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房屋定金纠纷的处理原则是什么

房屋定金纠纷的处理原则是什么

发布时间 :2021-04-08 14:23浏览量 : 153
定金是一个规范的法律概念,在二手房买卖过程中,买方支付定金是为了保证买卖双方合同的履行而自愿约定的一种担保形式。那么,房屋定金纠纷的处理原则是什么?下面我将为您详细解答,希望对您有所帮助,感谢你的阅读!
  •   大家好,我是法律快车特邀嘉宾律师:谭志平。

      房屋定金纠纷的处理原则主要有以下三种;

      1、定金罚则的适用规则。我国合同法第 115条:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

      2、实际交付定金数额多于或者少于约定数额处理规则。定金合同签订后,如果应当交付定金的一方实际交付的定金数额多于或者少于约定的数额,根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第119条规定视为变更定金合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的,定金合同不生效。担保法规定,定金合同自从实际交付定金之日起生效。既然定金合同尚未生效,所以当然不能强制支付。但定金合同作为买卖合同的从合同,交付定金又是主合同项下的义务。

      3、迟延履行或者其他违约行为处罚规则。最高人民法院通过《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第120条规定“因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,可以适用定金罚则。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。因此,实践中如果当事人一方延迟履行合同的,应当按照延迟履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。

      以上是我对这个问题的回答,希望对您有所帮助,谢谢。

      法律依据:

      《中华人民共和国合同法》第一百一十五条

      当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。

     
  •   定金是一个规范的法律概念,在二手房买卖过程中,买方支付定金是为了保证买卖双方合同的履行而自愿约定的一种担保形式。商品房交易中,买家履行合同后,定金应当抵作价款或者收回;若买家不履行合同,无权要求返还定金,卖家不履行合同的,应双倍返还定金。

      那么如何规避二手房定金纠纷呢?

      一、定金并非越多越好

      有的卖家认为,定金越多越好,尤其是还有尚未还清房贷的卖家可以用此来解抵押。但对于卖家来说也并非定金越多越好,定金收多少一般是基于二手房买卖双方的协商结果,但还需要考虑其他因素。根据我国《担保法》规定,定金的数额不能超过主合同标额的20%,超过的部分不受法律保护。举例说明,如果业主出售一套合同价为100万的房子,定金多收取20万元。

      二、注意定金vs意向金vs订金的不同

      意向金:在意向金转为定金之前,不会对卖方构成约束。支付定金一定要签署定金合同,买卖双方需按照合同约定承担相应的法律责任。

      订金:订金的效力取决于双方当事人的约定,双方当事人如果没有约定,“订金”的性质主要是预付款,如果购房者不想购买,作为预付款的“订金”应可退还。

      定金:是一种担保形式,是作为履行合同的担保。给付定金的一方如果不履行合同义务,无权要求对方返还,而接受定金的一方不履行合同义务,则要双倍返还定金。

      三、了解定金罚则

      很多二手房交易双方都听说过双倍返还定金的罚则规定,那么具体的实施条件是什么呢?首先如果想要定金罚则得以实现,那么定金合同就必须合法且成立。(定金合同必须以书面的形式呈现,口头上的约定是无效的。)其次,如果卖方存在因为违约行为导致合同不能正常履行的情况,需将双倍将定金返还给支付方。

      在一般情况,如果卖家只收取定金然后反悔交易的,要将定金双倍返还买家,因此卖方收取定金越多违约后的赔偿数额也就越大。(其他违约情况需要看合同约定)

     
  •   在房产交易当中,定金的运用是比较多的,特别是二手房交易定金的运用是大家要注意的,那么二手房定金合同纠纷要怎么处理呢?下面就由法律快车小编为大家介绍二手房定金合同纠纷处理,希望能对大家提供帮助,增强理解。

      一、二手房定金合同纠纷处理

      在实际生活中,看待合同的性质不仅看合同的名称,还应根据合同的具体内容,并结合双方的签约目的,实际履行情况予以综合认定。从本案中可以看出,名称是定金协议,但在内容上不仅包括了定金数额、定金支付日期等定金合同的内容,还包括了房屋交付、房款支付日期及方式、产权过户等买卖合同的相关内容,此外,《定金协议》虽然也约定了双方均可反悔的违约责任条款,但在合同能够继续履行的情况下,卖方作为违约方无权主动要求适用该条款,来承担较低违约责任,达到毁约的目的。法律规定了买卖合同双方,应本着诚实信用原则来履行合同。

      二、房价上涨过快,卖家毁约引起的纠纷的解决办法

      1、如果仅仅是签订了《购房意向书》,如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款,这些主要条款有:价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等,则可视为签订了《房屋买卖合同》,买家有权选择要求卖家继续履行该合同,或者解除合同,要求卖家承担违约责任。要求解除合同的,可选择定金罚则,要求卖家双倍返还定金,也可选择要求卖家承担违约责任,按房屋上涨的差额赔偿你的损失。不过,大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款,因此,不能视为签订了《房屋买卖合同》,买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。

      2、如果已经签订了《房屋买卖合同》,可以要求继续履行合同,或者解除合同,依据合同的约定,要求卖家支付违约金,如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失,还可以主张赔偿。

      三、买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法

      买家向银行申请贷款未获批准的,原因一般有两个:一是由于个人资信等问题,银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因,贷款不足。在这两种情况下,都会造成买家没有足够的资金按时支付房款,通常,由于银行不贷款或不足额贷款,买家要用自有资金来付房款,否则可能构成违约。因为,几乎所有的买卖合同中都约定,如买家贷款不足,则应在交易过户时补足不足部分,所以贷款的风险要由买家来承担。

      以上就是法律快车小编为大家分享的有关“二手房定金合同纠纷处理”的法律内容,二手房定金合同纠纷在现实生活中是比较常见的,除此以外,大家要掌握定金与订金之间的区别。如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询法律快车。

     
    二手房定金合同纠纷处理
  •   在购房过程难免会遇到购房定金合同纠纷的情况,那么,购房定金合同纠纷的处理是怎样的?下面法律快车小编为您详细解答,希望对大家有帮助。

      购房定金合同纠纷的处理具体如下:

      1、首先要确认协议的效力

      如果合同无效,定金应该全部返还。例如:没有经济适用房购买资格的购买未满五的经济适用房协议应属无效协议,因为经济适用房是保障性住房,是解决住房困难问题人的住房问题,是有资格准入性质,特别是未满五年的经济适用房只能卖给有经济适用房购买资格的人;

      2、其次要确认协议有无有欺诈、重大误解等情况

      如果有,可以在签订协议之日起一年之内请求人民法院撤销,在协议撤销后,定金应该全部返还。例如,如果卖家隐瞒房屋有重大安全隐患的情况,就属于欺诈。

      3、再次,协议合法有效的情况

      在协议合法有效的情况下,就要确定谁是违约方,谁是守约方,给付定金的一方如果违约无权要回定金,收受定金的一方如果违约,应该双倍返还定金。

      4、确认买卖合同是否成立

      如果只是签订了定金协议(比如定金支付书、房屋认购书等),在定金协议约定的签订正式房屋买卖合同之前,如果因为买卖双方关于买卖合同的具体条款没有达到一致而导致买卖合同没有成立,各不承担违约责任,定金应该全部返还;

      5、谨慎签订定金协议

      在没有和卖家全部协商一致的情况下,不要给付定金,另外定金要直接给付给卖家,减少环节就是减少纠纷;购买期房可以不签订房屋认购书而直接签订商品房预售合同。

      6、避免纠纷

      为了避免发生纠纷,任何承诺最好都要落实成书面的东西,个人签字就生效,公司必须盖单位的合同专用章才生效;录音、证人证言都可以作为证据。

      以上就是“购房定金合同纠纷的处理”全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。

     
  •  定金、订金能不能退还?法律依据有两:一是不符合《担保法》关于的定金生效条件的规定,二是符合《合同法》关于解除合同条件的规定。两者符合其一,就应退还定金。

      第一、 房产商未取得《房地产预售许可证》,连房子都不能卖,更不能收取任何款项。在房产商不具备商品房预售法定条件的情况下,其与购房者约定的购房定金或订金是无效的。不论双方是否签订认购协议,也不论双方是否约定退还事项,房产商都应无条件退还定金。

      第二、 房产商取得了《房地产预售许可证》,如果购房者交付的订金符合定金性质,那么应依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定处理,即如果购房者在交付订金之后返悔的,房产商可以没收这部分订金;如果房产商反悔,一房二卖或有其他单方面违约行为的,要双倍返还购房者交付的定金。

      第三、 在有些情况下,房产商可能利用优势地位,引诱购房者签订认购协议并交付订金。其行为有可能构成无效或可撤销的民事行为。如果所涉及的商品房买卖行为属无效或可撤销的民事行为,那么购房者可以要求房产商退回包括定金在内的任何款项。

      第四、 归责于房产商的情况:(1)房产商单方面变更认购协议约定内容的(如提高房价等)。因此,未能签订合同的,应双倍返还定金。(2)主要承诺不兑现的,如售楼书、样品房、广告等,具体明示或量化的承诺内容与实际不符,导致买卖合同未能签订的,房产商应当退还甚至双倍返还定金。必要时还应按《合同法》、《广告法》承担其他相应的责任。

      第五、 在商品房买卖行为中,有关定金的特殊情况:因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。适用“不可归责于当事人双方的事由”这一规定的前提必须是当事人双方都本着善意和诚意对待商品房销售合同的签订。当事人一方不能为了销售商品房而强词夺理,另一方也不能为了避免财产损失蓄意制造不签订合同的借口。如确有不可归责于当事人双方的事由而致使商品房销售合同无法签订的,房产商应退还购房者交付的订金。至于产生不可归责于当事人双方的事由可能有很多。商品房不同于其他一般商品,它的附加值和不确定性大,再则认购协议难以包括买卖合同的全部内容。除面积、价格、地段、楼层、付款方式等主要条款外,有些内容很难在签订认购协议时量化和具体化,容易产生理解上的偏差。如绿化面积、道路状况、配套设施、装饰标准、物业管理,以及配套建筑的产权归属、违约责任、争议解决方法等等。确因这些因素导致合同条款不能协商一致的,应算在不可归责之列,应退还定金。

    第六、 如果房产商收取的具有定金性质的订金超过房价的20%,根据最高人民法院的司法解释,对超过部分不予支持。具体而言,如果由于购房者的原因,致使商品房销售协议没有签订,那么房产商应将超过部分退还购房者;如果由于房产商的原因致使商品房销售协议没有签订,那么房产商除了应退回超过部分外,对于符合法律规定的20%以内的部分,应当双倍返还购房者。

     
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