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店铺转让费要经过房东吗

店铺转让费要经过房东吗

发布时间 :2021-04-29 15:19浏览量 : 160
店铺转让费是指租户在店铺租期内(未到期)征得房东同意后将房屋转租,把和房东之间的租赁剩余期限,连同租户的装修、原来购买的设备、经营的项目(货物、加盟许可费、其他无形资产)等,一并转给下一个租户,其向下一个租户收取的超过应收取房租的费用为转让费。那么,店铺转让费要经过房东吗?法律快车小编整理了以下相关内容希望能够帮助到你。
  • 门面转让合同指甲乙两方在门面转让时签订的门面归属权的协议。一般这份合同会划分好双方权责问题。转让人和受让人之间签订的店面转让合同是否有效应当根据民法通规定,着重从双方当事人的意思表示是否真实以及合同的内容是否违反法律规定或社会公共利益进行审查。 
  •   1、商铺租赁合同违约处理方法:

      遵循完全赔偿和合理预见规则,根据合同的具体内容确定最终的赔偿数额。依《合同法》第108条的规定,所谓预期违约,以称先期违约,是指一方当事人在合同履行期限到来之前,以明示或默示的方式表示其将不履行合同的行为。预期违约的实质是种毁约行为,分为明示毁约和默示毁约两种。其构成条件为:

      (1)债务人的行为符合《合同法》第68条所规定的情形;

      (2)守约方具有确凿证据证明对方具有上述情形;

      (3)违约方不愿提供适当的履行担保。

      2、对于预期违约,守约当事人依法选择下列救济方式来追究对方当事人的法律责任:

      (1)采取自救手段,维护自身利益;

      (2)寻求司法救济,追究对方违约责任;

      (3)持合同的效力,等待对方履行。

     
  • 租约期间我能否把店铺转租
    一直以来,房屋、店铺租赁产生的纠纷都是租赁市场上令人头痛的事情。如果不能明明白白做一个懂法的消费者,往往会陪了夫人又折兵。最近,由于租用铺位时没有办理好相应手续的叶生就遭遇到了一场租赁带来的纠纷。
    纠纷源于租赁合同未登记备案
    1999年7月,叶生与赵某签订了铺位租赁协议,双方约定:赵某将其位于本市一座3层约200平方米的楼房及附设施属出租给叶生经营餐饮业,租期自1999年8月1日至2004年8月1日。双方在协议中约定:叶先生在租期未满之前,如将自己经营的饭店转租给他人,须告知赵某。由于开店心切,签定协议后叶生匆忙开始了酒店的装修,把租赁合同拿到有关部门登记备案的事情,被他抛到了九霄云外。
    转眼到了2003年7月21日,由于经营不善,叶生的酒楼开始出现亏损状态,无奈之下他在报纸上刊登了转租声明,并把自己计划转租的事情告知了赵某。2003年9月15日,李某从叶生手里租下了该酒楼,进行了一定的装修和整顿后,酒楼重新开张。叶生将该饭店转租给李某,但赵某经常以多种理由和借口企图拿回自己的铺位,在遭到叶某的拒绝后,他多次到李某接租的酒楼挑衅闹事,严重影响了酒楼的营业。无奈,李某于2003年10月9日坚决要求退出经营该酒楼,并要叶生赔偿损失。叶先生与赵某多次交涉,赵某以合同未备案不具有法律效力为理由,坚决要求收回自己的铺位。本来办酒楼就已经不顺利的叶某这时候可烦了:难道双方签字确认的合同书不备案就没有约束力吗?
    备案登记是否是合同成立的要件
    我国《合同法》第44条规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的,依照其规定。”《城市房地产管理办法》第53条规定“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途。租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房地产管理部门登记备案”。《城市房屋租赁管理办法》第13条规定:“房屋租赁实行登记备案制度。登记、变更、终止租赁合同的,当事人应当向房屋所在地市、县人民政府房地产管理部门登记备案”。第14条规定:“房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后三十日内,持本办法第十五条规定的文件到市、县人民政府房地产管理部门输登记备案手续”。从以上的规定可知,我国对房地产的租赁实行登记备案管理制度。但登记备案究竟是否属于该合同生效要件?
    事实上,叶生与赵某签定的租赁合同还是有效的。岳成律师事务所袁雪律师给出了理由:《城市房屋租赁管理办法》与《城市房地产管理办法》属于行政规章,不是法津,也不是行政法规。依据《最高院关于适用〈合同法〉若干问题的解释》第4条的规定合同法实施以后,确认合同的效力,应当以全国人大及其常委会制定的法律和依据的规定,不得依据地方性法规、行政规章为依据确认该合同无效。两“办法”只是规定房屋租赁合同应当办理登记手续,并未规定登记后生效。所以,合同当事人未办理登记手续不影响合同的效力。
    转租行为是否有效
    既然合同应该是有效的,那么叶生仅是告之赵某就把铺位转租给李某的行为是否有效呢?我国合同法第224条规定:“承租人经出租人同意,可将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”《城市房屋租赁管理办法》第二十七条规定:“承租人在租赁期限内,征得出租人同意,可以将承租房屋的部分或全部转租给他人。”根据本案当事人约定,承租人进行转租时应告知出租人,所以判断本案中叶生将自己承租的房屋转租给李某的的行为是否合法的标准应该是叶生是否告知了赵某。而如果叶生已经履行了合同约定把转租的事情通知了赵某,而赵某违反约定,那么叶生可以直接以当事人的身份提起诉讼,要求赵谋赔偿损失,并对李某承担经营损失的责任。
    陈筱岚
    来源:南方日报

     
  •   大家好,我是法律快车上海特邀嘉宾律师:孙侠。

      房屋转租需要经过房东同意。法律规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。房屋转租需要注意以下几点:

      1、转租必须征得房东的同意,原租赁合同继续有效,转承租人对租赁房屋造成的损失,承租人应当承担连带赔偿责任。

      2、订立转租合同,可以三方共同签订,也可以在房东的同意下由承租人与转承租人双方签订。

      3、转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但房东与转租人双方有约定的除外。

      4、转租期间原租赁合同变更、解除或终止,转租合同也随之变更、解除或终止。

      5、转承租人要注意支付的房租及押金不要超过承租人向房东支付的金额。

      以上是我对这个问题的回答,希望对您有所帮助,谢谢。

     
  •   租赁关系是我们现在很多的人都会面对的事情,因为在一个城市生活并不是说能够安定下来了就有足够的资金购买房屋的。所以一般在我们在租赁房屋的时候就要格外注意房东在给我们签订房屋租赁合同,而且我们在房屋租赁的时候一般就要选一下房东的人品。那么房东不退租房押金怎么办呢?接下来就有法律快车的小编为大家来解答一下关于房屋租金及其相关问题。

      一、房东不退租房押金怎么办?

      《合同法》二百一十五条规定租赁期限超过6个月的应当书面约定,没有书面约定的则视为不定期租赁。那么你和房东双方都有权随时解除合同。任何租赁人都没有为出租房找下一个租赁人的义务,房东的要求没有任何法律依据。押金是属于你的财产,房东必须无条件退换。正常途径:将房东起诉至人民法院,有押金条就行,不需要其他书面合同!

      简单途径:报警,看警方怎么处理一般纠纷,能调解成就好。都不想,不走了,也不交房租,住够押金上的期限想走就走,不想走也不走,让房东报警。

      首先,房东无故不退还押金可以采取的方式当然是协商与起诉,关于押金一般在合同中会有约定,房东的行为属于对合同的违约,可以按照合同约定的方式处理。当然遇到这种事情协商一般不能解决问题,多半会走到起诉这一步,房东的恶意违约违反合同法的规定,向法院起诉既能要求返还押金,也能要求其按照合同支付违约金。

      其次,起诉必须做到证据充分,必须要证明的事项有以下几个:确实存在租赁关系并且租赁关系已经结束,没有以上需要赔偿房东的事项,房东确实有扣押证据的行为事实。为了证明事实,平时对租房相关信息保留下来,作为证据支持主张。

      l、如果租赁合同没有明确押金的性质或规则,则押金作为租赁预付款处理,无论如何都要返还的。

      2、当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等,但投有约定定金性质的,当事人主张定金权利的,人民法院不予支持。

      3、除合同另有约定外,房东应于租赁关系消除且租客迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将租房押金全额无息退还租客。

      4、租房期间有财产损失可以相目应扣除押金,押金在扣除财物损失后应该退还。

      5、在投有明确约定押金性质的情况下,押金的作用是为房屋及屋内财产设定的一个担保,租赁期间如造成出租人房屋及室内设施的财产损失则从押金里扣除。

      6、如投有造成该损失则合同期满或者解除合同时应予退还。

      7、租房押金不退的问题可以双方协商解决,如协商不成,可以收集证据,向法院起诉。

      二、租房押金条丢了怎么办?

      1、租房交的押金,按照《担保法》第63条,该押金属于质押。

      虽然丢失了押金收据,只要没有违约的情况,按照《担保法》第71条,房东就应该退押金。

      在交押金时,房东开收据是一式两份的,房东本身有留底。所以,只要写个字据,向房东说明没有违约情况,丢失了押金条,房东就应该退款。可以写个收条给房东,证明收到了押金。

      2、如果房东不肯退款,可以向所在街道或者社区的房屋租赁管理所投诉。这是政府下属的一个专门管理房屋租赁业务的单位,找他们就可以解决。

      租房押金条是一个重要的原始凭据,如果丢失将会对租房者的利益有所影响。可以先和房东进行协商,看如何解决;如果是找的中介,也可以和中介协商解决。一般情况下,是可以退押金的。

      三、租房纠纷诉状内容

      (一)、标题

      租房纠纷诉状是归类为民事诉讼,所以标题是《民事诉讼状》。

      (二)、当事人的基本情况

      即原告和被告的基本情况,当事人的自然情况有两种情形:一为自然人的,一为法人的。当事人为自然人时,原告就写明姓名、性别、出生年月、民族、职业、工作单位、住址和联系方式等当事人是法人时,原告应写明名称、地址、联系方式、法人代表的姓名、职务。如果委托有代理人,还要写明委托代理人姓名、性别、年龄、民族、职务、工作单位,住址和联系方式原告在写明自身情况的同时,还要写明被告的情况。因为“有明确的被告”是人民法院受理案件的法定条件之一。被告基本情况的写法和原告相同,如有的项目不知道的可以不写,但必须写明被告的姓名与住址或所在地。

      (三)、诉讼的请求

      要写明请求法院解决什么问题,提出明确的具体要求。如有多项要求的,可以分项表述,拆迁纠纷中的哪些权益是政府忽略的,哪些补偿是没有的或者补偿偏少的都可以作为请求,逐项列入。

      (四)、事实与理由

      提出诉讼请求后,就要为其请求提供充足的依据。首先是摆事实。要把双方当事人的法律关系,发生纠纷的原因,经过和现状,特别是双方争议的焦点,实事求是地写清楚,讲道理是要进行分析,明确责任,并援引有关法律和政策等。

      (五)、证据和证据来源

      即证明诉讼请求的合理合法性的文件、照片、人证等等。

      (六)、受理法院

      这个一般是自己所居住的区县法院管辖。

      (七)、落款

      末尾要有原告姓名的签名,或盖章以及民事起诉状的递交时间。

      (八)、附件

      须说明本诉状副本份数、证据份数以及其他材料的份数。

      以上就是关于房东不退租房押金怎么办及其相关问题,房东无故不退还押金可以采取的方式当然是协商与起诉,关于押金一般在合同中会有约定,房东的行为属于对合同的违约,可以按照合同约定的方式处理。希望这些资料和步骤足够的清晰,假如您对此仍有疑问的话还是建议您到相关律师事务所咨询,为您解决一些与这方面相关的分歧并解决与租房纠纷相关的问题是我们的荣幸。希望对您有帮助,感谢您的阅读。

     
    房东不退租房押金怎么办
  •   合同一旦签订就具有法律效力,双方当事人需履行合同内容。在合同的签订过程中,需要双方当事人的意见达成一致时才能成立,产生法律效力。下面就让法律快车小编为大家带来商铺转租合同是否需要房东签字的相关内容,一起来看看吧。

      一、商铺转租合同是否需要房东签字

      不一定需要房东签名。如你与房东签订的房屋租赁合同中已明确约定你可单方转租房屋的,则无需房东同意,只需通知房东即可。如你与房东约定转租房屋需房东书面确认的,则需房东签字;否则,只要有证据能证明房东同意你转租即可。

      二、转租合同的相关法律补充

      对于租赁中的转租问题,我国《合同法》仅在第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该条只规定了经出租人同意的转租合同是有效的,但对于未经出租人同意的转租合同是否有效则未规定。

      转租合同是否有效应视具体情况而定。如原租赁合同对转租问题未明确约定,在此种情况下,承租人擅自转租,如对出租人的利益未造成损害,依合同自由原则及合同的相对性原理,则该自行转租关系仅为承租人与次承租人之间的关系,双方合意的达成即成立合同并为有效合同。若原租赁合同明确约定未经出租人同意,承租人不得擅自转租,此时承租人自行转租,违反诚实信用原则,本质上为恶意,属违约行为,此时,转租合同应为无效,出租人可行使合同解除权,收回租赁物;对善意的次承租人来说,可依据无效合同的处理规定向承租人要求赔偿损失。

      我国《合同法》第224条规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”该规定说明未经原出租人同意转租合同无效,且出租人与承租人曾在租赁合同中明确约定承租人不得转租,因而承租人擅自转租系无权处分行为。

      三、店铺转让中需要注意的事项

      1、签订合同前,租赁双方应相互交验有关身份证明及房屋权属证明。那个店面是否设立了别的权属,如抵押权等你也可以问一下,关于当地是否有什么门前三包呀什么别的类似的责任你都应该心里有数。

      2、务必考察店面转让的原因及之前的债权、债务情况,并在合同中明确注明,以免跌入转让合同的陷阱。

      3、务必事先调查清楚您所看中的店面地段在短期内是否有市政方面的拆迁规划,从而避免上当受骗。

      4、交房时需要验收,双方应共同查验房屋内的设施、设备,填写《房屋附属设施、设备清单》并签字盖章,已备以后还房时再核对。

      5、合同正本和附件你都要保存好,以防万一,可以花点钱公证一下。

      以上就是法律快车小编为大家带来的商铺转租合同是否需要房东签字的全部内容。合同的生效在于双方的一件是否达成一致,转租合同的签订一样如此。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
    商铺转租合同是否需要房东签字
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