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房改房买卖的条件

房改房买卖的条件

发布时间 :2021-01-08 16:54浏览量 : 92
房改房也就是已购共有住房,说的简单点其实也就是单位房,这是一定时期的历史产物,但现在在我国很多城市都是还能看到房改房的身影的。根据我国规定,当下房改房买卖实行准入制度,要达到一定条件才能进行买卖。房改房买卖的条件有哪些?
  •   由于现在我国的一手房房价实在是过于高昂,很多人都没有能力可以购买一套房产。于是人们就想通过购买别的房产来满足自身的住房需求,其中有一种就是购买房改房。下面就为大家带来房改房买卖的条件有哪些的相关内容,一起来看看吧。

      一、房改房买卖的条件有哪些

      目前,我国房改房上市交易实行准入制度。也就是说,只有满足一定的条件,才能允许上市交易。这些条件主要包括:

      (1)已取得房地产产权证。

      (2)出售、抵押、交换的,已按标准价或成本价付清房款。

      标准价:一般在1995年以前实行房改的,所购房改房基本上是用标准价购买的,增值额的80%归个人所有,其余20%交回原产权单位。

      成本价:一般在1995年以后房改的,所购房改房基本上是以成本价购买的,其增值部分全部归个人所有。

      补成本价:在1995年以前已经按标准价房改的,在1995年以后,办理了补成本价的手续,视为以成本价购买,增值部分全部归个人所有。

      (3)交换、赠与的,已按成本价付清房款。

      (4)已交纳应分摊共有建筑面积价款。

      说明:对于10层以上(含10层)的高层建筑,分摊的共有建筑面积由产权人以该面积的交易评估价的20%向原产权单位购买;对于10层以下的建筑,分摊的共有建筑面积,由产权人以该面积的交易评估价的10%向单位购买。

      (5)已按规定交纳国有土地使用权出让金的1%。

      二、房改房过户流程

      1.买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

      2.如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

      3.买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

      4.立契。房地产交易管理部门根据交易房屋的产权状况和购买对象,按交易部门事先设定的审批权限逐级申报审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

      5.缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、危改回迁房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

      6.办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,交易材料移送到发证部门,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

      7.对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到贷款银行办理贷款手续,银行审核买方的资信,对双方欲交易的房屋进行评估,以确定买方的贷款额度,然后批准买方的贷款,待双方完成产权登记变更,买方领取房屋所有权证后,银行将贷款一次性发放。

      8.买方领取房屋所有权证、付清所有房款,卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

      三、房改房税费

      房改房,又称为“已购公房”、“上市公房”,是职工将单位以福利分房形式分配的房产以有关部门指定的价格将产权买断为个人所有的房产类型,在房改房中,只有产权性质为“成本价购买”的房产可以直接上市交易:

      契税、印花税

      按照商品房的契税和印花税标准交纳;

      土地出让金

      房改房需要交纳土地出让金,计算公式为:当年成本价×建筑面积×1%/。【名词解释:当年成本价——指的是该房产实际上市出售的当年,由政府颁布的房改房成本价,也就是“今年”的成本价】,北京市市区的房改房成本价为1560元/平米(部分郊区县有所下浮),也就是说,成本价房改房的土地出让金实际上就是15.60元/建筑平米;房改房在上市出售并且交纳土地出让金之后,其产权性质即等同于商品房产权了;

      个人所得税

      房改房的个人所得税计算方法与商品房相同,只是起算时间上,房改房是以该房产当初房改时,交纳房改价款(购房款)的实际交付时间为起算,需提供当时的缴款凭证作为计算依据,另外,在按照“(实际成交价格-原购买价格-合理费用)×20%”的标准计算时,房改房的原购买价格不是以房改时所交纳的款项为计算依据,而是统一核定为4000元/平米;

      需要注意的是,除了可以直接上市的成本价房改房以外,还存在有“优惠价”、“标准价”两类房改房类型,标准价和优惠价的房改房上市,需要先交纳部分款项变更为成本价房改房方可直接上市,优惠价、标准价补足成本价的计算公式为:当年成本价(1560元/平米)×建筑面积×6%,交纳该款项后就可以按照成本价房改房有关规定上市交易了。

      流程与税费会因为产权性质、房产证签发时间等因素而有所不同。

      以上就是法律快车小编为大家带来房改房买卖的条件有哪些的全部内容。国家为了控制我国的房价也是出台了很多的政策的,但是收效比较小。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   房改房是指于194年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物,是中国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策,现如今又可以叫做已购公有住房。那么房改房买卖的注意事项有哪些,以下为您一一解答,希望对您有所帮助。

      一、房改房买卖的注意事项有哪些

      1、要验证原产权人是否有产权证。

      验证房改房的产权证是否可靠,是否被用于抵押、典当等,这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件,那就要提高警惕了,以防上当受骗。

      2、按规定,房改房在同等价格条件下,原产权单位拥有优先购买权。

      因此,房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询,明辨真假。

      3、确认产权证的准确面积。

      应该了解的内容包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积。产权证上一般标明的是有关部门勘验过的建筑面积。确认所购房屋是否有私建私搭部分,如系房东私自搭建,属违章建筑,并不受到法律保护。

      二、房改房可以买吗

      1、房改房可以买。

      最主要是要看产权人与原单位签署的原购房协议(或称买卖合同)中有没有特殊约定,如:房产要转让时单位有优先购买权,或只能出让给本单位职工等。如没有约定的话,就可以放心购买。

      2、二手房市场上的房改房无外乎两种:完全产权和部分产权。

      形成这两种房改房的原因,要追溯至当年的房改政策,当年职工参加房改购买房屋时,有市场价、成本价和标准价购房三种选择。当年按市场价购房的,产权归个人所有,可以随时上市买卖;按成本价购房的,产权归个人,但一般5年后才能进入市场买卖,买卖前要交纳土地出让金;按标准价购房的,职工拥有部分产权,具体按照当年标准价占成本价的比重来确定。

      3、并非所有房改房都可以上市买卖。比如军队、保密单位、教育部直属高校的房改房,目前还不可以随便出售。

      4、房改房买卖手续一定要注意产权过户必须报经房屋土地管理部门办理完毕才算完成。

      其上市买卖的手续比一般的二手房买卖多了一道手续,即原户主夫妻双方须带房产证、身份证原件去房改办申请上市买卖,经过鉴定,拿到上市审批方可按二手房买卖程序进行买卖。

      三、法律依据

      《物权法》第155条规定“已经登记的宅基地使用权转让或消灭时,应及时办理变更登记或注销登记手续”

      以上就是法律快车小编为您整理编辑的关于房改房买卖的注意事项有哪些的相关内容。购买房改房时需要特别注意验证原产权人是否有产权证。如果您还有其他问题的,欢迎咨询找法律快车律师。

     
  •   由于房价一直是居高不下的,买房的资金也需要比较多,通常大家都会选择一种价格比较便宜的房屋价格来入手,其中就包括房改房买卖问题。因此,想必大家想知道关于房改房买卖政策的规定有哪些?接下来详细为您介绍!

      一、房改房买卖政策的规定有哪些?

      据有关房改房销售购买办法规定,在当地政府作出具体的政策之前,居民个人购买房改房需凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证直接到开发建设单位办理买房手续,也可以到当地住房资金管理和各商业银行申请购买经济适用住房贷款,但必须凭登记过的房改房预售(买卖)合同,到项目所在地房屋土地管理部门办理抵押登记手续。

      房改房是单位根据职工职务、年龄、工资、家庭人口等多种因素综合考虑后在房屋价值计算上给予职工的政策性优惠福利。购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行。

      房改房,无论是以市场价、成本价还是标准价购买,房屋价格并非房屋价值的直接体现,房屋价格与市场价格相比也是优惠很多。

      居民个人购买的房改房产权归个人。关于居民个人所购经济适用住房上市交易的时间、土地出让金和有关税费补交、收益分配的具体办法,按当地政府住房制度改革有关规定执行。

      二、房改房买卖注意的事项有哪些

      1、了解产权可靠性确认产权的房主是否与卖房人是同一人,可到房管部门查询产权证的真实性,要确认原单位是否允许转卖并了解房屋的性质。一定要确认原单位是否同意出让,因为大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权,并了解是否已经按成本价补足分摊费用。

      2、确认登记的面积、使用期限在房产证中,包括建筑面积、使用面积和户内实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积、户型、土地使用期限、是否已补分摊。另外,土地出让金也是房改房必须交付的一项相关费用,这是由原业主支付的。

      3、清楚房屋背景与周边环境买家须了解该房改房是否欠交物业管理费以及水电煤气费用,或者房屋是否抵押给银行,可向管理处或就近的居民了解情况。如有配套设施的,要现场使用以确认是否有损坏,观察户内外电线是否有老化现象,“三表”是否出户,电话线的接通情况,是普通电话还是宽频,小区绿化保安情况以及住宅电梯质量等。

      4、确定房价的合理性通过对市场上房屋买卖交易信息反复比较判断房屋的价值,买家还要多留意媒体信息、广告、宣传,然后与自己所意属的房屋进行比较。还可委托诚信中介公司或评估事务所进行评估,让双方达成合理的房价。

      5、慎重办理交易过户手续办理交易过户手续是房屋买卖的最后环节也是最重要的一关,不要轻易先交钱再过户或者先过户再交钱。付款和交楼时间也是一个很重要的问题,建议买卖双方可以考虑将房款放在双方都信得过的单位(如有口碑的中介公司)代为保管,等过户手续完成后,再将相应房款交回卖方。值得注意的是,产权过户须报经房屋土地管理部门办理完毕才算是完成过户手续,有关代理行(中介方)、律师、公证的保证或口头协议都不算已完成交易过程。对买方来说,产权过户手续完成后房屋产权才真正属于购买方,在此之前,卖方随时可能毁约。另据中介公司介绍,房改房上市交易的手续比一般的二手楼交易程序多了一条,即原业主夫妻双方带房产证、身份证原件去房改办申请上市,经过鉴定,拿到上市审批方可按二手房交易程序进行交易。

      三、房改房买卖的条件

      1、已取得房产证;

      2、出售的,已按标准价或成本价付清房款;

      3、交换、赠与的,已按成本价付清房款;

      4、已交纳应分摊共有建筑面积价款;

      5、已按规定交纳国有土地使用权出让金。

      以上是法律快车小编为您整理的关于房改房买卖政策的规定有哪些?由此可知,居民个人购买房改房需凭本市城镇居民常住户口卡、居民身份证直接到开发建设单位办理买房手续,也可凭登记过的房改房预售(买卖)合同,到项目所在地房屋土地管理部门办理抵押登记手续。如其它疑问,欢迎向法律快车发布法律咨询。

     
  •   出现房改房买卖合同无效情形可能是多种因素共同构成的,在这之前要确保原产权人是否有产权证以及房改房的产权证是否有用。那么,房改房买卖合同无效认定是怎么样的呢?我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解有关于此的问题。下面,请看详细介绍。

      一、房改房买卖合同无效认定

      房改房在交易方面确实与商品房有所区别。一般来说,职工个人取得房改房产权时支付的价款都不是房屋的市场价,而是标准价或者成本价。职工以标准价取得的产权只有部分产权,与出售单位构成共有关系,以成本价取得的产权是完全产权,房屋归职工个人所有。但在两种产权类型下,房屋所占土地一般还都是划拨土地,即实际上职工个人在从单位购房时并没有缴纳土地出让金。

      1999年出台的《河南省已购公有住房和经济适用住房上市交易管理暂行办法》,标志着河南省大部分地区都放开了已售公房的交易市场。该《办法》第八条规定,以成本价购买的公有住房和以标准价购买的公有住房可以上市交易。第十条规定,已购公有住房上市交易时,房屋产权人应到房地产交易市场办理上市确认和交易手续。办理手续时应持身份证明和房屋所有权证,提供房屋产权共有人同意上市交易的书面意见,居民个人拥有部分产权的住房,还应当提供原产权单位同意上市交易且在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见。该《办法》还规定,已购公有住房上市交易,应缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款,由土地管理部门负责办理土地使用权转移登记。

      二、房改房买卖的注意事项

      购买房改房首先要验证原产权人是否有产权证,房改房的产权证是否可靠,是否被用于抵押、典当等,这可以通过房管部门查验便一目了然。假如有人以种种借口解释拿不出产权证正本而只能给复印件,那就要提高警惕了,以防上当受骗。在查验产权证时,还要注意产权证上的名字,房主与卖房人是否同一个人?若不是同一个人,则必须搞清他们之间是什么关系?这种关系是否可靠?特别是,产权证的产权分配比例必须明确,如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题,此外,有的房改房系夫妻共同财产或家庭共同财产,购买时必须了解清楚,以免引起不必要的纠纷。

      其次,按规定,房改房在同等价格条件下,原产权单位拥有优先购买权。因此,房改房上市交易必须经原产权单位的同意方可进行转卖。同时还要明确是否与原产权单位确认利益分配办法。如标准价购买的公房出让时存在按成本价补足费用或者与原单位按比例分成的问题。需要特别指出的是,军产、院产、校产的公房一般与本单位的办公场所在一个大院里,这些单位一般被列为特殊单位,有些可能不宜有外人入住,这种公房在单位没有同意之前,不可能取得上市资格。购房者应对此进行必要的查询,明辨真假。

      三、房改房产权如何界定

      根据国务院发布的《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》相关规定,只要享有福利分房权利的职工,依国家政策规定参加房改,交纳了购房款,即对房改购得的房屋享有产权,不应以未发房产证而否认其权利。

      职工住房制度改革中的房改房在发生权属变更时,基于被继承人而享有或派生的购房权利,也应纳入遗产范围。

      第一,房改房具有专属性和财产性的法律特征。福利房具有福利性和专属性,产生于我国计划经济时期。随着住房制度的改革,其财产性逐渐显现。所谓专属性,是指分得福利房的人须是所属单位具备一定资格条件的职工,亦即特定性。所谓财产性,是指分得福利房的人因对该房享有永久的廉价承租权而间接(变相)享有的经济利益,亦即福利。因此,对福利房的承租权,具有专属和财产的特定性,它有别于一般意义上的房屋承租权。

      第二,被继承人享有对特定承租权所具有的专属财产权利。法律规定,遗产是以财产和财产权利为标的。

      第三,特定房改房的承租权纳入遗产范围的法律依据。对于房屋承租权,我国继承法目前尚无明确规定可以继承。传统意义上,专属于已故公民生前对公共财产的使用权,不得作为遗产继承。但是特定的房改房与此不尽相同,它系我国房屋制度改革时出现的房屋性质变更过程中的特定房屋。基于对该类房屋享有的特定承租权,可在一定条件下(房改时缴纳一定比例的购房款)变更为所有权。因此,由于特定的承租权含有专属的财产权利,特定的承租权人可期待通过房改(缴纳一定比例购房款)取得房屋所有权。我国继承法第三条第一款及第一款第(六)项规定,遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产,包括:公民的著作权、专利权中的财产权利。由此可见,财产权利性是遗产可继承性的关键。期待权是成立条件尚未完全具备,但将来可以或有可能完全具备的权利。这种权利虽然并未被权利主体所实际取得,但其将来可以或有可能取得。因此,取得他项权的期待权同样具有可继承性。故而,本案中,将特定承租权的财产权利,以及基于该权利所具有的期待权(即补交购房款的权利,从而取得房屋所有权)纳入遗产范围,是具有一定法律理论依据的。

      房改房买卖合同的签署双方一定要确保合同的内容的有效性。以上就是法律快车小编的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解房改房买卖合同无效认定是怎么样的这个问题。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   相信大家都有听说过房改房,房改房也是公房的一种。不知道大家多房改房的知识了解多少呢?房改房能不能买卖?房改房买卖合同纠纷处理有什么规定呢?相信这是大多数人的疑问吧,没关系,今天就为大家搜集了相关的资料,欢迎大家阅读。

      一、房改房买卖合同纠纷处理

      1、人民法院在审理婚姻家庭、侵权、物权保护、确认所有权、使用权等纠纷中,应当首先对遗产、夫妻共同财产、同居期间的财产范围作出认定,如一方当事人对涉案房改房权属提出争议,且确实涉及案外人利益无法并案处理的,应当释明当事人另案提起诉讼。

      2、人民法院在审理婚姻家庭、侵权、物权保护、确认所有权、使用权等纠纷中,应当释明当事人是否要求对争议房产进行分割,如当事人明确请求对争议房产进行分割处理的,应当按照法律规定和案件的实际情况采取实物分割、相互竞价或者折价归并等方法处理,不能简单地仅明确各自份额而不予实际处理。

      二、房改房买卖中,如何处理住宅使用权争议纠纷

      1、家庭成员中的一方按房改政策购得房改房后,以登记产权人名义要求其他共同居住的家庭成员迁让的,一般不予支持;如其他成年共同居住的家庭成员在外另行享有房屋产权或者承租公有住房的,产权人要求其迁让的,可以予以支持。

      2、具有下列情形之一,且在争议房屋具有本市常住户籍、长期实际居住,没有参加过其他福利分房或另行购买过房改房的,人民法院可以确认登记产权人以外的其他家庭成员对房改房享有住房使用权:

      1)原承租人;

      2)福利分房时承租人的其他家庭成员明确计入分房人口计算分房面积的;

      3)属于拆迁安置对象的;

      4)拆迁时其他家庭成员或其工作单位支付过产权置换或安置公有住房新增面积补差款及其他进住费用的。

      3、符合以上条件且对争议房改房享有使用权的其他家庭成员,在购买房改房时虽未登记为产权人,但对购房实际全部出资或部分出资的,人民法院可以根据案件的具体实际情况,对登记产权人以外的其他家庭成员酌情采取恢复原状(维持原有实际居住状况)、对房屋增值部分折价补偿等原则处理。

      三、广州房改房政策是什么意思

      房改房,是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物,是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策,现如今又可以叫做已购公有住房。《2018年广州房改房新政策,房改房遗产继承过户解读》由于新政策暂未出台,因此沿用往年政策,如有变动,请以官网发布为准。

      2000年广州取消住房实物分配前,共销售60多万套房改房。其中有超9万套未购买公摊面积,需补交购买公摊的价款才可上市交易。

      从即日起,广州办理购买公有住房共有分摊建筑面积业务将正式实行“双轨制”,即市民既可按原办法办理,也可以按新办法办理。据新的简易计价方法,无需专业评估员计价。

      以上就是由法律快车小编为大家整理的房改房买卖合同纠纷处理的相关法律知识,希望能给大家解答疑惑。从中我们也可以了解到房改房不是随便买卖的,是要符合条件的对象才可以购买。购房者购买时要注意房改房的产权问题。如需了解更多其他内容,欢迎登陆法律快车。

     
  •   房改房诞生于我国特殊的社会背景之下,容易引发系列的法律纠纷,那么房改房买卖合同管辖法院是什么呢?下面就为大家介绍房改房买卖合同管辖法院相关的法律知识,希望能对大家提供帮助,提高自身的法律意识。

      一、房改房买卖合同管辖法院

      依据最高院相关的司法解释,应由被告住所地法院或合同实际履行地法院(即该房屋所在地法院)管辖。

      处理房屋买卖合同纠纷的法律依据主要是《城市房地产管理法》、《土地管理法》 、《合同法》、《物权法》、《城市房地产开发经营管理条例》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等相关规定。

      二、房改房的界定

      房改房,是指于1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物,是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策,现如今又可以叫做已购公有住房。已购公有住房,是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定,按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的,房屋所有权归职工个人所有,按照标准价购买的,职工拥有部分房屋所有权,一般在5年后归职工个人所有。

      房改房是国家对职工工资中没有包含住房消费资金的一种补偿,是住房制度向住房商品化过渡的形式,它的价格不由市场供求关系决定,而是由政府根据实现住房简单再生产和建立具有社会保障性的住房供给体系的原则决定,是以标准价或成本价出售。

      三、房改房的过户流程

      1、买卖双方建立信息沟通渠道,买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

      2、如卖方提供的房屋合法,可以上市交易,买方可以交纳购房定金(交纳购房定金不是商品房买卖的必经程序),买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

      3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续,对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请,禁止上市交易。

      以上就是法律快车小编为大家分享的有关“房改房买卖合同管辖法院”的法律内容,房改房买卖在房产交易市场是比较常见的行为,在处理纠纷的时候最重要的就是管辖法院的确立。如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询法律快车。

     
  •   买房毕竟也算是人生中的一件大事,特别是买二手房改房,没有达到时间的房改房是不像商品房政策那样有正规的房产证,在买卖过程中需要得到保障才行,那么,本文为您介绍,关于二手房改房买卖合同书

      一、二手房改房买卖合同书

      卖方甲方:_________________

      身份证号码:_________________

      买方乙方:_________________

      身份证号码:_________________

      甲、乙双方经协商一致,就房改房买卖达成如下协议:

      1、本合同中“房改房”是指__________________________________已购公有住房、经济适用住房、按房改政策由个人集资建设的住房。

      2、甲方自愿将位于__________________________________第_____________幢_________________单元_________________楼_________________号的已购房改房出售给乙方。该房屋系_________________结构,建筑面积_________________平方米,房屋权证号码为_________________。乙方已对甲方所要出售的房改房做了充分的了解并愿意购买该房改房。

      3、甲、乙双方议定上述房改房的成交价为人民币大写_________________¥_________________元,单价为每平方米_________________元。

      4、双方商定的付款及交房方法、期限:_________________。

      5、甲方保证该房改房符合《杭州市房改房上市交易管理办法》规定的上市交易条件,无不允许上市交易的情形。本合同签订前有关该房屋的产权或债权债务纠纷,概由甲方负责处理,承担责任,因此给乙方造成的经济损失,由甲方负责赔偿。

      6、房屋移交乙方时,其房屋占用的土地使用权一并转让给乙方。

      7、乙方所购买的房改房仅作居住使用,乙方未经有关主管部门批准不得擅自在装修住房时,损坏共用设施、侵害他人利益,不得破坏损坏住房结构或承重部位。

      8、乙方取得住房权利之后,甲方缴付的住房共用部位、共用设施设备维修基金的结余部分不予退还,随同房屋产权过户转移给乙方。

      9、本合同生效以后,甲、乙双方应在规定的期限内,向房地产产权登记机关申请办理权属转移变更登记手续。

      10、甲、乙双方应遵守国家房地产政策、法规,并按规定缴纳办理上述房地产过户及权属登记手续所需缴纳的税费。

      11、其他双方约定事项:

      (1)付清全部房款后,所购住房权归乙方。

      (2)乙方购买新建住房一年内,如发现确属住房质量问题,由甲方负责处理,费用由甲方承担。

      12、乙方逾期付款的违约责任自行约定_________________。

      13、甲方逾期交付房改房的违约责任自行约定_________________。

      14、其他违约责任:依照法律规定和本合同约定承担。

      15、甲、乙双方风险责任:房屋买卖在产权登记确认前,风险责任由甲方承担,产权登记确认后风险责任由乙方承担。

      16、房改房买卖时,在同等条件下,原产权单位有优先购买权。甲、乙双方在本合同签订前已如实告知原产权单位,且原产权单位放弃了优先购买权。

      17、本合同末尽事宜,可由双方协商,以补充协议明确。本合同补充协议及附件为合同的组成部分,具有同等法律效力。

      18、本合同在履行过程中发生的争议,由甲、乙双方协商解决;协商不成时,按下述第________________种方式解决:

      (1)提交杭州市仲裁委员会仲裁

      (2)依法向人民法院起诉。

      19、本合同自双方签订之日起生效。

      20、本合同依法成立后,双方都必须自觉履行,需要变更或终止时,应经双方协商一致,另签补充协议。

      本合同正本一式二份,甲、乙双方各执一份;副本若干份,分别送市住房制度室、产权登记部门及相关单位。均具有同等法律效力。

      甲方签章:乙方签章:

      住所:住所:

      联系电话:联系电话:

      身份证号码:身份证号码:

      年月日年月日

      二、二手房改房买卖合同都有哪些注意事项

      1、必须明确双方违约责任

      因为房产交易复杂且金额较大,有时会出现意想不到的状况,导致违约行为。绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此,合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)规定期限内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。

      2、必须标明付款过户时间

      在实际操作中,买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。

      如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。

      3、必须注明费用交接时间

      这是买方所应关注的房屋本身附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。

      如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的交纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要作出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。

      4、必须学会使用补充协议

      买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,将合同中对双方的意思写明,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

      5、物业交割要清楚

      在签定买卖合同时候千万不要忘记物业交割阶段,付加条款里一定要约定水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接时间。

      对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,应该要到原房主所在单位改签协议内容,而买方需改签协议时卖方应做出的配合等,都应在合同中明确注明,从而达到维护买方利益的目的。

      6、土地情况是否清晰

      二手房中买受人应注意土地的使用性质,看是划拨还是出让,划拨的土地一般是无偿使用,政府可无偿收回,出让是房主已缴纳了土地出让金,买受人对房屋享有较完整的权利;还应注意土地的使用年限,如果一个房屋的土地使用权仅有40年,房主已使用十来年,对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时,就有点不划算。

      7、市政规划是否影响

      有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁,或者房屋附近要建高层住宅,可能影响采光、价格等市政规划情况,才急于出售,作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

      8、福利房屋是否合法

      房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房,在转让时有一定限制,而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家规定,买受人购买时要避免买卖合同与国家法律冲突。

      9、单位房屋是否侵权

      一般单位的房屋有成本价的职工住房,还有标准价的职工住房,二者土地性质均为划拨,转让时应缴纳土地使用费。再者,对于标准价的住房一般单位享有部分产权,职工在转让时,单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。

      三、房改房和商品房有什么区别

      1、房屋产权不同

      商品房拥有房屋使用权、占有权、处置权和收益权的完整产权。在不违反法律规定的情况下,可以自由转让、出租或赠与,不受任何单位或个人的限制和干涉,其收益全部归个人所有,购买人除税费外不需要交其他的费用。

      房改房产权证基本可分为两种:按成本价购买的产权证(下简称成本价)和按标准价购买的产权证(下简称标准价)。

      成本价的产权证说明该房屋的使用、占有、处置的权利全部归产权人所有,不需经过原产权单位同意就可处置,但该房屋不能办理赠与,在收益权上受到一定的限制。

      标准价的产权证说明该房屋的使用、占有权归产权人所有,而在处置权和收益权上就受到很大的限制了,标准价的房屋也不能赠与。

      2、购买条件不同

      房改房的买卖要经市房改办批准房改或经售房单位上级主管部门批准房改并报市房改办备案;且已签订房改合同并按房改政策规定缴清购房款的。其原产权单位是单位或房管局,出售给个人所有。

      而商品房是开发商买卖给个人或单位的,可自由面卖且无需条件,只要办好贷款和相关的登记手续即可。

      以上是法律快车小编为您整理的关于二手房改房买卖合同书的内容,二手房改房买卖中,需要仔细阅读合同的条款,明确双方的违约责任和房屋付款时间、方式等等。希望能够帮助到大家,如有其它的法律问题,可以联系法律快车专业律师。

     
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