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2018上海二手房交易流程

2018上海二手房交易流程

发布时间 :2018-08-13 17:03浏览量 : 842
二手房买卖流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程。二手房买卖又称存量房买卖,是买方通过交付房款,卖方将房屋交付给买家,并办理过户登记的过程,主要包括购房资格核验;网签合同;地税部门核定契税;房屋发证大厅办理房屋所有权证。
  •   上海二手房交易流程是指二手房买卖完成必须经历的途径,在购买二手房是如果忽略跳过一个流程就有可能出现很大的买卖风险,严重的甚至财房两空,也就是说交易流程的完整性是规避买卖风险的重要依据,下面我们就来看看2018上海二手房交易流程是怎样的。

      一、上海二手房交易流程

      1、找房源和看房

      这个当然是视个人的喜爱以及自身情况而定,既可以网上找房,也可以通过线下中介找房。无论购房者是通过哪种方式找的房子,建议都要注重产权问题。

      2、买卖前的房屋和产权审核

      了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。也可以看购房时的相关凭据,比如购房发票、契税发票等,作为辅助证据以确认房屋产权归属。

      3、查档

      买卖双方持房产证原件房管局查询房产档案,以确定产权归属以及有没有被抵押。建议各位购房者千万不要轻看了这一步骤,查清产权问题可是有关房子归属的大事。

      4、确定房屋产权再交定金

      (1)、若卖方仍在还贷,则在交定金之前,需要先办理赎楼或同行转按揭。办理赎楼:卖方通过担保公司,向银行借款赎楼,这会产生一定担保费用和短期赎楼贷的利息。

      (2)、当卖方不再为该房还贷,则进入交定金环节。一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在本市房管局网站上下载。合同至少需要写明房屋产权、地址、成交金额、办理过户时间、交房时间、相关税费由谁交、违约金和违约责任等。

      5、签订正式合同

      交付首期之后,就可签订正式二手房买卖合同,合同范例可到当地房管局官网下载,双方可自行修改。签合同前需注意,如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

      6、买方办理按揭贷款

      如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、结婚证、户口簿、收入证明、银行流水、买卖合同等。

      因为有可能贷款额度达不到预期,所以买家需要做好支付更多首付款的准备,否则交易不成将造成违约。

      7、过户

      去过户时,需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续,并缴税。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同等。一般,在递件后拿到回执,买方就可以让银行发放之前监管的定金了。

      在拿到房产证后,买方回银行办理房产抵押,银行之后会给卖方打余款,买方每月按时还贷。

      8、交房

      交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接,如果房产内部还有家具家电,还要核实清楚卖方是否要被更换或搬走。水电等交接,就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理,双方应准备好房产证复印件、身份证等。

      二、上海二手房交易流程注意事项

      1、进行二手房交易前必须确认房主真实身份

      2、签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任

      3、必须标明付款、过户时间

      4、必须注明二手房相关费用的交接时间

      5、与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单

      6、通过中介公司购房必须要求与房主见面

      7、必须学会使用补充协议

      以上就是法律快车小编整理的关于2018上海二手房交易流程是怎样的全部内容,签订买卖合同前必须确认房主真实身份,与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单,同时看看土地证、和房产证确认。

     
  •   二手房交易的纠纷是很容易出现的问题,而且去法院主张权利周期又长,耗费时间精力,为了规避二手房交易中的风险,在二手房买卖中我们需要特别注意一些点就可以避开大部分的风险,下面我们就来看看一般二手房交易注意事项有哪些。

      一、确定二手房是否允许出售

      大家要注意,并不是所有的房子都是直接能够上市交易的。例如:公有住房在“房改”售房时,有些单位还保留有优先收购权。此外,如果该房屋的土地性质是属于划拨用地的话,也不能够直接上市交易。

      二、确定房屋所有权是否真实、完整、可靠

      根据《合同法》的规定,房屋在进行出售时应该经由房屋所有权人以及共有权人的同意,否则,房屋买卖合同就是无效的。此外,大家还需要查清楚房屋有无其他债权、债务纠纷。但最要紧的是,一定要由卖方出示、提供合法的房屋所有权证。

      三、确定二手房的出售建筑面积是否和产权证一样

      大家一定要注意,在合同中约定的出售房屋的面积只能是产权证上的面积,其他面积不计在内。

      四、双方是否履行二手房的程序

      关于购买二手房时,买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》,并到房屋所在区、县国土房管局市场交易管理部门,办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。这些手续都是不能够少的,买卖双方一定要注意去产权登记部门申请转移登记,将房子真正过户到买方名下。

      五、了解屋内设施的交验细节

      有些业主在签订合同时常常口头向客户保证,房间内的所有家电都会赠送,或者说也计算到了房价款中,但是到了实际交房的时候却发现电器都已经搬走。所以对于这类承诺,也要在合同中进行约定,并约定屋内设施的交验细节。

      在购房合同签订过程中,必须注意付款方式的环节。最好是将应该在什么时间付多少比例的房款都约定清楚。例如,买卖双方可以约定在签订《房屋买卖合同》时,客户即支付相当于房价款百分之多少的定金给业主或中介公司等。

      六、确定交房时间

      交房时间也是非常重要的,一定要注意在房屋买卖合同中明确注明。此外,关于房屋交验前产生的费用及房屋交验时产生的费用由谁承担也要先约定清楚。

      七、二手房什么情况下千万不要买?

      1、司法机关和行政机关依法裁定,决定查封或者以其他方式限制二手房权利的;

      2、依法收回土地使用权的;

      3、共有二手房,未经其他共有人书面同意的;

      4、权属有争议的;

      5、未依法登记领取权属证书的;

      6、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的;

      7、列入动拆迁范围的;

      8、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形(比如禁止城市居民购买建在农村集体土地上的小产权房)。

      以上就是法律快车小编整理的关于一般二手房交易注意事项有哪些的全部内容,从上述可以见二手房买卖需要注意产权审核、签订合同交定金时最好有权威的第三方进行监管,合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。


     
  •   随着买房的人越来越多,选择二手房的也越来越多。二手房甚至比楼盘新房更火热。想必很多人想要了解,按揭二手房交易流程怎么走?二手房交易的注意事项有哪些?如何避免落入二手房交易骗局?下面您介绍一下。

      一、按揭二手房交易流程怎么走

      按揭二手房交易流程如下:

      1、银行征信调查(去人民银行查买方的征信情况);

      2、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况);

      3、向卖方支付定金并预留房屋尾款;

      4、房屋过户的同时银行审查贷款条件;

      5、银行发放贷款;

      6、双方共同去做物业交割;

      7、向卖方支付尾款。

      二、二手房交易的注意事项

      1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

      2、查档。买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案; 3、签合同。如卖方提供的房屋合法,可以交易,买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

      4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请。

      5、立契。房地产交易管理部门审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

      6、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

      7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

      三、如何避免落入二手房交易骗局

      1、要核实房屋产权情况及性质

      房屋所有权证是所有权的标志,房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人,如果非本人卖房,则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。核实证件最好见原件,也可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性。

      2、要注意房屋及相关设施是否欠费

      物业费、水费、电费、煤气费、电话费等费用,在购房时一定要核实清楚是否有拖欠,如果有拖欠,那就要求原房主在交房前全部清结,而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款,确认没有问题后再支付。

      3、交易过程中注意保留证据

      签订合同只是完成了交易的第一步,后面发生纠纷的机会也很多,所以要注意保留每个环节的证据,尤其是自己履行义务的证据。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条,且最好依据合同条款,在收条内容中明确是付哪个环节的房款。

      综上所述,按揭二手房交易流程是:银行征信调查;房屋产权调查;向卖方支付定金并预留房屋尾款;房屋过户的同时银行审查贷款条件;银行发放贷款;双方共同去做物业交割;向卖方支付尾款 。若您有其它问题,可以登录法律快车的官方网站,免费咨询律师!

     
  •   二手房交易存在的问题有哪些?全国对不满5年住房的二手买卖房交易征收5%的营业税。面对这一新政策可能给交易带来的多交税费问题时,正应所谓“上有政策,下有对策”。为躲避多交营业税,一些未满5年的二手房的买卖双方正以以下方式开始悄然变相买卖。下面法为大家详细讲解,请看下文。

      一、私下交易,暂不过户

      这种交易方式的特征是双方谈好房价,签好合同,付清(部分付清)房款,房主(卖方)先将房子及两证交给买方,买方住进房屋,待房子满期5年后再去办理过户手续。以此来规避营业税。如此方法,买方不能通过银行“按揭”取得贷款来支付房款;更重要的是从法律角度来看,风险极大:如果卖方因为债务纠纷,该房可能会被法院查封;卖方还可能恶意挂失原两证,办理新证后一房二卖,或做抵押,如果此后的行为都履行了相应的法律手续,对买方极为不利。

      二、签订“阴阳合同”

      双方签订的协议约定了房屋的真实交易价格,但在交易市场填写房屋买卖契约时,将房屋价格填少,以达成少交房屋营业税和契税的目的。但由于协议在先,交房管部门存档的契约在后。按照法律契约便替代了原协议。如果在房屋过户完成后,买方坚持以契约约定的价格为依据,少给付房款,纠纷就会产生,诉讼便随之产生。即使是差额款要回,所产生的经济损失也会大于少交的税。

      三、“买卖”变“赠与”

      以前买卖契税低,赠与契税高时,很多家庭成员内部间的房屋交易原本是赠与,为了省契税,而改成“买卖”;现在不是家庭内部成员之间的房屋买卖,为了规避营业税,也改成了赠与。但因赠与和买卖是两种不同的法律行为。以赠与的方式来办理房屋买卖交易会带来更大的风险:赠与不能反悔,没有违约更谈不上违约责任,一旦买方不能如数支付房款时,卖方无法得到法律的保护。如果卖方因债务问题而将房屋抵押出去,或者因债务纠纷被诉讼到法院,债权人行使撤销权,买方到手的房屋也可能被法院追回。

      最后做一个重要提醒,在双方当事人查验以上内容没有问题,并且房屋检查符合交付条件的同时,应当签署书面《房屋交接书》,将交接的内容、过程、存在的问题及处理,以文字的形式固定下来,双方签字、捺手印,一式两份,双方各执一份,以备将来出现问题,留存书面证据,更好的解决,保护双方的利益。二手房买卖还是应该通过正常的程序办理,该交的税不能省,否则很容易造成买卖者之间的纠纷,诉讼也将不可避免的,到时就会“因小失大”。

     
  •   在日常生活中,不管是房屋租赁还是房屋的买卖,很多人都是通过房产中介来实现交易的。不过,房产中介提供了相应的服务后,就会从中收取一定的费用。那么,你知道二手房中介费收取标准是怎样的吗?下面就不妨跟着一起来看看吧。

      一、二手房中介费收取标准

      (一)、评估收费

      房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实行政府定价,其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制。土地宗地价格评估收费标准与房地产价格评估收费标准相同。基准地价评估收费另立标准。具体收费标准请参见“房地产中介制度”一章。此外,每宗房地产价格评估收费不足300元的,按300元收取。为土地使用权抵押而进行的土地价格评估,评估机构按一般宗地评估费标准的50%计算评估费。企业转制、资产重组过程中,涉及房地产评估的,按房地产价格评估标准的 50%计收评估费。

      (二)、代理收费

      房屋租赁代理费,无论成交的租赁期限长短,均按半至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。

      房屋买卖代理收费,按成交价格总额分档累进计收:

      500万元以下 2.5%

      501~2000万元 2%

      2001~5000万元 1.5%

      5001~100000万元 1%

      1001万元以上 0.5%

      实行独家代理最高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。

      (三)、咨询费

      1、书面咨询费

      普通咨询报告,每份收费300>1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告,可适当提高收费标准,收费标准最高不超过咨询标的额的0.5%。

      2、口头咨询费

      房地产中介服务机构对委托人的口头咨询,按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。

      二、中介费收费标准的相关法律规定

      2011年,为规范住宅买卖经济服务市场价格行为,降低住宅买卖经济服务费用负担,北京市发改委与住建委就联合下发了《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》(以下简称《通知》)。

      1、《通知》规定,住宅买卖经纪服务收费由买卖双方各承担一半或由买卖双方协商确定;宅买卖经纪服务收费标准统一不超过2%。

      2、房地产经纪机构(以下简称经纪机构)提供的其他服务,由当事人自愿选择,通过合同明确约定。其中代办房地产登记服务收费,最高不超过500元/宗;代办贷款服务收费,最高不超过300元/宗;办理房屋入住有关手续收费,最高不超过200元/宗;按照委托人要求,提供的其他服务实行市场调节价,由委托人与经纪机构协商议定。

      3、《通知》中也注明收费标准可以下浮,少数特别复杂的住宅买卖经纪服务,经交易各方协商同意,可在规定的收费标准基础上适当上浮,上浮幅度最高不得超过10%。即:二手房中介费为成交总额的2%,少数特别复杂的可上浮至2。2%。

      在现实中房产中介都是通过当事人的需求来提供服务,不同的服务,实际收费也不同。此外,在不同的地区,由于经济发展情况的不同,二手房中介收费标准也有差异的。若你在这方面还有疑问的话,不妨前来法律快车网进行法律咨询。

     
  •   在我国房屋买卖的过程中,如遇到一方在签了合同之后出现不买或不卖的情况,那么另一方就权要求对方赔偿自己相应的违约金。那么,二手房买卖违约怎么处理呢?买卖二手房违约如何赔偿呢?下面就来看看给出的意见吧。

      一、买卖二手房违约如何赔偿?

      1、首先得看你们当时签订的买房条款,是否涉及到违约金条款。

      2、如果有详细的条款,你也同意不购买此房,可以按违约条款走。

      3、如果没有具体的违约条款,需要与购房者沟通协商。同时也可咨询相关律师,对于违约的一个判定,最大程度挽回你本人的损失。

      二、买卖二手房违约的情形有哪些?

      1、出卖人将房屋直接卖给第三人

      如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,但未办理过户手续,根据法律规定,原买房人有优先过户的权利,可以向法院请求要求对方继续履行合同。如果出卖人将房屋另外卖给了第三人,并已办理了过户,那么出卖人就已经构成了恶意违约,造成合同不能继续履行,这时买房人可以向法院提起诉讼,要求解除合同,同时要求出卖人根据房屋差价赔偿违约责任。

      2、出卖人要求提高房价办理过户

      在实际买卖过程中,很多出卖人在签订合同后认为房子卖得太便宜了,要求另外加钱过户。

      在这种情况下,买房人应该立即向法院提起诉讼,要求冻结所购房屋,进行财产保全,防止出卖人将房屋卖与第三人,进而使所签订的合同不能继续履行,同时要求法院判定出卖人继续履行合同。

      3、出卖人卖房后反悔并要求合同无效

      在这种情况下,买房人如果在买房时已经知道了房屋还有其他共有人,并且未经过共有人同意而购买房屋的,在共有人要求判定合同无效时,是可以获得支持的。但如果是夫妻间的共有房屋,在房屋买卖合同中,一般是认为经过夫妻二人同意的。买房人可以要求继续履行合同。

      以上便是法律快车小编整理的关于买卖二手房违约赔偿的相关内容,在赔偿上,如果有详细条款的话,就按违约条款赔偿。如果没有详细条款的话,可与购房者沟通协商解决赔偿问题,再者也可以咨询相关律师,给出一个违约判定。

     
  •   日常中,在房屋的买卖过程中,无论是新房还是二手房都是需要向国家缴纳一定量的税费。由于二手房屋的买卖涉及到的税费比较多,也比较复杂,很多人对此都有疑问。那么,二手房屋买卖上需要交哪些税费呢?这些税费又是如何计算的呢?下面就跟着一起来了解下吧。

      一、二手房屋买卖要交哪些税费

      契税

      (基准税率3% 优惠税率1.5% 和1% 买方缴纳) 征收方法:按照基准税率征收交易总额的3%,若买方是首次购买面积不足90平的普通住宅缴纳交易总额的1%,若买方首次购买面积超过90平(包含90平)的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。 注:首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠,契税的优惠是以个人计算的,只要是首次缴契税都可以享受优惠。若买方购买的房产是非普通住宅或者是非住宅则缴纳交易总额的3%。

      印花税

      (税率1%买卖双方各半)不过从2009年至今国家暂免征收。

      营业税

      (税率5.55% 卖方缴纳)根据2010年房产新政,转让出售购买时间不足5年的非普通住宅或普通住宅按照全额征收营业税,转让出售购买时间超过5年的非普通住宅按照两次交易差价征收营业税,转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。这里有两个要点①购买时间超过5年这里首先看产权证,其次看契税发票,再次看票据(房改房看国有住房出售收入专用票据)这三种证件按照时间最早的计算。一般地说票据早于契税发票,契税发票早于产权证,房改房中时间最早的是房改所收的定金的票据。②所售房产是普通住宅还是非普通住宅。另:如果所售房产是非住宅类如商铺、写字间或厂房等则不论证是否过5年都需要全额征收营业税。

      城建税

      营业税的7%;教育费附加税;营业税的3%。

      个人所得税

      (税率交易总额1%或两次交易差的20% 卖方缴纳)征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件①家庭唯一住宅②购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税;任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。注:如果是家庭唯一住宅但是购买时间不足5年则需要以纳税保证金形式先缴纳,若在一年以内能够重新购买房产并取得产权则可以全部或部分退还纳税保证金,具体退还额度按照两套房产交易价格较低的2%退还。注:地税局会审核卖方夫妻双方名下是否有其他房产作为家庭唯一住宅的依据,其中包括虽然产权证没有下放但是房管部门已经备案登记的住房(不包含非住宅类房产)。另注:如果所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。而且地税局在征税过程中对于营业税缴纳差额的情况,个人所得税也必须征收差额的20%

      二、2018二手房屋买卖税费怎么计算?

      (一)买方二手房交易税费计算:

      1、契税:

      成交价或评估价(高者)×1.5% (商用用房或大于144平米的税率为3%)

      2、交易服务费:

      建筑面积(平方米)×3元

      3、交易印花税:

      成交价或评估价(高者)×0.05%

      4、产权转移登记费:

      50元(每增加1人加10元,买家为单位的80元)

      (二)卖方二手房交易税费计算:

      1、交易服务费:

      建筑面积(平方米)×3元

      2、交易印花税:

      成交价或评估价(高者)×0.05%

      3、土地出让金:

      成交价或评估价(高者)×1%

      4、解困房:

      成交价或评估价(高者)×1%

      5、商品房:

      土地出让金按基准地价 × 3% × 未交土地出让金的建筑面积

      6、分摊费用:

      成交价/总面积×分摊面积×10%(10楼以下)

      成交价/总面积×分摊面积×20%(10楼以上)

      7、个人所得税:

      成交价或评估价(高者)×1%(房改房自用满五年,且是唯一生活用房的免征)

      8、营业税及附加税:

      成交价或评估价(高者)×5.5% (房产证或购买时契税完税证未满五年)

      由上文可知,二手房屋买卖要交的税费主要有契税、印花税、营业税、 城建税、 个人所得税这五种税费。另外小编还讲解了关于二手房屋买卖双方缴纳税费的计算。如果您在日常中遇到比较复杂的法律问题,不妨前来法律快车进行法律咨询。

     
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