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民事再审申请书
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：湛俊波，男，汉族，1974年7月5日出生，住广东省增城市荔城街荔乡路19号605房，公民身份证号码：440125197407050015。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）:刘润坚，男，汉族，1950年12月27日出生，住广东省增城市新塘镇爱国路5号，身份证号码：440125195012270313。
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刁勇文，男，汉族，1967年1月8日出生，住广东省增城市治城街文化路西一巷6号，身份证号码：440125196701080050。
再审被申请人（一审原告、二审上诉人）：深圳市中建大康物业管理有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路2105号中建大厦23楼2301。
申请再审的请求内容：
请求广东省高级人民法院依法对深圳市中级人民法院（2010）深中法民五终字第1446号民事案提起审判监督程序，裁定再审；并请求依法撤销深圳市中级人民法院（2010）深中法民五终字第1446号民事判决；依法改判维持深圳市罗湖区人民法院（2010）深罗法民三初字第257号民事判决，即驳回被申请人（一审原告）在一审中的全部诉讼请求。
申请再审的事实和理由：
再审申请人（一审被告、二审被上诉人）湛俊波、刘润坚、刁勇文 等人因物业服务合同纠纷一案，不服深圳市中级人民法院作出的（2010）深中法民五终字第1446号终审民事判决，特此提出申诉。
一、 本案的基本事实
深圳市中建实业股份有限公司作为建设单位于1998年前在深圳市罗湖区深南东路2105号兴建中建大厦，建成后注册成立深圳市中建物业管理有限公司（2009年7月20日更名为深圳市中建大康物业管理有限公司）对该大厦进行物业出租和管理。怀化铁路运输法院在执行中国信达资产管理公司深圳办事处与深圳市中建实业股份有限公司借款合同纠纷一案中，在2005年1月1日之前对深圳市中建实业股份有限公司所有的中建大厦第三层房产（下称涉案房产）办理了查封冻结手续，并进行公告和通知了相关当事人。2005年3月16日，本案被申请人深圳市中建物业管理有限公司（深圳市中建大康物业管理有限公司）在明知涉案房产已被法院查封、冻结的情况下，与深圳市罗湖区西安饭庄签订《房地产租赁合同》，将中建大厦第三层（即本案涉案房产）出租给深圳市罗湖区西安饭庄，出租期限自2005年3月16日至2015年3月16日止。2005年4月，怀化铁路运输法院委托深圳市不动产拍卖行有限公司对上述被查封的涉案房产进行公开拍卖，最后由本案三申请人竞得，三申请人于2005年12月29日与拍卖公司签订了《成交确认书》，2006年7月17日中建大厦第三层的产权登记至三被告名下，该物业为商业用途物业。该涉案房产成交后，本案被申请人深圳市中建物业管理有限公司（深圳市中建大康物业管理有限公司）明知该物业产权已转移，却不按法律规定解除与西安饭庄的《房地产租赁合同》，拒绝将该涉案房产交给三申请人，并允许西安饭庄引进第三方对该涉案房产的主体结构进行改造和装修。该涉案房产成交后，至2008年8月18日期间，三申请人因为上述涉案物业被人侵占而无法行使使用权，多次向怀化铁路运输法院提出申请，申请请求裁定西安饭庄与本案被申请人所签订的《房地产租赁合同》无效，并请求法院强制执行相关单位和人员搬迁出所侵占的涉案物业。怀化铁路运输法院于2006年5月16日作出（2005）怀铁法执字第11-8号民事裁定书解除了被申请人与西安饭庄签订的租赁合同。但是被申请人与西安饭庄拒不履行上述裁定书确定的义务。2006年1月至2009年上半年期间，三申请人多次向被申请人书面提出办理入伙手续的申请，被申请人置之不理。直到2009年8月1日，被申请人才同意接收申请人办理入伙手续，并签订《中建大厦物业管理委托合同》。2009年11月13日 ，本案被申请人向深圳市罗湖区法院起诉三申请人，要求三申请人支付从2006年1月至2009年7月拖欠的物业管理费人民币1533468.15元，滞纳金人民币5129985.89元，但一审法院驳回其全部诉讼请求。被申请人不服上诉，二审法院支持其部分请求，判决三申请人向其支付物业服务费677578.95元及滞纳金1030276.63元。
二、再审申请人的申诉理由
再审申请人认为该案二审法院法官在明知再审申请人是涉案物业的合法业主却无法接管物业的原因，完全是由于被申请人违法出租、无理阻拦、拒不协助、不履行物业管理服务义务等行为造成，还故意混淆是非、歪曲法律，作出了极不公平的错误判决。因此，再审申请人认为该案二审判决存在适用法律完全错误的严重情形：1、二审判决只是认定了三再审申请人作为业主有按时交纳物业管理费的义务，而没有认定三再审申请人作为物业服务合同一方当事人在对方不履行义务时享有拒绝履行义务的同时履行抗辩权，即被申请人作为物业管理公司应当在履行了提供合格的物业管理服务义务后才享有收取物业管理费的权利。二审判决的认定违反了《合同法》第六十条与《消费者权益保护法》第七条的规定；2、二审判决认为：如果本案的被申请人深圳市中建大康物业管理有限公司的行为导致三申请人在成为所有权人之日起，无法行使业主权利，三申请人可另行提起侵权之诉要求被申请人承担侵权责任，两者属于不同的法律关系。上述认定违反了《合同法》第一百二十二条的规定，也是适用法律错误。3、二审判决认定建设单位与被申请人签订的物业服务合同对三申请人有约束力，并以此为据认定三申请人应向被申请人支付“滞纳金”，违反了相关法律规定，也是错误的。
具体申诉理由如下：
（一）、二审判决只是认定了三再审申请人作为业主有按时交纳物业管理费的义务，而没有认定三再审申请人作为物业服务合同一方当事人在对方不履行义务时享有拒绝履行义务的同时履行抗辩权，即被申请人作为物业管理公司应当在履行了提供合格的物业管理服务义务后才享有收取物业管理费的权利。二审判决的认定违反了《合同法》第六十条与《消费者权益保护法》第七条的规定。
首先，本案中，申请人与被申请人之间的物业服务合同关系属于双务合同关系。根据《合同法》第六条和第六十条的规定以及《物业管理条例》第三十六条的规定，物业服务企业应当履行物业服务合同的义务和法律规定的义务，向业主提供相应的服务，才享有收取物业管理费的权利。根据《合同法》第六十六条的同时履行抗辩权的规定，三申请人在被申请人没有履行合格的物业管理服务的义务时，有拒绝履行支付物业管理费的义务的抗辩权。在本案中，被申请人正是由于没有履行合格的物业管理服务，致使三申请人在自2005年12月29号至2009年8月1日之前的期间内无法行使业主对房产的使用权，才导致未能收取三申请人相应的物业管理费的后果。三申请人未能支付被申请人物业管理费，正是依法行使同时履行抗辩权的权利。
其次，被申请人没有切实履行合格的物业管理服务的义务，由下列事实和证据予以证明：（1）、在涉案房屋被依法查封期间，被申请人作为物业管理方，在明知涉案物业处于被查封状态的情况下，依然擅自非法出租涉案房屋，在涉案房屋依法拍卖成交后，被申请人作为该房产的出租方，又未按照法律规定与承租人解除租赁合同，收回非法出租的涉案物业，导致三申请人长期不能正常使用自己的物业，根据《深圳经济特区物业管理条例》第三条规定：物业管理应当遵守法律、法规的规定，不得损害公共利益和他人合法权益。被申请人的行为严重损害了三申请人作为业主的合法权益。以上事实完全可以证明被申请人作为物业管理公司没有恰当履行物业管理职责。（2）、在涉案房屋依法拍卖成交后，在三申请人向怀化铁路运输法院申请强制执行及向被申请人提出签订《物业管理服务合同》、入伙接收涉案物业请求后，被被申请人拒绝。而被申请人引进的非法承租方深圳市罗湖区西安饭庄，又非法引进合作第三方，以“好世界海鲜大酒店”的名义对涉案房产进行装修并营业。被申请人作为物业管理方，在装修方没有获得业主的同意，擅自装修物业时，并没有采取任何措施进行制止，没有向作为业主的三申请人提供过任何信息，也没有向任何相关政府行政部门汇报。在装修过程中，放任非法装修方任意破坏涉案房屋的主体结构的行为，没有任何监督和管理措施，存在严重的管理失职行为。根据《物业管理条例》第四十六条第一款规定“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告”和《深圳经济特区物业管理条例》第七十八条规定“物业服务企业应当按照物业服务合同约定对物业装修施工进行监督。对违反有关规定的行为，应当要求行为人及时整改；行为人未按照要求整改的，应当及时报告相关行政管理部门依法处理”。被申请人的上述行为证明其没有履行上述法律法规规定的义务。（3）、2008年 4月，三申请人在欲收回涉案房产的过程中，遭遇数十个不明身份人强行阻止（实际上是被申请人组织的），导致申请人无法接管物业，而被申请人对此情形置之不理。（4）、自2005年12月29号，三申请人依法通过竞买方式取得上述涉案房产的产权后至2009年7月31日三申请人与被申请人签订《物业管理合同》时止的期间，被申请人明知三申请人已成为涉案房产的业主，从未履行通知并协助办理相关入伙手续、告知《物业管理合同》的内容、通知交纳物业管理费等合同义务。被申请人的行为严重违反了《合同法》第六十条及《物业管理条例》的相关规定。
此外还有最为重要的一点是，在本案中，从被申请人深圳市中建大康物业管理有限公司与深圳市罗湖区西安饭庄签订的《房地产租赁合同》可知，被申请人深圳市中建大康物业管理有限公司是作为建设单位中建实业股份有限公司委托的全权代理人，对涉案物业行使使用权和管理权。因此对于三申请人来说，被申请人就不仅是物业服务合同的相对方，而同时是涉案物业的使用权人和管理权人，具有向三申请人交付物业的义务。而被申请人在在涉案房屋依法拍卖成交后拒不向三申请人交付物业，导致三申请人无法接管物业和入住。被申请人的行为严重违反了《合同法》第六十条及《物业管理条例》的相关规定。
上述证明被申请人没有切实履行物业管理的法定义务和约定义务的事实，已被本案一、二审判决予以认定。
因此，被申请人在本案中存在严重的合同违约行为，在被申请人没有履行物业管理义务并导致申请人无法使用房屋的前提下，三申请人不予支付物业管理费是符合法律规定的。
（二）、 二审判决在第12页倒数第5行中认定：“本院认为”，如果本案的被申请人深圳市中建大康物业管理有限公司的行为导致三申请人在成为所有权人之日起，无法行使业主权利，三申请人可另行提起侵权之诉要求被申请人承担侵权责任，两者属于不同的法律关系。上述认定也是适用法律错误。
因为，在本案中，一、二审判决的事实查明都认定被申请人在物业服务合同纠纷中有违约行为，根据《合同法》第一百二十二条的规定，申请人可以选择要求对方承担合同违约责任在本案中一并处理，或选择侵权之诉另案起诉。原二审判决认为属于两种法律关系，不能在本案中一并处理，违反了上述《合同法》第一百二十二条的规定。
（三）、二审判决认定建设单位与被申请人签订的物业服务合同对三申请人有约束力，也是错误的。该物业服务合同由于签订程序的不合法和被申请人没有履行告知的义务，而对三申请人没有约束力。
首先，根据《深圳经济特区物业管理条例》第十九条规定：建设单位或者物业服务企业应当在符合（一）物业出售且已经交付使用的建筑面积达到物业总面积百分之五十以上的或（二）首套物业出售并交付使用满二年的情形时，成立业主大会，选举产生业主委员会，并在此后六十日内，书面告知物业所在地的街道办事处。在2003年11月1日建设单位与被申请人签订《物业管理合同》之前，本案的涉案房产的物业管理区域已达到了上述两个条件。由于被申请人与建设单位没有履行上述法定义务，导致没有成立业主大会和业主委员会，造成没有业主委员会和物业服务企业签订《物业服务合同》的后果。因此，建设单位与被申请人签订《物业管理合同》是无效的，也是不符合法律规定的“前期物业服务合同”的规定，对作为业主的三申请人没有法律约束力。
其次，在被申请人于2005年5月17日至2009年7月31日期间，被申请人明知上述涉案房产的业主为本案的三申请人，但是被申请人没有将自己与建设单位签订的《物业管理合同》的内容告知三申请人，也没有按照规定通知三申请人与被申请人签订新的《物业服务合同》，更没有通知三申请人交纳物业管理费和其他相关费用。被申请人由于没有履行《合同法》第六条规定的诚实信用原则及《合同法》第六十条规定的通知协助义务，因此建设单位与被申请人签订的《物业管理合同》对三申请人没有约束力。
（四）、本案二审判决要求三申请人向被申请人支付“滞纳金”，没有事实依据和法律依据，也不符合法律规定。三申请人无需向被申请人支付所谓的“滞纳金”。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条和《深圳经济特区住宅区物业管理条例》第五十一条规定，物业管理公司对于物业管理费的欠交，必须向业主进行书面催交，并规定缴纳期限。只有业主经书面催交后逾期不交纳的才产生滞纳金问题。况且最重要的是，在本案中三申请人没有交纳物业管理费是由于被申请人违约行为和没有履行告知义务所致。因此在本案中，根本就不存在三申请人要向被申请人交纳滞纳金的问题。
综上所述，原二审判决适用法律确有错误。根据《民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（六）项之规定，再审申请人湛俊波、刘润坚、刁勇文特向贵院申请再审，请求高级法院秉公审理，依法纠错。并依法改判。
此致
广东省高级人民法院
再审申请人：湛俊波，刘润坚，刁勇文
2010年 |
