验收，但林某已经签收了收楼声明，视同认可交房条件变更，不构成逾期交房。该案经法院审理后，全面采纳了本律师的代理意见，支持了林某的全部诉讼请求，认为开发商的行为已经构成逾期交房，应依法承担违约责任。以下为案件部分代理意见。

代理意见

尊敬的审判员：

福建元一律师事务所依法接受原告陈某的委托，指派我们担任其与xx有限公司商品房买卖合同纠纷一案的诉讼代理人。现结合本案事实及相关法律，提出如下代理意见，供法庭参考采纳：

一、涉案《商品房买卖合同》成立后，原告已依约履行了全部付款义务，不存在逾期付款。

涉案《商品房买卖合同》第六条第3项约定：“按照贷款付款方式，买受人于2012年7月5日支付定金人民币300000元整，签订本合同当日支付首付款人民币2816946元（定金折抵购房款），余款人民币贰佰捌拾万元整，向经出卖人认可的贷款银行申请贷款”。原告提交的第二组证据pos签购单及销售不动产统一发票证实，原告已依约于2012年7月5日支付定金300000元，于2012年7月20日、2012年8月22日（即《商品房买卖合同》签订当日）分别支付了剩余首付款2516946元，合计共支付首付款2816946元，2012年8月22日，被告也向原告出具了相应金额的发票。因此，原告不存在逾期支付定金、首付款。原告提交的第二组证据中的《个人购房借款合同》及销售不动产统一发票还证实，2012年11月14日，原告获得了银行按揭贷款280万元，被告也于2012年12月7日向原告出具相应发票。至此，原告已经依约履行了全部付款义务，共计向被告支付购房款5616946元，且不存在逾期付款。

被告答辩称，原告违背补充协议第二条第2项约定（即“买受人应于签订合同后十五日内携配偶及有关证件到出卖人/银行指定的地点签署贷款文件，若买受人未能在上述期限内签署全部额度的银行按揭贷款申请文件，则付款方式自动变更为一次性付款，买受人应于合同签订后30日内向出卖日付清全部房价款……”，在2012年11月14日才签署银行按揭贷款合同，故付款方式应转为一次性付款，买受人未能在2012年9月22日前付清全部购房款，因此构成逾期付款。但我们认为，被告的该答辩理由缺乏事实依据，不能成立。因为：第一，签署补充协议约定的是，原告应当在签订合同后十五日内到银行签署按揭贷款申请文件，这里的申请文件并非按揭贷款合同，原告已按约定期限到银行签署了按揭贷款申请文件（被告无证据证明原告违约未签署），至于银行是否批准，最终是否能够订立正式的按揭贷款合同，不受原告左右，故原告并不存在违约情形，不存在由按揭贷款转为一次性付款的前提条件。第二，被告既主张应转为一次性付款，客观上却又接受了原告提供的中信银行按揭贷款，并已出具相应发票，默认双方继续按照银行贷款方式进行付款，故被告的说法自相矛盾，不能成立。第三，原告已向被告全额付款，且时间均在双方约定的交房时间即2013年1月15日之前，故被告不存在因原告逾期付款可顺延交房期限的情况。因此，被告对于“应适用补充协议第二条第8项的约定，不构成逾期交房”的主张，欠缺事实依据，不应支持。

二、被告逾期至2013年6月12日交房，其逾期交房违约责任应计至电梯经特检院验收合格之日（2013年8月31日）止。    

    1、2013年6月3日，被告正式向原告发出《入伙通知书》，内容载明“我们共同的写字楼申发大厦定于2013年6月12日开始向您正式交付房屋”，但交房时大楼电梯未经专业机构验收合格。《中华人民共和国特种设备安全法》第二条规定：“特种设备的生产（包括设计、制造、安装、改造、修理）、经营、使用、检验、检测和特种设备安全的监督管理，适用本法。本法所称特种设备，是指对人身和财产安全有较大危险性的……电梯……以及法律、行政法规规定适用本法的其他特种设备”，第三十二条规定：“特种设备使用单位应当使用取得许可生产并经检验合格的特种设备”；《福建省电梯安全管理办法》第十一条规定：“电梯安装、改造、重大维修的施工单位应当在施工前将拟进行的安装、改造、重大维修情况，按规定告知设区市特种设备安全监督管理部门，并向特种设备检验检测机构申请电梯安装、改造、重大维修过程的监督检验；未经监督检验合格的，不得交付使用”，因此，经监督检验合格，是电梯交付使用条件的基本条件，该条件由国家通过立法予以强制干预，并且，电梯属于主要基础设施，若未验收合格将会造成严重的安全隐患。具体到本案，原告提供的证据“电梯使用标志”载明：“使用地点为申发大厦T6；管理责任单位为xx有限公司；下次检验时间为2014年8月”，根据有关法律规定，电梯的定期检验周期为1年，按照《特种设备安全监督条例》，使用单位应当在安全检验合格有效期满前1个月，向规定的检验机构申请定期检验，也就是说，涉案电梯于2013年8月才经检验合格。因此，截至2013年8月31日，未向原告交付经电梯验收合格的商品房的逾期交房违约责任，被告理应承担。

被告认为，2013年3月22日，包含电梯在内的工程已经整体竣工验收合格，但代理人认为，该验收是被告自行组织的，而根据前述法律规定，电梯还应经特种设备检验检测机构检验合格，才得交付使用。因此，被告主张电梯已于2013年3月22日验收合格，是错误的。

 2、被告主张已于2013年2月22日向原告履行交房义务，缺乏

事实和法律依据。如前述，被告于2013年6月3日正式向原告发出《入伙通知书》，而且，在此之前被告从没有与原告办理过交房手续，包括没有向原告交付锁匙。尽管2013年2月22日因被告逾期交房导致经营不能顺利延续的原告，在物业公司建议下，为了能够提前进场设计和装修准备工作，应物业公司备案要求出具了涉案《收楼声明书》等材料，但这些手续发生在原告和物业公司之间，与被告无关。物业公司也同时声明交房要以被告正式的书面通知为准。这些与之后的《入伙通知书》、以及被告代理人当庭承认的没有向原告交付涉案商品房锁匙而其他业主有交付锁匙等事实可以相互印证证明，2013年2月22日，涉案商品房没有转移占有，不是本案商品房的交付时间。原告虽然比其他业主提前进场进行设计和装修准备，但由于被告消防等项目均未验收合格，原告提前进场但大部分时间都需要停止工作配合各项验收和检查，原告提前进场减少损失的目的最终没能实现。    

    3、被告代理人认为根据《商品房买卖合同》第八条，如果2013年1月15日未达到验收合格等条件，出卖人仅应支付买受人每天二十元违约金。但本代理人认为，从该条款的设置上看，打印字体直接将处理方式印刷成按照第2种方式处理，排除了第1条“买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任”的选项。根据《合同法》第39条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”；第40条：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，代理人认为，涉案《商品房买卖合同》由被告提供，条款内容均是被告为重复使用而预先拟定的，属于格式条款，被告对该格式条款未采用文字、符号、字体等特别标识提请原告注意，且该格式条款限制了原告的主要权利，免除了被告的相应责任，依法应当认定为无效。

    综上，代理人认为，被告的行为已经构成逾期交房，且逾期交房的违约责任应当计算至电梯验收合格之日，因此，根据《商品房买卖合同》第九条的规定，逾期交房超过90日后，合同继续履行的，被告应自2013年1月16日起至2013年8月31日止，按原告已付款5616946的日万分之三，向原告支付违约金。请法庭支持原告的全部诉讼请求，维护原告的合法权益。

以上代理意见，敬请合议庭参考采纳。

                                         福建元一律师事务所

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