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2018物权法全文司法解释

2018物权法全文司法解释

发布时间 :2018-08-11 16:57浏览量 : 9568
《物权法》是民法的重要组成部分。民法是调整平等主体之间的财产关系和人身关系的法律,其内容包括物权法、债权法(以合同法为主)、婚姻家庭法、继承法、知识产权法、人人格权法等。物权法是专门规范民事主体(法人、自然人)对财产的占有、收益、使用、处分权利的法律。包括所有权、用益物权、担保物权、役权、建筑物区分权等内容。
  •   2016年最新物权法司法解释已经于这个月初开始施行,物权法司法解释权威解读汇总了各大问题的解答,物权法司法解释一主要解决问题有:实践中对不动产登记与民事诉讼关系的错误认识和做法,对预告登记后不动产物权人处分不动产物权的行为的过度限制,对机动车等特殊动产物权变动中第三人范围理解的偏差,对《物权法》第二十八条的不适当地扩大化适用,对按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准的不统一,对善意取得制度适用标准的差异等。

      《物权法》包括了总则、所有权、用益物权、担保物权和占有等五编,对于其中的许多条文规定的适用问题,都需要通过司法解释的方式进一步细化,以解决实践中如何更好适用的问题。2009年5月,我们颁布了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》,目前正在根据《物权法》的规定以及司法实践中的经验总结修订起草担保物权司法解释,《物权法》中的其他内容,如相邻关系、宅基地使用权、地役权、占有等,也都将是我们未来关注的问题。我们将本着紧密结合审判实践热点难点,成熟一些、规定一些的原则,逐步推进物权法司法解释的起草工作。

      物权法司法解释一主要解决问题有:实践中对不动产登记与民事诉讼关系的错误认识和做法,对预告登记后不动产物权人处分不动产物权的行为的过度限制,对机动车等特殊动产物权变动中第三人范围理解的偏差,对《物权法》第二十八条的不适当地扩大化适用,对按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准的不统一,对善意取得制度适用标准的差异等。

      先回答第一个问题。根据《不动产登记暂行条例》,我国不动产登记涉及的不动产物权主要有九大类权利,包括集体土地所有权,房屋等建筑物、构筑物所有权,森林、林木所有权,耕地、林地、草地等土地承包经营权,建设用地使用权,宅基地使用权,海域使用权,地役权,抵押权,这些权利可以说涉及到了日常生活、正常生产经营的许多方面,非常重要。

      造成你提到的实践中比较混乱的原因很多,但究其根本而言,是由于对不动产登记的性质及其在不动产物权变动中的作用认识不清所致。一方面,不动产登记是不动产物权的公示方式,是当事人不动产物权发生变动的意思表示推动的结果,不能把不动产物权登记理解为国家对不动产物权关系进行的干预,解释为行政权力对不动产物权的授权或确认。另一方面,根据《不动产登记暂行条例》的规定,我国承担不动产登记的机构在性质上是国家行政机关,就其履行不动产登记的法定职责及所遵循的程序而言,不动产登记又具有行政行为的特点。

      不动产登记的复合性导致由此引发的诉讼就应当根据诉讼标的而区分民事或行政诉讼程序。涉不动产登记民事诉讼的诉讼标的应当是针对不动产物权的归属或原因行为(买卖、赠与、抵押等基础法律关系);涉不动产登记行政诉讼的诉讼标的针对的是登记行为本身,即在行政诉讼中人民法院审查的是登记行为的合法性。

      当然,根据《行政诉讼法》第61条的规定,在涉及登记的行政诉讼中,当事人申请一并解决相关民事争议的,人民法院可以一并审理。这一规定的目的是为了完善民事争议和行政争议交叉时的处理机制,便于纠纷的一次性解决,方便当事人诉讼,并未改变相关争议的民事纠纷性质,对此应当有正确的认识。

      《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》中提到了新建住宅要推广街区制,原则上不再建设封闭住宅小区;已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开,实现内部道路公共化。正像有关部门所介绍的那样,封闭住宅小区是农耕时代的产物,我们现在已经处于21世纪工业化、信息化和新型城镇化的新时代,推进现代化城市建设需要我们有新的理念和探索。

      我们认为,上述举措的目的是为了实现物和有关资源效益的最大化,这是一个非常具有前瞻性的、与时俱进的城市发展理念,是贯彻落实十八届五中全会提出的五大发展理念中的共享发展理念的体现,也是落实中央城市工作会议的重要举措,符合当今世界的潮流和发展趋势,对于推进城市现代化具有重要指导意义。目前,党中央、国务院提出的这一意见属于党和国家政策的层面,涉及包括业主在内的有关主体的权益保障问题,还有一个通过立法实现法治化的过程。作为人民法院,我们将密切关注,并积极应对。

    刚才程庭长谈到关于新的城市规划的意见,请教一下您,现在的《物权法》上有明确的规定,像小区内的公共绿地和道路都属于业主共有,如果涉及到您所说的这种权益的调整,还有多长的路要走?有哪些城市要办?

      回答上一个问题时我提到,这是属于具有时代特征的一个重大战略举措,中央前不久还专门召开了第一次中央城市工作会议。目前,这个意见尚处于党和国家的政策层面,国家政策上升为法律,我想这是立法机关要做的事情。当然,我们作为司法机关,对此会密切的关注,对由此可能涉及到的相关主体的权益的影响、协调和保护,加强调研,及时研判,并进一步加强对下指导力度,积极协调有关方面妥善的处理好相关的纠纷。

      我们《解释》第六条涉及到《物权法》第23条、24条的相关规定。一方面,根据《物权法》第23条、第24条的规定,机动车等特殊动产物权变动,是交付即发生物权变动的效力,未经登记,只是不得对抗第三人。另一方面,在物权与债权的关系上,在一物之上既有物权又有债权时,一般而言,物权优先于债权。

      具体到机动车等特殊动产之上存在未办理登记的受让人与转让人的债权人的情况,通过转让人(如你的问题中所提到的张三)的交付取得特定动产物权的人(也就是李四)虽未办理登记,但其(李四)已经依法享有物权,故从法律条文的本身涵义以及法律整体的逻辑体系看,其(李四)权利应优先于转让人的一般债权人(包括王五)。换句话说,就是转让人的一般债权人,包括破产债权人、人身损害债权人、强制执行债权人、参与分配债权人,都应当排除于《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”范畴之外。当然,这里所称的债权人自然不包括针对该标的物享有担保物权的债权人,因为此时其债权已设定担保,该债权人已经成为该物的担保物权人,自然就抵押或质押担保的财产享有优先受偿的权利。

      另外你提到的人身损害债权人的问题,实践中往往会考量道德和价值取向等因素而使问题复杂化。但由于《物权法》第24条仅是解决机动车等特殊动产物权变动中的对抗问题,如果将该类特殊债权人作为不可对抗的第三人,则与该条的立法本意以及物权优先于债权的基本原则不符。至于这种情形下哪一个权利应优先保护的问题,属于立法者基于价值理念判断通过法律规定加以回应。

      事实上,本条规定的“法律另有规定的除外”中所包含的权利中已经有一些含有了人身损害债权的内容,比如《海商法》第22条规定的船舶优先权中就包含了在船舶营运中发生的人身伤亡的赔偿请求权,对法律已经特别规定享有法定优先权的债权人,不管物权变动登记与否,均应属于绝对不可对抗的善意第三人范畴。

      你提的问题我个人认为是怎么实施立法法,跟我们今天的主题不是很近,也不是今天发布的解释涉及的内容。但我也愿意回答这个问题。我们知道中国特色的社会主义法律体系在形成过程当中,它是我们党领导人民来制定法律,党也领导人民遵守法律,同时也领导司法机关来执行法律。

      所以,党的政策和国家政策怎么样制定出来,有规定的程序。包括向社会各界征求意见,包括向有关部门,也包括人民法院,我们也是作为社会的一分子,作为司法机关来说更多的是接触这种最后一道防线,很多社会矛盾,现在有多元化纠纷解决机制,有不同的解决纠纷的渠道,人民司法是纠纷解决的方式之一,是最后一道防线,我们也会根据人民司法工作实际通过适当方式向有关部门反映司法实践中发现的情况和问题。我们会严格的按照自己的工作职责做好相关工作。

     
  •   物权法司法解释一将于2016年3月1日实施,那么物权法司法解释一的主要内容有哪些?物权法司法解释一共22条条文,其主要内容主要包括六个方面:不动产登记与物权确认或基础关系争议;预告登记的效力;特殊动产转让中的“善意第三人”;发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围;按份共有人优先购买权的司法保护和善意取得制度的适用。

      (一)不动产登记与物权确认或基础关系争议

      《物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中,有观点认为,除非法律另有规定,未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权,不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。这种观点受众颇广,在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象,这不仅徒增当事人讼累,也有损司法的权威和公信。

      针对这一情况,《解释》从两个方面作出规定:

      1、在案件的受理上,规定因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的,属于人民法院民事诉讼受案范围,人民法院应依法予以受理,民事审判部门应依法予以审理。

      2、从诉讼中不动产登记簿证明力的角度,规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断,应当依赖于对原因行为或基础关系的审查,故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下,应当支持其诉讼请求。

      (二)预告登记的效力

      《物权法》第二十条第一款规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。实践中,对于现实登记权利人针对不动产的何种处分,会因违反法律规定而不发生物权效力,存在模糊认识,一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。

      基于预告登记制度的内涵,正确适用预告登记制度,必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则,为此,《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释,即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。

      (三)特殊动产转让中的“善意第三人”

      近年来,有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。尤其是随着人们物质生活水平的提高,机动车逐步走入普通百姓的日常生活,据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加,实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。

      加上因为机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人,也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集,因此,如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。基于此,《解释》第六条以实践中经常发生的权利冲突类型为导向,遵循特殊动产物权变动的物权法规则,通过排除转让人的债权人作为物权法第二十四条所称“第三人”的角度进行了规定。

      (四)发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围

      根据《物权法》第二十八条规定,人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动,不以登记、交付为生效要件,法律文书一经生效,即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题,一直是司法实践中争论不休的难题。

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      出于维护物权变动模式体系安定的目的,应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条,损害相关权利人的合法权益,故需要对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。因此《解释》第七条规定:“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

      (五)按份共有人优先购买权的司法保护

      《物权法》第一百零一条确立了按份共有人优先购买权制度,但该条表述较为简单,远远不能解决优先购买权行使的前提条件、方法及法律效果等实践中亟需明确的重要问题,这还导致按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准不一、尺度各异,严重影响按份共有人优先购买权制度功能的发挥。

      《解释》根据《物权法》第一百零一条的立法精神和目的,对按份共有人优先购买权制度进行了细化,通过第九条至第十四条共计六个条文,分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定,极大地完善了按份共有人优先购买权行使的制度架构,使得这一制度从法律的原则规定成为走入现实的具有高度可操作性的鲜活制度。

      (六)善意取得制度的适用

      《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度。从司法实践看,与善意取得相关的纠纷非常常见,它不仅存在于物权确认纠纷、执行异议之诉等纠纷中,而且更为广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。而《物权法》第一百零六条在理解上存在诸多争议之处,如何正确适用善意取得制度是《物权法》适用中的一个重点、难点和热点。

      对此,《解释》第十五条规定了“善意”认定的基本标准,即《物权法》第一百零六条规定的善意取得中的“善意”具体指什么,以及在诉讼中由谁承担举证责任;第十六条、第十七条则分别就不动产善意取得中受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定作出具体规定;这三条规定与第十八条关于善意的判断时间的规定,共同构成了对《物权法》第一百零六条第一款第一项“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”的具体解释。

      第十九条则针对《物权法》第一百零六条第一款第二项“以合理的价格转让”,指出应严循立法目的与价值取向,立足个别交易的具体情况,深刻体察社会一般交易认知感受,准确判断价格是否合理。第二十条对机动车等特殊动产如何适用《物权法》第一百零六条第一款第三项规定进行了明确。上述条文形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。此外,《解释》还基于增进司法裁判的社会认同,简化裁判理据的目的,立足于法律不保护非法交易的价值理念,对善意取得制度适用的排除情形进行了规定。

     
  •   物权法司法解释一于2016年2月23日公布,并自3月1日起实施,此物权法司法解释一有哪些亮点内容解读?物权法司法解释一针对房屋登记簿登记错误的问题作了明确规范,房屋登记簿登记错误的,可以通过起诉纠正;同时,针对一房二卖的,卖房需要经过预告登记人同意;买卖二手车的,即使没有登记过户,受让方也享有优先权。

      亮点一:房屋登记簿登记错误可起诉纠正

      司法解释第一条,因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。第二条,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

      亮点二:针对一房二卖 买房需预告登记人同意

      司法解释第四条,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当认定其不发生物权效力。

      为了防止一房二卖,《物权法》特别规定,房屋预告登记后,未经买房者同意,处分该不动产的,不发生物权效力。但事实上并不清楚他人的何种处分会导致无效,有的甚至出现房屋不能出租的情况,变相扩大预告登记效力的范围。

      同时,生活中,一房二卖的情况经常出现,如果第二个支付了合理对价,并过户到自己名下,前一买房者往往拿不到房子。因而,司法解释根据兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则,将《物权法》中的处分行为“进行了限缩性解释,明确了没有经过预告登记人的同意,第二个买主无论如何都不能获得房屋的所有权。”

      在房产交易中,存在有商品房预售制度,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。司法《解释》的第四条规定,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照《物权法》第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

      亮点三:机动车转让即便未登记 受让方权利优先

      机动车现今早已走入寻常百姓家,机动车交易也日益频繁。据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加,实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人,也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集,因此,如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。

      比如,在机动车所有权转让交易中,如果转让人(张三)已经把机动车交付给了买受人(李四),但双方没有去办理过户登记,而转让人对外还对王五有负债没有偿还,并且转让人没有其他财产可以偿还债务。那么,王五能不能主张用这辆机动车来抵偿张三欠他的债务呢?或者说,这时候的王五和李四谁对这辆机动车拥有优先所有权?

      根据《物权法》第23条、第24条的规定,机动车等特殊动产的物权变动,是交付即发生物权变动的效力,未经登记,只是不得对抗第三人。根据司法解释第六条规定,转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

      而且,在物权与债权的关系上,在一物之上既有物权又有债权时,一般而言,物权优先于债权。简单来说,李四的权利优先于王五的权利,即使没有登记,法律应该优先保护李四的权利。

      亮点四:离婚分房产不受登记影响

      当下,很多人离婚都会涉及到财产的分割,特别是房产的分割。那么,法律判决书生效之后,将夫妻共同房产判给其中的一方,但房产证上仍是两人的名字,这是不是意味着法律判决生效之日开始就已经实现了产权的变动?对此,司法《解释》给予了肯定答复。

      最高人民法院民一庭庭长程新文表示,“在离婚诉讼中,如果法院判决准予离婚,同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有,那么自法院判决生效时起,房屋的所有权就不再属于双方共有,而是归属于丈夫或者妻子一人,即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”

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      1、拆小区围墙,需全体业主同意吗?

      这位专家表示,一个小区使用的土地,无论是小区内建设道路、绿地,还是建设住宅楼的土地,都先是开发商从政府手中获得使用权,建设完成后出售给业主。

      同时,《物权法》中规定,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,产权属于全体业主。这里有一个“业主共有权”的问题,小区围墙逐步打开,从物权法来说,应该由业主们同意。所以,国家的政策要付诸实施,还需要法律方面的衔接。

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      2、开放小区道路,业主可获补偿吗?

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      3、推行街区制,安全隐患会增加吗?

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      4、宅基地使用权将是未来关注的问题

      最高人民法院民事审判第一庭庭长程新文在发布会上还表示,目前正在根据《物权法》的规定以及司法实践中的经验总结修订起草担保物权司法解释,《物权法》中的其他内容,如相邻关系、宅基地使用权、地役权、占有等,也都将是未来关注的问题。当下,在鼓励农民进城落户的背景下,农民的宅基地使用权如何处置成为大家关注的焦点。这部分的权利如何保障或转让,也需要进一步细化明确。

     
  •   关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释(一)

      (2015年12月10日最高人民法院审判委员会第1670次会议通过,自2016年3月1日起施行)

      为正确审理物权纠纷案件,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,结合民事审判实践,制定本解释。

      第一条 因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议,且人民法院一并审理的除外。

      第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

      第三条 异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后,当事人提起民事诉讼,请求确认物权归属的,应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。

      【对应法条】物权法第十九条第二款:不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

      第四条 未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照物权法第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

      【对应法条】物权法第二十条第一款:当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

      第五条 买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除,或者预告登记的权利人放弃债权的,应当认定为物权法第二十条第二款所称的“债权消灭”。

      【对应法条】物权法第二十条第二款:预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

      第六条 转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为物权法第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

      【对应法条】物权法第二十四条:船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

      第七条 人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

      【对应法条】物权法第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

      第八条 依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权,但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人,根据物权法第三十四条至第三十七条的规定,请求保护其物权的,应予支持。

      【对应法条】物权法第二十八条:因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

      第二十九条:因继承或者受遗赠取得物权的,自继承或者受遗赠开始时发生效力。

      第三十条:因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的,自事实行为成就时发生效力。

      第三十四条:无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。

      第三十五条:妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。

      第三十六条:造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

      第三十七条:侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。

      第九条 共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时,其他按份共有人主张优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

      第十条 物权法第一百零一条所称的“同等条件”,应当综合共有份额的转让价格、价款履行方式及期限等因素确定。

      【对应法条】物权法第一百零一条:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

      第十一条 优先购买权的行使期间,按份共有人之间有约定的,按照约定处理;没有约定或者约定不明的,按照下列情形确定:

      (一)转让人向其他按份共有人发出的包含同等条件内容的通知中载明行使期间的,以该期间为准;

      (二)通知中未载明行使期间,或者载明的期间短于通知送达之日起十五日的,为十五日;

      (三)转让人未通知的,为其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件之日起十五日;

      (四)转让人未通知,且无法确定其他按份共有人知道或者应当知道最终确定的同等条件的,为共有份额权属转移之日起六个月。

      第十二条 按份共有人向共有人之外的人转让其份额,其他按份共有人根据法律、司法解释规定,请求按照同等条件购买该共有份额的,应予支持。

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      其他按份共有人的请求具有下列情形之一的,不予支持:

      (一)未在本解释第十一条规定的期间内主张优先购买,或者虽主张优先购买,但提出减少转让价款、增加转让人负担等实质性变更要求;

      (二)以其优先购买权受到侵害为由,仅请求撤销共有份额转让合同或者认定该合同无效。

      第十三条 按份共有人之间转让共有份额,其他按份共有人主张根据物权法第一百零一条规定优先购买的,不予支持,但按份共有人之间另有约定的除外。

      【对应法条】物权法第一百零一条:按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

      第十四条 两个以上按份共有人主张优先购买且协商不成时,请求按照转让时各自份额比例行使优先购买权的,应予支持。

      第十五条 受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。

      真实权利人主张受让人不构成善意的,应当承担举证证明责任。

      第十六条 具有下列情形之一的,应当认定不动产受让人知道转让人无处分权:

      (一)登记簿上存在有效的异议登记;

      (二)预告登记有效期内,未经预告登记的权利人同意;

      (三)登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项;

      (四)受让人知道登记簿上记载的权利主体错误;

      (五)受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

      真实权利人有证据证明不动产受让人应当知道转让人无处分权的,应当认定受让人具有重大过失。

      第十七条 受让人受让动产时,交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的,应当认定受让人具有重大过失。

      第十八条 物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”,是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。

      当事人以物权法第二十五条规定的方式交付动产的,转让动产法律行为生效时为动产交付之时;当事人以物权法第二十六条规定的方式交付动产的,转让人与受让人之间有关转让返还原物请求权的协议生效时为动产交付之时。

      法律对不动产、动产物权的设立另有规定的,应当按照法律规定的时间认定权利人是否为善意。

      【对应法条】物权法第二十五条:动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物权自法律行为生效时发生效力。

      第二十六条:动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。

      第十九条 物权法第一百零六条第一款第二项所称“合理的价格”,应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况,参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。

      第二十条 转让人将物权法第二十四条规定的船舶、航空器和机动车等交付给受让人的,应当认定符合物权法第一百零六条第一款第三项规定的善意取得的条件。

      【对应法条】物权法第二十四条:船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭,未经登记,不得对抗善意第三人。

      第二十一条 具有下列情形之一,受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的,不予支持:

      (一)转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效;

      (二)转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。

      【对应法条】物权法第一百零六条:无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

      (一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

      (二)以合理的价格转让;

      (三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。

      受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的,原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。

      当事人善意取得其他物权的,参照前两款规定。

      合同法第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:

      (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

      (二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

      (三)以合法形式掩盖非法目的;

      (四)损害社会公共利益;

      (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

      第二十二条 本解释自2016年3月1日起施行。

      本解释施行后人民法院新受理的一审案件,适用本解释。

      本解释施行前人民法院已经受理、施行后尚未审结的一审、二审案件,以及本解释施行前已经终审、施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

     
  •   中华人民共和国最高人民法院公告


      《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

      二零零九年五月十四日

      为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。

      第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。

      基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

      第二条 建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:[page]
      (一)具有构造上的独立性,能够明确区分;

      (二)具有利用上的独立性,可以排他使用;

      (三)能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

      第三条 除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

      (一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

      (二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

      建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

      第四条 业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。

      第五条 建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

      前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

      第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

      第七条 改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。[page]
      第八条 物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:

      (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

      (二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

      第九条 物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:

      (一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

      (二)总人数,按照前项的统计总和计算。

      第十条 业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

      将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

      第十一条 业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

      第十二条 业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

      第十三条 业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:

      (一)建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

      (二)管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

      (三)物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

      (四)建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

      (五)其他应当向业主公开的情况和资料。

      第十四 条建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。[page]
      属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

      第十五条 业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”:

      (一)损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;

      (二)违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;

      (三)违反规定进行房屋装饰装修;

      (四)违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

      第十六条 建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的,参照本解释处理。

      专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

      第十七条 本解释所称建设单位,包括包销期满,按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后,以自己名义对外销售的包销人。

      第十八条 人民法院审理建筑物区分所有权案件中,涉及有关物权归属争议的,应当以法律、行政法规为依据。

      第十九条 本解释自2009年10月1日起施行。

      因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释。本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

      最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)

      法释[2009]8号


      中华人民共和国最高人民法院公告[page]
      《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

      二零零九年五月十五日

      为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

      第一条 建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

      第二条 符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:

      (一)物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

      (二)物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

      前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

      第三条 物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

      第四条 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

      第五条 物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

      业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

      第六条 经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

      第七条 业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。[page]
      第八条 业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。

      物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

      第九条 物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。

      物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,按照本解释第六条规定处理。第十条物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。

      物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。

      第十一条 本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

      第十二条 因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

      第十三条 本解释自2009年10月1日起施行。

      本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

     
  •   较之《担保法》,《物权法》作出的一些新的规定使抵押的规定更为完善。其中在房地产抵押相关的主要有以下几个方面:

      一、房地产抵押合同未经权属登记不影响合同的效力。

      《担保法》对房地产抵押合同效力的规定是:“抵押合同自登记之日起生效”。这一规定的主要问题是没有正确区分抵押权的效力和合同的效力。在实践中,确实有少数抵押人在签订抵押合同以后违背诚实信用的原则,不愿意配合债权人进行房地产抵押登记。如有的金融机构在与抵押人签订了抵押合同后,在权属登记之前先行发放贷款,造成一些抵押人不愿意进行抵押登记;也有的抵押人是在申请抵押权登记后、登记机构核准该项登记前,要求登记机关终止抵押登记。如认定合同未生效,债权人就难以获得法律上的救济,很容易蒙受经济损失。

      二、转让设有抵押权的房地产,不再要求告知受让人。

      对于已经抵押的房地产的转让,《担保法》规定了应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况,否则转让行为无效。作出这样的规定是为了避免损害抵押权人或受让人的权益。但是常见的问题是:房地产开发企业在将土地使用权或在建工程抵押以后,仍然要进行销售。在销售时,“通知抵押权人”开发企业一般都能做到,抵押权人大多也会同意,否则开发企业就难以偿还贷款,但一旦告知受让人转让物已经抵押,大部分的购房人会因此而却步。因而,许多开发企业在销售时并没有将已抵押的事实告知受让人。由于不告知会产生转让行为无效的结果。因此很容易产生对合同的效力乃至登记机构为受让人办理转移登记的合法性的争议,给当事人及权属登记机构埋下了纠纷的隐患。

      《物权法》没有规定转让设有抵押权的房地产要告知受让人,将“通知抵押权人”也改成了更为明确的应当“经抵押权人同意”,还增加了虽然未经抵押权人同意,但只要“受让人代为清偿债务消灭抵押权”,这一转移也属合法之列(因为设定抵押权的目的,本来就是为了担保债的履行)。大大减少了产生纠纷的隐患。

      由于登记簿的公示作用,这一规定并不会损害受让人的利益。相反,由于减少了对合同的效力的争议,更有利于保护受让人的权益。

      三、要求抵押权人在主债权的诉讼时效期间行使抵押权。

       抵押权作为物权,并不因主债权的消灭时效完成而消灭。但是,如果让抵押权长期不能得以行使,显然对抵押当事人各方均有损害。以往,为解决这一问题,最高人民法院在《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》中规定:“担保物权所担保的债权的诉讼时效结束后,担保权人爱诉讼时效结束后的两年内行使担保物权的,人民法院应当予以支持”,其中蕴涵了在诉讼时效结束后再过两年就不予保护的意向。

      梁慧星稿的《中国物权法草案建议稿》借鉴了德国立法的规定(抵押权经过一定的时间,经公示催告程序以后,可宣布为无效),曾建议规定抵押权因除斥期间届满而消灭。这一建议虽未被完全采纳,但是《物权法》规定了“抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护”。

      但是对于登记机构来说,《物权法》的这一规定并不是除斥期间,即便人民法院不予保护,登记机关也不能据此来注销该项抵押权。主债权诉讼时效期间届满后,即使人民法院不予保护,抵押人处分该房地产时扔然会受到抵押权人的制约。客观上造成了人民法院不予保护而登记机构予以保护的尴尬局面。因此,彻底的方法应当时如梁彗星稿所建议的那样,规定抵押权的除斥期间,在实体上消灭抵押权。

      四、杜绝了因房地产抵押引起的房、地权利主体不一致的问题。

      房、地权利主体不一致的我问题既损害当事人的利益,也使登记机关很难处理。《物权法》的两项规定杜绝了因房地产抵押而引起的房、地权利主体不一致的问题。

      (1)除了明确房、地应当一并抵押外,还规定了“抵押人未依照前款规定一并抵押的,未抵押的财产视为一并抵押”。即完全排斥了抵押当事人在这一问题上的意思自治。

      (2)对已抵押土地新增的建筑物的处分,《担保法》的规定是“可以依法将该土地新增的房屋与抵押物一同拍卖”而《物权法》则将《担保法》中的“可以”改为“应当”(“抵押土地上新增的建筑物应当与建设用地使用权一并处分”),使之更为严密。

      五、最高额抵押权设立前已经存在的债权,可以转入最高额抵押担保的债权范围。

      最高额抵押是在最高债权限度内,对一定期间内连续发生的债权作担保。这一期间应由当事人自行约定,《担保法》并没有限制将已经发生的债权排除在外。但由于《担保法》没有直接地明确规定,有些当事人或权属登记机构对最高额抵押权设立前已经存在的债权是否可转入最高额抵押担保的范围就有些疑虑。《物权法》作出了“最高额抵押权设立前已经存在的债权,经当事人同意,可以转入最高额抵押担保的债权范围”的规定,应是彻底地消除了这一疑虑。[page]

      六、允许最高额抵押所担保的主债权转让。

      《担保法》规定:“最高额抵押的主合同债权不得转让”。《担保法》作出这一规定,是因为最高额抵押所担保的债权是不特定的,并不因为担保的主债权数额为零时消灭。这种抵押权是从属于另一种债的关系,即抵押人与抵押权人协议并由此而产生的一系列连续的债的关系(台湾地区的学者将其称之为“基础关系”)。如果主合同债权转让,就越出了这一关系。但是在现实生活种,由于各种原因,转让债权已并不少见,因此,允许最高额抵押所担保的主债权转让给予当事人以更多的选择。

      主债权的转让必然牵涉到抵押权的转让,对于最高额抵押权的转让问题,《物权法》规定了“最高额抵押担保的债权确定前,部分债权转让的,最高额抵押权不得转让,但当事人另有约定的除外”。由于抵押权的从属性,抵押权应当随主债权的转让而转让。但是最高额抵押所担保的债权是不特定的,并不限于某一特定的债权,如果这一债权转让,一般来说抵押权不能随之转让,因为一旦抵押权转让,除了转让的债权外,其它的债权就不再属于担保的范围。如果当事人要对未转让的债权纳入担保的范围,应当重新设定抵押。

      七、债权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。

      《物权法》第一百九十四条规定了“抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位”。

      抵押权是就抵押财产优先受偿的权利,抵押权的顺位是优先受偿的顺序,抵押权人如果放弃抵押权,抵押权就不复存在。放弃抵押权的顺位并不一定会使抵押权不能行使,只是优先受偿的次序列到了最后。

      放弃抵押权或者抵押权的顺位应当是非常少见的,因为放弃抵押权,就丧失了优先受偿的权利,登记机关也应当将该抵押权注销。放弃抵押权的顺位也存在抵押权不能行使的可能。因此,登记机构在为之办理注销或变更登记时,应当十分注意其书证的真实性。

      八、明确了在建工程可以设定抵押。

      在建工程是尚在建造中的房屋,是一个处在变化过重中的物。因此,在建工程抵押与房地产抵押有较大的区别,《担保法》也并未规定在建工程可以设定抵押。

      因为在建工程抵押的特殊性,《城市房地产抵押管理办法》对在建工程所担保的债权和债权人都进行了限制,在登记方式尚,也区别于房地产抵押登记(登记机关应当在抵押合同上作记载)。但随着《物权法》将“正在建造的建筑物”纳入可以抵押的财产,对在建工程所担保的债权范围及登记方式都会有一定的调整。

      《物权法》的实施,将使房地产抵押的相关规定更为完善,对权属登记机构的工作也有了新的要求。《物权法》第一百七十八条已规定了“担保法与本法的规定不一致的,适用本法”。因此,对于《担保法》与《物权法》的规定不一致的规定,不能因《物权法》是特别法而优先适用。对于我们登记机关工作人员来说,正确理解《物权法》的具体规定,领会《物权法》的立法精神,正确地贯彻执行,显得非常重要。

     
  •   不动产登记暂行条例实施细则

      (草案征求意见稿)

      第一章 总 则

      第一条 【立法依据】

      为保证不动产统一登记制度的有效实施,根据《中华人民共和国物权法》、《不动产登记暂行条例》(以下简称《条例》),制定本细则。

      第二条 【不动产范围】

      依照本细则登记的不动产包括:

      (一)耕地、林地、草地、荒地、水域、滩涂、建设用地以及因自然淤积和人工填海、填湖形成的土地等;

      (二)定着于地表、地上或者地下的房屋等建筑物、构筑物以及特定空间;

      (三)海域及海上建筑物、构筑物;

      (四)定着于土地的森林和林木;

      (五)法律、行政法规规定可以登记的其他不动产。

      第三条 【连续登记】

      未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,法律、行政法规另有规定的除外。

      第四条 【一体登记】

      房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当以土地、海域为基础一体登记。

      第五条 【跨区域不动产的登记管辖】

      依照《条例》第七条第二款的规定,接受指定办理跨县级行政区域不动产登记的登记机构,在登记完毕后应当将不动产登记簿记载的有关事项告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构。

      第六条 【国家级不动产的登记管辖】

      国务院确定重点国有林区的森林、林木和林地,以及国务院批准项目用海、用岛的登记由国土资源部统一受理,并会同有关部门办理,依法向权利人颁发证书。

      在京中央国家机关使用的国有土地等不动产登记依照《在京中央国家机关用地土地登记办法》等有关规定办理。

      第二章 不动产登记簿

      第七条 【不动产单元】

      不动产单元由权属界线固定封闭且具有独立使用价值的空间构成。不动产单元编码规则由国土资源部制定。

      无房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域,以土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。

      有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的土地、海域,以该房屋等建筑物、构筑物以及定着物与土地、海域权属界限封闭的范围为不动产单元。

      前款所称房屋,包括独立成栋、有固定界限的封闭空间,以及区分幢、层、套、间等可以独立使用、有固定界限的封闭空间。

      第八条 【不动产登记簿的编制】

      不动产登记簿以宗地、宗海为单位编成,同一宗地、宗海范围内的所有不动产编入同一不动产登记簿。

      前款所称宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间;宗海是指权属界线封闭的用海单元。

      第九条【不动产登记簿的保存】

      不动产登记簿及权籍图由不动产登记机构永久保存。

      不动产登记机构应当建立符合防火、防盗、防渍、防有害生物等安全保护要求的专门场所,存放不动产登记簿和权籍图等,并保证电子数据安全。除法律、行政法规另有规定或者为避免遭受损害外,不得将不动产登记簿携出不动产登记机构。

      不动产权籍图包括宗地图、宗海图和房屋平面图等。

      第十条 【不动产登记工作人员】

      承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当熟悉相关法律法规,具备与其岗位相适应的不动产等方面的专业知识。

      承担不动产登记审核、登簿的不动产登记工作人员应当通过国土资源部组织的考核培训。

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      第十一条 【不动产登记工作人员职责】

      不动产登记工作人员的职责包括:

      (一)对受理的不动产登记申请依法进行审核;

      (二)采取询问当事人、实地调查等审核手段;

      (三)对登记申请进行依法审核后,提出是否将有关事项记载于不动产登记簿的审核意见;

      (四)将有关事项记载于不动产登记簿;

      (五)法律、行政法规或者国土资源部规章规定的其他职责。

      第三章 登记程序

      第十二条 【一般规定】

      不动产登记,应当按照下列程序进行,法律、行政法规另有规定的除外:

      (一)申请;

      (二)受理;

      (三)审核;

      (四)登簿。

      不动产登记机构完成登记后,应当依据法律、行政法规的规定向申请人发放不动产权属证书或者登记证明。

      第十三条 【登记申请材料的要求】

      申请不动产登记,申请人应当填写登记申请书,向不动产登记机构提出申请。

      申请登记材料应当提供原件。不能提供原件的,应当提交经有关机关盖章或者出具相关证明文件确认与原件一致的复印件。

      因继承或者受遗赠申请不动产登记的,申请人自愿公证的享有不动产权利的证明,可以作为登记原因证明材料。

      不动产界址坐标、空间界限、权籍调查表、权属界线协议书、宗地图或者宗海图、房屋测绘报告、房屋平面图等材料,申请人或者不动产登记机构可以委托专业技术单位通过权籍调查获得。

      第十四条 【共有不动产登记申请】

      申请共同共有不动产登记的,应当由全体共有人或者其委托代理人提出;申请按份共有不动产登记的,应当由占份额三分之二以上的共有人或者其委托代理人提出。但共有人之间另有约定的除外。

      共有人协议变更共有性质,以及就共有不动产的处分进行约定申请登记的,应当共同申请。共有不动产因共有人姓名、名称或者不动产自然状况变化需要申请变更登记的,可以由相关的共有人申请。

      按份共有人转让其享有的不动产份额,应当与受让人共同申请转移登记;受让人属于共有人以外的,应当同时提交其他共有人放弃优先购买权的书面证明。按份共有人抵押其不动产份额的,应当与抵押权人共同申请登记。

      第十五条 【权利放弃时其他权利人的同意】

      经依法登记的不动产已经设立抵押权、地役权或者已经办理预告登记,所有权人、使用权人申请注销登记的,应当提供抵押权人、地役权人、预告登记权利人同意的书面证明。

      第十六条 【监护人代为申请】

      无民事行为能力人、限制民事行为能力人的不动产登记,应当由其监护人代为申请。

      监护人代为申请登记的,应当提交监护人与被监护人的身份证明、有权机关出具的监护关系等证明材料;因处分不动产而申请登记的,还应当提供为被监护人利益的书面保证。

      第十七条 【不动产登记代理】

      当事人可以委托他人代为申请不动产登记;专业从事不动产登记代理的人员应当具有相关专业能力和水平。

      不动产登记代理机构以及专业从事不动产登记代理的人员实行行业自律管理。

      第十八条 【代理申请】

      代理申请不动产登记的,代理人应当向不动产登记机构提供被代理人签字或者盖章的授权委托书。

      自然人处分不动产,委托代理人申请登记的,应当与当事人共同到不动产登记机构现场签订授权委托书,但授权委托书经公证的除外。

      境外申请人委托代理人申请不动产登记的,其授权委托书应当按照国家有关规定办理公证或者认证。

      第十九条 【申请的撤回】

      申请登记的事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

      单方申请登记的,可以单方申请撤回登记申请;双方申请登记的,应当共同申请撤回登记申请。

      第二十条 【询 问】

      不动产登记机构应当查验申请登记材料,询问申请是否是申请人的真实意思表示等。询问结果应当经申请人签字确认,并归档留存。

      第二十一条 【登记顺位】

      同一不动产权利有两个以上主体申请登记的,不动产登记机构应当依据受理时间的先后顺序办理登记。法律、行政法规另有规定的除外。

      第二十二条 【公 告】

      除涉及国家秘密的不动产登记事项外,有下列情形的,不动产登记机构应当在登记事项记载于登记簿前进行公告:

      (一)集体土地所有权首次登记;

      (二)宅基地使用权,集体建设用地使用权,农村房屋等建筑物、构筑物所有权,土地承包经营权,海域使用权等不动产权利的首次登记;

      (三)依职权注销登记;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      公告应当在不动产登记机构门户网站、当地公开发行的报刊或者不动产所在地等指定场所进行,公告期不少于15个工作日,公告所需时间不计算在登记办理期限内。公告期满无异议或者异议不成立的,应当及时记载于不动产登记簿。

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      第二十三条【审核要求】

      不动产登记机构应当按照下列要求,对不动产登记申请资料进行审核:

      (一)申请书、证明文件、委托书、权属证明、调查材料、不动产测量资料等与国家规定的规范格式一致;

      (二)申请人、委托代理人身份证明材料以及授权委托书与申请主体一致;

      (三)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产一致;

      (四)权属来源证明材料或者登记原因证明文件与申请登记的内容一致;

      (五)法律、行政法规规定的完税或者缴费凭证齐全;

      (六)不违反法律、行政法规的强制性规定。

      第二十四条 【实地查看】

      不动产登记机构认为必要时,可以依照《条例》第十九条规定进行实地查看:

      (一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记,查看房屋坐落及其建造完成等情况;

      (二)在建建筑物抵押权登记,查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情况;

      (三)因不动产灭失导致的注销登记,查看不动产灭失等情况;

      (四)《条例》第十九条规定的其他情形。

      第二十五条 【登簿】

      不动产登记机构应当根据当事人提交的申请材料、审核结果等,依法将办理的各类登记事项清晰、准确、完整地记载于不动产登记簿。

      第二十六条 【不予登记的情形】

      有下列情形之一的,不动产登记机构不予登记:

      (一)存在权属争议的,但申请异议登记的除外;

      (二)不能提供合法、有效的权属来源证明材料或者申请登记的不动产权利与权属来源证明材料不一致的;

      (三)申请登记的事项与不动产登记簿记载冲突的;

      (四)未提交依法缴纳不动产价款、税费等凭证或者减免证明的;

      (五)申请登记的不动产权利超过规定的使用期限的;

      (六)申请处分的不动产被依法查封期间,权利人因处分不动产申请登记的;

      (七)法律、行政法规规定的其他不予登记的情形。

      不予登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人不予登记的理由。

      第二十七条 【依嘱托的登记】

      有下列情形之一的,不动产登记机构应当依据有关文件办理不动产登记:

      (一)人民法院依据法律规定要求办理登记的;

      (二)人民检察院、公安机关等有关机关依据法律规定要求办理查封登记的;

      (三)人民政府依法作出没收、征收或者收回不动产权利决定的;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      不动产登记机构认为有关文件存在不动产权属错误的,可以向人民政府、人民法院、人民检察院以及公安机关等有关机关提出审查建议,但不应停止办理登记。

      第二十八条 【依职权登记】

      有下列情形之一,当事人自事实发生之日起15个工作日内不申请登记的,不动产登记机构经公告30日后,可以直接办理登记:

      (一)不动产灭失的;

      (二)法律、行政法规规定的其他情形。

      第二十九条 【不动产权属证书和登记证明发放的情形】

      不动产登记机构应当根据不动产登记簿,缮写《不动产权证书》和《不动产登记证明》。

      登记完结后,需要发放证书的,除办理抵押权登记、地役权登记、预告登记、异议登记,向申请人发放《不动产登记证明》外,不动产登记机构应当向不动产权利人发放《不动产权证书》。

      《不动产权证书》和《不动产登记证明》应当加盖不动产登记机构登记专用章。

      《不动产权证书》和《不动产登记证明》由国土资源部统一监制。

      第三十条 【共有不动产的权属证书】

      共有人申请共有不动产登记的,不动产登记机构向全体共有人核发一本不动产权属证书;共有人申请分别持证的,可以为共有人分别发放不动产权属证书。

      共有不动产权属证书应当注明“共有”字样,并列明全体共有人。

      第三十一条 【权属证书、登记证明的换发、补发】

      不动产权属证书或者登记证明破损、填制错误的,当事人可以向不动产登记机构申请换发。符合换发条件的,不动产登记机构应当予以换发,并收回原不动产权属证书或者登记证明。

      不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失,不动产权利人提出补发申请的,由不动产登记机构在其门户网站上刊发不动产权利人的遗失、灭失声明后,予以补发。

      不动产登记机构补发不动产权属证书或者登记证明的,应当将有关事项记载于不动产登记簿,并在不动产权属证书或者登记证明上注明“补发”字样。

      第三十二条 【不动产权属证书的收回】

      因不动产权利灭失等情形,不动产登记机构需要收回不动产权属证书或者登记证明的,应当在不动产登记簿上注明;确实无法收回的,应当在不动产登记机构门户网站或者当地公开发行的报刊上公告作废。

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      第四章 登记类型

      第三十三条 【首次登记】

      不动产首次登记,是指不动产权利第一次登记。

      第三十四条 【变更登记】

      有下列情形之一的,不动产权利人可以向不动产登记机构申请变更登记:

      (一)权利人的姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;

      (二)不动产的坐落、名称、用途、面积等自然状况变更的;

      (三)不动产权利期限、来源等权利状况发生变化的;

      (四)同一权利人分割或者合并不动产的;

      (五)抵押担保的范围、主债权数额、最高额抵押担保的债权范围、最高额抵押债权额、债权确定期间等发生变化的;

      (六)地役权的利用目的、方法等发生变化的;

      (七)共有性质发生变更的;

      (八)法律、行政法规规定的其他不涉及不动产权利转移的变更情形。

      第三十五条 【转移登记】

      因下列情形导致不动产权属发生转移的,当事人可以向不动产登记机构申请转移登记:

      (一)买卖、互换、赠与不动产的;

      (二)以不动产作价出资(入股)的;

      (三)法人或者其他组织因合并、分立等原因致使不动产权属发生转移的;

      (四)不动产分割、合并导致权属发生转移的;

      (五)继承、受遗赠导致权属发生转移的;

      (六)共有人增加或者减少以及共有不动产份额变化的;

      (七)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致不动产权属发生转移的;

      (八)因主债权转移引起不动产抵押权转移的;

      (九)因需役地不动产权利转移引起地役权转移的;

      (十)法律、行政法规规定的其他不动产权利转移情形。

      第三十六条 【注销登记】

      有下列情形之一的,当事人可以申请办理注销登记:

      (一)不动产灭失的;

      (二)权利人放弃不动产权利的;

      (三)依法没收、征收、收回不动产权利的;

      (四)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使不动产权利消灭的;

      (五)不动产权利终止等法律、行政法规或者本细则规定的其他情形。

      属于前款第(三)、(四)项情形,当事人未申请办理注销登记的,不动产登记机构可以依据本细则有关规定直接办理。

      第三十七条【预告登记】

      有下列情形之一的,当事人可以按照约定申请不动产预告登记:

      (一)不动产买卖、抵押的;

      (二)商品房等不动产预售的;

      (三)以预购商品房等不动产设定抵押权的;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      第三十八条【更正登记】

      权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。

      不动产登记机构发现登记事项错误的,不涉及不动产权利归属和内容的,可以依法予以更正。

      第三十九条 【异议登记】

      利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误,权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。

      第四十条 【查封登记】

      人民法院等有权机关依法查封已登记的不动产的,不动产登记机构应当办理查封登记。

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      第五章 登记办理

      第一节 集体土地所有权登记

      第四十一条 【集体土地所有权登记的申请人】

      集体土地所有权登记,依照下列规定提出申请:

      (一)土地属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会申请;

      (二)土地分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各集体经济组织或者村民小组申请;

      (三)土地属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)集体经济组织申请。

      第四十二条 【集体土地所有权首次登记应提交的材料】

      申请集体土地所有权首次登记的,应当提交下列材料:

      (一)土地权属来源证明;

      (二)权籍调查表、宗地图以及宗地界址坐标等;

      (三)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第四十三条 【集体土地所有权转移登记应提交的材料】

      农民集体因互换、土地调整等原因导致集体土地所有权转移,申请集体土地所有权转移登记的,应当提交下列材料:

      (一)不动产权属证书;

      (二)集体土地所有权转移的证明材料;

      (三)本集体经济组织三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意的证明以及有批准权人民政府的批准文件;

      (四)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第四十四条 【集体土地所有权变更、注销登记应提交的材料】

      申请集体土地所有权变更、注销登记的,应当提交下列材料:

      (一)不动产权属证书;

      (二)集体土地所有权变更、消灭的证明材料;

      (三)法律、行政法规规定的其他材料。

      第二节 国有建设用地使用权及房屋所有权登记

      第四十五条 【适 用】

      依法利用国有土地建造房屋的,应当申请国有建设用地使用权及房屋所有权登记。

      依法取得国有建设用地使用权,尚未建造房屋的,可以单独申请国有建设用地使用权登记。

      第四十六条 【国有建设用地使用权首次登记应提交的材料】

      申请国有建设用地使用权首次登记,应当提交土地权属来源证明、权籍调查表、宗地图以及宗地界址坐标等材料,并根据权利取得的方式,分别提交以下材料:

      (一)以出让方式取得国有建设用地使用权的,应当提交国有建设用地使用权出让合同和全部土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料;

      (二)以划拨方式取得国有建设用地使用权的,应当提交县级以上人民政府的批准用地文件和国有建设用地使用权划拨决定书等相关证明材料;

      (三)划拨国有建设用地使用权依法转为出让国有建设用地使用权的,应当持原不动产权属证书、出让合同以及全部土地出让价款缴纳凭证等相关证明材料,申请出让国有建设用地使用权首次登记;

      (四)以租赁方式取得国有建设用地使用权的,应当提交土地租赁合同和土地租金缴纳凭证等相关证明材料;

      (五)以作价出资或者入股方式取得国有建设用地使用权的,应当提交原不动产权属证书、国有建设用地使用权出资或者入股批准文件和其他相关证明材料;

      (六)以授权经营方式取得国有建设用地使用权的,应当提交原不动产权属证书、土地资产授权经营批准文件和其他相关证明材料。

      第四十七条 【地上、地下建设用地使用权登记】

      国有建设用地使用权在地上或者地下分别设立的,当事人应当按照本细则第四十六条的规定提交相关材料,单独申请地上或者地下国有建设用地使用权的首次登记。

      第四十八条【房屋所有权首次登记】

      在国有土地上合法建造房屋申请房屋所有权首次登记的,应当提交以下材料:

      (一)土地权属证明;

      (二)建设工程符合规划的证明;

      (三)房屋已经竣工的证明;

      (四)房地产调查或者测绘报告;

      (五)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第四十九条 【业主共有部分的首次登记】

      办理房屋所有权首次登记时,当事人应当对建筑区划内依法应属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记。

      第五十条 【国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记应提交材料】

      申请国有建设用地使用权及房屋所有权变更登记的,应当提交不动产权属证书、证明发生变更事实的材料等。

      申请国有建设用地使用权变更登记,涉及国有建设用地使用权用途变更、面积变化等依据法律、行政法规需要批准的,应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件、土地出让补充协议。依法需要补交土地出让价款、税费等的,当事人还应当提交相关的缴纳凭证。

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      第五十一条 【国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记应提交材料】

      申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的,应当根据不动产权属发生转移的情形,提交买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明不动产权属发生转移的材料。

      申请划拨取得国有建设用地使用权转移登记或者在划拨国有建设用地上建造的房屋所有权转移登记的,还应当提交有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件。

      办理房屋所有权转移登记的,应当一并办理建设用地使用权的转移登记。

      第三节 宅基地使用权及房屋所有权登记

      第五十二条 【宅基地及房屋所有权登记的适用】

      依法利用宅基地建造住房及其附属设施的,应当申请宅基地使用权及房屋所有权登记。

      依法取得宅基地使用权,尚未建造房屋的,可以单独申请宅基地使用权登记。

      第五十三条 【宅基地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料】

      申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记的,根据申请登记的事项,提交下列材料:

      (一)申请人身份证明和户籍证明;

      (二)有批准权的人民政府批准用地的文件等权属来源证明材料;

      (三)房屋符合城乡规划的证明;

      (四)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址坐标等有关不动产界址、面积等证明材料;

      (五)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第五十四条 【宅基地使用权及房屋所有权申请材料的特别规定】

      除因继承、人民法院或者仲裁委员会生效法律文书导致不动产权属发生转移外,申请宅基地使用权及村民房屋所有权转移登记的,申请人还应当提交受让人属于本集体经济组织成员的证明。

      第五十五条 【集体土地上的建筑物区分所有权的登记】

      申请宅基地等集体土地上的建筑物区分所有权登记的,参照国有建设用地使用权及建筑物区分所有权的规定办理登记。

      第四节 集体建设用地使用权及房屋所有权登记

      第五十六条 【集体建设用地使用权及房屋所有权登记的适用】

      依法使用集体土地建造房屋,兴办企业,建设公共设施,从事公益事业等的,应当申请集体建设用地使用权及房屋所有权登记。

      依法取得集体建设用地使用权,尚未建造房屋的,可以单独申请集体建设用地使用权登记。

      第五十七条 【集体建设用地使用权及房屋所有权首次登记应提交的材料】

      使用农民集体所有的建设用地进行建设,申请集体建设用地使用权及房屋所有权首次登记的,根据申请登记的事项,相应提交下列材料:

      (一)有批准权的人民政府批准用地的文件等土地权属来源证明;

      (二)建设工程符合城乡规划的证明;

      (三)权籍调查表、宗地图、房屋平面图以及宗地界址坐标等有关不动产界址、面积等证明材料;

      (四)建设工程已竣工的证明;

      (五)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      集体建设用地使用权首次登记完成后,申请人申请房屋所有权首次登记的,应提交享有集体建设用地使用权不动产权属证书。

      第五十八条 【集体建设用地使用权及房屋所有权的变更登记、转移登记、注销登记应提交的材料】

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      申请集体建设用地使用权及房屋所有权变更登记、转移登记、注销登记的,应当根据不同登记事项提交下列材料:

      (一)不动产权属证书;

      (二)集体建设用地使用权及房屋所有权变更、转移、消灭的证明材料;

      (三)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      因企业兼并、破产等原因致使集体建设用地使用权及房屋所有权发生转移的,当事人应当持相关协议及有关部门的批准文件等相关证明材料,申请不动产转移登记。

      第五节 土地承包经营权登记

      第五十九条 【适用】

      承包农民集体所有的农用地或者国家所有依法由农民集体使用的农用地从事种植业、林业、畜牧业、渔业等农业生产的,可以申请土地承包经营权登记;地上有森林、林木的,应当在申请土地承包经营权登记时一并申请登记。

      第六十条 【土地承包经营权首次登记】

      依法以承包方式在耕地、林地、草地、水域、滩涂以及荒山、荒沟、荒丘、荒滩等土地上从事种植业或者养殖业生产活动的,可以申请土地承包经营权的首次登记。

      以家庭承包方式设立的土地承包经营权的首次登记,由当事人持土地承包经营合同、承包方案、属于本集体经济组织农户的证明等相关材料申请。

      以招标、拍卖、公开协商等方式承包农村土地的,由承包人持土地承包经营合同申请土地承包经营权首次登记。承包人为本集体经济组织以外的,还应当提交该集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的书面同意文件以及乡(镇)人民政府的批准文件。

      第六十一条 【土地承包经营权变更登记】

      经依法登记的土地承包经营权有下列情形之一的,当事人应当持原不动产权属证书以及其他证明发生变更事实的材料申请土地承包经营权变更登记:

      (一)发包方、承包方的姓名或者名称等事项发生变化的;

      (二)以家庭承包方式承包的家庭成员发生变化的;

      (三)承包土地的坐落、名称、面积发生变化的;

      (四)承包期限依法变更的;

      (五)承包期限届满,土地承包经营权人按照国家有关规定继续承包的;

      (六)退耕还林、退耕还湖、退耕还草导致土地用途改变的;

      (七)森林、林木的种类等发生变化的;

      (八)法律、行政法规规定的其他情形。

      第六十二条 【土地承包经营权转移登记】

      经依法登记的土地承包经营权发生下列情形之一的,应当持互换协议、转让合同等证明材料申请土地承包经营权的转移登记:

      (一)互换;

      (二)转让;

      (三)因家庭关系、婚姻关系变化等原因导致土地承包经营权分割或者合并的;

      (四)导致土地承包经营权转移的其他情形。

      土地承包经营权采取转让方式流转的,还需要提供发包方同意的证明。

      第六十三条 【林地的承包经营权转移登记应提交的材料】

      林地的承包经营权因转让、互换、入股、继承等发生转移,申请转移登记的,应当提交土地权属来源证明,以及承包经营权转让、互换、入股、继承等登记原因证明材料。

      第六十四条 【土地承包经营权注销登记的情形】

      经依法登记的土地承包经营权发生下列情形之一的,应当持不动产权属证书、证明发生灭失事实的材料,以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销登记:

      (一)承包经营的土地灭失的;

      (二)承包经营的土地被依法转为建设用地的;

      (三)承包经营权人丧失承包经营资格或放弃承包经营权的;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      第六十五条 【国有农场、林场、草场等土地使用权首次登记应提交的材料】

      以承包经营以外的合法方式使用国有农用地的国有农场、林场、草场,申请国有农用地的使用权首次登记的,应当提交下列材料:

      (一)县级以上人民政府或者有关部门关于组建国有农场、林场、草场等批准文件;

      (二)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      使用国家所有的水域、滩涂等农用地进行农业生产,申请国有农用地的使用权首次登记的,应当提交县级以上人民政府有关批准用地的文件等材料。

      地上有森林、林木的应当在申请国有农用地的使用权登记时一并申请。

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      第六节 海域使用权登记

      第六十六条 【适 用】

      依法使用海域,以及在海域上建造建筑物、构筑物的,应当申请海域使用权及建筑物、构筑物所有权登记。

      依法取得海域使用权,尚未建造建筑物、构筑物的,可以单独申请海域使用权登记。

      第六十七条 【海域使用权首次登记应提交的材料】

      申请海域使用权首次登记的,应当提交下列材料:

      (一)项目用海批准文件或者海域使用权出让合同;

      (二)宗海图以及界址坐标;

      (三)海域使用金或者减免证明;

      (四)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第六十八条 【海域使用权变更登记情形】

      有下列情形之一的,应当持不动产权属证书、海域使用权变更的证明文件等材料申请海域使用权变更登记:

      (一)海域使用权人姓名或者名称改变的;

      (二)海域坐落、名称发生变化的;

      (三)改变海域使用位置、面积或者期限的;

      (四)海域使用权续期的;

      (五)共有性质变更的;

      (六)法律、行政法规规定的其他情形。

      第六十九条 【海域使用权转移登记的情形】

      有下列情形之一的,应当申请转移登记:

      (一)因企业合并、分立或者与他人合资、合作经营、作价入股导致海域使用权转移的;

      (二)依法转让、赠与、继承、受遗赠海域使用权的;

      (三)因人民法院、仲裁委员会生效法律文书或者行政机关生效调解书导致海域使用权转移的;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      第七十条 【海域使用权转移登记应提交的材料】

      申请海域使用权转移登记的,应当提交下列材料:

      (一)不动产权属证书;

      (二)海域使用权转让合同、继承证明、生效法律文书等证明材料;

      (三)转让批准取得的海域使用权的,应提交原批准用海的海洋行政主管部门批准转让的文件;

      (四)依法需要补交海域使用金的,应当提交海域使用金缴纳的凭证;

      (五)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第七十一条 【海域使用权的注销登记】

      申请海域使用权注销登记的,应当提交下列材料:

      (一)原不动产权属证书;

      (二)海域使用权消灭的证明材料;

      (三)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      因填海造地导致海域灭失的,应当在填海造地工程竣工后,先申请海域使用权注销登记,再申请国有建设用地使用权首次登记。

      第七节 地役权登记

      第七十二条 【地役权的首次登记】

      按照约定设定地役权利用他人不动产,有下列情形之一,当事人可以持需役地和供役地的不动产权属证书、地役权合同以及其他必要文件申请地役权首次登记:

      (一)因用水、排水、通行利用他人不动产的;

      (二)因铺设电线、电缆、水管、输油管线、暖气和燃气管线等利用他人不动产的;

      (三)因架设铁塔、基站、广告牌等利用他人不动产的;

      (四)因采光、通风、保持视野等限制他人不动产利用的;

      (五)其他为提高自己不动产效益,按照约定利用他人不动产的情形。

      第七十三条 【地役权不予登记的情形】

      有下列情形之一的,不动产登记机构不予办理地役权首次登记:

      (一)当事人约定的利用方法属于其他物权的内容;

      (二)地役权的设立与提高需役地效益无关;

      (三)地役权内容违反法律、行政法规的强制性规定。

      第七十四条 【地役权的变更登记】

      经依法登记的地役权发生下列情形之一的,应当持地役权合同、不动产登记证明和变更证明等必要材料申请地役权变更登记:

      (一)地役权当事人的姓名或者名称等发生变化;

      (二)共有性质变更的;

      (三)需役地或者供役地自然状况发生变化;

      (四)地役权内容变更的;

      (五)法律、行政法规规定的其他情形。

      第七十五条 【供役地的转让】

      供役地分割转让办理登记,转让部分涉及地役权的,应当由受让人与地役权人一并申请地役权变更登记。

      第七十六条【地役权转移登记】

      经依法登记的地役权不得单独转让、抵押。

      已登记的地役权因土地承包经营权、建设用地使用权转让发生转移的,当事人应当持不动产登记证明、地役权转移合同等必要材料申请地役权转移登记。

      申请需役地转移登记的,或者需役地分割转让,转让部分涉及已登记的地役权的,当事人应当一并申请地役权转移登记,但当事人另有约定的除外。当事人拒绝一并申请地役权转移登记的,应当出具书面证明。不动产登记机构办理转移登记时,应当同时办理地役权注销登记。

      第七十七条 【地役权注销登记】

      已经登记的地役权,有下列情形之一的,当事人可以持不动产登记证明、地役权发生消灭的证明等必要材料申请地役权注销登记:

      (一)地役权利用期限届满;

      (二)供役地、需役地归于同一人;

      (三)供役地或者需役地灭失;

      (四)人民法院、仲裁委员会的生效法律文书导致地役权消灭;

      (五)依法解除地役权合同;

      (六)其他导致地役权消灭的事由。

      第七十八条 【地役权登记特殊规定】

      地役权登记,不动产登记机构应当将登记事项分别记载于需役地和供役地登记簿。

      供役地、需役地分属不同不动产登记机构管辖的,当事人应当向供役地所在地的不动产登记机构申请地役权登记。供役地所在地不动产登记机构完成登记后,应将相关事项通知需役地所在地不动产登记机构,并由其记载于需役地登记簿。

      第七十九条 【未登记的地役权变更、转移后的登记】

      地役权设立后,办理首次登记前发生变更、转移的,当事人应当提交相关证明材料,就已经变更或者转移的地役权,直接申请首次登记。

      第八节 抵押权登记

      第八十条 【抵押登记范围】

      对下列财产进行抵押的,可以申请办理不动产抵押登记:

      (一)建设用地使用权;

      (二)建筑物和其他土地附着物;

      (三)海域使用权;

      (四)以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;

      (五)正在建造的建筑物;

      (六)法律、行政法规未禁止抵押的其他不动产。

      以建设用地使用权抵押的,该土地上的房屋一并抵押。以房屋抵押的,该房屋占用范围内的建设用地使用权一并抵押。

      第八十一条 【抵押登记提交材料】

      自然人、法人、其他组织为保障其债权的实现,依法以不动产设定抵押的,可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料,共同申请办理抵押登记。

      债权合同中包含有抵押条款的,可以只提供债权合同。

      第八十二条 【多次抵押的登记顺序】

      同一不动产上设立多个抵押权的,不动产登记机构应当按照受理时间的先后顺序办理登记,并依次记载于不动产登记簿。

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      第八十三条 【一般抵押权的变更登记】

      发生下列情形之一的,应当持不动产登记证明、一般抵押权变更的证明等必要材料,申请一般抵押权变更登记:

      (一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的;

      (二)被担保的主债权种类或者数额变更的;

      (三)担保范围变更的;

      (四)债务履行期限变更的;

      (五)共有性质变更的;

      (六)法律、行政法规规定的其他情形。

      因被担保债权主债权的种类及数额、担保范围、债务履行期限发生变更申请一般抵押权变更登记时,如果该一般抵押权的变更将对其他抵押权人产生不利影响的,还应当提交其他抵押权人书面同意的材料与身份证明。

      第八十四条 【一般抵押权转移登记】

      因主债权转让导致抵押权转让的,当事人可以持原不动产登记证明、被担保主债权的转让协议、债权人已经通知债务人的证明等相关材料,申请抵押权的转移登记。

      第八十五条 【一般抵押权注销登记情形】

      发生下列情形之一的,当事人应当持不动产登记证明、一般抵押权消灭的证明等必要材料,申请一般抵押权注销登记:

      (一)主债权消灭;

      (二)一般抵押权已经实现;

      (三)抵押权人放弃一般抵押权;

      (四)法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

      第八十六条 【抵押财产转让时办理抵押权注销登记】

      因抵押的不动产转让申请转移登记的,应当一并申请抵押权注销登记,并提交不动产权属转移证明材料、不动产登记证明和抵押权人同意的书面证明。不动产登记机构应先办理抵押权注销登记,再办理不动产的转移登记。

      第八十七条 【最高额抵押权首次登记应提交的材料】

      设立最高额抵押权的,当事人应当持不动产权属证书、最高额抵押合同与一定期间内将要连续发生的债权的合同或者基础关系证明等必要材料申请最高额抵押权首次登记。

      当事人申请最高额抵押权首次登记时,同意将最高额抵押权设立前已经存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围的,还应当提交已存在债权的合同以及当事人同意将该债权纳入最高额抵押权担保范围的书面材料。

      第八十八条 【最高额抵押权变更登记】

      发生下列情形之一的,当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权发生变更的证明等必要材料申请最高额抵押权变更登记:

      (一)抵押人、抵押权人的姓名或者名称变更的;

      (二)债权范围变更的;

      (三)最高债权额变更的;

      (四)债权确定的期间变更的;

      (五)共有性质变更的;

      (六)法律、行政法规规定的其他情形。

      因最高债权额、担保范围、债务履行期限、债权确定的期间发生变更申请最高额抵押权变更登记时,如果该变更将对其他抵押权人产生不利影响的,还应当提交其他抵押权人的书面同意文件与身份证明。

      第八十九条 【确定最高额抵押权的登记】

      当发生法定或者确定的事由,导致最高额抵押权担保的债权被确定,从而使最高额抵押权转变为一般抵押权时,当事人应当持不动产登记证明、最高额抵押权担保的债权已确定的证明等必要材料申请办理确定最高额抵押担保权的登记。

      第九十条 【最高额抵押权转移登记】

      最高额抵押权担保的债权确定前,债权人转让部分债权的,除当事人另有约定外,不动产登记机构不得办理最高额抵押权转移登记。

      第九十一条 【最高额抵押权转移登记的特别规定】

      债权人转让部分债权,当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的,应当分别申请下列登记:

      (一)当事人约定原抵押权人与受让人共同享有最高额抵押权的,应当申请最高额抵押权的转移登记;

      (二)当事人约定受让人享有一般抵押权、原抵押权人就扣减已转移的债权数额后继续享有最高额抵押权的,应当申请一般抵押权的转移登记以及最高额抵押权的变更登记;

      (三)当事人约定原抵押权人不再享有最高额抵押权的,应当一并申请最高额抵押权确定登记以及一般抵押权转移登记。

      第九十二条 【最高额抵押权转移登记】

      最高额抵押权发生转移的,应当持不动产登记证明、部分债权转移的证明、当事人约定最高额抵押权随同部分债权的转让而转移的证明等必要材料,申请办理最高额抵押权转移登记。

      第九十三条 【最高额抵押权注销登记】

      发生下列情形之一的,应当持不动产权利证书、最高额抵押权消灭的证明材料等必要材料申请最高额抵押权注销登记:

      (一)主债权消灭;

      (二)最高额抵押权已经实现;

      (三)抵押权人放弃抵押权;

      (四)法律、行政法规规定抵押权消灭的其他情形。

      第九十四条 【在建建筑物抵押权首次登记】

      以建设用地使用权及正在建造的全部或者部分房屋等在建建筑物设定抵押的,应当一并申请建设用地使用权及在建建筑物抵押权的首次登记。

      当事人申请在建建筑物抵押权首次登记时,抵押财产范围不包括已经办理预告登记的预购商品房和已办理预售备案的商品房。

      在建建筑物是指正在建造、尚未办理所有权首次登记的房屋等建筑物。

      第九十五条 【在建建筑物抵押权首次登记应提交的材料】

      申请在建建筑物抵押权首次登记的,应当提交下列材料:

      (一)抵押合同与主债权合同;

      (二)享有建设用地使用权的不动产权属证书;

      (三)建设工程规划许可证;

      (四)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第九十六条 【在建建筑物抵押权变更、转移、注销登记】

      在建建筑物抵押权变更、转移或者消灭的,当事人应当提交下列材料,申请变更登记、转移登记、注销登记。

      (一)不动产登记证明;

      (二)证明在建建筑物抵押权发生变更、转移或者消灭的材料;

      (三)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第九十七条 【在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记】

      在建建筑物竣工并经建筑物所有权首次登记后,当事人可以申请将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记。

      第九十八条 【预购商品房抵押登记应提交的材料】

      申请预购商品房抵押登记,应当提交下列材料:

      (一)抵押合同;

      (二)主债权合同;

      (三)预购商品房预告登记证明;

      (四)当事人关于预告登记的约定;

      (五)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第九节 预告登记

      第九十九条 【预购商品房的预告登记应提交的材料】

      申请预购商品房的预告登记,应当提交下列材料:

      (一)已登记备案的商品房预售合同;

      (二)当事人关于预告登记的约定;

      (三)预售许可证等证明材料;

      (四)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      预售人和预购人订立商品房买卖合同后,预售人未按照约定与预购人申请预告登记,预购人可以单方申请预告登记。

      预购人单方申请预购商品房预告登记,预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的,预购人应当提交相应的证明材料。

      申请预告登记的商品房已办理在建建筑物抵押权首次登记的,应当一并申请在建建筑物抵押权注销登记,并提交不动产权属转移证明材料、不动产登记证明和抵押权人同意的书面证明。登记机构应当先办理在建建筑物抵押权注销登记,再办理预购商品房转移预告登记。

      第一百条 【不动产转移的预告登记应提交的材料】

      申请不动产转移预告登记的,应当提交下列材料:

      (一)不动产转让合同;

      (二)转让方的不动产权属证书;

      (三)当事人关于预告登记的约定;

      (四)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第一百零一条 【不动产抵押的预告登记应提交的材料】

      抵押不动产,申请预告登记的,应当提交下列材料:

      (一)抵押合同;

      (二)主债权合同;

      (三)不动产权属证书;

      (四)当事人关于预告登记的约定;

      (五)法律、行政法规规定的其他必要材料。

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      第一百零二条 【预告登记的效力】

      预告登记生效期间,未经预告登记的权利人书面同意,处分该不动产权利申请登记的,不动产登记机构应当不予办理。

      预告登记后,债权未消灭且自能够进行相应的不动产登记之日起三个月内,当事人申请不动产登记的,不动产登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

      第一百零三条 【注销预告登记】

      预告登记未到期,有下列情形之一的,可以持不动产登记证明、债权消灭或者权利人放弃预告登记的证明材料,以及法律、行政法规规定的其他必要材料申请注销预告登记:

      (一)预告登记的权利人放弃预告登记的;

      (二)债权消灭的;

      (三)法律、行政法规规定的其他情形。

      第十节 更正登记

      第一百零四条 【依申请的更正登记】

      权利人申请更正登记的,应当提交不动产权属证书、不动产登记簿记载错误的证明材料,以及法律、行政法规规定的其他必要材料。

      利害关系人申请更正登记的,应当提交利害关系的证明、不动产登记簿记载错误的证明材料,以及法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第一百零五条 【对依申请更正登记的处理】

      当事人申请更正登记,不动产登记簿记载确有错误,且不涉及权利归属和内容的,不动产登记机构应当予以更正;涉及权利归属和内容,且错误登记之后没有办理涉及不动产权利处分的登记、预告登记和查封登记的,不动产登记机构应当予以更正。

      不动产登记机构办理更正登记,需要更正不动产权属证书或者登记证明内容的,应当书面通知权利人换领。

      不动产登记簿记载无误的,不动产登记机构应当不予更正,并书面通知申请人。

      第一百零六条 【依职权的更正登记】

      不动产登记机构发现登记簿的记载错误,不涉及不动产权利归属和内容的,不动产登记机构应当依据不动产登记资料或者有效的法律文件予以更正,并书面通知当事人;无法通知的,在不动产登记机构门户网站上予以公告。

      第一百零七条 【更正登记期间的效力】

      更正登记期间,登记簿记载的权利人因处分其不动产权利申请登记的,不动产登记机构应当暂缓办理。

      第一百零八条 【依照生效法律文书办理登记】

      法律规定的人民法院、仲裁委员会等的生效法律文书确定的不动产权利归属或者权利内容与不动产登记簿记载的权利状况不一致的,不动产登记机构应当按照当事人的申请和有关法律文书,办理相应的登记。

      第十一节 异议登记

      第一百零九条 【异议登记的适用】

      利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误,权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。

      利害关系人申请异议登记的,应当提交下列材料:

      (一)对登记的不动产权利有利害关系的证明材料;

      (二)不动产登记簿权利状况记载错误的证明材料;

      (三)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第一百一十条 【异议登记的办理】

      不动产登记机构受理异议登记申请的,应当将异议事项记载于不动产登记簿,并向申请人出具异议登记证明。

      异议登记申请人应当在异议登记之日起15日内,提交人民法院受理通知书、仲裁委员会受理通知书等提起诉讼、申请仲裁的证明材料;逾期不提交的,异议登记失效。

      异议登记失效后,申请人就同一事项以同一理由再次申请异议的,不动产登记机构不予受理。

      第一百一十一条 【异议期间的登记】

      异议登记期间,不动产登记簿上记载的权利人以及第三人因处分权利申请登记的,不动产登记机构应当书面告知申请人该权利已经存在异议登记的有关事项,申请人申请继续办理的,应当予以办理,但应当要求申请人提供知悉异议登记存在并自担风险的书面承诺。

      第十二节 查封登记

      第一百一十二条 【预查封登记】

      有下列情形之一的,登记机构应当依据人民法院的协助执行通知书办理预查封登记:

      (一)被执行人已办理了商品房预售许可证且尚未出售的商品房;

      (二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了权属首次登记的商品房;

      (三)被执行人购买的办理了预售合同登记备案手续或者预告登记的商品房;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      第一百一十三条 【查封登记、预查封的嘱托】

      人民法院要求不动产登记机构办理查封登记、预查封的,应当向不动产登记机构提交下列材料:

      (一)人民法院工作人员的工作证;

      (二)查封、预查封裁定书;

      (三)协助执行通知书;

      (四)法律、行政法规规定的其他必要材料。

      第一百一十四条 【查封登记的办理】

      不动产登记机构不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。不动产登记机构认为人民法院查封裁定书或者其他生效法律文书错误的,可以向人民法院提出审查建议,但不应当停止办理协助执行事项。

      第一百一十五条 【轮候查封登记】

      两个以上人民法院查封同一不动产的,不动产登记机构应当为先送达查封通知的人民法院办理查封登记,对后送达查封通知的人民法院办理轮候查封登记。

      轮候查封登记的顺序按照人民法院协助执行通知书送达不动产登记机构的时间先后进行排列。

      第一百一十六条 【非因法律行为取得不动产的查封登记】

      不动产登记机构依照执行查封的人民法院提交的被执行人取得财产所依据的继承证明、生效的法律文书以及协助执行通知书等办理查封登记的,应当先办理转移登记,再办理查封登记。

      第一百一十七条 【预查封登记转为查封登记】

      预查封的不动产在预查封期间登记在被执行人名下的,预查封登记自动转为查封登记,预查封转为正式查封后,查封期限从预查封之日起开始计算。

      第一百一十八条 【查封登记与其他登记的协调】

      被查封的不动产已由登记权利人申请处分登记或者抵押权登记而尚未记载于不动产登记簿的,不动产登记机构应当立即中止办理该登记,并通知登记申请人。

      已经登记完毕的,不动产登记机构应当将无法办理查封登记的事实书面告知人民法院或其他机关。

      查封期间,权利人因处分不动产申请登记的,不动产登记机构应当不予受理。

      第一百一十九条 【查封登记的注销】

      查封期间,人民法院解除查封的,不动产登记机构应当及时根据人民法院协助执行通知书注销查封登记。

      不动产查封期限届满,人民法院未续封的,查封登记失效。

      第一百二十条 【其他国家有权机关嘱托所为查封登记的适用】

      人民检察院等其他国家有权机关依法要求不动产登记机构办理查封登记的,参照本节规定办理。

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      第六章 不动产登记资料的查询、保护和利用

      第一百二十一条 【登记资料管理与保护】

      不动产登记资料由不动产登记机构管理。不动产登记资料包括:

      (一)不动产登记簿等不动产登记结果;

      (二)不动产登记原始资料,包括不动产登记申请书、申请人身份证明、不动产权属来源证明、登记原因证明等申请材料以及不动产登记机构审核材料。

      各级不动产登记机构应当建立不动产登记资料管理制度及信息安全保密制度,建设符合不动产登记资料安全保护标准的不动产登记资料存放场所。

      不动产登记资料中属于归档范围的,按照相关法律、行政法规的规定进行归档管理,具体办法由国土资源部会同国家档案主管部门另行制定。

      第一百二十二条 【不动产登记信息化保障】

      国家建立统一的不动产登记信息管理基础平台,向各级不 

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