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物业管理制度

物业管理制度

发布时间 :2020-07-31 09:50浏览量 : 91
物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。下面我们将继续为您介绍物业管理制度的相关知识,希望对您有所帮助。
  •   物业公司作为公司类型中的一种,因此在进行物业公司的设立注册的时候,也是需要按照公司法的相关法律规定来进行的,才是能够确保有效。那么今天一起来看看物业管理公司注册条件有哪些以及相关问题的解答是怎样的吧!

      一、物业管理公司注册条件有哪些

      首先注册物业管理公司分为三个资质,分为一级资质,二级资质和三级资质,最低的三级资质注册资本需要在50万元以上,并且物业管理的专业人员和工程、管理、经济等相关的人员专职管理和技术人员都不能少于10个人,并且中级以上的职称的人员不能少于5个人,而关于工程的,财务的负责人必须是中级以上的职称。注册物业管理公司的流程:1、取多个物业管理公司名称,保证审核通过。2、准备注册物业管理公司的资料包括注册资本,注册地址,经营范围的参考:物业管理;电气设备维修;房屋维修;绿化养护;保洁服务等,股东法人监事等身份资料以及相关的注册资料。3、提交资料,审核通过获得物业管理公司的营业执照。然后到指定的刻章地点刻章,分别可刻财务章,法人章和公章。4、银行开对公账户,办理税务登记等。需要注意的是,物业资质是比较难办理的,并且也花时间比较长,所以在注册物业管理公司时,也要做好提前规划,最好选择专业的代办公司帮忙。

      二、物业公司的义务

      1、全面履行物业管理合同,对产权人委托管理的房屋、设施及其公共部位进行维护、修缮,承担居住小区及小区内物业的保安、防火、绿化维护、清扫保洁以及产权人和使用人日常生活必需的便民服务。2、接受物业管理委员会和居民的监督。小区的物业管理公司,按照法律法规和合同的约定,应该接受物业管理委员会和居民的监督,当物业公司不能履行物业合同时,物业管理委员会有权解除合同。3、重大的管理措施提交物业管理委员会审议决定。物业公司对所管理的内容采取重大措施时,应该经过物业管理委员会的同意,如公共设施的重大修缮,拆除等情况。4、接受房屋土地管理机关、其他行政管理机关及当地街道办事处的指导监督。物业管理公司的行为,必须符合行政法规的规定。5、发现违反法律、法规和规章的行为,要及时向有关行政管理机关报告。

      三、怎么投诉物业公司

      投诉物业公司可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉,这个部门是物业行业主管部门;根据《物业管理条例》第四十八条规定,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。

      1、可以向当地房地产管理局物业管理处进行投诉,这个部门是物业行业主管部门;

      2、投诉前做好相应工作。尽量不要采取口头投诉的方式,尽量以书面方式提交;

      3、提交前看看您与物业公司签署的物业管理协议中,物业公司未尽到职责的地方是哪些,证据要充分完整。

      看到这里,法律快车小编相信你也了解了相关的知识内容了,在进行物业公司注册的时候,是需要按照公司法的条件来的,才是能够合法有效的。好了以上就是物业管理公司注册条件有哪些的相关内容,如果你还有疑问,可以咨询我们的律师。

     
  •   物业公司是与小区有着较长时间的物业合同的,因此对于物业公司的管理,各地是会根据其当地的情况,来进行物业管理条例的制定与执行的。那么今天就一起来看看杭州市物业管理条例是怎样的以及相关问题的解答是怎样的吧!

      杭州市物业管理条例是怎样的

      第一章 总则

      第一条

      为了规范物业管理行为,维护业主、非业主使用人和物业服务企业的合法权益,保障物业的合理使用,创造良好的生活、工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。

      第二条

      本市行政区域内的物业管理、使用及其监督管理活动适用本条例。本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业或者自行管理形式,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内环境卫生和秩序的活动。

      第三条

      市房产主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。各区、县(市)房产主管部门依照本条例对辖区内日常物业管理活动实施监督管理,对业主大会和业主委员会日常运作开展业务指导。建设、公安、民政、财政、城乡规划、绿化、环保、工商、质监、城管、人防、价格、消防等部门按照各自职责,协助做好物业管理的监督管理工作。

      第四条

      街道办事处、乡(镇)人民政府负责指导监督本辖区内业主大会、业主委员会的组建及日常工作,协调物业管理和社区建设的相互关系。社区居民委员会协助街道办事处、乡(镇)人民政府开展物业管理相关工作。

      第五条

      各区、县(市)人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的领导,建立由辖区房产主管部门、街道办事处、乡(镇)人民政府及相关部门和单位参加的物业管理联席会议制度,协调解决辖区内物业管理的重大问题,并建立物业管理争议化解和纠纷处理工作机制,为处理物业管理争议和纠纷提供便利。人民调解委员会可以依法调解本辖区内业主、业主委员会、物业服务企业之间的物业管理纠纷。

      第六条

      物业服务行业组织应当建立诚信档案,制定物业服务规范,加强对物业服务企业和物业服务从业人员的自律性管理。

      第二章 业主、业主大会和业主委员会

      第七条

      房屋等物业的所有权人为业主,在物业管理活动中,享有法律、法规规定的权利,履行相应的义务,并遵守管理规约、业主大会议事规则及物业服务合同约定。物业管理区域内的全体业主组成业主大会。

      第八条

      物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上,或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的,建设单位应当在两个月内向所在地街道办事处、乡(镇)人民政府报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料:(一)物业管理区域划分资料;(二)房屋及建筑物面积清册;(三)业主名册;(四)建筑规划总平面图;(五)共用设施设备的交接资料;(六)物业管理用房配置确认资料;(七)其他有关的文件资料。

      第九条

      符合成立业主大会条件的,街道办事处、乡(镇)人民政府应当在收到建设单位或者百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立业主大会筹备组。业主大会筹备组由业主代表、建设单位以及街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居民委员会的代表组成,成员人数应当为单数。业主代表由街道办事处、乡(镇)人民政府组织业主推荐产生,业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道办事处、乡(镇)人民政府或者委托的社区居民委员会代表担任。筹备组成员名单应当自成立之日起三日内在物业管理区域内书面公告。业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处、乡(镇)人民政府协调解决。

      第十条

      筹备组应当自成立之日起三个月内组织召开首次业主大会会议,并做好下列筹备工作:(一)确定并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积;(二)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(三)草拟管理规约、业主大会议事规则;(四)依法确定首次业主大会会议表决规则;(五)制定业主委员会委员候选人产生办法,确定业主委员会委员候选人名单;(六)制定业主委员会选举办法;(七)完成组织召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内书面公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当记录并作出答复。

      第十一条

      业主大会按照下列方式确认参加会议的业主:(一)业主到会并在会议签到表上确认;(二)业主在表决票上或者表决票发放表上确认;(三)业主大会议事规则以及法律、法规规定的其他方式。业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的,物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

      第十二条

      业主人数和总人数按照下列方法确定:(一)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按照一人计算,但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付使用的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算;(二)总人数,按照前项的统计总和计算。

      第十三条

      专有部分面积和建筑物总面积按照下列方法确定:(一)专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行不动产登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算;没有房屋买卖合同的,按照建设工程规划许可证上载明的面积计算;(二)建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

      第十四条

      业主可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选相应区域内的业主为业主代表。业主可以接受同一物业管理区域内的其他业主书面委托在一定期限内代其行使共同管理权。非业主使用人可以接受业主书面委托行使业主权利,但不得担任业主委员会委员。

      第十五条

      首次业主大会会议应当表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会。划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目,首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素,在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售该物业管理区域内的物业的,应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

      第十六条

      首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给街道办事处、乡(镇)人民政府,由业主大会筹备组使用。筹备经费应当专户储存,专款专用。首次业主大会会议召开后,业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况向全体业主公布,接受全体业主的监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

      第十七条

      街道办事处、乡(镇)人民政府或者受其委托的社区居民委员会应当对业主大会会议表决情况进行监督。业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议的,业主可以请求物业所在区、县(市)房产主管部门,街道办事处,乡(镇)人民政府协调、确定召开时间;逾期仍未召开的,由物业所在区、县(市)房产主管部门,街道办事处,乡(镇)人民政府指导、帮助社区居民委员会指导业主召开。

      第十八条

      业主委员会委员应当是本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主委托的自然人代表,具有完全民事行为能力,遵守国家有关法律、法规,遵守临时管理规约、管理规约和业主大会议事规则。业主委员会委员人数应当为五人以上单数,由业主大会会议选举产生。未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的,在新一届业主委员会产生之前,由物业所在地的社区居民委员会在街道办事处、乡(镇)人民政府的指导、帮助下指导业主根据业主大会议事规则召开业主大会,并执行业主大会的决定。经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主反对或者业主委员会选举产生后,社区居民委员会应当终止行使本款规定的职责。

      第十九条

      业主委员会可以设立候补委员制度。候补委员人数不超过业主委员会正式委员人数的百分之五十。候补委员可以与正式委员一同由业主大会选举产生,其选举产生规则、任职资格和职务终止规则应当与正式委员相同。设立候补委员的,应当和业主委员会一并备案。业主委员会因委员辞职等原因缺额且缺额人数不超过正式委员总人数的百分之五十的,可以从候补委员中按照得票数的多少自动递补,并且在本物业管理区域内公告。业主委员会委员缺额人数超过正式委员总人数的百分之五十的,应当重新选举业主委员会。候补委员具体递补规则等内容应当在业主大会议事规则中予以明确。

      第二十条

      业主发现业主委员会委员有下列情形之一的,可以依照法律、法规和业主大会议事规则的规定,提议业主大会定期会议或者临时会议审议决定是否终止其委员职务:(一)不履行业主委员会委员职责和业主义务,不遵守管理规约,情节严重的;(二)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;(三)向物业服务企业销售商品、承揽业务的;(四)牟取可能妨碍公正履行职务的其他利益的;(五)其他侵害业主合法权益的行为。业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。

      第二十一条

      业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止:(一)不再是本物业管理区域的业主的;(二)因疾病或者其他原因丧失履行职责能力的;(三)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;(四)被依法追究刑事责任的。

      第二十二条

      业主委员会应当按照业主大会议事规则规定及业主大会决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议,应当在七日内召开业主委员会会议。业主委员会委员不能委托代理人参加会议。候补委员可以列席业主委员会会议,但不具有表决权。

      第二十三条

      业主委员会应当通过公告等形式及时公布业主大会和业主委员会决定等物业管理中的重大事项,做好物业管理中重要事项的记录,并接受业主查询。业主委员会应当听取业主和非业主使用人对物业管理和业主委员会日常工作的意见和建议,接受咨询、投诉和监督。

      第二十四条

      业主委员会的任期为三至五年,具体由业主大会决定,任期届满自行终止。业主委员会委员可以连选连任。业主委员会在任期届满的三个月前,应当书面报告所在地街道办事处、乡(镇)人民政府,并按照规定开展换届选举工作。

      第二十五条

      业主大会选举产生新一届业主委员会之日起十日内,上一届业主委员会应当在街道办事处、乡(镇)人民政府指导下,将其保管的有关凭证、档案等资料、印章以及其他属于全体业主共有的财物,移交给新一届业主委员会,并完成交接工作。业主委员会委员资格在任期内提前终止的,应当在终止之日起三日内向本届业主委员会移交由其保管的前款所列资料及财物。拒不移交本条第一、二款所述物品的,业主委员会可以请求物业所在地街道办事处、乡(镇)人民政府或者公安机关协助移交。

      第二十六条

      业主大会、业主委员会的运作经费由全体业主共同承担。物业管理区域内有共用部位、共用设施设备收益的,运作经费可以在共用部位、共用设施设备收益中列支,具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见,并在业主大会会议上表决通过后执行。业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会运作经费的使用情况,接受全体业主的监督。

      第三章 物业管理服务

      第二十七条

      物业管理区域由所在区、县(市)房产主管部门会同街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会,遵循相对集中、便于管理的原则,按照下列方法根据物业的共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素进行划分:(一)新建物业项目,包括分期开发或者有两个以上建设单位开发建设的区域,拥有共用主要配套设施设备的,核定为一个物业管理区域;(二)旧城区规划范围内新开发建设的项目,与周边原有项目房屋相毗连的,经各自的业主大会同意,可以归并一个物业管理区域。建设单位应当在取得建设工程规划许可证之日起三十日内,向项目所在区、县(市)房产主管部门提供建设项目规划设计方案、总平面图和建设工程规划许可证及附件附图。区、县(市)房产主管部门应当在收到相关材料之日起十个工作日内核定物业管理区域并书面告知开发建设单位。跨区、跨街道或者乡(镇)的建设项目,由所在区或者街道办事处、乡(镇)人民政府共同的上一级房产主管部门会同同级民政部门负责划分物业管理区域。建设单位在房屋销售时,应当将有关主管部门核定的物业管理区域范围,通过合同约定方式向物业买受人明示。

      第二十八条

      具备下列条件之一的,业主委员会可以向所在区、县(市)房产主管部门提出调整物业管理区域的要求:(一)经自然分割或者习惯形成的两个以上相对独立区域,能明确分清共用配套设施设备管理维护责任,并经各区域中专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意划分为多个物业管理区域的;(二)两个以上独立物业管理区域经各自业主大会同意,合并为一个物业管理区域的。要求调整物业管理区域的,业主委员会应当提交物业管理区域划分方案、物业管理用房划分方案、设施设备维护管理责任划分方案、调整后物业管理区域管理方案和业主大会决议等材料。所在区、县(市)房产主管部门应当在收到相关材料之日起二十个工作日内,会同当地街道办事处、乡(镇)人民政府及社区居民委员会作出是否调整物业管理区域的决定。

      第二十九条

      建设单位应当在办理房屋所有权初始登记前,按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之七的比例提供物业管理用房,其中千分之三为办公用房,千分之四为经营用房。但物业管理区域内的物业均为非住宅的,按照不少于物业实测地上总建筑面积千分之三的比例提供物业管理办公用房。城乡规划主管部门批建为商业或者办公用途的地下部分建筑面积计入地上总建筑面积。物业管理用房的具体位置和面积应当在建设工程规划许可证及附件附图中载明,并在办理物业销售(预售)证之前予以确定。物业管理用房的所有权属于该物业管理区域内的全体业主,其所有权不得分割、转让和抵押,其用途不得擅自改变。业主委员会成立之前,物业管理用房由区、县(市)房产主管部门代为接收后移交前期物业服务企业使用和经营。前期物业服务企业出租物业经营用房的,租赁期限最长不超过业主委员会成立后十二个月。业主委员会成立后,物业管理用房的使用和经营方案应当经业主委员会同意并公告。

      第三十条

      一个物业管理区域应当由一个具备相应资质的物业服务企业统一提供物业服务。已成立业主大会的物业管理区域,经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意,可以根据物业特点自行决定选聘物业服务企业的资质等级及服务内容。

      第三十一条

      住宅物业的建设单位应当通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业服务,并签订前期物业服务合同。其中,物业管理区域总建筑面积超过十万平方米的,应当采用公开招标方式选聘物业服务企业;投标人少于三个、物业管理区域总建筑面积小于五万平方米的,经物业所在地区、县(市)房产主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业,并签订前期物业服务合同。同一物业管理区域内的非住宅面积计入物业管理区域总面积。前期物业服务合同约定期限的,其期限不短于物业管理区域具备成立业主大会条件之日起一年。前期物业服务期间,物业服务企业经征得物业管理区域内专有部分面积占建筑总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意后,提前终止有约定期限的前期物业服务合同的,自书面通知到达建设单位之日起满三个月时合同终止。建设单位应当按照物业管理及前期物业管理招标投标相关规定及时另行选聘物业服务企业。但业主大会已经按照规定选聘物业服务企业的,自业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起,该前期物业服务合同终止。

      第三十二条

      物业服务企业应当在前期物业管理期间履行以下职责:(一)参与工程的检查,对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题,及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议,并协助专业管理部门督促落实;(二)就共用设施设备的安装位置、管线走向等事项向建设单位提出建议,并参与共用设施设备的安装、调试等工作;(三)建立物业共用部位、共用设施设备等工程信息资料,建立日常管理档案;(四)根据临时管理规约、前期物业服务合同的约定,向业主提供物业服务并引导业主遵守约定,维护物业公共利益和管理秩序。

      第三十三条

      物业服务企业对物业的共用部位、共用设施设备及相关场地等进行查验时,应当和建设单位或者业主委员会签订承接查验协议,对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

      第三十四条

      业主委员会应当依据法律、法规的规定与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务,并遵守下列规定:(一)符合国家、省和本市规定的技术标准、规范;(二)及时向业主、非业主使用人告知安全合理使用物业的注意事项;(三)定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;(四)协助公安机关做好物业管理区域内的安全防范工作;(五)接受社区居民委员会监督指导,配合做好社区管理相关工作。物业服务企业在物业服务合同签订之日起十五日内应当将合同副本报物业所在区、县(市)房产主管部门备案。

      第三十五条

      物业服务合同的一方提前终止有约定期限的物业服务合同的,自书面通知到达对方之日起满三个月合同终止。合同终止的不影响当事人承担相应的违约责任。物业服务合同期限届满前三个月,业主委员会应当组织召开业主大会会议开展物业服务企业选聘工作。物业服务合同期满仍未完成选聘工作,经双方协商,原物业服务企业同意延续的,原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在原合同延续期间,任何一方提前终止合同的,自书面通知到达对方之日起三十日内合同终止。物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业项目。

      第三十六条

      物业服务企业退出物业管理项目时,应当向业主委员会移交全部物业管理档案、资料和相关财物。物业服务企业退出物业项目时业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,物业所在街道办事处、乡(镇)人民政府应当进行应急管理。社区居民委员会可以在街道办事处、乡(镇)人民政府委托下根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、保安等服务,相关费用由业主承担。各相关职能部门及供水、供电、供气等专业单位应当予以配合。

      第三十七条

      物业服务收费根据不同物业的性质和特点、物业服务不同的阶段,分别实行政府指导价和市场调节价。政府指导价适用范围和收费标准由价格主管部门制定。实行市场调节价的物业项目,收费标准由物业服务合同(包括前期物业服务合同)确定。物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布。物业服务收费标准根据收费与服务水平相适应的原则,并根据物业服务成本变化情况等因素进行调整。

      第三十八条

      物业交付使用前,建设单位应当依照前期物业服务合同的约定向物业服务企业支付物业服务费;物业交付使用后,物业服务费由业主承担。业主应当依照物业服务合同(包括前期物业服务合同)的约定及时交纳物业服务费。业主违反物业服务合同约定,经书面催交,逾期不交纳物业服务费的,业主委员会可以采用在本物业管理区域公示等方式协助物业服务企业催交。物业服务合同双方约定预收物业服务费的,预收期限最高不得超过十二个月。物业服务合同存续的剩余期限不足十二个月的,则预收期限不得超过合同的剩余期限。

      第三十九条

      物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定,可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营,收益归全体业主所有,可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金,也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。物业经营性收益由物业服务企业代管的,应当单独列账;由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户,不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目,每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况;实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目,每年公布一次各项资金收支情况。前期物业服务期间,建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项,并向业主公示告知。前期物业服务结束时,物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况,并将审计结果在物业管理区域内公示。

      第四十条

      经专有部分面积占建筑物总面积过半数且人数占总人数过半数的业主同意,物业管理区域可以在街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会的监督指导下由业主自行管理。实行自行管理的应当将执行机构、管理方案、收费标准和管理期限等内容提交业主大会会议表决。业主采用民事雇佣方式聘请自然人进行服务的,应当为其支付依法属于业主责任的意外伤害等保障费用。电梯、消防、技防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理,应当委托专业机构进行维护和养护。业主自行管理中需要开具发票的,业主委员会可以持街道办事处、乡(镇)人民政府或者社区居民委员会的证明材料,向税务部门申请办理临时税务登记证,凭临时税务登记证可以向物业所在地的税务部门申请领用发票并自行开具。业主大会可以委托具有资质的专业机构对管理费用、物业专项维修资金、物业经营性收益等进行财务管理和财务审计。管理账目每年向业主公布一次。

      第四章 物业使用和维修

      第四十一条

      业主、非业主使用人在使用物业时应当依照有利于使用安全、团结互助和公平合理的原则,正确处理用水、排水、通行、通风、采光、日照、管线铺设和建筑维修、有害物质排放等方面的相邻关系。建设单位应当在销售物业之前制定临时管理规约,作为物业买卖合同的附件。业主大会成立后,业主大会应当制定管理规约。临时管理规约和管理规约的示范文本由市房产主管部门制定。

      第四十二条

      物业使用中禁止下列行为:(一)违法拆改、变动房屋承重结构;(二)将无防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房,或者将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房和厨房的上方;(三)违法搭建、改建建筑物、构筑物;违法挖掘房屋地下空间;(四)擅自改变房屋用途或者将配套设施挪作他用;(五)擅自改变房屋外立面;(六)擅自将雨污水混接或者在排水管上接管;损害管道燃气设施,占用、堵塞、封闭管道设施影响公共安全;(七)擅自占用绿地,损毁树木、绿化设施;(八)损坏消防设施,占用、堵塞、封闭消防通道、消防登高面等消防场地;(九)违反国家和地方规定,向环境超标排放污染物;(十)占用共用部位、共用设施设备;(十一)法律、法规禁止的其他行为。对违反有关法律、法规规定使用物业的,物业服务企业应当及时进行劝阻、制止,并向相关部门和业主委员会报告,相关部门和业主委员会应当根据相应规定及时处理。

      第四十三条

      业主或者非业主使用人进行物业装修,应当事先告知物业服务企业,并按照物业装修有关规定办理手续。物业服务企业应当对业主或者非业主使用人的物业装修活动进行监督,业主应当予以配合。

      第四十四条

      业主大会成立前,车辆停放在物业管理区域内共用部位的,其收费标准应当按照价格主管部门的规定执行。业主大会成立后,车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度由业主大会制定。业主大会决定对车辆停放收费的,应当确定收费标准。车主对车辆有保管要求的,由车主和物业服务企业另行签订保管合同。

      第四十五条

      物业交付使用前,建设单位应当依照有关规定将验收合格的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备移交给相关专业单位负责管理,并移交有关技术资料。相关专业单位应当及时接收。物业交付使用时,建设单位应当将有关设施设备移交专业单位管理的情况予以公示。专业单位接收后,应当及时做好有关设施设备的维修、更新和养护,确保物业管理区域内有关设施设备的安全运转和正常使用。物业管理区域内供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等专业单位应当向最终用户收取有关费用。专业单位委托物业服务企业代收代交有关费用和进行有关设施设备日常维修养护的,双方应当签订委托协议,明确委托的主要事项和费用支付的标准与方式。未签订委托协议的由专业单位自行负责相关工作。

      第四十六条

      物业保修期满后的维修、更新、改造费用,按照下列规定承担:(一)专用部位和专用设施设备包括在构造上及利用上具有独立性,由单个业主独立使用、处分的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造费用,由业主或者非业主使用人承担;(二)共用部位和共用设施设备(供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等设施设备除外)包括由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等,其维修、更新、改造费用,由相关业主按照各自拥有的物业建筑面积比例共同承担。属人为损坏的,其维修费用由责任人承担。物业维修、更新时,相关业主、非业主使用人应当予以配合。供水、供电、供气、环卫、人防等专业单位进行相关作业需要进入物业管理区域的,物业服务企业和相关业主、非业主使用人应当配合。

      第四十七条

      业主转让或者出租物业时,应当将临时管理规约、管理规约、物业服务费标准等事项告知受让人或者承租人,并对物业服务费的结算作明确约定。受让人应当在办理产权交易手续之日起三十日内,将物业产权转移情况、业主姓名、联系方式等告知物业服务企业和业主委员会。业主可以在临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则中规定物业管理区域内单套住房出租的人数限制及人均面积标准。

      第五章 物业保修金和物业专项维修资金

      第四十八条

      用于销售的物业,建设单位在房屋产权初始登记之前,应当按照物业建筑安装总造价百分之二的比例交存物业保修金,作为物业保修期内维修费用的保证。物业建筑安装总造价应当以建设项目工程决算金额为准;在房屋产权初始登记时无法提供工程决算报告的,可以以市建设主管部门颁发的建筑工程施工许可证中明确的合同造价作为预交物业保修金的基数,并根据工程决算报告提请结算最终金额。物业保修金实行“统一交存、权属不变、专款专用、政府监管”的原则,由市、县(市)房产主管部门指定的机构(以下称保修金管理机构)统一管理。

      第四十九条

      在物业保修期内有下列情形之一,建设单位不履行保修责任或者因歇业、破产等原因无法履行保修责任的,维修费用在物业保修金中列支:(一)经专业机构鉴定或者相关质量主管部门认定房屋建筑安装工程存在质量问题的;(二)经城乡规划主管部门认定未按照经批准的建设工程设计方案进行配套设施建设的。需要使用物业保修金的,由相关业主或者业主委员会提出申请,经保修金管理机构核实后拨付,由业主委员会组织维修。

      第五十条

      物业保修金存储期限为八年。存储期间每年结息一次,当年交存、使用或者退还的部分按照同期银行活期存款利率计息,其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。物业保修金存储期间,建设单位因注销、清算等原因,无法继续履行保修责任的,可以申请由相关联的非自然人股东继续履行保修责任,并将原交存的物业保修金本息变更至该非自然人股东名下。物业保修金存储期满后,保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。建设单位因歇业、破产或者出现其他情形致使单位不存在且未办理前款手续的,保修金管理机构应当进行公示,公示期为三十日。公示期满无异议的,物业保修金本息余额转为同一物业管理区域的物业专项维修资金。

      第五十一条

      物业专项维修资金实行“业主交纳、统一存储、按幢核算、建账到户”和“业主决策、专款专用、政府监管”的原则,由市、县(市)人民政府指定的机构(以下称维修资金管理机构)统一管理,专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。物业专项维修资金应当建立年度公布及日常查询制度,并接受业主和房产、财政部门的监督。

      第五十二条

      首期物业专项维修资金由建设单位代收代交。建设单位应当在房屋产权初始登记之前,按照物业总建筑面积及交存标准向维修资金管理机构统一交存。物业交付使用时建设单位按照专有部分建筑面积及同一交存标准向业主收取,其余部分的首期物业专项维修资金由建设单位承担。前款所称物业总建筑面积以具有法定测绘资质的单位提供的测绘成果为准;前款所称交存标准为房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的百分之五至百分之八,具体标准由房产主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定,报经市、县(市)人民政府批准后公布。

      第五十三条

      物业专项维修资金本息余额不足首期交存额的百分之三十时,维修资金管理机构应当及时通知相应物业管理区域的业主委员会组织续交。续交方式、金额等具体事项由该物业管理区域管理规约规定或者业主大会决定。

      第五十四条

      物业专项维修资金存款每年计息一次,当年交存或者使用的部分按照同期银行活期存款利率计息,其余部分按照不低于一年期同期银行定期存款利率计息。物业专项维修资金的利差余额按照收益分摊原则建立相应物业管理区域的维修资金公共账户,统筹用于共用部位、共用设施设备的应急维修。

      第五十五条

      使用物业专项维修资金按照下列程序办理:(一)物业服务企业提出维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等相关事项;(二)业主委员会审核维修内容、施工单位、工程预算方案及资金申请额等事项后征求业主意见,同时将上述事项在物业管理区域内公示;(三)征得维修资金列支范围内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意后,由物业服务企业持申请表、工程预算方案及经业主委员会确认的征求业主意见表等资料,向维修资金管理机构提出申请;(四)维修资金管理机构经核实后,拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用;(五)工程完工后,物业服务企业持具备法定资质的专门机构出具的审计报告书、业主委员会审核签章的施工承包合同、工程款及审计费发票、业主委员会验收合格证明等资料向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额。工程决算金额在一万元以内的,经业主委员会审核同意,可以免予审计。工程决算金额超出预算金额百分之二十以上或者一万元以上的,超出部分需按照使用程序重新申报。

      第五十六条

      电梯、消防设施设备严重损坏,危及公共安全的,经业主委员会书面同意后,可以按照下列简易程序申请使用物业专项维修资金:(一)物业服务企业向所在区、县(市)质监或者消防部门提交经业主委员会同意的电梯或者消防设施设备维修报告;(二)质监或者消防部门对工程维修内容、工程预算、施工单位等事项予以书面确认。物业服务企业应当将确认内容在物业管理区域内公示,公示期限不少于五日;(三)物业服务企业持质监或者消防部门的确认书、工程预算方案、业主委员会的书面同意意见等资料,向维修资金管理机构申请物业专项维修资金;(四)维修资金管理机构经审核后,拨付核实额度百分之五十至七十的维修费用;(五)工程完工后,物业服务企业持由质监或者消防部门出具的整改合格证明、经审计的工程决算报告等,向维修资金管理机构申请拨付维修费用的余额;(六)业主委员会应当在物业专项维修资金拨付使用完毕后一个月内向全体业主公告。

      第五十七条

      经物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意,可以采用业主自主管理物业专项维修资金的方式,由业主大会授权业主委员会负责物业专项维修资金的日常管理。实行物业专项维修资金自主管理的,应当按照下列程序办理:(一)由业主委员会草拟自主管理物业专项维修资金的实施方案,方案应当明确物业专项维修资金的存储银行、计息方法、管理费用列支渠道及数额、使用流程、本息余额查询及公布方案等内容;(二)召开业主大会会议对实施方案进行表决。业主大会会议应当邀请街道办事处、乡(镇)人民政府、社区居民委员会代表列席。实施方案应当征得物业管理区域内专有部分面积占建筑物总面积三分之二以上且人数占总人数三分之二以上的业主同意;(三)业主委员会将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定等相关资料报维修资金管理机构;(四)维修资金管理机构对申请资料进行核实,将实施方案、业主表决意见明细情况及业主大会决定在相关物业管理区域内公示,公示期不少于三十日。发现申请资料有任何虚假情形的,维修资金管理机构不予办理资金移交手续。

      第五十八条

      任何机构和个人不得将物业保修金和物业专项维修资金用于出借、担保及任何经营性活动。

      第六章 法律责任

      第五十九条

      对违反本条例的行为,国务院《物业管理条例》、《浙江省物业管理条例》等法律、法规已有规定的,按照相关规定处罚;没有规定的,按照本条例的规定予以处罚。本条例规定的行政处罚,属于经国务院或者省人民政府批准的城市管理相对集中行政处罚权范围的,由城市管理行政执法机关负责实施。

      第六十条

      建设单位未按照本条例第十六条第一款规定交纳首次业主大会会议筹备经费的,由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五千元罚款。

      第六十一条

      物业服务企业违反本条例第三十四条第三款规定,未按照要求将物业服务合同备案的,由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二千元以上五千元以下罚款。

      第六十二条

      物业服务企业违反本条例第三十六条第一款规定,退出物业服务时未移交物业管理档案、资料和相关财物的,由区、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上十万元以下罚款。

      第六十三条

      物业服务企业违反本条例第三十九条第三款规定,未按照要求公布经营性收益收支情况,由区、县(市)房产主管部门责令改正,可以处五千元以上一万元以下罚款。

      第六十四条

      业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第一项、第二项规定的,由区、县(市)房产主管部门责令改正,恢复原状,可以处五万元以上十万元以下罚款;情节较轻的,可以处一万元以上五万元以下罚款。

      第六十五条

      业主或者非业主使用人违反本条例第四十二条第一款第三项、第四项、第五项规定的,由城乡规划主管部门依法查处;违反本条例第四十二条第一款第六项规定的,由市政设施和公用事业主管部门依法查处;违反本条例第四十二条第一款第七项规定的,由绿化主管部门依法查处;违反本条例第四十二条第一款第八项规定的,由公安机关消防机构或者公安派出所依法查处;违反本条例第四十二条第一款第九项规定的,由环境保护主管部门依法查处。违反本条例第四十二条第一款第十项规定的,相关利害关系人可以依法向人民法院提起诉讼。

      第六十六条

      建设单位违反本条例第四十八条、第五十二条规定,不按照要求交存物业保修金、物业专项维修资金的,由市、县(市)房产主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处一万元以上三万元以下罚款。

      第六十七条

      违反本条例规定,房产主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的,对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分:(一)挪用物业专项维修资金或者物业保修金的;(二)发现违法行为不依法予以查处的;(三)利用职务之便,收受建设单位或者其他人的财物等不正当利益的;(四)其他玩忽职守、滥用职权、以权谋私的行为。

      第七章 附则

      第六十八条

      本条例自2014年5月1日起施行。

      看到这里,法律快车小编相信你也了解了相关的知识内容了,因此物业公司在进行物业管理的时候,是需要按照物业管理条例来进行的才是合法有效的。好了以上就是杭州市物业管理条例是怎样的的相关内容,如果你还有疑问,可以咨询我们的律师。

     
  •   现在基本上大多数的小区内,都是相对应的物业公司对小区进行着物业管理的,因此在物业公司进行管理的时候,也是需要按照相关的管理范围来的。那么今天一起来看看小区物业管理范围和责任的法规是怎样以及相关问题的解答是怎样的吧!

      一、小区物业管理范围和责任的法规是怎样

      1、一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。

      2、物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

      3、物业服务企业承接物业时,应当与业主委员会办理物业验收手续。

      4、物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意,物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

      5、物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时,业主大会选聘了新的物业服务企业的,物业服务企业之间应当做好交接工作。

      6、物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

      7、物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收钱款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

      8、对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为,物业服务企业应当制止,并及时向有关行政管理部门报告。

      9、物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。物业服务企业雇请保安人员的,应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,不得侵害公民的合法权益。

      二、物业服务收费

      根据《物业管理条例》的规定:

      1、物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。

      2、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。

      3、县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。

      4、物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目,服务报酬由双方约定。

      三、法律责任

      根据《物业管理条例》的规定:

      1、住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准,擅自采用协议方式选聘物业服务企业的,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,给予警告,可以并处10万元以下的罚款。

      2、建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      3、建设单位、物业服务企业不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。

      4、物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正,处委托合同价款30%以上50%以下的罚款。委托所得收益,用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。

      看到这里,法律快车小编相信你也了解了相关的知识内容了,小区的物业在进行管理的时候,也是要按照相关的法律规定来进行的,不然就是违反法律。好了以上就是小区物业管理范围和责任的法规是怎样的相关内容,如果你还有疑问,可以咨询我们的律师。

     
  •   物业公司与小区业主所订立的物业服务合同是较长的,因此双方在履行合同的时候,就会较容易产生相关法律纠纷,所以物业管理条例就出来了。那么今天就一起来看看安徽省物业管理条例是怎样以及相关问题的解答是怎样的吧!

      安徽省物业管理条例是怎样

      第一章 总 则

      第一条 为了规范物业管理活动,提升物业服务水平,维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益,营造良好的居住和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规,结合本省实际,制定本条例。

      第二条 本条例适用于本省行政区域内物业管理活动及其监督管理。

      本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定对建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

      第三条 物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则。

      第四条 县级以上人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区治理体系,建立和完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制。鼓励采用新技术、新方法,提高物业管理和服务水平。

      第五条 县级以上人民政府住房和城乡建设或者房地产行政主管部门(以下简称物业管理行政主管部门)负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作,履行以下职责:

      (一)拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施;

      (二)依照职权制定物业服务质量标准和技术规范;

      (三)指导街道办事处、乡镇人民政府依法开展物业管理相关工作;

      (四)指导、监督和管理物业管理招投标活动;

      (五)监督、管理专项维修资金;

      (六)建立物业管理诚信档案制度;

      (七)法律、法规规定的其他职责。

      县级以上人民政府发展改革、公安、司法、民政、财政、环保、城乡规划、城市管理、工商、价格、质监、人防等部门,应当按照各自的职责,相互配合,做好相关监督管理工作。

      第六条 街道办事处、乡镇人民政府履行以下职责:

      (一)指导和协助业主大会的成立、业主委员会的选举;

      (二)指导和监督业主大会、业主委员会开展工作;

      (三)协调物业管理与社区管理、社区服务之间关系,调处业主、业主委员会、物业使用人、物业服务企业在物业管理活动中的纠纷;

      (四)协调和监督物业服务企业的交接;

      (五)协调和监督老旧小区物业管理。

      居民委员会、村民委员会应当予以协助和配合。

      第七条 物业管理协会应当加强行业自律,规范行业经营行为,促进物业服务企业提高服务质量和水平。

      第二章 业主、业主大会及业主委员会

      第八条 房屋所有权人为业主。

      业主身份的确认,以不动产登记簿或者法律、行政法规规定的其他有效证明为依据。

      第九条 业主在物业管理活动中享有以下权利:

      (一)提议召开业主大会会议,参加业主大会会议,提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;

      (二)向业主委员会和物业服务企业提出建议或者质询;

      (三)推选业主代表,并享有被推选权;

      (四)依法使用物业共用部位、共用设施设备的权利,监督专项维修资金的管理和使用;

      (五)要求其他业主、物业使用人停止违反共同利益的行为;

      (六)法律、法规规定的其他权利。

      第十条 业主在物业管理活动中履行以下义务:

      (一)遵守管理规约、业主大会议事规则,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;

      (二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;

      (三)按照国家有关规定交纳专项维修资金;

      (四)按照物业服务合同约定交纳物业服务费用;

      (五)配合、支持物业服务企业按照管理规约、物业服务合同实施的物业管理活动;

      (六)法律、法规规定的其他义务。

      第十一条 一个物业管理区域成立一个业主大会,由一个物业服务企业实施物业管理。

      物业管理区域的划分应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设、方便管理、降低管理成本等因素,按照以下规定进行:

      (一)新建住宅小区,包括分期建设或者由两个以上单位开发建设的,应当按照小区整体规划设计范围划分为一个物业管理区域;

      (二)地理上自然连接规模较小的住宅小区,经各自的业主大会同意后,可以合并为一个物业管理区域;

      (三)规模较大的住宅小区,且配套设施设备能够分割、独立使用的,可以划定或者调整为不同的物业管理区域;

      (四)住宅小区内的非住宅物业应当与住宅小区划分为同一个物业管理区域;商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备,并能够独立管理的,可以划分为一个物业管理区域。

      第十二条 新建物业建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前,应当按照第十一条规定划分物业管理区域,向县级人民政府物业管理行政主管部门备案。建设单位应当将经备案的物业管理区域向物业买受人明示。

      物业管理区域划定后,确需调整的以及已投入使用但尚未划分物业管理区域的,县级人民政府物业管理行政主管部门应当会同街道办事处、乡镇人民政府听取业主意见后作出决定,并在相关物业管理区域内显著位置公告。

      第十三条 物业管理区域内全体业主组成业主大会,选举产生业主委员会作为业主大会的执行机构。业主大会和业主委员会代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

      业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

      第十四条 业主大会可以设立业主监事会或者独立监事,负责监督业主委员会的工作,并履行业主大会赋予的其他职责。

      业主大会设立业主监事会或者独立监事的,业主大会议事规则应当对业主监事会或者独立监事的职责、议事规则和工作经费,以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。

      第十五条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十或者首批物业交付满三年的,建设单位应当向县级物业管理行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备成立首次业主大会会议所需的文件资料:

      (一)物业管理区域划分资料;

      (二)房屋等建筑物面积清册;

      (三)业主名册;

      (四)建筑规划总平面图;

      (五)共用设施设备的交接资料;

      (六)物业服务用房配置确认资料;

      (七)其他有关的文件资料。

      第十六条 业主筹备成立业主大会的,应当在街道办事处、乡镇人民政府的指导下,成立业主大会会议筹备组。筹备组一般由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府、居民委员会或者村民委员会代表组成,人数应当为单数,其中业主代表由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐,所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府代表担任。前期物业服务企业应当协助业主大会筹备组做好相关工作。

      符合首次业主大会会议召开条件,但未及时召开大会的,街道办事处、乡镇人民政府应当在接到建设单位、前期物业服务企业或者业主书面报告之日起四十五日内组建业主大会会议筹备组。

      筹备组应当自成立之日起十五日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行公告。

      首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。

      第十七条 首次业主大会会议筹备组履行以下职责:

      (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

      (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

      (三)确认业主身份,确定业主人数、所拥有的专有部分面积,以及业主在首次业主大会会议上的投票权数;

      (四)提出首届业主委员会委员选举办法,确定候选人名单;

      (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

      (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

      对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置公告,并将首次业主大会会议召开的时间、地点书面通知全体业主。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。

      筹备组应当自组成之日起三个月内组织召开首次业主大会会议。筹备组在业主委员会成立后自行解散。

      第十八条 业主大会决定以下事项:

      (一)制定、修改业主大会议事规则;

      (二)制定、修改管理规约;

      (三)选举业主委员会或者更换业主委员会委员;

      (四)听取和审查业主委员会的工作报告;

      (五)改变和撤销业主委员会不适当的决定;

      (六)决定业主大会、业主委员会工作经费的相关事项;

      (七)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

      (八)选聘、续聘和解聘物业服务企业;

      (九)筹集和使用专项维修资金;

      (十)改建、重建建筑物及其附属设施;

      (十一)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用;

      (十二)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

      首次业主大会会议应当制定管理规约和业主大会议事规则,选举产生业主委员会,批准业主委员会工作规则等。

      第十九条 业主大会决定筹集和使用专项维修资金,改建、重建建筑物及其附属设施的,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主大会决定其他有关共有和共同管理权利的重大事项,应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

      前款规定的面积和业主人数,按照下列规定确定:

      (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照专有部分面积之和计算。

      (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。业主总人数,按照两者之和计算。

      第二十条 物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

      业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主委托代理人参加业主大会会议的,应当出具书面或者数据电文委托书,载明委托事项、委托权限及期限。

      物业使用人可以列席业主大会。

      第二十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送达每一位业主;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告。凡需投票表决的,表决意见应由业主本人或者其委托的代理人签名。

      提倡采用信息化技术,改进业主大会表决方式。

      第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。

      业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

      (一)经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的;

      (二)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

      (三)业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情形。

      业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的,街道办事处、乡镇人民政府应当督促或者组织召开业主大会临时会议。

      第二十三条 业主大会应当建立规范的财务管理制度。业主委员会应当对专项维修资金、物业共用部位和共用设施设备经营收益、业主大会和业主委员会工作经费按照财务要求建账并及时入账,并对原始凭证及形成的会计资料妥善保管,不得损毁。

      第二十四条 不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府指导后仍不能成立的,可以由街道办事处或者乡镇人民政府组织业主自行或者聘请物业服务企业实施物业管理。成立业主大会的条件具备后,应当及时成立业主大会。

      第二十五条 业主委员会委员候选人由业主推荐或者自荐,经业主大会会议选举产生。业主委员会一般由五至十一人的单数委员组成,每届任期一般不超过五年,委员可以连选连任。

      业主委员会应当自选举产生之日起三日内召开首次会议,推选产生主任一人、副主任一至二人。经业主大会同意,业主委员会可以聘请执行秘书,负责处理业主委员会日常事务。

      业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,将业主大会会议的决定、管理规约、业主大会议事规则以及业主委员会组成人员名单等材料报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案,并书面告知相关居民委员会、村民委员会。

      业主委员会办理备案手续后,持街道办事处或者乡镇人民政府备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

      第三款规定的备案事项发生变更的,业主委员会应当在三十日内重新备案,并告知相关居民委员会、村民委员会。

      第二十六条 业主委员会委员应当符合下列条件:

      (一)本物业管理区域内的自然人业主或者单位业主代表;

      (二)具有完全民事行为能力;

      (三)遵守业主大会的决定、管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;

      (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

      (五)身体健康,具有一定的组织协调能力和必要的工作时间;

      (六)本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。

      第二十七条 业主委员会履行以下职责:

      (一)执行业主大会的决定和决议;

      (二)召集业主大会会议,报告业主委员会工作和物业管理实施情况,报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况;

      (三)与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

      (四)及时了解业主、物业使用人、物业服务企业的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;

      (五)监督管理规约的实施;

      (六)督促业主交纳物业服务费及其他相关费用;

      (七)组织和监督专项维修资金的筹集和使用;

      (八)调解物业使用、维护和管理等方面的纠纷;

      (九)业主大会赋予的其他职责。

      第二十八条 业主委员会应当在物业管理区域显著位置向业主公开下列情况和资料:

      (一)管理规约、业主大会议事规则;

      (二)业主大会和业主委员会的决定;

      (三)物业服务合同;

      (四)专项维修资金的筹集、使用情况;

      (五)物业共有部分的收益和使用、分配情况;

      (六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

      (七)业主大会和业主委员会工作经费的收支情况;

      (八)其他应当向业主公开的情况和资料。

      第二十九条 业主委员会会议由主任召集和主持。主任因故不能履行职责时,由副主任召集和主持。经三分之一以上委员提议召开业主委员会会议的,应当在七日内召开。主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的,由街道办事处或者乡镇人民政府指定一名委员召集和主持业主委员会会议。

      业主委员会会议应当有过半数委员出席,作出的决定应当经全体成员过半数通过,并在物业管理区域内显著位置公告。

      业主委员会委员不得委托他人出席业主委员会会议。

      业主委员会要求物业服务企业列席会议的,物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

      第三十条 业主委员会任期届满三个月前,应当召开业主大会进行业主委员会的换届选举;逾期未换届的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举;逾期仍未组织的,可以由居民委员会、村民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下,组织换届选举工作。

      业主委员会应当自新一届业主委员会履职之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物予以移交。拒不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

      业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交本届业主委员会。拒不移交的,业主委员会、业主或者居民委员会、村民委员会可以请求街道办事处或者乡镇人民政府督促其移交。

      移交过程中出现治安事件的,公安机关应当依法及时处理。

      第三十一条 业主委员会委员有下列情形之一的,其委员职务自行终止,由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显著位置公告:

      (一)因物业转让、灭失等原因,不再是业主的;

      (二)无故缺席业主委员会会议连续三次以上的;

      (三)丧失履行职责能力的;

      (四)被依法追究刑事责任的;

      (五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的。

      第三十二条 业主委员会委员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主大会授权的业主委员会,可以决定终止其委员资格:

      (一)收受物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益或者报酬的;

      (二)向物业服务企业销售商品、承揽业务,牟取不当利益的;

      (三)损坏共用设施设备,违法搭建,破坏房屋外观和承重结构,擅自改变物业使用性质,拒缴物业服务费和专项维修资金,以及违法出租房屋的;

      (四)侵害业主合法权益的;

      (五)因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

      业主大会会议审议决定是否终止业主委员会委员职务时,应当允许该委员提出申辩,并记录归档。

      第三十三条 经业主委员会或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议增减或者调整业主委员会委员的,由业主大会会议作出决定,并以书面形式在物业管理区域显著位置公告。

      第三十四条 管理规约应当包括以下内容:

      (一)物业基本情况;

      (二)公共场所及共用设施设备状况;

      (三)业主使用其物业和物业管理区域内公共场所及共用设施设备的权益;

      (四)业主参与物业管理的权利和义务;

      (五)业主对业主委员会及物业服务企业的监督权;

      (六)物业的使用、维护、装饰装修管理;

      (七)业主应当遵守的行为准则;

      (八)物业共有部分的经营与收益分配;

      (九)物业管理区域内共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式;

      (十)专项维修资金筹集、使用和管理;

      (十一)违反管理规约的责任;

      (十二)其他有关事项。

      第三十五条 业主大会议事规则应当就以下事项作出约定:

      (一)业主大会的议事方式;

      (二)业主大会的表决程序;

      (三)业主委员会的组成和委员任期;

      (四)业主大会定期会议召开的时间或次数;

      (五)其他有关事项。

      第三十六条 业主大会、业主委员会作出的决定和管理规约、业主大会议事规则,应当符合法律、法规的规定,对物业管理区域内的全体业主具有约束力。

      业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,县级人民政府物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府,应当责令限期改正或者予以撤销,并通告全体业主。

      业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以依法请求人民法院予以撤销。

      第三十七条 业主大会、业主委员会工作经费,以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金,可以由业主分摊,也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。具体筹集、管理和使用办法由业主大会确定。

      业主委员会应当于每年3月底前以书面形式在物业管理区域内显著位置公布上一年业主大会、业主委员会经费收支情况,接受业主监督。业主监事会或者独立监事应当进行检查;发现问题的,应当要求业主委员会予以纠正。经持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主委员会应当对经费收支情况进行审计。

      推进建立业主委员会主任离任审计制度。

      第三章 前期物业管理

      第三十八条 新建物业实行前期物业管理。在业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位应当依法选聘物业服务企业实施前期物业管理。

      第三十九条 建设单位应当在销售物业前通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。

      投标人少于三个或者建筑面积五万平方米以下的住宅物业、建筑面积二万平方米以下的非住宅物业,经物业管理行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。

      建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,对前期物业管理的内容予以约定。

      建设单位应当提供前期物业管理开办费,用于购买物业办公设备等固定资产。

      第四十条 建设单位可以邀请前期物业服务企业提前介入项目的开发建设,对项目的规划设计方案、配套设施建设、工程质量控制、设备运行管理等事项,提出与物业管理有关的建议。

      建设单位组织项目工程验收和分户验收时,应当通知前期物业服务企业参与。

      第四十一条 新建物业的建设单位在申领商品房预售许可证或者现房销售备案前,应当向设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门报送以下材料:

      (一)建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同;

      (二)经批准的物业项目规划设计方案;

      (三)标注物业服务用房具体位置、面积的样图和配置标准的书面承诺;

      (四)应当招投标的物业管理项目招投标情况的书面材料;

      (五)物业配套建筑和设施设备的清单及产权归属说明等资料。

      第四十二条 新建物业的配套建筑及设施设备符合下列条件后,建设单位方可办理物业交付手续:

      (一)水、电纳入城市管网,安装分户计量装置和控制装置,并对物业服务用房、共用部位、共用设施设备以及同一物业管理区域内非住宅用户配置独立的水、电计量装置;

      (二)在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并按照规划要求安装分户计量装置和控制装置;

      (三)电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备按照规划设计要求配置到位;

      (四)按照规划要求完成消防和人民防空工程设施建设;

      (五)按照规划要求完成教育、邮政、文化、医疗卫生、体育、环境卫生等设施以及社区管理用房建设;

      (六)按照规划要求完成小区道路建设,并与城市道路或者公路相连;

      (七)按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置;

      (八)建筑物及其配套设施的标志标识完整、清晰;

      (九)法律、法规规定的其他条件。

      第四十三条 对新建住宅物业,设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门应当对本条例第四十二条规定的事项进行现场综合查验。对综合查验发现的问题,责令建设单位限期整改。

      综合查验结果和整改情况应当在物业管理区域内显著位置公告。

      第四十四条 建设单位应当依照省人民政府住房和城乡建设行政主管部门公布的临时管理规约示范文本,制定临时管理规约,报县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

      在首次业主大会通过的管理规约生效后,临时管理规约即行失效。

      第四十五条 建设单位销售物业时,应当在销售场所将经批准的规划设计方案、物业管理区域的划分、临时管理规约及物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备、前期物业服务合同等相关材料予以公示,并向物业买受人提供书面公示材料。

      物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当书面承诺遵守临时管理规约。

      第四十六条 建设单位与物业买受人签订物业买卖合同时,应当向物业买受人明示前期物业服务合同及物业服务企业名称、服务内容、服务标准、收费标准、计费方式和起始时间等内容。

      前期物业服务合同作为物业买卖合同的附件,对物业买卖双方和物业服务企业具有约束力。前期物业服务合同可以约定期限;约定期限未满,业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

      前期物业服务费用由物业买受人按照房屋买卖合同约定的标准承担,房屋买卖合同未约定的,由建设单位承担。

      第四十七条 业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位和物业服务企业不得擅自处分。

      业主大会成立前,建设单位或者前期物业服务企业利用物业共用部位、共用设施设备获得的收益应当单独列账,业主所得收益的百分之七十纳入专项维修资金,百分之三十用于补贴物业服务费。

      第四十八条 物业管理区域内属业主共有的物业服务用房等配套建筑,由建设单位负责申请房屋权属登记。登记机构应当在不动产登记簿中对属业主共有的物业服务用房等配套建筑予以记载。业主有权查询。

      第四十九条 物业服务用房的配置应当符合下列规定:

      (一)物业管理区域物业总建筑面积五万平方米以下的,按照不少于建筑面积一百五十平方米配置;

      (二)物业管理区域物业总建筑面积二十五万平方米以下的,按照物业总建筑面积千分之三配置;总建筑面积超过二十五万平方米的,超过部分按千分之一的标准配置;

      (三)物业服务用房应当在地面以上,相对集中,便于开展物业服务活动,并且具备采光、通风、水、电、通信等正常使用功能和具有独立的通道。

      物业服务用房包括物业服务办公用房、业主委员会办公用房等,其中,用于业主委员会议事活动用房的,应当按照配置物业服务用房的比例合理确定,一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。

      物业服务用房不得计入公摊面积,所有权属于全体业主。建设单位移交物业服务用房,不得收取任何费用,并提交登记证明。

      未经业主大会同意,不得改变物业服务用房的用途。

      集中建设的保障性住房应当按照不低于总建筑面积千分之三增加配置物业服务经营性用房,收益用于弥补物业服务费不足。

      第五十条 建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施,属于业主共有。

      第五十一条 新建物业交付使用前,物业服务企业和建设单位,应当按照国家有关规定和前期物业服务合同约定,共同对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验;未进行承接查验的,不得交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。

      第五十二条 在办理物业承接查验时,建设单位应当向物业服务企业移交下列资料:

      (一)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、分户验收等竣工验收资料;

      (二)共用设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

      (三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (四)物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单;

      (五)园林施工图纸及树种清单;

      (六)业主名册;

      (七)物业的使用、维护、管理必需的其他资料。

      前期物业服务合同终止时,物业服务企业应当将物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备及相关资料移交业主委员会。

      建设单位、物业服务企业、业主委员会及其工作人员不得泄露业主个人信息资料。

      第五十三条 物业服务企业应当自物业交接后三十日内,持下列文件向县级人民政府物业管理行政主管部门办理备案手续:

      (一)前期物业服务合同;

      (二)临时管理规约;

      (三)物业承接查验协议;

      (四)建设单位移交资料清单;

      (五)查验记录;

      (六)交接记录;

      (七)其他承接查验有关的文件。

      第五十四条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任。

      建设单位提取的工程质量保证金,应当专户存储,专项用于物业保修期内的维修,并接受业主、业主委员会和物业服务企业的监督。保证金期满后,建设单位申请返还的,设区的市、县(市)人民政府建设行政管理部门应当征求业主委员会、物业服务企业和县级人民政府物业管理行政主管部门意见。工程质量保证金提取的比例与管理使用办法,由设区的市人民政府制定。

      第五十五条 新建物业管理区域内的供水、供电、供气、供热、通信等最终用户的分户计量表或者最终用户入户端口以外的专业经营设施设备,应当符合国家技术标准和专业技术规范。

      建设单位在组织竣工验收时,应当通知供水、供电、供气、供热、通信等专业经营单位参加;在竣工验收合格后,应当将物业管理区域内专业经营设施设备移交给专业经营单位负责管理,专业经营单位应当接收并承担维修、养护和更新的责任,有关费用由专业经营单位承担。

      老旧住宅小区内的专业经营设施设备需要改造的,按专业经营单位要求改造后,业主大会决定移交给专业经营单位管理的,专业经营单位应当接收。

      第四章 物业服务

      第五十六条 物业服务企业应当按照国家规定取得相应的资质,不得超越资质等级承接物业服务业务。

      物业服务企业在非注册地承接物业服务项目,应当向物业项目所在地设区的市或者县(市)人民政府物业管理行政主管部门备案。

      物业管理行政主管部门应当加强物业管理专业人才队伍建设,建立物业服务企业信用信息系统和信用档案,对物业服务企业实行动态监督管理。

      第五十七条 物业服务企业享有以下权利:

      (一)根据有关法律、法规规定和物业服务合同约定,对物业及其环境、秩序进行管理;

      (二)依照国家、省有关规定和物业服务合同约定收取服务费用;

      (三)制止违反物业管理规约的行为;

      (四)可以将专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;

      (五)法律、法规规定或者业主大会授予的其他权利。

      第五十八条 物业服务企业应当履行以下义务:

      (一)按照物业服务合同约定,提供物业服务;

      (二)按照规定每年公布物业服务费收支情况;

      (三)及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项;

      (四)接受业主和业主委员会的监督,定期听取业主的意见和建议,改进和完善服务;

      (五)协助有关部门提供社区服务,开展社区文化活动;

      (六)法律、法规规定或者物业服务合同约定的其他义务。

      第五十九条 业主大会可以通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘具有相应资质的物业服务企业。

      业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将两家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示。业主委员会根据多数业主意见对公示内容调整后,提请业主大会投票表决。

      第六十条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面物业服务合同。

      物业服务合同应当包括下列事项:

      (一)物业管理区域范围、基本情况和项目负责人;

      (二)物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护;

      (三)物业服务用房的配置、使用、维修和管理;

      (四)公共绿化的维护,以及公共区域的环境卫生、秩序维护;

      (五)车辆的停放管理;

      (六)物业服务质量标准;

      (七)物业服务费用收取标准和方式;

      (八)物业档案资料的保管;

      (九)物业服务合同期限;

      (十)双方的权利义务;

      (十一)违约责任;

      (十二)物业服务合同终止、解除条件;

      (十三)其他事项。

      物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起三十日内,将物业服务合同报送县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府备案。

      省人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当制定、公布物业服务合同示范文本。

      第六十一条 物业服务合同签订前,业主委员会应当将拟签订的物业服务合同在物业管理区域内显著位置公示,充分听取业主意见后,再提交业主大会通过。物业服务合同内容确需调整的,业主委员会应当将调整的内容在物业管理区域内显著位置公示,并按照业主大会规定的程序确认调整合同。

      前款规定的公示时间不得少于十日。

      物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人。更换项目负责人的,应当及时告知业主并在物业管理区域内显著位置进行公示。

      第六十二条 物业服务合同期限届满前九十日,业主委员会应当召集业主大会会议,讨论决定物业服务企业的聘用事宜。业主大会决定继续聘用的,应当与物业服务企业签订新的物业服务合同;业主大会决定不续聘的,应当及时告知物业服务企业。

      提前解除物业服务合同的,提出解除合同的一方应当于六十日前书面告知合同另一方,在物业管理区域内显著位置公告,并书面告知所在地的县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府。

      第六十三条 物业服务合同解除或者终止后,原物业服务企业应当在物业服务合同解除或者终止,并在新的物业服务企业选聘后十五日内退出,并按照法律、法规规定和合同约定,向业主委员会或者其他代管单位移交下列资料和财物:

      (一)移交本条例第五十二条规定的材料;

      (二)移交物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案;

      (三)物业服务用房和物业共用部位、共用设施设备;

      (四)移交清算预收、代收的有关费用及相关账册、票据;

      (五)法律、法规规定的应当移交的其他事项。

      业主大会重新选聘物业服务企业后,业主委员会或者其他代管单位应当将前款所列资料和财物移交重新选聘的物业服务企业,原物业服务企业应当与新选聘的物业服务企业做好物业管理交接工作。

      原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,但物业服务合同另有约定的除外。

      物业服务企业未办理交接手续,不得擅自撤离物业管理区域、停止物业服务。

      第六十四条 县级人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当加强对物业管理交接工作的指导、协调和监管。

      被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令其限期撤出,发生治安事件的,公安机关应当依法及时处理;业主委员会或者业主可以依法提起诉讼或者申请仲裁。

      第六十五条 物业服务企业退出物业项目时,业主大会仍未选聘到新物业服务企业的,经业主委员会申请,街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理。居民委员会、村民委员会可以在街道办事处、乡镇人民政府指导和监督下,根据应急管理的需要负责组织不超过六个月的基本保洁、秩序维护等服务。物业管理费用由业主承担。

      第六十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则,由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。

      物业发生转移或者灭失的,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用。

      第六十七条 物业服务企业应当按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等情况,业主委员会应当对所公布的内容进行监督核查,并将核查报告在本物业管理区域内显著位置公布。

      物业服务企业应当将规定比例的物业公共服务费独立建账,专项用于物业共用部位、共用设施设备维修养护,每年公布一次收支使用情况,接受业主监督。物业服务企业撤出后,将剩余部分按本条例第六十三条规定一并移交。

      县级以上人民政府价格部门应当会同物业管理行政主管部门,加强对物业服务企业收费项目、标准的监督。

      第六十八条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式,具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的,物业服务企业应当按照规定对物业服务各项资金的收支建立台账,并接受业主委员会的核查。

      物业服务企业应当定期公布共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供热的用量、单价、金额,并按照实际费用和物业服务合同约定的方式由全体业主分摊。

      业主或者业主委员会对公布的共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供热费用的分摊情况提出异议的,物业服务企业应当答复。

      第六十九条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热等专业经营单位应当按照最终用户使用的计量器具显示的量值向其收取费用,不得转嫁户外管线或者其他设施的损耗和损失。

      住宅物业管理区域内的公共路灯、楼梯灯、人防工程、车库、电梯、二次供水、安全防范设施设备的用电,绿化用水用电,消防用水等的收费,应当执行居民用水用电价格标准。

      专业经营单位可以委托物业服务企业代收有关费用,并按约定支付手续费,但接受委托的物业服务企业,不得向业主收取手续费等额外费用。

      第七十条 已交付业主的物业,物业服务费由业主承担;未交付业主的或者已竣工但尚未售出的物业,物业服务费由建设单位承担。

      前款所称交付是指在房屋买卖合同约定的时间内,业主收到书面交付通知并办妥相关交付手续。业主收到书面交付通知后,在通知期限内无正当理由不办理相关交付手续的,视为交付。建设单位没有事先书面通知的,以业主实际办妥相关交付手续为准。

      第七十一条 物业服务企业应当严格按照国家有关物业服务规范和标准提供服务,加强物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查;对物业共用部位、共用设施设备运行状况应当于每年第四季度向业主委员会书面报告,并在物业管理区域内显著位置公告。

      第七十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同中关于安全防范的约定,落实安全防范措施,做好物业管理区域内的安全防范工作。物业服务企业未履行物业服务合同义务或者履行合同义务不符合约定,导致业主、物业使用人人身、财产受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

      物业管理区域内发生安全事故等突发事件时,物业服务企业在采取应急措施的同时,应当及时向有关行政管理部门报告,协助做好救助工作。

      业主、物业使用人对人身、财产安全有特殊保护要求的,由业主、物业使用人与物业服务企业另行约定。

      物业服务企业人员在维护物业管理区域内的公共秩序时,应当履行职责,但不得侵害业主、物业使用人的合法权益。

      第七十三条 物业管理行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督管理,定期对其服务质量进行考核,并向社会公开考核结果。

      推进建立物业服务第三方评估监理机制。

      物业服务评估监理机构从事物业服务评估监理活动,应当遵循独立、客观、公正的原则。

      物业管理协会可以依照国家和省有关规定,制定物业服务规范和等级标准,建立和完善物业服务企业以及物业服务从业人员的自律制度,配合物业管理行政主管部门建立健全信用档案。

      第七十四条 县级人民政府城市管理、公安、价格、工商、环保、卫生、城乡规划、园林等部门,应当加强物业管理区域内公共秩序、治安消防、物业服务收费、环境卫生、房屋使用、小区绿化等方面的监督管理,建立违法行为投诉登记制度,并在物业管理区域内显著位置公布联系方式,依法处理物业管理区域内的违法行为;有关部门应当自收到投诉之日起十五日内进行调查、处理,并将调查或者处理结果答复投诉人。

      第七十五条 县级以上人民政府有关部门、街道办事处、乡镇人民政府和居民委员会、村民委员会以及人民调解组织应当加强物业管理矛盾纠纷调处工作。

      第七十六条 实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处或者乡镇人民政府负责召集,县级人民政府物业管理行政主管部门、城市管理机构、公安派出所、司法所、居民委员会或者村民委员会、物业服务企业等单位以及业主委员会或者业主代表参加。物业管理联席会议主要协调解决下列事项:

      (一)业主委员会未依法履行职责;

      (二)业主委员会未依法换届;

      (三)物业服务企业未依法退出和办理交接手续;

      (四)物业服务过程中发生的重大矛盾纠纷;

      (五)其他需要协调解决的相关事项。

      第五章物业的使用与维护

      第七十七条 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的,应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项。

      物业服务企业应当加强对房屋装饰装修现场的巡查;业主或者物业使用人、装饰装修施工人员应当配合。

      第七十八条 物业出租的,业主或者物业使用人应当在签订物业租赁合同后,及时将物业承租人、出租期限、物业服务费用交纳的约定等情况书面告知业主委员会和物业服务企业。

      第七十九条 物业管理区域内禁止下列行为:

      (一)装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构;

      (二)侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备;

      (三)违法搭建建筑物、构筑物;

      (四)违反法律、法规和管理规约,以及未经有利害关系的业主同意,改变建筑物及其附属设施的用途;

      (五)擅自改变房屋外观;

      (六)在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品;

      (七)堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品,排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音;

      (八)损坏公共绿化及其附属设施;

      (九)违反规定倾倒垃圾、污水和杂物,焚烧垃圾;

      (十)违反规定停放车辆;

      (十一)违反规定摆摊设点、占道经营;

      (十二)违反规定饲养宠物;

      (十三)法律、法规禁止的其他行为。

      违反前款规定的,业主委员会、物业服务企业应当制止。制止无效的,物业服务企业、业主委员会应当及时报告有关行政主管部门。有关行政主管部门在接到报告后,应当依法予以制止或者依法处理。

      第八十条 业主或者物业使用人封闭阳台以及安装空调外机、太阳能热水器、防盗网、遮阳罩、外置式晾衣架等设施的,应当遵守临时管理规约或者管理规约,保持物业的安全、整洁、美观。

      第八十一条 物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。

      责任人不履行维修养护义务的,经业主大会或业主委员会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。

      第八十二条 物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库,应当首先满足本区域内业主的需要,其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。建设单位未出售或者未附赠的车位、车库,应当公开;业主要求承租的,建设单位不得拒绝。

      第八十三条 任何单位和个人不得擅自占用业主共有的道路或者其他场地用于停放车辆。确需占用的,应当经业主大会同意。

      车辆在物业管理区域内行驶、停放,应当遵守物业管理区域相关管理规定,不得占用消防通道。

      城乡规划、消防、公安机关交通管理等部门应当加强对物业管理区域停车位施划的指导。

      第八十四条 利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的,物业服务企业应当提请业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定后,依法办理有关手续并公示。利用业主共用部位、共用设施设备从事广告等经营性活动的,还应当经有利害关系的业主同意。

      第八十五条 物业服务企业应当将第八十三条、第八十四条规定属于业主共有的车辆停放费、公共经营收益单独列账。收益按照业主大会或者业主大会授权的业主委员会决定、物业服务合同约定使用;没有决定或者约定的,百分之七十纳入专项维修资金,其余部分用于补贴物业服务费以及业主委员会委员的补贴和执行秘书的酬金。

      建立物业管理区域公共经营收益财务账目定期审计和公示制度。

      第八十六条 物业管理区域内依法配建的人民防空工程平时用作停车位的,应当向全体业主开放,建设单位不得将停车位出售、附赠;出租的,租赁期限不得超过三年。

      人民防空工程平时用作停车位收取的停车费、租金,应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出。

      第八十七条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者住宅小区外与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主,应当交存专项维修资金。但一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共用设施设备的除外。

      业主交存的专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位和共用设施设备的维修、更新、改造,不得挪作他用。设区的市、县级人民政府物业管理行政主管部门、业主委员会应当按照国家规定每年至少一次向业主公布专项维修资金的交存、使用、增值、结存等情况。

      第八十八条 专项维修资金的管理,实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。设区的市、县(市)人民政府物业管理行政主管部门应当会同同级人民政府财政部门建立健全专项维修资金的使用、管理和监督制度。

      业主大会成立前,专项维修资金由物业管理行政主管部门代行管理。业主大会成立后,根据业主大会决定,选择代行管理或自行管理。

      业主大会选择自行管理专项维修资金的,应当接受物业管理行政主管部门的监督,在物业管理行政主管部门指定的银行设立专项维修资金专户。

      第八十九条 发生下列危及安全情形之一,需要使用专项维修资金的,由业主委员会、相关业主提出应急处置方案,或者物业服务企业提出建议,经业主委员会、相关业主同意,并报专项维修资金代管或者监管部门审核后,直接申请使用:

      (一)屋面、外墙体防水损坏造成渗漏的;

      (二)电梯故障危及人身安全的;

      (三)消防设施损坏的;

      (四)公共护(围)栏破损严重,危及人身、财产安全的;

      (五)楼体外立面有脱落危险的;

      (六)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身、财产安全的;

      (七)二次供水设施损坏的;

      (八)其他危及房屋安全的情形。

      应急维修费用应当向业主公示,并从相关业主的专项维修资金分户账中按照专有面积分摊列支。

      第九十条 物业共用部位、共用设施设备维修、更新时,相邻业主、物业使用人应当予以配合;因相邻业主、物业使用人阻挠维修、更新造成其他业主、物业使用人财产损失的,责任人应当负责修复或者赔偿。因物业维修、更新造成相邻业主、物业使用人的自用部位、自用设备损坏或者其他财产损失的,责任人应当负责赔偿。

      第九十一条 住宅物业需要使用共有部分增设电梯等进行改造的,应当经本幢或本单元房屋专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意,符合规划、土地、建设、环境保护、消防管理等法律、法规和技术标准,并且依法办理相关批准手续。

      第九十二条 对配套设施不齐全、环境较差的老旧住宅小区,设区的市、县级人民政府应当采取措施进行改造整治,并将改造整治规划和年度计划向社会公布。老旧住宅小区的范围,由设区的市、县级人民政府确定。

      老旧住宅小区内的道路、照明、绿地及文化体育、安全防范、物业服务用房等配套建筑及设施设备的改造建设资金,主要由政府承担;业主专有部分的设施设备改造支出,由业主承担。

      第六章 法律责任

      第九十三条 有下列行为之一的,依照国务院《物业管理条例》的规定处罚:

      (一)住宅物业的建设单位未通过政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式,选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理的;

      (二)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权的;

      (三)不移交有关资料的;

      (四)未取得资质证书从事物业服务的;

      (五)建设单位在物业管理区域内不按照规定配置物业服务用房的;

      (六)挪用专项维修资金的;

      (七)未经业主大会同意,物业服务企业擅自改变物业服务用房的用途的。

      违反前款第二项、第七项规定,有收益的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护,剩余部分按照业主大会的决定使用。

      第九十四条 违反本条例第十五条规定,建设单位未向物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需文件资料的,由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处二万元以上十万元以下的罚款。

      第九十五条 违反本条例第十六条第二款规定,街道办事处或者乡镇人民政府在收到筹备首次业主大会书面报告后,未按规定时间组建业主大会筹备组的,由县级人民政府责令限期改正;逾期不改正的,对负有直接责任的主管人员和其他直接责任人员,依法给予处分。

      违反本条例第十六条第四款规定,建设单位拒不承担首次业主大会筹备经费的,由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,处五万元以上十五万元以下的罚款。

      第九十六条 违反本条例第五十五条第二款规定,专业经营单位拒不承担维修、养护或者更新责任的,由县级以上人民政府依法行使监督管理权的部门责令限期改正,造成业主损失的,应当依法承担赔偿责任。

      第九十七条 违反本条例第六十三条第一款、第四款规定,物业服务企业未按期退出或者擅自撤离的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,由县级以上人民政府物业管理行政主管部门处以五万元以上十万元以下的罚款。

      第九十八条 违反本条例第六十六条第一款规定,业主未按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用的,物业服务企业可以催交,也可以申请调解,或者提起诉讼。

      第九十九条 违反本条例第六十七条第一款规定,物业服务企业未按照国家和省有关规定公布物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准或者公布失实的,由县级人民政府价格部门责令限期改正并依法处罚。

      第一百条 违反本条例第七十九条第一款第一项规定的,由县级以上人民政府住房和城乡建设部门责令限期改正,恢复原状,处以五万元以上十万元以下罚款。给他人造成损失的,责任人应当依法予以赔偿。

      违反本条例第七十九条第一款第二项规定的,由物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门责令限期改正、恢复原状,并对个人处以二千元以上一万元以下罚款;对单位处以五万元以上二十万元以下罚款。

      违反本条例第七十九条第一款第四项规定,擅自改变建筑物及其附属设施用途的,由业主委员会根据管理规约约定进行协调、处理;协调处理不成的,由物业管理行政主管部门或者其他依法行使监督管理权的部门责令限期改正、恢复原状;情节严重的,可处以五千元以上二万元以下的罚款。

      违反本条例第七十九条第一款第三项、第五项至十一项规定的,由依法行使监督管理权的部门依照相关法律法规实施行政处罚。

      第一百零一条 违反本条例第八十二条规定,建设单位拒绝出租车位、车库的,由县级人民政府物业管理行政主管部门责令限期改正。

      第一百零二条 违反本条例规定,业主委员会及其成员、物业服务企业及其工作人员挪用、贪污、侵占、擅自处分业主共同利益的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第一百零三条 违反本条例规定,县级以上人民政府物业管理行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他有关行政主管部门及 

  •   物业管理公司的经营范围就是提供绿化管理、房屋维修和修缮管理、卫生和治安以及车辆疏导管理等事项。物业公司不得超经营范围经营,更多关于武汉物业管理公司经营范围是什么的相关知识,接下来就为您来解答这个疑惑。

      一、武汉物业管理公司经营范围是什么

      1、房屋的维修与修缮管理。保证房屋及设备在安全合法的状态下正常使用。并通过规范科学的使用,充分发挥房屋及其设备的最大功效。

      2、提供绿化管理。制定和实施管辖区内的绿化管理条例,为产权人、使用人提供一个绿化、幽雅的生活环境。

      3、卫生管理。定期及时清扫所管辖区内的卫生,为住户提供舒适、干净的生活环境。

      4、治安管理。对房屋建筑及其设备进行安全有效管理,保障产权人和使用人的人身安全、财产安全,制定并完善相关的防盗措施。

      5、车辆疏导管理。对小区内的主干道及消防通道停放车辆实行严格的控制管理。

      6、公用市政设施管理。提供水、电、煤气、暖气、快递、通讯设施等市政设施的委托管理。

      7、违章建筑的管理。配合违章办,对违章建筑进行举报监督管理。

      8、提供多种生活服务。

      二、物业管理有哪些类型

      居住物业:是指具备居住功能、 供人们生活居住的建筑; 包括住宅小区、单体住宅楼、公寓、 别墅、度假村等; 当然也包括与之相配套的共用设施、 设备和公共场地。商业物业:有时也称投资性物业,是指那些通过经营可以获取持续增长回报或者可以持续升值的物业,这类物业又可大致分为商服物业和办公物业。

      商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所,包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、仓储、休闲康乐场所等。办公物业是从事生产、经营、咨询、服务等行业的管理人员(白领)办公的场所,它属于生产经营资料的范畴。这类物业按照发展变化过程可分为传统办公楼、现代写字楼和智能化办公建筑等;按照办公楼物业档次又可划分为甲级写字楼、乙级写字楼和丙级写字楼。 

            三、物业管理的内容分类

      基本内容按服务的性质和提供的方式可分为:常规性的公共服务、针对性的专项服务和委托性的特约服务三大类。

      (一)权责分明原则:在物业管理区域内,业主、业主大会、业主委员会、物业管理企业的权利与责任应当非常明确,物业管理企业各部门的权利与职责要分明。一个物业管理区域内的全体业主组成一个业主大会,业主委员会是业主大会的执行机构。物业的产权是物业管理权的基础,业主、业主大会或业主委员会是物业管理权的主体,是物业管理权的核心。

      (二)业主主导原则:业主主导,是指在物业管理活动中,以业主的需要为核心,将业主置于首要地位。强调业主主导,是现代物业管理与传统体制下房屋管理的根本区别。

      (三)服务第一原则:所做的每一项工作都是服务,物业管理必须坚持服务第一的原则。

      (四)统一管理原则:一个物业管理区域只能成立一个业主大会,一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。

      (五)专业高效原则:物业管理企业进行统一管理,并不等于所有的工作都必须要由物业管理企业自己来承担,物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

      物业管理费需要业主及时缴纳,否则需要业主承担相应的法律责任。以上内容就是法律快车小编为你整理的关于武汉物业管理公司经营范围是什么的相关知识,希望在工作和学习中能够帮助到您。如果您有其他问题感到疑惑,欢迎咨询法律快车律师。 

     
  •   物业管理是大多数小区物业公司需要进行遵守的一项法律规定,而各省市为了更好的调整物业管理主体之间法律关系,因此是会根据本地的具体情况来订立办法的。那么今天就一起来看看北京市物业管理办法是什么以及相关问题的解答是怎样的吧!

      北京市物业管理办法是什么

      第一条 为了规范本市物业管理活动,维护物业管理各方的合法权益,促进和谐社区建设,根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》,结合本市实际情况,制定本办法。

      第二条 本办法所称物业管理,是指业主自行或者通过他人对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。

      第三条 市房屋行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。区县房屋行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

      供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。

      第四条 区县人民政府应当做好辖区内物业管理以及和谐社区建设的相关工作。

      街道办事处、乡镇人民政府负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督,协调处理纠纷。

      前期物业管理

      第五条 建设单位应当在销售房屋前,结合物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素划分物业管理区域,并在房屋买卖合同中明示。

      物业主要配套设施设备和相关场地共用的,应当划分为一个物业管理区域;住宅区和非住宅区原则上应当划分为不同的物业管理区域。

      第六条 业主共同决定对物业管理区域进行分立或者合并的,应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出申请,由街道办事处、乡镇人民政府会同区县房屋行政主管部门等相关部门进行审查,确需调整的,予以确认并公告。

      第七条 新建住宅物业,建设单位应当配建物业服务用房,包括客服接待、项目档案资料保存、工具物料存放、人员值班备勤、业主大会及业主委员会办公用房等,并在房屋买卖合同中明确物业服务用房的坐落位置(具体到楼栋、房号)。物业服务用房建筑面积不得低于150平方米,其中地上房屋不得低于100平方米,业主大会及业主委员会办公用房建筑面积30至60平方米。

      规划行政主管部门在规划许可、验收过程中,应当审查物业服务用房建筑面积、位置、配置等是否符合规划设计指标。房屋行政主管部门在办理房产测绘成果备案时应当核查物业服务用房配置情况。

      第八条 建设单位承担前期物业服务责任。销售房屋时,前期物业服务合同应当作为房屋买卖合同的附件。

      前期物业服务合同关于物业服务是否收费、收费标准以及服务标准的约定应当符合本市相关规定。

      建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业,也可以将专项服务委托给专业性服务企业。

      第九条 建设单位在销售物业前,应当制定临时管理规约,并在销售场所公示,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。临时管理规约不得侵害物业买受人的合法权益。

      市房屋行政主管部门应当制定并发布临时管理规约的示范文本。

      第十条 业主共同决定解除前期物业服务合同的,建设单位应当与全体业主进行物业共用部分查验交接,撤出物业管理区域,并移交下列资料:

      (一)物业管理区域划分资料;

      (二)建设用地规划许可证和建设工程规划许可证的附件、附图;

      (三)竣工验收报告及竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图、消防验收等竣工验收资料;

      (四)设施设备的出厂随机资料,安装、验收、使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

      (五)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

      (六)业主名册;

      (七)物业管理必需的其他资料。

      全体业主承接前应当对物业共用部分进行查验,可以委托选聘的物业服务企业进行查验。全体业主与建设单位也可以共同委托物业服务评估监理机构进行查验。

      业主相关权利

      第十一条 业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:

      (一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;

      (二)选举或者更换业主委员会委员;

      (三)确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案;

      (四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;

      (五)筹集、管理和使用专项维修资金;

      (六)申请改建、重建建筑物及附属设施;

      (七)申请分立或者合并物业管理区域;

      (八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。

      决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

      第十二条 业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项,事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。

      第十三条 业主可以成立业主大会,业主大会由物业管理区域内全体业主组成,对物业管理区域内共用部分实施共同管理,按照相关规定开展与物业管理有关的活动。一个物业管理区域成立一个业主大会。

      未成立业主大会,发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件,需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府指导协助业主共同决定有关事项。

      第十四条 物业管理区域内已交付业主的专有部分达到建筑物总面积50%以上的,建设单位应当向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需资料,并推荐业主代表作为临时召集人,召集占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会;占总人数5%以上或者专有部分占建筑物总面积5%以上的业主也可以自行向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府提出书面申请成立业主大会。

      第十五条 街道办事处、乡镇人民政府应当自接到申请之日起60日内,指定代表担任筹备组组长,组织成立首次业主大会会议筹备组,筹备组负责召集首次业主大会会议。筹备组中非建设单位的业主代表人数不低于筹备组中具有表决权成员人数的三分之二。

      筹备组成员名单确定后,应当在物业管理区域内显著位置公示。

      第十六条 建设单位应当自首次业主大会会议筹备组成立之日起7日内向筹备组提供业主名册、业主专有部分面积、建筑物总面积等资料,并承担筹备及召开首次业主大会会议所需费用。

      第十七条 业主大会选举产生业主委员会。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,持以下材料向物业所在地街道办事处、乡镇人民政府备案:

      (一)筹备组出具并由组长签字的业主大会成立和业主委员会选举情况的报告;

      (二)业主大会决议;

      (三)管理规约、业主大会议事规则;

      (四)业主委员会委员名单。

      材料齐全的,街道办事处、乡镇人民政府应当当场予以备案,并在备案后7日内将备案材料抄送区县房屋行政主管部门,同时将有关情况书面通报物业所在地公安派出所、社区居民委员会。第(二)、(三)、(四)项内容发生变更时,应当及时办理备案变更手续。

      第十八条 业主委员会委员实行任期制,有关任期、候补、空缺、资格终止等事项由业主大会议事规则规定。有下列情形之一的,委员资格自动终止:

      (一)任职期限届满的;

      (二)不再具备业主身份的;

      (三)限制民事行为能力或者无民事行为能力的;

      (四)被依法追究刑事责任,无法履行委员职责的;

      (五)以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞职的;

      (六)业主大会议事规则规定的其他情形。

      业主委员会委员资格终止的,应当自终止之日起3日内将所保管的档案资料、印章及其他应当移交的财物,移交给业主委员会;拒不移交印章、相关财物和档案资料的,街道办事处、乡镇人民政府应当责令移交,物业所在地公安机关应当予以协助。

      物业服务

      第十九条 业主选聘的物业服务企业应当具有法人资格,并按照国家规定取得物业服务企业资质。

      市房屋行政主管部门应当建立物业服务企业信用信息系统,对物业服务企业实行动态监督管理。

      第二十条 物业服务合同应当对双方权利义务、物业服务事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业服务用房的管理与使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。

      物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起15日内,将物业服务合同报物业服务项目所在地区县房屋行政主管部门备案,区县房屋行政主管部门将备案材料抄送物业服务项目所在地街道办事处、乡镇人民政府。

      第二十一条 物业服务是包括各专项服务的综合服务。物业服务企业可以将专项服务委托给专业性服务企业,但不得将全部物业服务一并委托给其他单位或者个人。

      未选聘物业服务企业的,业主可以共同决定将各专项服务委托给专业性服务企业或者个人。

      第二十二条 物业服务企业应当按照物业服务合同和本市规定的服务标准、技术规范等提供质价相符的服务。

      物业服务企业及相关人员实施锅炉、电梯、电气、制冷以及有限空间、高空等涉及人身安全的作业,应当具备相应资质或者委托具备相应资质的单位及个人实施;委托实施的,应当明确各自的安全管理责任。

      第二十三条 物业服务企业应当按照价格主管部门的规定,将服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域内显著位置公示。

      物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算,业主提出质询时,物业服务企业应当及时答复。业主共同决定或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的,物业服务企业应当予以配合。

      第二十四条 物业服务合同期限届满前,全体业主应当共同决定物业管理方式、服务内容、是否更换物业服务企业等事项。

      决定续聘原物业服务企业的,应当与原物业服务企业协商签订物业服务合同;决定解聘的,应当履行必要的通知义务,合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前三个月告知原物业服务企业,并在物业管理区域内公告。

      第二十五条 物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止服务。

      物业服务合同届满,物业服务企业决定不再续签物业服务合同的,应当于合同期限届满前履行必要的通知义务;合同未约定通知期限的,应当于合同期限届满前三个月通知业主。

      第二十六条 物业服务企业未与业主签订书面物业服务合同,但事实上提供了物业服务,并履行了告知义务的,物业服务企业有权要求业主履行相关义务。

      业主共同决定不再接受物业服务的,物业服务企业不得强行提供物业服务,不得以事实服务为由向业主收取物业服务费用。物业服务企业决定不再提供物业服务的,应当提前三个月告知业主。

      第二十七条 物业服务合同终止或者业主共同决定不再接受事实服务,物业服务企业应当在60日内与全体业主完成交接。物业服务企业应当履行下列交接义务,并撤出物业管理区域:

      (一)移交物业共用部分;

      (二)移交本办法第十条规定的相关资料;

      (三)移交物业服务期间形成的物业和设施设备使用、维护保养和定期检验等技术资料,运行、维护保养记录;

      (四)结清预收、代收的有关费用;

      (五)法律、法规、规章规定和物业服务合同约定的其他事项。

      原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费用、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。原物业服务企业在应当办理交接至撤出物业管理区域前的期间内,应当维持正常的物业管理秩序,并不得向业主收取物业服务费用。

      原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,新的物业服务企业和业主应当与原物业服务企业协商解决;协商不成的,应当依法提起诉讼或者申请仲裁,不得强行接管。街道办事处、乡镇人民政府和房屋行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

      第二十八条 物业服务企业应当按照物业服务合同指派项目负责人,除物业服务合同另有约定外,项目负责人原则上只能在一个物业服务项目任职。

      物业服务企业更换项目负责人的,应当及时告知业主并进行公示。业主共同决定要求物业服务企业更换项目负责人的,物业服务企业应当及时更换。

      第二十九条 业主、物业服务企业、建设单位和有关部门可以委托物业服务评估监理机构,就物业服务质量、服务费用和物业共用部分管理状况等进行评估和监理。

      物业服务评估监理机构应当按照本市相关规定提供专业服务,不得出具有虚假内容、误导性陈述和重大遗漏的评估监理报告。

      第三十条 房屋行政主管部门应当加强对物业服务活动的监督和管理,及时处理物业服务投诉。

      本市支持物业服务行业协会充分发挥服务、沟通和监督作用,完善物业服务行业自律制度,促进物业服务行业发展。物业服务行业协会可以根据物业服务项目的性质、物业服务内容、服务标准等因素,定期发布物业服务成本信息。

      使用与维护

      第三十一条 住宅物业装饰装修前,业主或者物业使用人应当按照规定办理申报登记,并与物业服务企业签订住宅装饰装修服务协议。物业服务企业应当将装饰装修的时间、地点等情况在业主所在楼内公示。

      物业服务企业应当加强对装饰装修活动的巡查、监督。业主或者物业使用人拒不办理申报登记或者违反相关规定及装饰装修服务协议的,物业服务企业应当及时告知并劝阻;拒不改正的,物业服务企业应当及时向有关主管部门报告,并在物业管理区域内公示。

      第三十二条 建设单位出售物业管理区域内车库、车位的,应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位,不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。

      建设单位出租物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位的,应当首先出租给本物业管理区域业主。在满足本区域业主需要后,建设单位可以将车库、车位出租给本区域业主以外的其他人,租期不得超过六个月。建设单位调整租金时应当与全体业主协商。

      业主以外的其他车库、车位使用人应当遵守管理规约关于停车管理的约定。

      第三十三条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位应当向最终用户收取有关费用,并依法承担相关管线和设施设备的维修、养护责任。

      物业服务企业接受委托代收前款费用的,应当向业主出具专业经营单位的发票,并不得向业主收取手续费等额外费用,不得以业主拖欠物业服务费用为由限制或者变相限制专业服务。

      第三十四条 发生下列危及房屋使用安全的紧急情况,需要立即对共用部分进行维修、更新、改造的,按照有关规定使用专项维修资金:

      (一)屋面防水损坏造成渗漏的;

      (二)电梯故障危及人身安全的;

      (三)高层住宅水泵损坏导致供水中断的;

      (四)楼体单侧外立面五分之一以上有脱落危险的;

      (五)专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍,危及人身财产安全的;

      (六)消防系统出现功能障碍,消防管理部门要求对消防设施设备维修、更新、改造的。

      使用专项维修资金的具体办法由市房屋行政主管部门会同相关部门制定。

      第三十五条 物业转让时,业主应当向受让人说明专项维修资金交存和结余情况,该物业分户账中结余的专项维修资金随物业同时过户。

      第三十六条 建设单位应当按照国家规定和房屋买卖合同约定的保修期限、范围等承担建筑物及附属设施设备保修责任。保修过程中,业主、物业使用人和物业服务企业应当给予协助配合。

      第三十七条 物业共用部分维修、养护、更新、改造时,相关专有部分的业主、物业使用人应当予以配合,造成专有部分损失的,责任人应当依法承担恢复原状、赔偿损失等法律责任。

      第三十八 条业主转让或者出租物业时,应当将管理规约、物业服务合同、有关费用交纳情况等事项告知受让人或者承租人,并自买卖合同或者租赁合同签订之日起15日内,将买卖或者出租情况告知物业服务企业。

      业主转让物业的,应当与物业服务企业、专业性服务企业结清相关费用。

      法律责任

      第三十九 条违反本办法第十条规定,建设单位不履行交接义务的,由区县房屋行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,可处3万元罚款。

      第四十条 违反本办法第十六条规定,建设单位未按规定向首次业主大会会议筹备组提供相关资料的,由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正;逾期不改正的,可处3万元罚款。

      第四十一条 违反本办法第二十条规定,物业服务企业未按时将合同报送备案的,由区县房屋行政主管部门责令限期改正,并可处1万元罚款。

      第四十二条 违反本办法第二十五条、第二十六条规定,物业服务企业擅自停止物业服务的,由区县房屋行政主管部门责令改正,并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第四十三条 违反本办法第二十七条规定,原物业服务企业未按规定交接的,由区县房屋行政主管部门责令限期交接;逾期不交接的,可处3万元罚款。

      违反本办法第二十七条规定,原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的,由区县房屋行政主管部门责令限期撤出;逾期不撤出的,可处10万元罚款;不能维持正常物业管理秩序的,由区县人民政府责成区县房屋行政主管部门、物业所在地街道办事处、乡镇人民政府及公安机关组织接管。

      违反本办法第二十七条规定,新物业服务企业强行接管的,由区县房屋行政主管部门责令改正,并可处1万元以上10万元以下罚款;造成损失的,依法承担赔偿责任。

      第四十四条 业主委员会不履行或者无法履行职责的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期履行职责;逾期仍不履行的,街道办事处、乡镇人民政府应当指导协助业主召开业主大会会议决定有关事项。

      业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规、规章的,物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当责令限期改正或者撤销其决定,并通告全体业主。业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

      附则

      第四十五条 本办法所称物业共用部分,是指物业管理区域内业主专有部分以外按照规定由业主共同管理的建筑物、构筑物及配套设施设备和相关场地。

      本办法所称全体业主,在依法成立业主大会后是指业主大会。

      本办法所称业主共同决定,是指业主大会的决定;未依法成立业主大会的,是指业主依法共同作出的决定。

      本办法所称专有部分面积是指房屋所有权证记载的建筑面积;尚未进行登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积是指专有部分面积之和。

      本办法所称物业服务企业,包括在前期物业服务中提供物业服务的建设单位。

      第四十六条本办法自2010年10月1日起施行。1995年7月7日市人民政府第21号令发布,1997年12月31日市人民政府第12号令修改的《北京市居住小区物业管理办法》同时废止。

      看到这里,法律快车小编相信你也了解了相关的知识内容了,属于物业管理的法律主体在进行物业活动的时候,除了要遵守物业管理法规,更是要遵守当地的法律规定的。好了以上就是北京市物业管理办法是什么的相关内容,如果你还有疑问,可以咨询我们的律师。

     
  •   物业的出现方便小区的正常运作,但是物业公司也需要收取物业管理费,那么物业管理费应该包括哪些呢?一般来说,公共设施的维护费用管理人员的工资之类的都是物业管理费的一些内容。接下来为大家带来物业管理费包括哪些?的详细知识,希望帮助到大家。

      一、物业管理费包括哪些?

      1、公共物业及配套设施的维护保养费用,包括外墙、楼梯、步行廊、升降梯(扶梯)、中央空调系统、消防系统、保安系统、电视音响系统、电话系统、配电器系统及其他机械、设备、机器装置及设施的管理费用等。

      2、聘用管理人员的薪金,包括工资、津贴、福利、保险、服装费用等。

      3、公用水电的支出,如公共照明、喷泉、草地淋水等。

      4、购买或租赁必需的机械及器材的支出。

      5、物业财产保险(火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。

      6、垃圾清理、水池清洗及消毒灭虫的费用。

      7、清洁公共地方及幕墙、墙面的费用。

      8、公共区域植花、种草及其养护费用。

      9、更新储备金,即物业配套设施的更新费用。

      其他方面有,行政办公支出,包括文具、办公用品等杂项以及公共关系费用,公共电视接收系统及维护费用,以及其他为管理而发生的合理支出。

      、物业管理费收取标准的原则

      (一)不违反国家和地方政府的有关规定。

      (二)与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定,收费标准过高,用户承受不了,也不容易取得用户的支持,反之,收费标准过低,则物业管理公司赔本服务,这又违背市场规则。

      (三)优质优价,兼顾各方利益。物业管理所提供的服务档次越高,则收费标准越高,特约服务一般比公共服务的收费标准要高,对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

      (四)微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余,否则服务项目越多,工作量越大,赔本就越多。

      (五)公平原则。

      三、物业费的收取标准

      一级收费标准:1.00元/月.平方米(已包含税、费)。基础条件:小区封闭;有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;绿化率35%以上(包括水面);绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;固定活动馆所300平方米以上;专用固定停车泊位1个/3户。

      以上是法律快车小编为大家整理的关于物业管理费包括哪些?的相关知识,物业管理费的缴纳,国家都有相应的物业管理条例来进行规定,如果觉得物业管理费不合理的,我们可以去相关部门投诉。大家还有相关的问题欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   物业管理关系到我们生活中的方方面面,物业公司的品质直接影响到居民的居住体验。一个好的物业公司能够让小区里的人感受到家的温暖,不好的物业公司会让人觉得特别糟心,一般小区的物业公司都有自己的管理方案。那么住宅小区物业管理方案是怎样?下面为大家介绍一下,希望对大家有所帮助。

      一、住宅小区物业管理方案是怎样

      小区物业前期管理方案

      根据安置房的特点及岛外物业管理的物点,制定本,将为广大业户推出完善的管理服务,为企业打造物业品牌。

      1、了解小区楼盘的基本概况如服务合同资料、考核标准及现场实地查看(所处位置、人文环境、面积、入口、设施设备等)。

      2、服务处组织框架根据现场查看的状况和服务标准及思考管理成本的状况下,组建小区服务处人员组织框架,并对服务处人员进行相关的一系列培训,布置小区服务处的简易装修、采购办公物品等。

      3、准备接管验收楼盘的工作包括

      内业资料的移交工作:

      1、资料的接管验收资料。如规划许可证、土地使用合同等。

      2、综合竣工验收资料。如竣工图、机电设备的资料、供水合同等。

      3、业主资料。如已分配业主的房号、电话号码等。

      小区房屋主体的接管验收:

      1、对小区公共部位进行验收包括楼道、公共楼面、天台、地下室等。

      2、户内的验收。

      3、园林绿化的验收。

      4、工程设施设备的验收。包括消防系统、新风系统、电梯、二次供水、监控系统,道闸系统、门禁系统、排水管道、避雷针、化粪池等。

      5、钥匙的接管。包括设备房和户内的钥匙,并进行核对。

      6、公共水电表、户内水电表的读数的确认。

      工程接管验收流程:

      1、按照小区产权资料和技术资料进行移交,确认签字。对缺少的资料应当记录在相关表格中。

      2、房屋本体现状接管验收,确认签字,接管钥匙,把验收过程中不合格项记录在相关表格中。

      3、机电设备的现状接管验收,把验收过程中发现的不合格项记录在相关表格中。

      4、汇总接管验收过程发现的不合格项,分类登记、整理、存档。

      5、将发现的不合格项反馈给施工单位和开发商,确定在规定的期间内整改。

      6、整改后,在对不合格项进行验收,并记录,确认签字、

      验收标准为建设部《房屋接管验收标准》

      4、对小区公共部分进行拓荒保洁工作及绿化修剪工作,使小区持续良好的外观形象迎接新业主的入住。

      5、做好迎接新业主的准备工作

      现场交房处的布置、钥匙的分类、业主档案袋的准备、交房资料的准备(房屋验收表住宅使用公约业主手册装修管理办法装修管理协议保管钥匙委托书保管钥匙承诺书钥匙签收表业主信息表入住资料签收表入住须知等)。根据实际需要选取表格使用。

      入住程序:

      1、业户办妥手续后到服务处办理入住手续。通知交房的部门能够通知业主带本人身份证原件及复印件、入住通知书。如果是委托交房还应当有委托协议书及委托人的身份证原件及复印件。

      2、服务处接待人员审核业主《入住通知书》、业主身份证。

      3、服务接待人员介绍小区管理服务状况,与业主签订《住宅使用公约》、《装修管理协议》等文件。根据实际需要填写表格。

      4、服务处接待人员向业主发放入住文件并请业户签收。入住文件包:入住须知业主手册住宅使用公约装修管理协议。根据实际需要发放文件。

      5、服务处接待人员陪同业主验房,抄水、电表底数,业主验房合格后办理收房、钥匙交付签收手续。填写《房屋验收单》,验收不合格限期整改。

      6、将《入住通知书》、业主身份证复印件、《住宅使用公约》、《装修管理协议》、《房屋验收单》、《入住资料签收表》等文件放入业主档案袋,进行归档。

      7、整理在验收过程中,业主提出的相关问题,分类整理归档,并送至施工单位和开发商,进行整改。

      8、整改后,通知业主前来进行验收查看。并在相关表格进行确认签字。

      二次装修管理阶段

      1、业主向服务处提出装修,应当携带装修图纸,施工单位资质证书及施工人员的身份证复印件到各服务处填写《住宅装修表》与《施工人员登记表》。

      2、服务处接待人员向业主和施工队介绍小区管理规定。例如装修时间、土头堆放点等。

      3、服务处在理解装修申请后,经服务处管理人员和工程人员审批合格后,方可施工。

      4、在办妥以上手续后,接待人员办理施工人员临时出入证。由施工人员负责人持施工人员身份证或暂住证及照片,到服务处办理施工人员临时出入证,填写施工人员登记表,并缴纳施工人员出入证工本费10元/张。装修完后能够退款。

      5、现场跟踪:管理人员务必每一天到装修户施工现场跟踪视察,了解施工状况并做好记录,必要时请工程人员同往。维序人员及管理人员应当每日对小区公共部份进行检查。

      6、装修完毕后,经服务处管理人员及工程人员验收后,在装修申请表上填写装修验收状况并签名。

      7、在跟踪时,如发现有违章和妨碍公共行为,应及时采取措施进行整改,必要时填写《违规整改通知单》、现场拍照等,以备留用与归档。

      8、违章处理办法,对违反装修规定者将依有关条例采取如下措施:

      9、告知、规劝、责令停工整改、上报相关执法部门。

      10、对于材料进出、施工人员办证、施工工具管理、土头垃圾的管理。业主的装修材料搬运出小区时,务必由业主亲自到服务处办理物品放行条,签字认可,否则任何人一律不准把材料带出小区。办理临时施工人员出入证和工具出小区手续务必由业主或施工负责人来服务处办理,其它人不得办理。进入的材料务必在两天运往业主家中,不得在小区公共部份堆放过长。土头垃圾应当定点堆放,如果有地下室应当将土头运往地下室堆放。土头垃圾应当每日进行清运。

      11、服务处经理每月不定期抽查10次装修管理状况。

      七、入住后的管理阶段

      服务处追求的目标:1、房屋建筑的完好率到达98%以上;

      2、报修及时率到达100%;

      3、清洁管理无盲点;

      4、设备设施完好率到达98%以上;

      5、小区路灯完好率到达100%;

      6、管理区域内不发生重大安全与火灾职责事故;

      7、有效投诉处理率100%;

      8、服务满意率达95%以上;

      9、绿化完好率到达98%以上;

      10、道路完好率到达98%;

      11、各类管理人员岗前岗中培训100%;

      12、全年无服务安全事故发生。

      为到达以上目标,服务处将制定以下:

      1、完善各项管理制度和管理规定。包括维序人员管理规定、车辆管理规定、机电设备管理规定等一系列管理制度和管理规定。

      2、保洁施行外包监管制定。即服务处全体人员(含维序人员都有监管的权力)做到清洁环境卫生无死角,发现问题及时的机制。保洁人员应当要求统一装着。垃圾日产日清,定期进行卫生消杀工作。并根据现场制定保洁工作流程。(保洁日计划、周计划、月计划)二次供水水箱按规定清洗,水质贴合卫生要求。

      3、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护、定期清除绿地杂草、杂物、定期预防花草、树木病虫害。

      4、管理人员及机电工作人员要求持证上岗。并对服务处人员进行后续的相关培训,进一步提高全体人员的综合潜力和服务意识。规范礼貌用语等。

      5、建立来电来访登记记录。要求如实完整填写,及时反馈给相关职责人,相关职责人调查后将处理状况及时反馈给来访来电人员。管理人员应当每一天下班前对来电来访资料进行查看,服务处经理每两天对来电来访进行检查,并每周进行统计,分析相关案例。对未能及时处理的事项应当建立相关的报告制度进行备案。

      6、建立工程报修处理及时制度。房屋小修、零修、及时率100%,零修24小时内完成,急修但是夜。小修合格率达100%,水电维修不超过24小时、土建不超过3天。中修,持续房屋外观完好,无破坏立面。维修工程返修率不得超过1%。

      7、管理人员应当每一天对自己所管理的片区进行检查包括(装修户、公共楼道卫生及公共设施的完全好性、绿化状况等),并记录相关状况。(严禁在公共绿地养鸡养鸭和种菜的行为)。一经发现要立即制止和劝导

      8、小区实施封闭式管理,业主出入实施刷卡,外来人员进行身份证登记好方可进入。小区内车辆实施刷卡进入,外来车辆实行临时取票进入。非小区业主车辆禁止在小区停车过夜。出租车(除特殊状况下)不得驶入小区。

      9、维序人员实施24小时值班制度。定时和不定时相结合对小区进行巡逻检查,并进行记录。对进入小区的车辆进行引导停放

      10、客户投诉的相关处理。区分有效投诉和无效投诉,反馈给相关职责人进行落实处理,并及时将相关状况反馈给业主。服务处应当对有效投诉进行防止类似状况在发生。

      11、建立24小时值班制度。设立服务电话,理解业主对物业管理服务报修,求助,推荐、问询、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录。

      12、建立各类突发事件应急预案。容易危机人身安全的设施设备有明显警世标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案;

      13、建立考核制度。对全体人员进行有效的考核。

      14、社区文化活动。根据现场实际状况每年定期开展社区文化活动,宣传精神礼貌建设(能够宣传厦门市十不准备相关方面的资料和物业服务概念等资料).

      15、便民服务。便民服务活动是管理处体现业主至上、为业主服务的宗旨的重要一环例如能够透过与有关部门联系,力争常年为业主、住户无偿代办电话、煤气开户、有线电视,代订报刊杂志、代发邮件、代请家教保姆等,职责部门为服务处。

      16、每季度做好考核的准备工作及每年年底开展业主满意度调查。

      二、物业管理合同签订期限

      1、物业服务合同期限为二年至五年。前期物业服务合同具体期限由建设单位和物业服务企业约定,最长至业主大会与其选聘的物业服务企业签订的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。

      2、物业服务合同期限届满时,业主大会尚未成立或者未依法选聘物业服务企业的,原合同可以继续履行至新的物业服务合同约定开始提供物业服务之日止。

      3、建设单位在销售物业时,应当明示前期物业服务合同,并向业主告知物业服务企业的名称、办公场所、联系方式和资质等级等。

      以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于住宅小区物业管理方案是怎样等相关法律知识。由此可见,买房子的时候选取一个好的物业公司是非常重要的,好的物业公司能让业主省心不少,生活环境和居住体验直接提升。关于物业方面,如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   业主拒绝缴纳物业管理费是违反物业合同的,物业公司可以通过到人民法院起诉的方式要求业主及时缴纳物业管理费用。业主按时缴纳物业管理费是业主的义务,更多关于物业管理费不交会怎么样的相关知识,接下来就为您来解答这个疑惑。

      一、物业管理费不交会怎么样

      1、卷入司法麻烦。物业费如果很多人长时间不交的话,物业会对没有缴费业主进行起诉,起诉的结果就是补齐物业费。

      2、违反物业合同。物业管理条例也称物业管理,是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业业务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动,如果没有违反合同内规定的内容就必须依照合同规定缴纳物业费。

      二、物业管理费的收费标准是什么

      物业管理公司物业管理费收入的高低直接与其收取标准及业务量大小有关。一般地讲,物业管理费收取标准越高,则物业管理公司的收入就越高。但是,物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约,不能乱收费;另一方面,物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制,也要服从优质优价的原则,因此,物业管理费收取标准的确定要遵从一些原则:

      第一,不违反国家和地方政府的有关规定。

      第二,与用户的收入水平相适应。要根据用户的收入水平高低来确定,收费标准过高,用户承受不了,也不容易取得用户的支持,反之,收费标准过低,则物业管理公司赔本服务,这又违背市场规则。

      第三,优质优价,兼顾各方利益。所提供的服务档次越高,则收费标准越高,特约服务一般比公共服务的收费标准要高,对商业部门的收费比对机关、事业单位的收费一般要高。

      第四,微利原则。物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余,否则服务项目越多,工作量越大,赔本就越多。

      三、物业管理费滞纳金的计算方式

      假如本月应交50元,但业主延迟了14个月才交,按每天5%的违约金计算 50元×5%=2.5元/每天 2.5元/每天×30(每月30天)×14个月=1050元 不过有一个问题必须搞清楚,就是物业服务合同当中约定的物业公司服务不到位的违约金是否与业主延迟交纳物业费的违约金对等,也就是说如果物业公司服务不到位,是否也是约定按每天5%的额度赔偿业主违约金,如果物业服务合同当中仅仅约定了业主延迟交纳物业费的违约金,却没有约定物业公司服务不到位的违约金(这种情况在前期物业服务合同当中普遍存在),或者说业主延迟交纳物业费违约金的比例明显高于物业公司服务不到位违约金的比例,这就造成了合同双方赔偿额度不平等,违反了合同法的基本原则。在现实生活当中这样的物业服务合同一旦发生相关违约金诉讼,法院一般不支持物业公司相关违约金的请求。这是充分考虑到合同法当中当事人双方的权利与义务平等的基本原则。

      当事人可以对物业公司提出建议,但是不支持大家通过不缴纳物业管理费的方式来对抗。以上内容就是法律快车小编为你整理的关于物业管理费不交会怎么样的相关知识,希望在工作和学习中能够帮助到您。如果您有其他问题感到疑惑,欢迎咨询法律快车律师。

     
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