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土地增值税是什么

土地增值税是什么

发布时间 :2020-10-26 11:13浏览量 : 197
土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠予方式无偿转让房地产的行为。那么,土地增值税是什么?下面我们将为您详细解答,希望对您有所帮助。
  •        土地增值税暂行条例实施细则是为加强土地增值税的征收管理,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及有关规定,结合实际制定的。接下来为大家带来土地增值税暂行条例实施细则的详细知识,希望帮助到大家。

      一、土地增值税暂行条例实施细则

      第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定,制定本细则。

      第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

      第三条 条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

      第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

      条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

      第五条 条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

      第六条 条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

      条例第二条所称个人,包括个体经营者。

      第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

      (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

      (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

      土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

      前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。

      建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

      基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。

      公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

      开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

      (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

      财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

      凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

      上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

      (四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

      二、土地增值税怎么交

      非房地产开发项目情况下,企业转让土地或厂房,土地增值税实行相对简易的处理办法。

      转让收入方面,没有什么花样,如果转让收入明显偏低,税务机关是会参考市场价格进行调整的。

      怎样划算,要看你实际情况,以及根据以下规定进行测算的结果。

      扣除项目方面,如果你是房屋土地在一起转让的情况,有两种选择:

      1、选择对厂房进行重置价的评估,然后加上取得厂房这块土地的成本,加上转让相关的税金,三部分之和作为扣除项目。

      扣除项目=房屋及建筑物的评估价格+取得土地使用权支付的金额+转让环节缴纳的税金

      2、如果你的厂房是购买的,提供购房的发票,以发票金额作为扣除的基础,同时根据发票金额为基础,按发票开具到转让的时间,发票金额每年可以加计5%,然后再加上转让相关的税金(注:这种情况下不能加土地成本,因为房屋发票金额默认含有土地价款),两个部分之和作为扣除项目。

      三、立法目的

      土地增值税暂行条例实施细则是为加强土地增值税的征收管理,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及有关规定,结合实际制定的。凡在境内从事房地产开发业务的纳税人(以下简称纳税人)在其开发项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,应按照本办法的规定预缴土地增值税。

            以上是法律快车小编为大家整理的关于土地增值税暂行条例实施细则的相关知识。 土地增值税暂行条例实施细则是为加强土地增值税的征收管理,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》及有关规定,结合实际制定的。大家还有相关的问题欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据;下面将为大家详细介绍土地增值税计算公式是怎样的的相关内容,希望对大家有所帮助。

      一、土地增值税计算公式是怎样的

      计算土地增值税的公式为:应纳土地增值税=增值额×税率。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。

      纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。计算增值额的扣除项目:

      1、取得土地使用权所支付的金额;

      2、开发土地的成本、费用;

      3、新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

      4、与转让房地产有关的税金;

      5、财政部规定的其他扣除项目。 

      二、土地增值税税率

      土地增值税实行四级超率累进税率:

      1、增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

      2、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

      3、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

      4、增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      上面所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

      三、预征和清缴的土地增值税

      清缴的时候多退少补,跟增值税及附加也是一样的,补是肯定要补的,退却不一定。很多时候根本就退不了。

      预征土地增值税=(销售回款-预缴的增值税)×预征率

      收到回款的次月就要申报。

      预缴增值税的计算公式:

      预缴的增值税=预收款/(1+适用税率或征收率)*3%

      简易征收方法是 销售回款/(1+5%)*3%

      一般征收方法是 销售回款/(1+10%)*3%

      那么土地增值税的预征率是多少各地要求是不一样的,分不同业态,一般来说普通住宅2%,非普通住宅3%,有些地区还要分别墅、商业,这些预征率更高。

      以上就是法律快车小编为大家整理的土地增值税计算公式是怎样的的相关内容,通过上述内容我们可以知道不含增值税的数据,扣减税费时不能扣减增值税本身,只能扣减增值税附加,否则会造成重复扣减。若还遇到其它问题,欢迎上法律快车的法律平台,咨询专业的律师。

     
  •   在我国土地的增值税法律上是做了比较全面的规定,这些规定都是立法者根据公民在实际生活中的需要以及具体情形而制定的。那么,土地增值税暂行条例实施细则是怎?我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解有关于此的问题。下面,请看详细介绍。

      一、土地增值税暂行条例实施细则是怎样

      第一条 根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(以下简称条例)第十四条规定,制定本细则。

      第二条 条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

      第三条 条例第二条所称的国有土地,是指按国家法律规定属于国家所有的土地。

      第四条 条例第二条所称的地上的建筑物,是指建于土地上的一切建筑物,包括地上地下的各种附属设施。

      条例第二条所称的附着物,是指附着于土地上的不能移动,一经移动即遭损坏的物品。

      第五条 条例第二条所称的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。

      第六条 条例第二条所称的单位,是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。

      条例第二条所称个人,包括个体经营者。

      第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

      (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

      (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

      土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

      前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、测绘、“三通一平”等支出。

      建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

      基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化、等工程发生的支出。

      公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

      开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

      (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

      财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。

      凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除。

      上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

      (四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

      (五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

      (六)根据条例第七条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计百分之二十的扣除。

      第八条 土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

      第九条 纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发、转让房地产的,其扣除项目金额的确定,可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

      第十条 条例第七条所列四级超率累进税率,每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例,均包括本比例数。

      计算土地增值税税额,可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算,具体公式如下:

      (一)增值额未超过扣除项目金额50%

      土地增值税税额=增值额×30%

      (二)增值额超过扣除项目金额50%,未超过100%的

      土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%

      (三)增值额超过扣除项目金额100%,未超过200%

      土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%

      (四)增值额超过扣除项目金额200%

      土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%

      公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

      第十一条 条例第八条(一)项所称的普通标准住宅,是指按所在地一般民用住标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通准住宅与其他住宅的具体划分界限由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

      纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和百分之二十的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和百分之二十的,应就其全部增值额按规定计税。

      条例第八条(二)项所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

      因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税。

      符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税。

      第十二条 个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房,经向税务机关申报核准,凡居住满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;居住满三年未满五年的,减半征收土地增值税。居住未满三年的,按规定计征土地增值税。

      第十三条 条例第九条所称的房地产评估价格,是指由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

      第十四条 条例第九条(一)项所称的隐瞒、虚报房地产成交价格,是指纳税人不报或有意低报转让土地使用权、地上建筑物及其附着物价款的行为。

      条例第九条(二)项所称的提供扣除项目金额不实的,是指纳税人在纳税申报时不据实提供扣除项目金额的行为。

      条例第九条(三)项所称的转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,是指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。

      隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。

      提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。

      转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。

      第十五条 根据条例第十条的规定,纳税人应按照下列程序办理纳税手续:

      (一)纳税人应在转让房地产合同签订后的七日内,到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。

      纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的,经税务机关审核同意后,可以定期进行纳税申报,具体期限由税务机关根据情况确定。

      (二)纳税人按照税务机关核定的税额及规定的期限缴纳土地增值税。

      第十六条 纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

      第十七条 条例第十条所称的房地产所在地,是指房地产的坐落地。纳税人转让房地产坐落在两个或两个以上地区的,应按房地产所在地分别申报纳税。

      第十八条 条例第十一条所称的土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,是指向房地产所在地主管税务机关提供有关房屋及建筑物产权、土地使用权、土地出让金数额、土地基准地价、房地产市场交易价格及权属变更等方面的资料。

      第十九条 纳税人未按规定提供房屋及建筑物产权、土地使用权证书,土地转让、房产买卖合同,房地产评估报告及其他与转让房地产有关资料的,按照《中华人民共和国税收征收管理法》(以下简称征管法)第三十九条的规定进行处理。

      二、中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则条例

      纳税人不如实申报房地产交易额及规定扣除项目金额造成少缴或未缴税款的,按照征管法第四十条的规定进行处理。

      第二十条 土地增值税以人民币为计算单位。转让房地产所取得的收入为外国货币的,以取得收入当天或当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币,据以计算应纳土地增值税税额。

      第二十一条 条例第十五条所称的各地区的土地增值费征收办法是指与本条例规定的计征对象相同的土地增值费、土地收益金等征收办法。

      第二十二条 本细则由财政部解释,或者由国家税务总局解释。

      第二十三条 本细则自发布之日起施行。

      第二十四条 1994年1月1日至本细则发布之日期间的土地增值税参照本细则的规定计算征收。

      三、土地增值税种作用

      土地增值税的开征,具有极其重要的作用:

      (1)有利于增强国家对房地产开发商和房地产交易市场的调控;

      (2)有利于国家抑制炒买炒卖土地获取暴利的行为;

      (3)有利于增加国家财政收入为经济建设积累资金。

      土地增值税相关的问题需要我们以法律规定的细则以及土地法的内容为准。以上就是法律快车小编的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解土地增值税暂行条例实施细则是怎样这个问题。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   在我国近年来,国家支持企业改制重组,且对于企业改制重组土地增值税明确了相关的规定,但许多人对于该相关规定或许不是很了解。因此,想必大家想知道,关于企业改制重组土地增值税规定?接下来详细为您介绍!

      一、企业改制重组土地增值税规定

      《关于企业改制重组有财政部 国家税务总局关土地增值税政策的通知》 (财税〔2015〕5号)规定:按照《中华人民共和国公司法》的规定,非公司制企业整体改建为有限责任公司或者股份有限公司,有限责任公司(股份有限公司)整体改建为股份有限公司(有限责任公司)。对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业,暂不征土地增值税。

      1、本通知所称整体改建是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为。

      2、按照法律规定或者合同约定,两个或两个以上企业合并为一个企业,且原企业投资主体存续的,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到合并后的企业,暂不征土地增值税。

      3、按照法律规定或者合同约定,企业分设为两个或两个以上与原企业投资主体相同的企业,对原企业将国有土地、房屋权属转移、变更到分立后的企业,暂不征土地增值税。

      4、单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资,对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业,暂不征土地增值税。

      5、上述改制重组有关土地增值税政策不适用于房地产开发企业。

      6、企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以改制前取得该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用,作为该企业"取得土地使用权所支付的金额"扣除。企业在重组改制过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准,国家以国有土地使用权作价出资入股的,再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时,应以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格,作为该企业"取得土地使用权所支付的金额"扣除。办理纳税申报时,企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门的批准文件和批准的评估价格,不能提供批准文件和批准的评估价格的,不得扣除。

      7、企业按本通知有关规定享受相关土地增值税优惠政策的,应及时向主管税务机关提交相关房产、国有土地权证、价值证明等书面材料。

      二、企业改制方案的类型

      1、企业公司制改造。主要适用于将非公司制的原国家控制支配的全民所有制企业和其他企业以及集体所有制企业按照《公司法》及其配套法律法规规定的规范发行成有限责任公司、股份有限公司或者国有独资公司。其中资产在1000万元以下的只能改造为有限责任公司。

      2、企业股份合作制改造。主要适用于城乡集体企业和处于竞争性领域的国有小型企业改制时对公司形式的选择。这一方式既有人合又有资合,所有权与经营权结合在一起,股权可以是员工个人股、员工集体股和法人股等多种形式,比较灵活。经营方式与分配方式也较易于为员工等各方接受。但不利于规模化、现代化经营。

      3、企业分立改造。主要适用于企业存在多种互不关联或者能够互相独立的经营项目,整体效益较差,分开经营竞争力较强而又为各方普遍接受的情况。此时可将一个企业分立成几个独立承担民事责任的企业法人。

      4、企业债权转股权。主要适用于企业负债严重,没有现实偿还能力但又有一定市场竞争力的情况下,经与债权人协商一致将全部或部分债权人的全部或部分债权转成股权,从而债权人变成股东的情况。这一改造方式,可以降低改制企业的负债率,降低改制企业的财务成本,从而提高企业的竞争能力和赢利能力。

      5、国有小型企业出售。主要适用于企业规模较小、经评估后国有净资产数额较小、经有审批权的部门审批同意的情况。这一改造方式涉及法律关系较多,也较易产生纠纷,是在操作过程中需要引起注意的一种。

      6、企业兼并(或者合并)。主要适用于两个或者几个企业间达成一致,合并后有利于提高企业竞争能力和赢利能力的情况。

      7、破产。严格来讲这并不是企业的一种改制方式。对扭亏无望、浪费资源、技术落后、污染严重的中小企业,实行破产关闭。而这一精神对整合企业结构,优化资源配置无疑是正确的。

      三、土地增值税征收税率

      土地增值税实行的是四级超率累进税率,即以纳税对象数额的相对率为累进依据,按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率,需要确定几项因素:

      一是纳税对象数额的相对率,土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。

      二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次,即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30%,40%、50%、60%。

      土地增值税实行四级超率累进税率:

      按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

      增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%。

      增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%。

      按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      以上是法律快车小编为您整理的关于企业改制重组土地增值税规定的内容。由此可知,对改建前的企业将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后的企业,暂不征土地增值税。如其它疑问,欢迎向法律快车发布法律咨询。

     
  •   在满足一定的土地增值税清算条件之后,纳税人依照相关的规定应该要结清税额,对于土地增值税清算的相关规定、流程以及土地增值税结清的条件,您一定有所困惑,接下来就一同来了解土地增值税清算规定吧。

      一、土地增值税清算规定

      第一章 总则

      第一条 为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定,制定本规程(以下简称《规程》)。

      第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

      第三条 《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

      第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

      第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。

      主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。

      第二章 前期管理

      第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目分别建立档案、设置台帐,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。

      第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

      第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,有条件的地区,主管税务机关可结合发票管理规定,对纳税人实施项目专用票据管理措施。

      第三章 清算受理

      第九条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

      (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      (三)直接转让土地使用权的。

      第十条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

      (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

      对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

      第十一条 对于符合本规程第九条规定,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

      应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

      第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

      (一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。

      (二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

      (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

      (四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

      第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的,应要求纳税人在规定限期内补报,纳税人在规定的期限内补齐清算资料后,予以受理;对不符合清算条件的项目,不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤消。

      第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时,对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的,应当作出评估,并经分管领导批准,确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的,应继续做好项目管理,每年作出评估,及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

      第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后,应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

      第四章 清算审核

      第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。

      案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

      实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

      第十七条 清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。

      第十八条 审核收入情况时,应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料,重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对销售价格进行评估,审核有无价格明显偏低情况。

      必要时,主管税务机关可通过实地查验,确认有无少计、漏计事项,确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

      第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

      (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

      1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

      2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

      (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

      第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:

      (一)取得土地使用权所支付的金额。

      (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

      (三)房地产开发费用。

      (四)与转让房地产有关的税金。

      (五)国家规定的其他扣除项目。

      第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求:

      (一)在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

      (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。

      (三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。

      (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

      (五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

      (六)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

      第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注:

      (一)同一宗土地有多个开发项目,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确。

      (二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

      (三)拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

      第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:

      (一)前期工程费、基础设施费是否真实发生,是否存在虚列情形。

      (二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

      (三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。

      第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注:

      (一)公共配套设施的界定是否准确,公共配套设施费是否真实发生,有无预提的公共配套设施费情况。

      (二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

      (三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊。

      第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注:

      (一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

      (二)房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用是否重复计算扣除项目。

      (三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

      (四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的,还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

      (五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

      第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注:

      (一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

      (二)开发间接费用是否真实发生,有无预提开发间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效。

      第二十七条 审核利息支出时应当重点关注:

      (一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

      (二)分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊。

      (三)利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出。

      第二十八条 代收费用的审核。

      对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

      第二十九条关联方交易行为的审核。

      在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

      应当关注企业大额应付款余额,审核交易行为是否真实。

      第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

      第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的,应当告知其理由。

      第三十二条 土地增值税清算审核结束,主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人,并确定办理补、退税期限。

      第五章 核定征收

      第三十三条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

      第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。

      (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

      (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

      (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

      (四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

      (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

      第三十五条 符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后,税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查,经主管税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

      第三十六条 对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致。

      第六章 其他

      第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求,妥善保存。

      第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行,各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际,对本规程进行进一步细化。

      二、土地增值税清算流程

      对于符合清算条件,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

      对于符合第二种清算条件,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

      纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

      (一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。

      (二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

      (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

      (四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

      三、土地增值税清算条件

      纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

      (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      (三)直接转让土地使用权的。

      对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

      (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

      对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

      以上就是法律快车小编为您整理的土地增值税清算规定有关的内容,相信您阅读了以后一定有自己的见解,希望您按照相关规定进行土地增值税结清,在满足相关条件的情况下办理好结清手续。如果还有什么问题,欢迎咨询法律快车的专业律师。

     
  •   我国的土地面积地大物博,资源条件非常的丰富。国家在对土地税收方面也同样做出了严格的规定,对于土地增值税清算更是如此。那么,土地增值税清算规定有哪些呢?我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。今天就带你详细了解有关于此的问题。下面,请看详细介绍。

      一、土地增值税清算规定有哪些

      第一章 总则

      第一条 为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定,制定本规程(以下简称《规程》)。

      第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

      第三条 《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

      第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

      第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。

      主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。

      第二章 前期管理

      第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目分别建立档案、设置台帐,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。

      第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

      第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,有条件的地区,主管税务机关可结合发票管理规定,对纳税人实施项目专用票据管理措施。

      第三章 清算受理

      第九条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

      (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      (三)直接转让土地使用权的。

      第十条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

      (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

      对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

      第十一条 对于符合本规程第九条规定,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

      应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

      第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

      (一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。

      (二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

      (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

      (四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

      第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的,应要求纳税人在规定限期内补报,纳税人在规定的期限内补齐清算资料后,予以受理;对不符合清算条件的项目,不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤消。

      第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时,对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的,应当作出评估,并经分管领导批准,确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的,应继续做好项目管理,每年作出评估,及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

      第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后,应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

      第四章 清算审核

      第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。

      案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

      实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

      第十七条 清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。

      第十八条 审核收入情况时,应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料,重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对销售价格进行评估,审核有无价格明显偏低情况。

      必要时,主管税务机关可通过实地查验,确认有无少计、漏计事项,确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

      第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

      (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

      1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

      2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

      (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

      第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:

      (一)取得土地使用权所支付的金额。

      (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

      (三)房地产开发费用。

      (四)与转让房地产有关的税金。

      (五)国家规定的其他扣除项目。

      第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求:

      (一)在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

      (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。

      (三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。

      (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

      (五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

      (六)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

      第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注:

      (一)同一宗土地有多个开发项目,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确。

      (二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

      (三)拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

      第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:

      (一)前期工程费、基础设施费是否真实发生,是否存在虚列情形。

      (二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

      (三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。

      第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注:

      (一)公共配套设施的界定是否准确,公共配套设施费是否真实发生,有无预提的公共配套设施费情况。

      (二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

      (三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊。

      第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注:

      (一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

      (二)房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用是否重复计算扣除项目。

      (三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

      (四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的,还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

      (五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

      第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注:

      (一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

      (二)开发间接费用是否真实发生,有无预提开发间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效。

      第二十七条 审核利息支出时应当重点关注:

      (一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

      (二)分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊。

      (三)利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出。

      第二十八条 代收费用的审核。

      对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

      第二十九条关联方交易行为的审核。

      在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

      应当关注企业大额应付款余额,审核交易行为是否真实。

      第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

      第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的,应当告知其理由。

      第三十二条 土地增值税清算审核结束,主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人,并确定办理补、退税期限。

      第五章 核定征收

      第三十三条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

      第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。

      (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

      (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

      (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

      (四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

      (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

      第三十五条 符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后,税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查,经主管税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

      第三十六条 对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致。

      第六章 其他

      第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求,妥善保存。

      第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行,各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际,对本规程进行进一步细化。

      二、土地增值税清算的基本原则

      纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

      税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。

      三、土地增值税清算的征管方式

      《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定,纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入,由于涉及成本确定或其他原因,而无法据以计算土地增值税的,可以预征土地增值税,待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算,多退少补。

      土地增值税清算需要按照有关的管理办法来进行相关的清算。以上就是法律快车小编的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解土地增值税清算规定有哪些这个问题。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   房地产是我国现在一个十分庞大的行业,其相关的税收在我国也是高居前列的,但是在房地产当中的土地是有额外的土地增值税的,相信很多人都不是很清楚。下面就为大家带来最新房地产土地增值税清算的相关内容,一起来看看吧。

      一、最新房地产土地增值税清算

      第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,制定本条例。

      第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

      第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

      第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。

      第五条 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

      第六条 计算增值额的扣除项目:

      (一)取得土地使用权所支付的金额;

      (二)开发土地的成本、费用;

      (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

      (四)与转让房地产有关的税金;

      (五)财政部规定的其他扣除项目。

      第七条 土地增值税实行四级超率累进税率:

      增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

      增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

      增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

      增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税:

      (一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

      (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

      第九条 纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:

      (一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

      (二)提供扣除项目金额不实的;

      (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

      第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

      第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,并协助税务机关依法征收土地增值税。

      第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的,土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

      第十三条 土地增值税的征收管理,依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

      第十四 本条例由财政部负责解释,实施细则由财政部制定。

      第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法,与本条例相抵触的,同时停止执行。

      二、土地增值税清算期限

      对于符合清算条件,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

      应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

      三、土地增值税清算条件

      纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

      (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      (三)直接转让土地使用权的。

      对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

      (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

      对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

      以上就是法律快车小编为大家带来最新房地产土地增值税清算的全部内容。土地增值税是一个十分重要的内容,我们公民以及法人一定要按时按量的交纳税收。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   我国的税收有很多种,其中一种就是土地增值税,除了个人所得税外,土地增值税在我国也算是一种比较大的一种税收,而土地增值税清算需要一定的材料。因此,想必大家想知道,关于土地增值税清算需要资料?接下来详细为您介绍!

      一、土地增值税清算需要资料

      土地增值税清算纳税人需准备资料因纳税人不同而不同,分两类纳税人。

      第一类纳税人:从事房地产开发和建设的纳税人申请办理土地增值税清算应提供:

      1、土地增值税税款清算申请报告;

      2、土地增值税清算申请表;

      3、项目竣工结算报告;

      4、房屋销售情况明细表;

      5、已预征的土地增值税完税凭证复印件;

      6、税务机关要求提供的其他相关资料。

      第二类纳税人:非从事房地产开发和建设的纳税人申请办理土地增值税清算应提供:

      1土地增值税税款清算申请报告;

      2、土地增值税清算申请表;

      3、纳税人的税务登记证副本复印件或居民个人身份证(护照)复印件;

      4、购入土地、地上的建筑物及其附着物的买卖合同或其他有权属转移合同性质的凭证和发票复印件;

      5、转让土地、地上的建筑物及其附着物的买卖合同或其他有权属转移合同性质的凭证和发票复印件;

      6、已预征的土地增值税完税凭证复印件;

      7、税务机关要求提供的其他相关资料。

      二、土地增值税清算条件

      纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

      (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      (三)直接转让土地使用权的。

      对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

      (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

      对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

      三、土地增值税征收税率

      土地增值税实行的是四级超率累进税率,即以纳税对象数额的相对率为累进依据,按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率,需要确定几项因素:一是纳税对象数额的相对率,土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。

      土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次,即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30%,40%、50%、60%。

      土地增值税实行四级超率累进税率:

      按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

      增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%。

      增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%。

      按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      以上是法律快车小编为您整理的关于土地增值税清算需要资料的内容,由此可知,土地增值税清算纳税人需准备资料因纳税人不同而不同,分从事房地产开发和建设的纳税人以及非从事房地产开发和建设的纳税人。如其它疑问,欢迎向法律快车发布法律咨询。

     
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