商品房交付中关于逾期交房的特殊原因主要包括两个方面，第一是不可抗力，示范合同中第8条规定，遭遇不可抗力，且出卖人在规定的期限内通知买受人，除双方协商同意解除合同或者变更合同外，出卖人予以延期。第二是指相当多的开发商在示范合同文本第3款规定的不可抗力之外又规定了一些第三方原因可以免除开发商逾期交房的违约责任，主要包括由于市政基础设施原因或者公共设施原因导致的逾期交房免除开发商的违约责任。
不可抗力一般指自然灾难和社会异常情况，比如地震、水灾、旱灾、暴风雪、海啸，社会异常行为，如战争、暴乱、军事封锁、强制征收。
1、对于自然现象能否免责主要看，首先，如果该自然现象属于当地常见的气象表现形式，则不能认定为不可抗力，如果该自然现象属于当地的异常天气，应认定为不可抗力；其次、自然现象是否导致延期施工，自然现象与延期施工之间是否存在因果关系，在司法实践中，开发商为了免除自己的逾期交房责任，提供当地气象部门的其次昂资料，证明发生了不可抗力，但是法院在审理案件的过程中，也应参考开发商提供的施工日志，一次证明该自然现象或自然原因导致无法施工，否则不能认定其存在因果关系。
2、政府行为能否作为不可抗力。审判实践中，关于政府行为是否纳入不可抗力争议很大，一般要区分三种不同情况：第一、当政府行为是基于公共利益作出的，可认定为不可抗力如高考、中考期间不允许施工，迎接重大社会活动导致的停工等；第二、政府行为是针对特定领域、特定人作出的，应考虑为情势变更，给予开发商解除合同或者变更合同的权利，如规划调整、配套设施不到位，因为基础设施需要相关部门的审批，而执行企业往往是国有独资企业，行政色彩浓重，且与政府管理部门存在密切联系，很多时候不受市场和合同约定的制约。如果这些因素不能作为情势变更原则被考虑进去，对开发商很不公平。第三、政府行为是基于第三人的过错导致的，则不能认定为不可抗力，不能免除违约方的责任。如违反规划超建、改变溶剂率等。
3、异常社会实践能够认定为不可抗力。战争、罢工、游行、示威等非因开发商原因引起的异常社会事件，属于不可抗力。如果因开发商原因引起的，无论开发商是否有过错，均不能属于不可抗力。如拆迁导致逾期交房，同时除了重大的市政工程外，不能认定为政府或者人民法院依职权维护社会公共利益而采取的职务行为，从而认定为不可抗力。
4、施工中遇到的重大技术难题能否认定为不可抗力。因重大技术问题属于开发商自身问题，且国家对于施工资质有严格的要求，因此重大技术难题不构成不可抗力。
