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土地增值税清算有哪些规定

土地增值税清算有哪些规定

发布时间 :2020-09-28 09:57浏览量 : 153
土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。那么,土地增值税清算有哪些规定?下面我们将为您详细介绍,希望对您有所帮助。
  •   在满足一定的土地增值税清算条件之后,纳税人依照相关的规定应该要结清税额,对于土地增值税清算的相关规定、流程以及土地增值税结清的条件,您一定有所困惑,接下来就一同来了解土地增值税清算规定吧。

      一、土地增值税清算规定

      第一章 总则

      第一条 为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定,制定本规程(以下简称《规程》)。

      第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

      第三条 《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

      第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

      第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。

      主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。

      第二章 前期管理

      第六条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目分别建立档案、设置台帐,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。

      第七条 主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

      第八条 对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,有条件的地区,主管税务机关可结合发票管理规定,对纳税人实施项目专用票据管理措施。

      第三章 清算受理

      第九条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

      (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      (三)直接转让土地使用权的。

      第十条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

      (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

      对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

      第十一条 对于符合本规程第九条规定,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

      应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

      第十二条 纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

      (一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。

      (二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

      (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

      (四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

      第十三条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理;对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料不全的,应要求纳税人在规定限期内补报,纳税人在规定的期限内补齐清算资料后,予以受理;对不符合清算条件的项目,不予受理。上述具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。主管税务机关已受理的清算申请,纳税人无正当理由不得撤消。

      第十四条 主管税务机关按照本规程第六条进行项目管理时,对符合税务机关可要求纳税人进行清算情形的,应当作出评估,并经分管领导批准,确定何时要求纳税人进行清算的时间。对确定暂不通知清算的,应继续做好项目管理,每年作出评估,及时确定清算时间并通知纳税人办理清算。

      第十五条 主管税务机关受理纳税人清算资料后,应在一定期限内及时组织清算审核。具体期限由各省、自治区、直辖市、计划单列市税务机关确定。

      第四章 清算审核

      第十六条 清算审核包括案头审核、实地审核。

      案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

      实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

      第十七条 清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算;对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。

      第十八条 审核收入情况时,应结合销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料,重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对销售价格进行评估,审核有无价格明显偏低情况。

      必要时,主管税务机关可通过实地查验,确认有无少计、漏计事项,确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

      第十九条 非直接销售和自用房地产的收入确定

      (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

      1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

      2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

      (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

      第二十条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:

      (一)取得土地使用权所支付的金额。

      (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

      (三)房地产开发费用。

      (四)与转让房地产有关的税金。

      (五)国家规定的其他扣除项目。

      第二十一条 审核扣除项目是否符合下列要求:

      (一)在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。

      (二)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用,必须是实际发生的。

      (三)扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集,不得混淆。

      (四)扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。

      (五)纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,或者同一项目中建造不同类型房地产的,应按照受益对象,采用合理的分配方法,分摊共同的成本费用。

      (六)对同一类事项,应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的,以税务处理规定为准。

      第二十二条 审核取得土地使用权支付金额和土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注:

      (一)同一宗土地有多个开发项目,是否予以分摊,分摊办法是否合理、合规,具体金额的计算是否正确。

      (二)是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。

      (三)拆迁补偿费是否实际发生,尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

      第二十三条 审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注:

      (一)前期工程费、基础设施费是否真实发生,是否存在虚列情形。

      (二)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。

      (三)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费,是否按项目合理分摊。

      第二十四条 审核公共配套设施费时应当重点关注:

      (一)公共配套设施的界定是否准确,公共配套设施费是否真实发生,有无预提的公共配套设施费情况。

      (二)是否将房地产开发费用记入公共配套设施费。

      (三)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费,是否按项目合理分摊。

      第二十五条 审核建筑安装工程费时应当重点关注:

      (一)发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

      (二)房地产开发企业自购建筑材料时,自购建材费用是否重复计算扣除项目。

      (三)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本,验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

      (四)房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的,还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

      (五)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

      第二十六条 审核开发间接费用时应当重点关注:

      (一)是否存在将企业行政管理部门(总部)为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。

      (二)开发间接费用是否真实发生,有无预提开发间接费用的情况,取得的凭证是否合法有效。

      第二十七条 审核利息支出时应当重点关注:

      (一)是否将利息支出从房地产开发成本中调整至开发费用。

      (二)分期开发项目或者同时开发多个项目的,其取得的一般性贷款的利息支出,是否按照项目合理分摊。

      (三)利用闲置专项借款对外投资取得收益,其收益是否冲减利息支出。

      第二十八条 代收费用的审核。

      对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用,审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取;当代收费用计入房价时,审核有无将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。

      第二十九条关联方交易行为的审核。

      在审核收入和扣除项目时,应重点关注关联企业交易是否按照公允价值和营业常规进行业务往来。

      应当关注企业大额应付款余额,审核交易行为是否真实。

      第三十条 纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关应当采取适当方法对有关鉴证报告的合法性、真实性进行审核。

      第三十一条 对纳税人委托中介机构审核鉴证的清算项目,主管税务机关未采信或部分未采信鉴证报告的,应当告知其理由。

      第三十二条 土地增值税清算审核结束,主管税务机关应当将审核结果书面通知纳税人,并确定办理补、退税期限。

      第五章 核定征收

      第三十三条 在土地增值税清算过程中,发现纳税人符合核定征收条件的,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。

      第三十四条 在土地增值税清算中符合以下条件之一的,可实行核定征收。

      (一)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的;

      (二)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的;

      (三)虽设置账簿,但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全,难以确定转让收入或扣除项目金额的;

      (四)符合土地增值税清算条件,企业未按照规定的期限办理清算手续,经税务机关责令限期清算,逾期仍不清算的;

      (五)申报的计税依据明显偏低,又无正当理由的。

      第三十五条 符合上述核定征收条件的,由主管税务机关发出核定征收的税务事项告知书后,税务人员对房地产项目开展土地增值税核定征收核查,经主管税务机关审核合议,通知纳税人申报缴纳应补缴税款或办理退税。

      第三十六条 对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致。

      第六章 其他

      第三十七条 土地增值税清算资料应按照档案化管理的要求,妥善保存。

      第三十八条 本规程自2009年6月1日起施行,各省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关可结合本地实际,对本规程进行进一步细化。

      二、土地增值税清算流程

      对于符合清算条件,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

      对于符合第二种清算条件,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

      纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料

      (一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。

      (二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

      (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

      (四)纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目,还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。

      三、土地增值税清算条件

      纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

      (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      (三)直接转让土地使用权的。

      对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

      (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

      对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

      以上就是法律快车小编为您整理的土地增值税清算规定有关的内容,相信您阅读了以后一定有自己的见解,希望您按照相关规定进行土地增值税结清,在满足相关条件的情况下办理好结清手续。如果还有什么问题,欢迎咨询法律快车的专业律师。

     
  •   房地产是我国现在一个十分庞大的行业,其相关的税收在我国也是高居前列的,但是在房地产当中的土地是有额外的土地增值税的,相信很多人都不是很清楚。下面就为大家带来最新房地产土地增值税清算的相关内容,一起来看看吧。

      一、最新房地产土地增值税清算

      第一条 为了规范土地、房地产市场交易秩序,合理调节土地增值收益,维护国家权益,制定本条例。

      第二条 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应当依照本条例缴纳土地增值税。

      第三条 土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的税率计算征收。

      第四条 纳税人转让房地产所取得的收入减除本条例第六条规定扣除项目金额后的余额,为增值额。

      第五条 纳税人转让房地产所取得的收入,包括货币收入、实物收入和其他收入。

      第六条 计算增值额的扣除项目:

      (一)取得土地使用权所支付的金额;

      (二)开发土地的成本、费用;

      (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

      (四)与转让房地产有关的税金;

      (五)财政部规定的其他扣除项目。

      第七条 土地增值税实行四级超率累进税率:

      增值额未超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

      增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,税率为40%。

      增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,税率为50%。

      增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      第八条 有下列情形之一的,免征土地增值税:

      (一)纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的;

      (二)因国家建设需要依法征用、收回的房地产。

      第九条 纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收:

      (一)隐瞒、虚报房地产成交价格的;

      (二)提供扣除项目金额不实的;

      (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的。

      第十条 纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报,并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

      第十一条 土地增值税由税务机关征收。土地管理部门、房产管理部门应当向税务机关提供有关资料,并协助税务机关依法征收土地增值税。

      第十二条 纳税人未按照本条例缴纳土地增值税的,土地管理部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续。

      第十三条 土地增值税的征收管理,依据《中华人民共和国税收征收管理法》及本条例有关规定执行。

      第十四 本条例由财政部负责解释,实施细则由财政部制定。

      第十五条 本条例自一九九四年一月一日起施行。各地区的土地增值费征收办法,与本条例相抵触的,同时停止执行。

      二、土地增值税清算期限

      对于符合清算条件,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合第二种清算条件,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

      应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人,在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的,主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。

      三、土地增值税清算条件

      纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

      (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      (三)直接转让土地使用权的。

      对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

      (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

      对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

      以上就是法律快车小编为大家带来最新房地产土地增值税清算的全部内容。土地增值税是一个十分重要的内容,我们公民以及法人一定要按时按量的交纳税收。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   我国的税收有很多种,其中一种就是土地增值税,除了个人所得税外,土地增值税在我国也算是一种比较大的一种税收,而土地增值税清算需要一定的材料。因此,想必大家想知道,关于土地增值税清算需要资料?接下来详细为您介绍!

      一、土地增值税清算需要资料

      土地增值税清算纳税人需准备资料因纳税人不同而不同,分两类纳税人。

      第一类纳税人:从事房地产开发和建设的纳税人申请办理土地增值税清算应提供:

      1、土地增值税税款清算申请报告;

      2、土地增值税清算申请表;

      3、项目竣工结算报告;

      4、房屋销售情况明细表;

      5、已预征的土地增值税完税凭证复印件;

      6、税务机关要求提供的其他相关资料。

      第二类纳税人:非从事房地产开发和建设的纳税人申请办理土地增值税清算应提供:

      1土地增值税税款清算申请报告;

      2、土地增值税清算申请表;

      3、纳税人的税务登记证副本复印件或居民个人身份证(护照)复印件;

      4、购入土地、地上的建筑物及其附着物的买卖合同或其他有权属转移合同性质的凭证和发票复印件;

      5、转让土地、地上的建筑物及其附着物的买卖合同或其他有权属转移合同性质的凭证和发票复印件;

      6、已预征的土地增值税完税凭证复印件;

      7、税务机关要求提供的其他相关资料。

      二、土地增值税清算条件

      纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

      (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      (三)直接转让土地使用权的。

      对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

      (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。

      对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

      三、土地增值税征收税率

      土地增值税实行的是四级超率累进税率,即以纳税对象数额的相对率为累进依据,按超累方式计算应纳税额的税率。采用超率累进税率,需要确定几项因素:一是纳税对象数额的相对率,土地增值税的增值额与扣除项目金额的比即为相对率。二是把纳税对象的相对率从低到高划分为若干个级次。

      土地增值税按增值额与扣除项目金额的比率从低到高划分为四个级次,即:增值额未超过扣除项目金额50%的部分;增值额超过扣除项目金额50%、未超过100%的部分;增值额超过扣除项目金额100%、未超过200%的部分;增值额超过扣除项目金额200%的部分。三是按各级次分别规定不同的税率。土地增值税的税率是30%,40%、50%、60%。

      土地增值税实行四级超率累进税率:

      按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额50%的部分,税率为30%。

      增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分,土地增值税税率为40%。

      增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分,土地增值税税率为50%。

      按照土地增值税税率表,增值额超过扣除项目金额200%的部分,税率为60%。

      以上是法律快车小编为您整理的关于土地增值税清算需要资料的内容,由此可知,土地增值税清算纳税人需准备资料因纳税人不同而不同,分从事房地产开发和建设的纳税人以及非从事房地产开发和建设的纳税人。如其它疑问,欢迎向法律快车发布法律咨询。

     
  •   众所周知,房地产公司都会面临土地增值税清算的问题。《土地增值税清算管理规程》规定了关于土地增值税清算的条件,流程以及项目等,在土地增值税清算过程中,应按核定征收方式对房地产项目进行清算。那么接下来为您整合了最新土地增值税清算项目以及土地增值税清算的相关信息。

      一、最新土地增值税清算项目

      第一,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令第138号)第六条规定:“计算增值额的扣除项目:

      (一)取得土地使用权所支付的金额;

      (二)开发土地的成本、费用;

      (三)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;

      (四)与转让房地产有关的税金;

      (五)财政部规定的其他扣除项目。”

      第二,根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字〔1995〕6号)第七条规定:“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目,具体为:

      (一)取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

      (二)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房地产开发)的成本,是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本),包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

      土地征用及拆迁补偿费,包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

      前期工程费,包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

      建筑安装工程费,是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费,以自营方式发生的建筑安装工程费。

      基础设施费,包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

      公共配套设施费,包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

      开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

      (三)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用),是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

      财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用,按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。

      凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。

      上述计算扣除的具体比例,由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

      (四)旧房及建筑物的评估价格,是指在转让已使用的房屋及建筑物时,由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。

      (五)与转让房地产有关的税金,是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加,也可视同税金予以扣除。

      (六)根据条例第六条(五)项规定,对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和,加计20%的扣除。”

      第三,根据《关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)第三条第二款规定:“《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。”

      第六条规定:“在计征上述税种时,税务机关核定的计税价格或收入不含增值税。

      本通知自2016年5月1日起执行。”

      第四,根据《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》(国家税务总局公告2016年第70号)规定:“三、关于与转让房地产有关的税金扣除问题

      (一)营改增后,计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税。

      (二)营改增后,房地产开发企业实际缴纳的城市维护建设税(以下简称“城建税”)、教育费附加,凡能够按清算项目准确计算的,允许据实扣除。凡不能按清算项目准确计算的,则按该清算项目预缴增值税时实际缴纳的城建税、教育费附加扣除。

      其他转让房地产行为的城建税、教育费附加扣除比照上述规定执行。”

      二、土地增值税哪些情况可以申报

      (1)房地产项目全部竣工、完成销售的;

      (2)整体转让未竣工决算房地产项目的;

      (3)直接转让土地使用权的。

      此外,主管税务机关可要求以下情况的纳税人进行土地增值税清算:

      (1)已竣工验收的房地产项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

      注意,全部竣工,没有销售完毕也可不必清算,但是企业所得税的结算实际计税毛利来得更早了,这一点首先是企业所得税风险,土地增值税不必担忧,没有达到完工条件就一定要清算的。若不想清算,就别接收清算通知书,重在主动请示汇报。

      三、土地增值税清算流程

      对于符合清算条件,应进行土地增值税清算的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续。

      对于符合第二种清算条件,税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目,由主管税务机关确定是否进行清算;对于确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

      纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料:

      (一)土地增值税清算表及其附表(参考表样见附件,各地可根据本地实际情况制定)。

      (二)房地产开发项目清算说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

      (三)项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的,纳税人还应提供记账凭证复印件。

      综上,土地增值税清算的项目包括以上五种项目。而土地增值税清算可以这样计算:应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数征收办法。法律快车的小编对关于最新土地增值税清算项目、申报的条件与情况、清算流程等相关信息以及的介绍到此。更多的信息可以在中国会计网或者法律快车平台查询得知,希望能够帮助到您。

     
  •   房地产开发商在取得土地的时候,可以开始着手建设房屋,在建设房屋的过程中需要记录相关的费用以便在房屋建成的时候计算税费时进行扣减。这些税费中土地增值税是其中重要的组成,那么土地增值税清算流程是怎样的?相信大家也想要了解这方面的知识,让我们带着这些疑问,具体来看下面为大家带来土地增值税清算流程是怎样的的详细内容吧。

      一、土地增值税清算流程是怎样的

      1、凡符合应办理土地增值税清算条件的纳税人,应在90日内向主管地方税务机关提出清算税款申请,并据实填写《土地增值税清算申请表》,经主管地方税务机关核准后,即可办理竣工清算税款手续。

      2、凡主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目,主管地方税务机关应出具《土地增值税清算通知书》并送达纳税人。纳税人应在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内,填写《土地增值税清算申请表》报送主管地方税务机关。经主管地方税务机关核准后,在90日内办理清算税款手续。

      3、纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应向主管税务机关提交有关清税项目资料,并填写《土地增值税清算材料清单》。须提交的有关资料如下:

      (1)项目竣工清算报表,当期财务会计报表(包括:损益表、主要开发产品(工程)销售明细表、已完工开发项目成本表)等。

      (2)国有土地使用权证书。

      (3)取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。

      (4)清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单。

      (5)能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。

      (6)销售商品房有关证明资料,以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式,包含:销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。

      (7)清算项目的工程竣工验收报告。

      (8)清算项目的销售许可证。

      (9)与转让房地产有关的完税凭证,包括:已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。

      (10)《土地增值税清算鉴证报告》。

      (11)《土地增值税纳税申报表(一)》。

      (12)税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。

      4、纳税人应准确、据实填写各类清算申报表和相关表格;纳税人委托中介机构代理进行清算鉴证的,在《鉴证报告》中应详细列举清算项目的收入、扣除项目和进行土地增值税清算的相关鉴证信息。

      5、主管地方税务机关在收取纳税人提交的申请材料和《鉴证报告》时,应认真核对纳税人提供的资料,并严格按照《鉴证报告》标准格式进行验收,对纳税人提交的申请材料齐全的,主管税务机关应予以受理,并向纳税人开具《土地增值税清算受理通知书》交纳税人转入审核程序。

      6、对纳税人提交的清税资料不完整、《鉴证报告》内容不规范、审计事项情况不清楚的,应退回纳税人重新修改《鉴证报告》或补充资料,并向纳税人开具《土地增值税清算补充材料通知书》交纳税人,待清算资料补充完整后,重新办理税款清算手续。

      7、主管地方税务机关应自受理纳税人清算申请之日起90日内完成清算审核工作,不含纳税人应税务机关要求的补正资料时间。

      8、税务机关办理补(退)土地增值税清算手续。

      二、清算条件

      凡从事房地产开发的企业应办理清算土地增值税手续的房地产开发项目,包括未预征土地增值税税款的房地产开发项目。土地增值税清算以纳税人初始填报的《土地增值税项目登记表》中房地产开发项目为对象,对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的,应分别核算增值额

      1、符合下列情况之一的,纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续:

      (一)全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。

      (二)整体转让未竣工的房地产开发项目。

      (三)直接转让土地使用权的项目。

      (四)纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目

      2、符合下列情况之一的,主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

      (一) 纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收,在整个预(销)售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85%(含)以上的。

      (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的。

      (三)经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后,认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。

      3、房地产开发企业纳税人建造商品房,已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税,不再列入土地增值税清算的范围。

      三、清算手续时限

      纳税人应进行土地增值税的清算的,须在满足清算条件之日起90日内到主管税务机关办理清算手续;主管税务机关要求纳税人进行土地增值税清算的,须在主税务机关限定的期限内办理清算手续。

      以上就是法律快车小编为大家带来的土地增值税清算流程是怎样的全部,看完本文你是否都了解关于土地增值税清算的相关知识呢?根据相关法律法规的规定,土地增值税清算流程包括取得土地使用权所支付金额的分配、房地产开发成本的分配、开发费用的分配等的步骤。如果你还有更多的法律问题欢迎咨询法律快车的相关律师。

     
  •   土地增值税一般是我们接触的比较少的,因为这些经常就是在我们买房的时候直接打包缴纳的一项税款。但是土地增值税对于国家来说是一项比较重要的增值税款,因为现在我俄每年的土地是归国家所有的。那么土地增值税清算管理规定是怎么样的呢?接下来为大家来解答一下关于土地增值税清算管理规定及其相关问题。

      一、土地增值税清算管理规定

      第一章总则

      第一条为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则等规定,制定本规程(以下简称《规程》)。

      第二条《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。

      第三条《规程》所称土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

      第四条纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

      第五条税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核,依法征收土地增值税。

      第二章前期管理

      第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目分别建立档案、设置台帐,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理与纳税人项目开发同步。

      第七条主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注,对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。第八条对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,有条件的地区,主管税务机关可结合发票管理规定,对纳税人实施项目专用票据管理措施。

      第三章清算受理第九条纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

      (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      (三)直接转让土地使用权的。

      土地增值税清算的介绍

      土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

      当纳税人符合土地增值税清算的条件后,需要按照法规缴纳税费。而且作为纳税人,应当如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性和完整性。

      二、土地增值税清算是什么

      土地增值税清算,是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

      三、土地增值税清算需要什么条件

      纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算。

      (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

      (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

      (三)直接转让土地使用权的。

      对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

      (一)已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

      (二)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

      (三)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的;

      (四)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。对前款所列第(三)项情形,应在办理注销登记前进行土地增值税清算。

      以上就是关于土地增值税清算管理规定及其相关问题,土地增值税清算一般有相关的法律专门规定,其实作为纳税人的我们来说一般就只要好好的到相关机构纳税就好。希望这些资料和步骤足够的清晰,假如您对此仍有疑问的话还是建议您到相关律师事务所咨询希望对您有帮助,感谢您的阅读。

     
  •   在我国,土地是属于国家的,但是我们有使用权。在享有土地使用的同时,我们当然得支付一定的东西。下面就什么是土地增值税;土地增值税清算要满足什么条件;土地增值税的计算方法这三个问题为大家介绍一下吧!

      一、什么是土地增值税?

      土地增值税是指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋,不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。纳税人为转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权、并取得收入的单位和个人。征税对象是指有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权所取得的增值额。土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。土地增值税实行四级超率累进税率。土地增值税实际上就是反房地产暴利税,是指房地产经营企业等单位和个人,有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入,扣除开发成本等支出后的增值部分,要按一定比例向国家缴纳的一种税费。当前中国的土地增值税实行四级超率累进税率,对土地增值率高的多征,增值率低的少征,无增值的不征,例如增值额大于20%未超过50%的部分,税率为30%,增值额超过200%的部分,则要按60%的税率进行征税。据专家测算,房地产项目毛利率只要达到34.63%以上,都需缴纳土地增值税。

      二、土地增值税清算要满足什么条件?

      纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税的清算,房地产开发项目全部竣工、完成销售的;整体转让未竣工决算房地产开发项目的;直接转让土地使用权的。同时,对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。已竣工验收的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的,应在办理注销登记前进行土地增值税清算;省(直辖市)税务机关规定的其他情况.
    流程:当项目符合清算条件时,向税局申请清算。先做一个测算。找一家税务师事务所帮忙出鉴证报告和申报表。这里找的税务师事务所的工作人员第一开始会按照比较严格的标准来给出底稿,要有足够的准备,得有好几个回合的沟通,达到要的标准又不触犯发售法规的情况下,同意让税务师事务所出报告,最好找两家以上的税务师事务所出鉴证。出来鉴证之后,去税务局交相关资料。税局会组织清算小组,会有好几个人,等他们人员都到齐了开始审核,中间会有很多的地方需要沟通的。他们审核完毕,认了申报的数据或者认了他们清算出来的数据。通知你交税,会下个通知单,15日之内把税交了就算结束了。

      三、土地增值税的计算方法

      应纳土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。公式中的“增值额”为纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额。计算增值额的扣除项目:(1)取得土地使用权所支付的金额;(2)开发土地的成本、费用;(3)新建房及配套设施的成本、费用,或者旧房及建筑物的评估价格;(4)与转让房地产有关的税金;(5)财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率:序号增值率=增值额/扣除项目金额 税率 速算扣除系数1、增值率小于或等于50% 30%2、增值率大于50%小于或等于100% 40% 5% 3、增值率大于100%小于或等于200% 50% 15% 4、增值率大于200% 60% 35%

      通过法律快车小编上述资料的解释,想必已经知道了什么是土地增值税;土地增值税清算要满足什么条件;土地增值税的计算方法的知识吧!纳税是我们公民应尽的义务,我们必须依法履行我们的义务。最后,如果您还有什么其他法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您提供帮助!

     
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