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小产权房能否买卖

小产权房能否买卖

发布时间 :2020-10-15 10:31浏览量 : 83
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。购房合同在国土房管局不会给予备案。那么,小产权房能否买卖?下面我们将为您详细解答,希望对您有所帮助。
  •   小产权房是指那些没有国家颁发的产权证书的房子,他一般来说只有乡一级政府颁发的产权证,那么小产权房可不可以买卖呢?一般来说,小产权房如果一定要买卖的话,是可以买卖的,但是不建议大家去买卖,因为小产权房存在很大的风险性。接下来为大家带来可以买小产权房吗的详细知识,希望帮助到大家。

      一、可以买小产权房吗

      不可以,我国的小产权房屋买卖不受法律保护。小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋,没有缴纳土地出让金等相关费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以也称之为乡产权房。

      根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。

      二、小产权房的类型有哪些

      1、集体建设土地上建造的房屋:此类房屋大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时,超建形成的。

      2、宅基地上建成的房子:此类房屋只属于该农村的集体经济组织成员居住,非集体经济组织成员不能够购买。

      3、这类农业园或养老院的别墅:这类房屋一旦发生纠纷,购房者无法得到赔偿,因为买卖合同是无效的。

      4、部分二手房:一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易,该类房屋的买卖合同会被视为无效。

      三、买小产权房要注意什么

      1、看开发主体是否合法。实施城中村土地开发的主体可以是村民,还可以是农村集体经济组织依法成立的具备法人资格和房地产开发资质的经济实体,也可以是村委会依法委托的房地产开发企业。但主体一定要取得合法开发土地的资格。

      2、看是否取得了国有土地使用证。按照有关规定,城中村的开发用地,必须由武汉市土地整理储备中心征为国有土地,实现土地性质的转变,再通过“招拍挂”方式交给土地使用者使用,并由武汉市国土房产局核发国有土地使用证。

      3、看是否符合城市规划。城中村改造项目,必须符合城市总体规划,只有符合城市整体规划,购房者的房屋所有权证书才有一定的取得保障。

      4、看是否取得了建筑工程施工许可证。城中村改造项目应按照《建筑法》的规定,进行报建、招标、施工、监理及组织竣工验收。

      5、看有没有商品房销(预)售许可证。这是城中村改造项目准许向社会销售的重要标志。城中村改造项目应符合《房地产法》的规定,经武汉市国土房产局审核,各项条件符合有关法律法规的规定,取得商品房销(预)售许可证后,才能向社会销售。购买小产权房存在的法律风险

      6、小产权房购房合同属违法,应当认定无效。如果遇有房屋产权纠纷则缺少有效的解决纠纷的依据和法律保护。

      7、购买小产权房无法办理贷款,只能一次性付款或分期付款。购买小产权注意事项

      8、小产权房的附属配套设施,如供水、供电、供气等,因不在国家规划之列也不能得到有效保证。

      以上是法律快车小编为大家整理的关于可以买小产权房吗的相关知识,小产权房在买卖的时候有不能提供相应的产权证书,所以它的风险性是特别特别大的。大家还有相关的问题欢迎咨询法律快车相关栏目的专业律师,他们会为大家做出专业的解答供大家参考。

     
  •   北京的小产权房可以买吗?对于这个问题,一般来说小产权房可以买卖,但是不建议带仔去买卖,因为小产权房没有相应的产权证书,在买卖的时候很有可能受到很大的损失。接下来为大家带来北京小产权房可以买吗的详细知识,希望帮助到大家。

      一、北京小产权房可以买吗

      1. 在北京,首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。因此,并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。

      2. 根据我国北京房地产市场的一些规定,农民集体所拥有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所拥有,村民对宅基地也只有享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。

      二、购买小产权房的风险

      1、买受人不能取得房屋所有权证。即使买受人取得有乡政府或村委会盖章的所谓“产权”或类似的文件,也是不受法律保护的,如果将来乡政府或村委会反悔,要收回房屋,买受人只能要求返还房屋价款,无法继续保留房屋。

      2、存在一定的交易风险。买受人如果以预售方式购买小产权房,他对开发商的资信、项目的情况无法真正了解,由于不存在任何政府监管,也没有行政机关对开发商行为进行审查,一旦出现房屋不能按期交付或无法交付的情况,买受人往往难以追回房款。

      3、质量风险。小产权房的建设可能根本没有经过房屋质量验收等程序,一旦出现房屋质量问题,买受人的利益很难得到维护。

      4、拆迁过程中的风险。小产权房在使用中如果遇到国家征收,买受人很难得到相应的拆迁补偿。

      三、小产权房产权区分

      国家发产权证的叫“大产权房”,国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种:

      1、是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

      2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

      3、是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

      前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。

      以上是法律快车小编为大家整理的关于北京小产权房可以买吗的相关知识,如果因为小产权房买卖而受到损失的这种买卖行为,它是不受到法律保护的。大家还有相关的问题欢迎咨询法律快车相关栏目的专业律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   大多数人在购房过程中都会考虑小产权房的问题,因为小产权房一般而言会比较便宜,但是大家或许还不太清楚小产权房其实是不受法律保护的,很多方面只能依靠大家自己去规避风险,那么接下来就为大家带来何为小产权房,小产权房能买吗相关问题的解答吧,希望对大家能够有所帮助。

      一、何为小产权房,小产权房能买吗

      1、小产权房是指农村集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁布的,而是有乡政府或者村政府颁布的。

      小产权房有两种:

      一种是在集体建设用地上建成的,即“宅基地”上建成的房子。法律是允许乡村集体组织在集体土地上建造住宅的。只要依法办理了相关审批手续,就是合法建筑。

      另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。违反《中华人民共和国土地管理法》的规定,农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。因此,并非只要是小产权房就是非法建筑。

      2、小产权房可以买卖吗?

      非法的不能购买,那合法的是否可以购买和转让呢?根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定,农村宅基地属于集体所有,村民对宅基地也只是享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护,也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。由此可见,小产权房是不能向非本集体成员的第三人转让或出售的。但这并不是说小产权房就不能转让,而是说其转让或销售的对象是有限制的,只能在集体成员内部转让、置换。

      二、购买小产权房的风险有哪些

      (一)法律效力

      “小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

      对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

      对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

      对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      (二)房产转让

      “小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有所权。

      根据《中华人民共和国土地管理法》的规定,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。

      (三)政策风险

      购买在建小产权房时,购房人与开发商签订合同并交付房款后,如果相关部门整顿乡产权房的建设项目,可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋,又不能及时索回房款的尴尬境地。购房后如果遇到国家征地拆迁,由于乡产权房没有国家认可的合法产权,购房人并非合法的产权人,所以无法得到对产权进行的拆迁补偿,而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。

      (四)监管缺位

      乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束,开发建设的监管存在缺位,对购房者的利益有一定的影响。同时,开发单位的资质没有,房屋质量和房屋售后保修难以保证。

      三、小产权房买卖合同被认定无效后该怎么办呢

      根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

      在合同无效的原因方面,出卖人负有主要责任,买受人负有次要责任在合同无效的处理上,应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素,平衡买卖双方的利益,避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。

      以上就是法律快车小编为大家整理的关于何为小产权房,小产权房能买吗这方面问题的相关内容,通过以上内容相信大家对于小产权房已经有一定的认识了,其实小产权房并不是一个法律概念,只是一个约定俗成的称谓,大家在购买小产权房时一定要考虑清楚,毕竟这其中是有一定风险的。如果您还有其他问题的,欢迎咨询法律快车律师。

     
  •   根据我国房地产法的相关规定,我国的小产权房是不能买卖的,这就代表着一旦小产权房完成买卖,之后因为产权问题产生纠纷的,法律是不会保护你的。那么今天就一起来看看有土地证的小产权房可以买吗以及相关问题的解答是怎样的吧!

      一、有土地证的小产权房可以买吗

      不可以,我国的小产权房屋买卖不受法律保护。小产权房指的是在农村集体土地上建设的房屋,没有缴纳土地出让金等相关费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发,所以也称之为乡产权房。

      根据《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定,农村宅基地属集体所有,村民对宅基地只享有使用权,农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受到法律的认可与保护,即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。因此,小产权房不能向非本集体成员的第三人转让或出售,只能在集体成员内部转让、置换。

      二、小产权房的类型有哪些

      1、集体建设土地上建造的房屋:此类房屋大多是解决农民集中上楼或动迁安置等名义立项建设时,超建形成的。

      2、宅基地上建成的房子:此类房屋只属于该农村的集体经济组织成员居住,非集体经济组织成员不能够购买。

      3、这类农业园或养老院的别墅:这类房屋一旦发生纠纷,购房者无法得到赔偿,因为买卖合同是无效的。

      4、部分二手房:一些二手房还没办理征地手续及欠缴土地出让金就进行交易,该类房屋的买卖合同会被视为无效。

      三、小产权房的弊端有哪些

      1、缺少“五证”

      “五证”是消费者取得房产证的先决条件,即具备国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证及商品房销预售许可证。包括城中村改造在内的房地产项目,如果没有“五证”是不能办理房产证的。尽管“小产权房”一片热销,但众多业内人士却认为,“小产权房”存在诸多风险,最大的问题就是没有产权,不受法律的保护。

      2、质量难保证

      房屋质量没人监督,一些开发商为赚钱会偷工减料,存在安全隐患。小产权房一般由土地所在村开发,除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外,入住后的物业管理也极容易出现问题。

      3、拆迁难补偿

      小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑,如果和国家的规划相冲突,还很有可能被拆除,而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

      4、配套不完善

      小产权房不能保证社区内的相关配套设置建设,甚至暖气天然气等基础配套都不能保证。

      5、50遗赠麻烦、不能买卖

      由于缺乏产权,未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦,也不能进行房屋买卖。

      看到这里,法律快车小编相信你也了解了相关的知识内容了,小产权房的买卖交易行为在法律上是不存在效力的,因此自然是办理不了任何的房产权属证书的。好了以上就是有土地证的小产权房可以买吗的相关内容,如果你还有疑问,可以咨询我们的律师。

     
  •   在我们现实生活中,由于我国的经济快速发展,所以房价也变得越来越高,这就导致一部分购房者买不起商品房,这个时候往往会选择购买小产权房。那么对于深圳小产权房可以买吗?下面就为大家带来的深圳小产权房可以买吗相关内容,一起来看看吧。

      一、深圳小产权房可以买吗

      小产权房不能买。小产权房通常是指在中国农村和城市郊区农民集体所有的土地上建设的用于销售的住房。由于集体土地在使用权转让时并未缴纳土地出让金等费用,因此这类住房无法得到由国家房管部门颁发的产权证,而是由乡政府或村委会颁发,所以也称乡产权房。”

      二、什么情况下适宜购买小产权房?

      因为这类房屋价格一般比较低,如果仅作住房用途而不是用作投资,小产权房还是可以考虑购买的。但是购买时要注意几个问题:

      (1)购买时首先应尽量找成规模的,这样该楼层已成片区,即使政府要拆迁也不可能说拆就拆。

      (2)协议书内容要应尽可能详细,包括各方面的内容,比如可以在协议书上规定:政策允许原户主或村委应该主动协助买主办理过户手续、房屋售出后,买主永久拥有该房子,并遇政府拆迁或其他因素,所有赔偿都归买主所有;原户主或村委售出房产后,单方面违约赔偿买主购房款的3倍等等。

      (3)尽可能叫上多几个见证人见证并在协议书上签名。但是买房人要承担的风险是,产权房不具备普通商品房的法律性质,购买了也不会有房产证。

      三、小产权房具有什么性质?

      说到农村房屋,就得先解释下什么是小产权房。小产权房并非严格的法律概念,通常意义上讲的小产权房有两种:一种是合法的小产权房,即在集体土地上建设的,权属证明由乡镇政府或村委会颁发的村民自住房屋或其他房屋;一种是违法的小产权房,即非法占用集体土地或在无相关审批手续的情况下进行非法建设并进行交易的房屋。

      以上就是法律快车小编为大家带来深圳小产权房可以买吗全部内容。总的来说,深圳的小产权房在满足一定的条件下是可以进行买卖的,这一点我们要清楚。欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   在我们现实生活中,大家可能都听说过小产权房这几个字,但是小产权房在法律上是没有一个明确的概念的,所以购买小产权房会有一定的风险。那么对于买小产权房如何贷款?下面就为大家带来的买小产权房如何贷款相关内容,一起来看看吧。

      一、买小产权房如何贷款

      小产权房如何抵押贷款

      小产权房抵押贷款,是指借款人找正规的贷款公司,抵押小产权房屋,进行短期贷款周转,到期归还本金。

      1、确定贷款对象与范围。

      贷款对象:一是无不良信用记录且有一定经营收入和贷款意愿的当地农户;二是已办理小产权房产证的农户;三是已交清土地出让价款,并已办理集体土地使用权证的农户。

      贷款范围:在试点推行期间贷款范围限定在旅游景点内农户和县城周边商贸、商住两用小产权房农户。

      2、审核贷款与农房权属。

      在对贷款申请审核上,满足二个前提条件:一是出具农村住房坐落地所有权单位作出的土地使用权随住房抵押,抵押权实现时同意处置的书面证明,二是申请农村住房抵押登记的农户,应在房屋或其抵押房产变卖处置后仍有安居之地。

      在对农户权属审核上,由农行基层营业所和当地村、镇共同对农户提交的房产证、土地使用证等合法权证真实性进行审核,并提供审核书面证明。

      3、确定贷款方式与授信。对经审核符合条件的农户,由农行提供农户大额房产抵押贷款。贷款金额为一次性授信最高额30万元的,贷款利率执行基准利率上浮20%以下的优惠利率,三年内周转使用。

      二、小产权买卖注意什么

      1、购买小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。小产权房如遇到拆迁,将被视为违章建筑,得不到拆迁补偿。就算有补偿,也是先将补偿款给产权拥有者,之后按先前购房协议补偿到每一位小产权房业主,如果没有协议,或者产权拥有者不讲诚信,小业主的利益得不到保障。

      2、使用权、乡产权、小产权的房屋无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。

      3、小产权房和一般意义上的商品房相比,没有土地出让金概念,也没有开发商疯狂的利润攫取。小产权房的价格,一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低。这是大量城镇居民顶着产权风险购买小产权房的根本原因。首先应当明确的是乡产权房只要依法办理了相关审批手续,其就是合法建筑,法律是允许乡村集体在集体土地上建造住宅的。

      并非只要是乡产权房就是非法建筑,其只是因销售环节存在的一些问题和现行法律法规发生冲突,才让人误认为是非法建筑。小产权有一定的好处,但也有一定的风险性。购房者在购房时应该多多注意。上述文章讲的就是关于小产权房如何转让和小产权买卖应该注意什么的内容,希望能给有需要的人提供帮助。

      三、购买小产权房屋存在以下风险:

      (一)小产权房无产权保障,不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。

      (二)小产权房并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转。如果小产权房遇到国家征地或拆迁,小产权房的购房人的利益将很难保证。双方签署的小产权房购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果小产权房的房产出现纠纷,缺少法律支持。

      (三)购买小产权房无法办理贷款,只能一次性或分期付款,这样无形中会加大购房人的资金压力,增加购房风险。

      以上就是法律快车小编为大家带来买小产权房如何贷款全部内容。总的来说,要想进行小产权房的贷款这就需要去银行以及相关金融机构办理手续,这一点我们要清楚。欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   小产权房有着自己的社会定位,城中村自建房又是一个不同的定义,如果大家想要购买城中村自建房又害怕它是小产权房类型的话,就仔细看一下这篇文章吧。那么下面就为大家带来买城中村自建房是小产权房吗的相关内容。

      一、买城中村自建房是小产权房吗

      1、城中自建房有着自己的产权,不属于小产权房类型的

      2、买城中村自建房要看他是否有《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》,这是最为根本的两个证。或者有规划局的确认文件,确认这个房屋符合规划,可以办理手续。

      3、土地没有争议、没有违反规划,可以保留。否则,办不下房产证。只有土地证的房子很多。凡是能开工建设房屋的,基本都是有土地证的。但是有土地证的,不一定是合法的。

      二、小产权房的概念

      国家发产权证的叫"大产权房",国家不发产权证的叫"小产权房"。大、小产权房的争议不在房屋所有权,而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种:

      1、是针对发展商的产权而言,将发展商的产权叫大产权,购房人的产权叫小产权,这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

      2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的,不用再缴土地出让金的叫大产权,要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房,经济适用房就是小产权房。

      3、是按产权证的发证机关来区分的,国家发产权证的叫大产权,国家不发产权证的,由乡镇政府发证书的叫小产权,又被称为乡产权,乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

      前两个解释的小产权是合法的,只要交足购房款,或转让时补缴土地出让金即可自由买卖,其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议,拿不到真正法律意义上的产权证。

      三、小产权房的法律效力

      "小产权房"买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

      1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

      2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

      3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      以上就是小编为大家带来的买城中村自建房是小产权房吗的相关内容。由此看来城中村自建房和小产权房还是有着很大的差别,所以大家可以不用担心,放心购买。如果你还有更多的问题,欢迎来法律快车进行咨询更专业的律师。

     
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