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开发商逾期办房产证怎么处理

开发商逾期办房产证怎么处理

发布时间 :2021-04-08 14:25浏览量 : 200
许多开发商都在预售时承诺可以办理房产证,而这一点也是使购房者下定决定买房的重要因素,也让购房者吃了一颗定心丸,但是开发商延期办理房产证。那么,开发商逾期办房产证怎么处理?下面我将为您详细解答,希望对您有所帮助,感谢你的阅读!
  •   大家好,我是法律快车特邀嘉宾律师:谭志平。

      针对开发商逾期办房产证怎么处理的问题,我将作出如下的解答:

      按《商品房销售管理办法》第34条规定,开发商应在商品房交付使用后60日内,将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料,致使购房者未能按约定日期或规定日期取得房屋权属证书的,开发商应承担相应的违约责任。

      前述“规定期日”按下述方法计算:合同未约定的房屋权属证书取得日期,商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,按房屋交付使用后90日计算;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,按合同订立之日起90日计算。

      开发商未按法律规定提交房屋权属登记材料,致使购房者未能按约定日期或规定日期取得房屋权属证书的,开发商应承担相应的违约责任。

      (一)出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的,商品房买卖合同约定了违约金处理办法的,按合同约定处理。

      (二)出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的,商品房买卖合同未约定违约金处理办法的,按已付购房款,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

      以上是我对这个问题的回答,希望对您有所帮助,谢谢。

      法律依据:

      《商品房销售管理办法》第三十四条

      房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。 房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。 房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。

     
  •   取得了房产证之后,才能证明自己对房产的所有权,那开发商逾期办房产证怎么处理?下面法律快车小编为你解答开发商逾期办房产证怎么处理,希望对您有所帮助。

      按《商品房销售管理办法》第34条规定,开发商应在商品房交付使用后60日内,将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料,致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的,开发商应承担相应的违约责任。

      前述“规定期日”按下述方法计算:合同未约定的房屋权属证书取得日期,商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,按房屋交付使用后90日计算;商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,按合同订立之日起90日计算。

      开发商未按法律规定提交房屋权属登记材料,致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的,开发商应承担相应的违约责任。

      (一)出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的,商品房买卖合同约定了违约金处理办法的,按合同约定处理;

      (二)出卖人未按期提交办理房屋权属登记所需材料致购房者未按期取得房屋权属证书的,商品房买卖合同未约定违约金处理办法的,按已付购房款,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算;

      (三)因出卖人未按期提交房屋权属登记材料,致购房者未能按约定和规定期限取得房屋权属证书超过一年的,购房者可要求解除合同,并可要求损失赔偿,损失可按银行同期固定资产贷款利率计算。

      以上就是关于“开发商逾期办房产证怎么处理”的全部内容,谢谢阅读。

     
  • 根据《合同法》和《房地产管理法》,商品房买卖合同中的出卖人不仅应当按期交付符合合同约定的商品房,而且应当自行或协助买受人办理产权证书。房产证是由房产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证,如果买受人不能如期取得房产证,不仅造成房屋权属关系不明、秩序紊乱,而且无法行使转让、抵押、租赁、投资等权利。现实之中,经常出现办证逾期,买卖双方往往对逾期原因、责任主体或责任形式产生纠纷。最高人民法院发布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(下称“解释”)18、19条规定了逾期办证纠纷的处理规则,笔者试图对该条款的适用方法以及实践中产生的新问题进行分析和探讨。

    一、办证是谁之义务?

    本文中的办证是指房地产登记机关根据买受人申请,将房屋所有权由出卖人转移至买受人名下的过程。根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》和《城市房地产权属登记管理办法》的相关规定,办证是出卖人、买受人和登记机关相互协作、互相衔接的过程。具体可分解为:1、开发商提供立项批文、用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料、测绘资料以及其他有关证明文件,向登记机关申请初始登记;2、登记机关对初始登记申请进行审查,凡权属清楚、产权来源资料齐全的,核准初始登记,向出卖人颁发房屋权属证书或收件单;3、出卖人及时发出通知,便于买受人尽快提出办证申请;4、买受人向登记机关申请转移登记,并提供证件材料和交纳相关税费;5、登记机关审查后核准转移登记,颁发房屋所有权证书,办证程序告终。

    以上程序可归结为:两次申请、两次审查、一次通知。依出卖人申请而启动初始登记程序,依买受人申请而启动转移登记程序,登记机关分别对两次申请的理由、依据及材料进行审查,然后颁发相关证书。但初始登记完成后,买受人未必知晓,故出卖人应当履行通知义务,以便买受人及时提出办证申请。

    就整个过程而言,办证是谁之义务,谁主谁次?很难区分,也无区分之必要。《城市房地产开发经营管理条例》第33条和《商品房销售管理办法》第34条3款将出卖人即房地产开发企业的办证义务定性为协助。笔者认为:仅就转移登记程序而言,该程序主要由买受人和登记机关完成,此前出卖人已经履行了初始登记和通知义务,将其义务定性为协助也完全正确。

    遵循意思自治原则,当事人可以约定:出卖人在房屋交付后一定期限内为买受人办理权属登记手续。此时,出卖人的办证义务不仅包括初始登记和通知,还包括代为买受人办理产权证书。但出卖人是以委托代理人身份以买受人名义提出办证申请的,需由买受人出具委托书、提供证件材料和承担相关税费,整个办证程序仍然遵循:两次申请、两次审查、一次通知。

    二、 逾期中的“期”如何确定?

    逾期中的“期”实质是合同约定的办证期限,也是出卖人承担违约责任的始期。《解释》第18条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”据此,办证期限首先由当事人自由约定,无约定期限则适用法定90日。该90日是买受人取得产权证书的最长期限,逾期则由出卖人承担违约责任,但此规定与现行办证制度严重脱节,加重了出卖人的责任。根据《城市房地产权属登记管理办法》第16、26和27条:新建的房屋,申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记;登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记;登记机关应当在受理登记后的30日内核准登记,并颁发房屋权属证书。显然,出卖人完成初始登记最长需要127日,买受人申请转移登记和登记机关核准登记以及颁发证书需要更长时间,此时已经远远超出解释确定的90日,出卖人承担违约责任势在必然。为此,出卖人经常事先在买卖合同中拟定较长的办证期限,以降低承担违约责任的可能性。

    出卖人承担责任的终期应当合理确定。办证过程中将出现不同期限:1、出卖人申请初始登记之日;2、出卖人领取初始权属证书或收件单之日;3、出卖人发出通知之日;4、买受人申请转移登记之日;5、买受人领取房屋权属证书之日。笔者认为:应当以出卖人通知之日确定为其承担违约责任的终期,理由如下:出卖人申请初始登记可能出现材料不足或项目违法等情况,初始登记未必成功,此时尚不具备买受人办证条件;领取初始权属证书或收件单时具备了办证条件,但如果不履行通知义务,势必造成买受人申请办证延期;买受人提出转移登记申请时,出卖人已经履行了初始登记和通知义务,该程序主要由买受人依申请而开启、依登记机关审查而发证,出卖人难以左右一二,故发出通知之日为其承担责任的终期。

    三、如何理解“出卖人原因”?

    根据《解释》第18条,出卖人原因造成买受人办证逾期的,应当承担违约责任。什么是出卖人原因?无不存在争议。如上所述,办证由三方当事人参与,遵循“两次申请、两次审查、一次通知”程序,每一环节均可出现办证逾期之情形。出卖人义务包括:完成初始登记、发出办证通知和进行必要协助,但对登记机关办事不力和买受人申请迟延难以左右和干预,故“出卖人原因”应当限定在其未履行自身义务而造成买受人办证逾期的情形,包括:申请初始登记迟延;初始登记材料不完备;建设项目违法不能取得规划、用地等手续;擅自变更规划设计;未及时通知买受人等。登记机关原因包括审查失误、工作拖延等;买受人原因包括申请迟延、办证手续不完备、未缴纳相关税费等。从举证角度出发,买受人提供办证逾期的初步证据后,转由出卖人对“非出卖人原因”举证,举证不能或证据不力则应当承担违约责任。

    颇具争议的是:因测绘机构原因造成办证逾期,出卖人是否承担违约责任?《房产测绘管理办法》第8、9条规定:房产测绘单位应当是独立的经济实体,与委托人不得有利害关系;委托房产测绘的,委托人与房产测绘单位应当签订书面房产测绘合同。《商品房销售管理办法》第34条规定:房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。故测绘机构不是登记机构的附属单位,测绘行为不是行政行为,委托测绘时出卖人与测绘机构建立了民事法律关系,测绘资料是出卖人申请初始登记时提交的必备材料之一,测绘机构提交测绘成果迟延必然造成出卖人申请初始登记迟延。根据《合同法》121条,因测绘机关迟延造成办证逾期的,出卖人应当向买受人承担违约责任,出卖人与测绘机构的纠纷可以按照委托合同约定解决。但应当注意的是,在《房产测绘管理办法》和《商品房销售管理办法》实施前,测绘机构多属于登记机关的附属,测绘亦属于行政行为,测绘机构迟延造成办证逾期很难归结为“出卖人原因。”

    四、买受人如何主张权利?

    根据《解释》18条,出卖人原因造成办证逾期的,应当承担违约责任。具体责任形式为:1、支付约定违约金,按照合同约定的违约金数额或违约金计算方法确定;2、赔偿损失,该责任形式适用于买受人损失数额确定,且合同未约定违约金或约定违约金低于损失的情形;3、没有约定违约金或者损失数额难以确定的,按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准支付违约金。已付购房款包括买受人支付的首付款和银行按揭贷款。根据《解释》19条,由于出卖人原因导致办证逾期一年的,买受人可以请求解除合同和要求出卖人承担合同解除后的违约责任。

    值得思考的是:由于登记机关原因造成办证逾期的,买受人能否请求赔偿?笔者认为:对买受人损失应当坚持全面赔偿原则,其无辜遭受损失,出卖人不承担赔偿责任,办证机关亦不承担责任,买受人保护将出现真空,严重违背公平正义原则,故买受人可根据《民法通则》121条,请求登记机关承担赔偿责任。赔偿数额上,可以适用《解释》17条第3款,按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

    五、如何适用诉讼时效?

    请求出卖人履行过户登记义务是否适用诉讼时效?大多数学者持否定意见。而笔者认为:请求交付房屋、履行过户登记和承担违约责任均属债权请求权,无有理由不适用诉讼时效。但适用诉讼时效基本不会影响买受人利益。如果出卖人援引诉讼时效抗辩成功,因房屋产权证书不能办理,买卖合同目的无法实现,合同应当解除,出卖人应当返还房款和承担合同解除后的违约责任,其援引诉讼诉讼是以承担严格法律责任为代价的。况且房屋价值极大,倾买受人毕生财力,办证逾期时其会多次向出卖人提出办证要求,可以引起时效多次中断。还有学者指出:办证逾期是持续性违约行为,诉讼时效应当从行为终结之日起算,买受人起诉时尚未超过诉讼时效。

    买受人请求出卖人承担违约责任应当适用诉讼时效,未见不同观点。但如何适用,应对区别对待。合同约定了违约金数额或损失数额能够确定的,应自出卖人违约或损失确定之次日起算诉讼时效,超过时效不予支持。合同约定了违约金计算标准的,自逾期之日逐日或逐月计算;没有约定违约金或者损失数额难以确定的,自逾期之日参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准逐日或逐月计算。每日或每月违约金均为独立债权,有独立清偿期,单独适用诉讼时效,时效逐日或逐月届满。出卖人起诉前两年内的违约金予以支持;两年前的违约金若无时效中断、中止或延长事由不予支持。

     
  •   我们很多人会买期房,有时候不可避免的会遇到开发商延期交房的情况,一般情况下是先与开发商协商,协商不成可以起诉开发商,那么起诉开发商延期交房流程是怎样的?开发商延期交房的情况有哪些?针对这几个问题下面法律快车小编为大家详细介绍一下,希望对大家有所帮助。

      一、起诉开发商延期交房流程

      (一)起诉流程

      1、先准备一份起诉状。先就开发商延期交房写一个诉状,然后去开发商户籍所在地或是该房地产公司所在地的人民法院起诉。

      2、等到诉讼被受理。法院在审核材料受理后,就会给发应诉通知书,接着你们就等着开庭。

      3、需要准备好相关材料。为此需要的材料有,起诉书、身份材料、证据。一般作为证据的,购房合同是首要的,这点得注意。

      4、需要交一定的受理费。一般地,受理费用为50元。

      (二)准备的证据

      所谓打官司最关键的就是证据,购房者起诉开发商延期交房,往具体点,需要准备的证据包括下面几种:

      1、房屋预售合同(房屋交付期限条款);

      2、预售登记(由房产部门出具);

      3、首付款票据、以及开发商的名称、住址、及法定代表人姓名等证据。

      二、开发商延期交房的情况有哪些

      开发商延期交房大多事出有因,除不可抗力(如洪水、地震、火灾、罢工、骚乱等)外,主要原因有以下几种:

      1、未验收合格。这种延期交房一般是因为开发商在手续或者质量上存在问题。

      2、建设项目无法按期竣工:这种情况多是由于开发商资金和人力投入不足导致的;

      3、市政配套工程的批准与安装的延误;

      4、贷款未办理好;

      5、施工遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决;

      6、小区道路和环境建设未竣工;

      7、政府重新规划绿化、道路等政策性原因导致小区不能如期完工;

      8、开发商对房屋设计、小区规划进行修改导致无法如期完工;

      9、开发商捂盘等涨价,不惜毁约。

      三、开发商延期交房违约金多少

      1、第十六条规定:“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。”如果房产公司长时间逾期交房给购房者造成的损失高于合同约定的违约金,购房者可以请求人民法院适当予以增加,按实际造成的损失确定违约金,要求房产公司承担违约责任。

      2、实践中如果商品房逾期交房,一般以买卖双方在合同中约定的标准来计算违约责任,主要包括两部分,一是违约金,二是已付房款利息。

      以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于“起诉开发商延期交房流程”等法律知识。相信大家对于起诉开发商延期交房应该都有了基本的了解。综上所述,如果遇到开发商延期交房的情况,购房者应该先找开发商协商,不成的话可以走法律程序,准备好购房合同等资料,到当地法院提出诉讼请求,维护自身利益。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
    起诉开发商延期交房流程
  •   逾期办理产权证要承担什么责任

      产权证是购房者最为关心的问题之一。目前,开发商延期办理产权证而引起的纠纷比较普遍

      产权证是购房者最为关心的问题之一。目前,开发商延期办理产权证而引起的纠纷比较普遍,不仅造成房屋权属关系不明、秩序紊乱,而且无法行使转让、抵押、租赁、投资等权利。买卖双方往往对逾期原因、责任主体或责任形式产生纠纷。

      一、开发商在产权证办理中承担的义务

      在我国,房屋变动采取的是“交付+登记”模式,也就是要将房屋所有权转移合同进行登记然后领取所有权证。在我国,所有权证是证明所有权的唯一凭证,在房屋交易中,即使买受人付清了房屋全部价款,如果没有取得所有权证,从法律上讲仍然没有取得所有权。

      根据城市房地产管理法、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》和《城市房地产权属登记管理办法》的相关规定,开发商应当承担产权证办理的协助义务。内容包括:1.办备移转登记前应由开发商先行取得的文件,如测绘、权属登记;2.在购房人申请办证时,提供上述文件;3.依房管部门要求或合同约定,协助购房人递交办证资料、代缴税费;4.为实现登记办证,应当由开发商配合或履行的其他事项以及合同约定的应由开发商承担的其他办证义务。

      二、逾期办证中“出卖人原因”的认定

      《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条明确规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任。”由此可以看出,“出卖人的原因”应包括出卖人自身的原因以及可归于出卖人一方的第三人原因,只要是由此造成的逾期办证,出卖人均应向购房人承担违约责任。

      具体到导致逾期办证的原因,问题要复杂得多。办证义务通常从开发商交楼后开始起算,在约定的办证期限内,开发商首先要完成房屋的测绘、权属登记,其次通知业主在合理期限内递交办证资料和费用,在收齐资料后及时递交房管部门,等待房管部门办妥登记后领取房产证,通知购房人领回。在这一过程中,既有开发商办备必要文件迟延或怠于履行通知义务而导致的启动办证程序迟延,也有购房人怠于递交办证资料及费用导致的递件迟延,还有房管部门审查办证资料和办理过户登记手续拖延而导致的发证迟延。毫无疑问,由于购房人自身的原因导致的办证迟延,开发商无须承担违约责任。那么,房管部门拖延登记办证时间导致逾期办证,开发商是否应当承担违约责任呢?答案当然是否定的。开发商在办备必要文件后,对于登记办证所负有的主要是协助和配合购房人递件办证的义务,在这期间,房管部门用于审查和办理手续的时间,开发商无法控制,也就不能归结于“出卖人原因”。[page]

      三、逾期办证违约责任的举证责任分配规则

      开发商承担逾期办证违约责任,其责任构成要件之一是由于开发商的原因造成的迟延。非属开发商一方原因造成的迟延,即使存在损失,开发商也无需赔偿。但在司法实践中,购房人主张开发商承担逾期办证违约责任,却不需要证明是开发商一方的原因造成的迟延这一责任构成要件,而只需要证明从收楼至取得房产证这一期间超过合同约定或法定的办证期限,就可以推定是开发商一方的原因造成的迟延。此时,举证证明非开发商一方的原因的责任转移到开发商一方,由开发商举证证明在这一期间存在免责事由。这是逾期办证违约责任纠纷案件较为特殊的举证责任分配规则,这样的举证责任分配主要是考虑,登记办证期间开发商对登记办证各环节具有全局性的了解,对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚,相较购房人而言也更有举证能力。因此,将举证责任分配给了开发商,以便更好地平衡双方当事人的利益。

     
  •   许多开发商都在预售时承诺可以办理房产证,而这一点也是使购房者下定决定买房的重要因素,也让购房者吃了一颗定心丸,但是开发商延期办理房产证,可以向开发商追偿吗?另外,购房协议中的面积和房屋登记不一致,可否退定金?本文为大家解答这两个问题希望能为大家释疑解惑。

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      网友提问:我于2008年3月购买了一套商品房,购房时签订合同约定,开发商在规定期限办理房产证,否则要赔偿,但是拖了很久才拿到,我觉得侵犯了我的权益,可否要求赔偿?

      律师回复:你与开发商对于迟延办理产证的违约责任在《商品房买卖合同》中有明确的规定,所以可以直接根据《商品房买卖合同》的约定来追究开发商的违约责任。

      但是如果在房屋买卖合同中没有约定关于延迟办理产证的违约责任时,业主该如何维权呢?根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

      (一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

      (二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

      (三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”业主可以根据此条规定的标准来追究开发商的违约责任。

      案例二:

      房子比预定面积多7平方 购房者可要求退定金

      预定的购房协议中明明写着所购房屋面积为51.98平方米,但没想到签订正式合同时,开发商却以工程师测量有误为由,将房屋面积增加到58.82平方米,对于凭空多出的6.84平方米,购房者罗女士感到不能接受,多次要求开发商退还预付的7.4万元购房定金,并赔偿损失,但遭到开发商的拒绝。

      无奈之下,9月7日,罗女士投诉至开发区消协,经消协工作人员多次调解,10月8日,开发商终于将7.4万元定金及利息退还给罗女士。

      罗女士说:“去年12月初,该房地产开发公司在没有取得商品房预售许可证的情况下,就将其开发的一栋住宅楼提前预售。我当时看好了一套面积为51.98的房屋,并与开发商签订了一份购房协议,对方先后收取我7.4万元购房定金。但没想到去年12月底,在签订正式购房合同时,开发商却以工程师计算有误为由,将房屋面积从51.98平方增加到58.82平方米,我当然不能接受。没想到要求退款却遭到开发商的拒绝,还说内部有规定,购房定金概不退还。这又不是我先违约,我肯定不会同意。”

      对此,开发区消协工作人员表示:“根据我国商品房销售的有关规定,商品房没有取得房屋预售许可证是不允许对外公开销售的,也不允许以内部认购的形式对外销售房屋;此外,预购房屋面积与实际交房面积上下浮动不得超过3平方米,否则,购房者有权提出退房或退款要求

     
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