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农村房屋能不能买卖

农村房屋能不能买卖

发布时间 :2021-04-08 14:25浏览量 : 144
农村房屋买卖纠纷在我院所审理的诸多涉农民权益的财产类型案件中所占比例最大。但由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱,尤其涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门,导致在司法实践中法官理解和适用法律各异,同案不同判的情况时有发生。那么,农村房屋能不能买卖?下面我将为您详细解答,希望对您有所帮助,感谢你的阅读!
  • 购买农村房屋的注意事项
      如果你打算购买农村房屋,必须要注意两点:
      1.不要涂改宅基地使用证书,也不要相信村民委员会在涂改后的宅基地使用证书上加盖公章后涂改就成为有效的。宅基地使用证书,不是证明你对所购农村房屋享有所有权所必需的。
      宅基地使用证书是当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门颁发的,只有当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门对宅基地使用证书的涂改才是有效的。他人涂改宅基地使用证书是违法的,而且,有可能构成犯罪。
      当然,最好能让当地区、县(自治县)、或市人民政府土地管理部门在原宅基地使用证书上改成你的名字或者给你颁发新的宅基地使用证书;如果不能,不必强求。因为从登记制度的设定目的来看,登记的作用在于公示,即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动宣示,而非房屋买卖合同,不是房屋买卖合同所形成的法律关系必须要件,没有办理过户登记并不影响房屋买卖合同的效力。
    2. 如果你打算在购买农村房屋以后进行翻建,你只能在原建筑宅基地占地面积范围内翻建,不能扩建到附近耕地面积范围。如果扩建需要占用耕地、田地面积,则需经过相关部门审批,如果未经审批就增加建筑占地面积,则增加的部分就是非法建筑。
     
  •   房屋买卖合同效力

      农村房屋买卖纠纷在我院所审理的诸多涉农民权益的财产类型案件中所占比例最大。但由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱,尤其涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门,导致在司法实践中法官理解和适用法律各异,同案不同判的情况时有发生。为此我院组织相关人员对所审理的农村房屋买卖纠纷进行分析,通过分析发现,对涉及农村房屋买卖合同效力认定存在三种意见:

      1、对无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同认识比较一致,无权处分人签订的房屋买卖合同,房屋所有权人不予追认的,房屋买卖合同无效,双方当事人返还房屋和价款。

      2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力问题,判决中存在两种观点:一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件,房屋没有办理过户登记,房屋买卖合同无效。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。

      3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同是否有效存在较大的分歧。一种观点认为合同违反法律、行政法规强制性规定应为无效合同。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。

      上述同案不同判的现象不但无法起到定纷止争的作用,而且损害司法部门的权威,造成极大的负面影响。为了统一执法尺度减少同案不同判现象发生,针对上述三个方面的问题,我院研究分析后认为:

      1、无处分权的人处分他人房屋而订立的房屋买卖合同,权利人不予追认的无效,只有财产的所有人和有权处分该财产的人才能处分该财产。

      2、房屋过户登记不是房屋买卖合同的有效要件。理由是:一,从登记制度的设定目的来看,登记的作用在于公示,即世人周知该权利的存在。登记是房屋所有权的变动,而非房屋买卖合同。二,从登记的法律性质来看,过户登记是房屋买卖合同效力的内容之一,不可将其与房屋买卖合同的有效要件相混淆。总之,登记是土地使用权转移的要件,而非房屋买卖合同的要件,没有办理过户登记的效果是房屋所有权不变更,但是不影响房屋买卖合同的效力。

      3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同有效。理由是:一,合同法将合同无效的标准限制在违反法律、行政法规。而判决认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据是《关于加强土地b转让严禁炒卖土地的通知》,该通知的发文机关是国务院办公厅,而非国务院,故此文件不是行政法规,不能作为认定合同无效的依据。二,土地管理法规定的土地的使用权不得用于非农建设其立法本意旨在维持农业用地的数量,保证农民的生存之本和粮食供应,而宅基地本来就是建设用地,其主体变更不会导致农业用地的减少,故将该条适用于宅基地是不妥的,作为认定农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同无效的依据也违反立法本意。三,从法律保护所有权的基本精神来看,限制农民买卖房屋并非是对农民利益的维护,而是对农民权利的侵犯。众所周知,所有权的占有、使用、收益、处分四个权能中,最核心的权能是处分权,处分权是所有权的标志。如果将农村房屋的处分权予以限制,这与我国保护农民利益的国策完全背道而驰。另一方面,合同法的基本精神是合同自由,合同自由包括合同订立的自由,合同内容的自由以及合同对象的自由,限制农民向城市居民出卖住房,也与合同自由的基本精神相悖。四,我国新通过的《农村承包经营法》也体现了相同的精神,该法第32条规定,“通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、装让或者其他方式流转。”该条原则上赋予了农民处分自己的承包土地经营权的权利。该法体现了以人为本的精神,充分尊重农民的自主性,相信农民能够从自身利益最大化的角度理性地处分自己的财产,是立法精神的巨大进步。既然为农民安身立命之本的农用承包土地都可以流转,农村宅基地也应做相同理解。

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  •   越来越多农村人选择到城里购买商品房居住,但是现在不少人想回农村自建房。那么农村房屋买卖注意事项是什么呢,法律快车小编为你答疑解惑。

      农村房屋买卖注意事项:

      1、农村房屋只能在本村村民之间买卖。卖给外村村民的,买卖无效,不受法律保护。

      2、要签订房屋买卖合同,详细约定房屋信息、价格、支付方式及违约责任等内容。

      3、农村房屋买卖也可以办理房屋过户手续。

      4、没有房产证的,要经村民委员会同意并出具相关宅基地转移的证明,以便未来办理房产证时使用。

      以上就是法律快车小编整理的有关农村房屋买卖注意事项的相关内容。

     
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