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物权法的基本原则

物权法的基本原则

发布时间 :2020-04-09 14:18浏览量 : 745
中华人民共和国物权法是为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定的法规。
  •   核心内容:保障个人拥有财产是物权法的基本政治原则,根据这个物权法的基本政治原则的说法,需要注意一些什么内容呢?下文将会详细分析,小编希望下文内容可以帮助到您。

      民法的基本任务就是维护人格尊严,确保人身安全。拥有财产是个人自由和人格独立的基础,没有独立的个人,一个社会的民主将无法实现和存在。物权法必须以确立和保障人民拥有财产为首要任务。

      (一)物权法为个人拥有财产提供了合理性基础。

      拥有财产是个人生存的基本保障,如果个人丧失了财产,就会沦为社会的奴隶。物权法规定了财产的取得方式,即原始取得和继受取得,物权主要通过生产劳动、交易、继承等方式取得。这就使得财产私有具有道德基础和伦理性。

      (二)物权法确立了人对财产的支配具有绝对性和排他性。

      法律将特定物归属于某一权利主体,由其直接支配,享受其利益,并排除他人的干涉和侵害。权利人依自己的意思使用处理财产,并享有其物质利益,无需他人介入。例如楼房所有人可以自己居住,也可以出卖或进行抵押,而不需要他人同意或批准;抵押权人在债权到期未获清偿时,可以请求法院拍卖抵押物,而不必经抵押人同意。享有利益是权利人对物支配目的,如果权利人在行使权利日寸受到他人非法干涉,可以行使物上请求权,排除侵害

      (三)物权法确立了财产的转让性。

      物权法除确立了对财产直接支配的绝对性和排他性,还确立了财产的转让性。物权可以自由转移,变更其主体,使财产转移到最能有效利用它的主体。财产转让使得人民各得其需,促使财产的分配更加具有合理性。

     
  •   核心内容:综合狭义和广义的物权法定原则,就是种类法定,内容法定,效力法定和公示方法法定。广义的物权法定原则,是我国才采用的物权法定原则。小编将为您详细介绍物权法定原则的具体内容。

      《物权法》第5条规定:“物权的种类和内容,由法律规定。”此即物权法定原则。由于物权是支配权具有,排他效力、优先效力和追及效力,为了维护交易安全,故适用法定原则。狭义的物权法的原则包括种类法定与内容法定。广义的物权法定原则还包括效力法定与公示方法法定。我国采用广义的物权法定原则。

      1、种类法定。

      又称“类型强制”,指哪些权利属于物权,只能由《物权法》或其他法律作出规定。违反物权法定创设的所谓“物权”,不具有物权的效力。比如:地方人大不得通过立法承认“居住权”为用益物权;法院不得在判决中承认“让与担保”为担保物权;当事人约定创设的法律没有规定的“物权”,不具有物权的效力,顶多具有合同效力。

      2、内容法定。

      又称“类型固定”,包括两方面的含义:

      ①物权的内容由法律确定,当事人不得约定与物权的法定内容不相符合的权能内容。例如,当事人不得约定某一所有权不具有处分效力。

      ②当事人不得通过约定违反物权法关于物权内容的强行性规定。例如,当事人不得约定“流质契约”。

      3、效力法定。

      《物权法》未设明文。效力法定,包括两方面的内容:

      ①当事人必须按照法律规定的效力来确定物权的效力。例如:《物权法》第158条规定,未登记的地役权不具有对抗善意第三人的效力,当事人如果约定未登记的地役权具有对抗善意第三人的效力,则当事人的约定对于善意第三人“不算数”。

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      ②当事人不得改变法律关于物权效力的规定。例如:《物权法》第202条,抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权,如果抵押人与抵押权人约定,抵押权人可以在主债权诉讼时效期间完成后两年内行使抵押权,则抵押权的效力必须“缩短至”主债权诉讼时效期间内。法律|教育网编辑整理

      4、公示方法法定。

      《物权法》未设明文,物权法定原则应当包含公示方法法定。例如,《物权法》第228条规定,以应收账款质押的,登记机关为信贷征信机构,如果当事人在“公证机关”进行出质登记,则权利质权“未设立”。

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  •   核心内容:关于物权法的问题里面,物权法定的原则存在着怎样的局限性呢?需要如何进行应用呢?下文将会详细分析,结合不同的看法与及各地法规等,小编希望下文内容可以帮助到您。

      ⑴ 物权法定主义所运用的法律技术,是潘德克顿法学运用纯熟的抽象与演绎的方法。

      提出物权的概念并在法典中正式建立物权制度是德意志法系的创造。但是概括抽象总会损害生活事实,许多对案件有影响的因素可能并不包含在法律概念所包容的法律规则之内。抽象方法得来的概念和规则,是一个宽泛的范畴,抽象化的同时也带来了不确定性。法律规则的概括性是以个案公正为代价的。而另一方面,演绎推理使法律脱离了社会生活而形成了自己的体系。演绎推理的结果是要在逻辑上和思想上得出法律规则的结论,然而社会生活的现实与法律规则的逻辑推理并不完全重合。法律思维对法律规则的构造形成了法律体系,但更重要的影响无疑来自社会生活的需要。因此,抽象与演绎妨害了人们对那些对案件审判来说至关重要的利害关系的了解。

      ⑵ 物权法定制度有助于物的经济效用的发挥。

      但它实际上只是关注了绝对自由的所有权对自由资本主义经济的推进作用,而没有注意到现代物权法“从重物权归属到重物权利用”这一物权制度的转变,也忽略了社会公共利益及国家公法对所有权的限制。如过去习惯上在他人土地之上通行的地役权,体现了对所有权绝对性的限制产生他物权,有其特定的经济效用,亦应当成为一项物权。值得一提的是,尽管目前我国仍没有明文规定地役权,但是实践中已经在适用这项物权,而且正在起草的我国物权法草案已写入了这项物权。同时,物权法定具有保障完全的交易自由的功能。但它实际上更多地注重了所有权实现中债权运动的形式,而对于他物权、股权这些所有权实现的重要方法有所忽略。在物权法的发展中,已经渐渐显示出他物权种类增加,物权制度更加灵活的趋势。

      正如梅因指出,“社会的需要和社会的意见常常是或多或少地走在‘法律’的前面的。我们可能非常接近地达到他们之间缺口的结合处,但永远存在的趋势是要把这缺口重新打开来。因为法律是稳定的,而我们所谈到的社会是进步的。”法律总是滞后于社会生活的需要,法律的稳定性越强,滞后性就越突出。完全的物权法定,无法缓解滞后性所带来的问题。

      ⑶ 从物权和债权的区分而言,物权法定原则也有局限性:

      第一,权利划分的不周延性。一般的物权概念是义务作为权利指向的客体,它不能解释针对权利的权利,如在他物权之上设立抵押权。第二,权利性质的模糊。除了典型的物权所有权和典型的债权金钱债权外, 其他权利的性质处于物权与债权的强弱过渡中。一种权利如租赁权此时可能为债权,彼时可能为物权。对于大多数权利而言,不能将其简单的归类于物权或债权,而是被认为“更具有物权性质”或“更具有债权性质”。第三,权利之间的相互转化。通过一定的公示程序,债权可以转化为物权。在我国,预售房屋登记也使预购人获得了相当于物权的权利。这些权利的转化以及权利之间的区别在很大程度上不是法学理论的产物,而是实际的需要。因此,将某种权利作为物权或债权,在一定程度上是由立法和政策决定的。如我国《担保法》上的不动产抵押权,其对物的支配性因诉讼程序的设置而与债权无异,也不具有可转让性。由此可见,各种名义上的物权可能并不完全具有物权的全部效力,就其所涉及第三人利益的关键——权利的排他性与对抗性而言,亦可因法律政策的调整而发生变化。

     
  •   核心内容:结合相应的各国不一样的法规,在物权法的法定原则里面是如何进行判定的呢?物权法的法定原则的影响是怎样的呢?

      物权法定主义最早起源于罗马法。在罗马法中,承认所有权(dominium。proprietas)、地上权(superficies)、永佃权(emphuteusis)、役权(servitus)、质权(包括占有——pignu物权法定原则s亦即非占有的抵押权——hypotheca)等具有物权属性。

      近代大陆法系各国继受罗马法,无不在民法中采用物权法定主义,如日本、奥地利(第308条)、荷兰(第584条)、韩国(第185条)及中国台湾地区民法典都以立法形式予以明定。 《日本民法典》第175 条规定:“物权,除本法及其他法律所定者外,不得创设。”中国台湾地区民法典第757条也规定:“物权除本法或其他法律有规定外,不得创设。”法、瑞、德等国民法虽无明文,但解释上莫不肯定此项主义。物权法定主义尽管已为近代各国物权立法所普遍采纳,但对其解释却不尽相同。法国学者所解释的物权法定,仅指物权类型(种类)和内容的限制;而德国学者所解释的物权法定,则不仅包括物权类型和内容的限制,而且还包括物权设立和移转形式的限制;至于日本和中国台湾地区学者对其立法上明文规定的对法定物权外的物权的“创设”的禁止规定中之“创设”的理解,则均认为是对物权种类和内容之任意创设的限制。

      影响

      法律产生于社会物质生活的需要,必须追随社会变迁而与时俱进,才能永葆其发展的生命力。立法是各个具体时代的产物,随着社会经济生活日新月异的发展,新情况、新问题层出不穷,而法律则表现出一定程度上的滞后性,不能适应社会生活的新需要,使物权法定主义不可避免地带有一定的局限性。这种局限性源于人的认识能力的有限性与客观物质世界变化发展的无限性之间的矛盾冲突。人的生命是有限的,“吾生也有涯,而知也无涯”,立法作为一项探求真理的认识活动,必然要受立法者认识能力的限制。每一个以至每一代人,由于受到客观事物及其本质暴露的程度、社会历史(生产状况、科学技术状况)的实践水平、主观的条件(个人的经历、受教育程度、立场观点和思维方法)以及生命的有限性等各方面条件的制约,其思维是非至上的。因此,指望立法者于立法之初即为未来社会预定一个一劳永逸的物权制度体系,无异于虚无缥缈的海市蜃楼,殆不可能。

      此外,物权法本质上为具有强烈民族色彩的“固有法”、“土著法”,往往带有立法者民族传统的气息,虽大都适宜于当时的社会需要,但随着社会情势的变易,他们又往往发生与社会的需要脱节、龃龉的现象,并为社会所不容,如中国台湾地区民法典上的永佃权制度,曾对调和土地的“所有”与“利用”发挥重要机能,但由于其在现代社会已不具资源使用的效率,已随社会的变迁而式微消逝,便是明证。如何克服物权法定主义之局限,如何协调“于社会生活之长久酝酿,习惯之反复践行”所生的新物权与物权法定主义之冲突乃成为一重要课题。

     
  •   为正确审理物权纠纷案件,根据《中华人民共和国物权法》的相关规定,结合审判实践,最高法院制定物权法司法解释一全文。那么物权法的基本原则是什么呢?

      一、物权法的基本原则是什么

      1、物权法定原则:物权的种类和内容,由法律规定。物权法定原则包括:一是种类法定,即不得创设民法或其他法律所不承认的物权;二是内容法定,即不得创设与物权法定内容相异的内容。

      物权法定原则的效力:行为人违反种类法定原则,在法定物权种类之外创设物权,该物权创设行为无效;行为人设定与法定物权相异的内容,该设定行为无效。

      2、物权客体特定原则:物权客体特定原则亦称一物一权原则,是指物权只存在于确定的一物之上,相应地,每一行为亦只能处分一物。

      3、物权公示原则:不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记,动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

      二、物权法司法解释一全文

      最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

      (2009年3月23日最高人民法院审判委员会第1464次会议通过)

      法释[2009]7号

      中华人民共和国最高人民法院公告

      《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年3月23日由最高人民法院审判委员会第1464次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

      二00九年五月十四日

      为正确审理建筑物区分所有权纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律的规定,结合民事审判实践,制定本解释。

      第一条

      依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。

      基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

      第二条

      建筑区划内符合下列条件的房屋,以及车位、摊位等特定空间,应当认定为物权法第六章所称的专有部分:

      具有构造上的独立性,能够明确区分;

      具有利用上的独立性,可以排他使用;

      能够登记成为特定业主所有权的客体。

      规划上专属于特定房屋,且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等,应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。

      本条第一款所称房屋,包括整栋建筑物。

      第三条除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

      建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;

      其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

      建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。

      第四条

      业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要,无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的,不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约,损害他人合法权益的除外。

      第五条

      建设单位按照配置比例将车位、车库,以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的,应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。

      前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。

      第六条

      建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外,占用业主共有道路或者其他场地增设的车位,应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。

      第七条

      改变共有部分的用途、利用共有部分从事经营性活动、处分共有部分,以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项,应当认定为物权法第七十六条第一款第(七)项规定的有关共有和共同管理权利的“其他重大事项”。

      第八条

      物权法第七十六条第二款和第八十条规定的专有部分面积和建筑物总面积,可以按照下列方法认定:

      专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,暂按测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,暂按房屋买卖合同记载的面积计算;

      建筑物总面积,按照前项的统计总和计算。

      第九条

      物权法第七十六条第二款规定的业主人数和总人数,可以按照下列方法认定:

      业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按一人计算;

      总人数,按照前项的统计总和计算。

      第十条

      业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

      将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

      第十一条

      业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

      第十二条

      业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由,依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的,应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

      第十三条

      业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的,人民法院应予支持:

      建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况;

      管理规约、业主大会议事规则,以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录;

      物业服务合同、共有部分的使用和收益情况;

      建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况;

      其他应当向业主公开的情况和资料。

      第十四条

      建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动,权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的,人民法院应予支持。

      属于前款所称擅自进行经营性活动的情形,权利人请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的,人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。

      第十五条

      业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约,或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定,实施下列行为的,可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他“损害他人合法权益的行为”:

      损害房屋承重结构,损害或者违章使用电力、燃气、消防设施,在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用;

      违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观;

      违反规定进行房屋装饰装修;

      违章加建、改建,侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。

      第十六条

      建筑物区分所有权纠纷涉及专有部分的承租人、借用人等物业使用人的,参照本解释处理。

      专有部分的承租人、借用人等物业使用人,根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定,以及其与业主的约定,享有相应权利,承担相应义务。

      第十七条

      本解释所称建设单位,包括包销期满,按照包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业后,以自己名义对外销售的包销人。

      第十八条

      人民法院审理建筑物区分所有权案件中,涉及有关物权归属争议的,应当以法律、行政法规为依据。

      第十九条

      本解释自2009年10月1日起施行。

      因物权法施行后实施的行为引起的建筑物区分所有权纠纷案件,适用本解释。

      本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

      最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

      (2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过)

      法释[2009]8号

      中华人民共和国最高人民法院公告

      《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过,现予公布,自2009年10月1日起施行。

      二○○九年五月十五日

      为正确审理物业服务纠纷案件,依法保护当事人的合法权益,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定,结合民事审判实践,制定本解释。

      第一条

      建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同,对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的,人民法院不予支持。

      第二条

      符合下列情形之一,业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的,人民法院应予支持:

      物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同;

      物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

      前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。

      第三条

      物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务,业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的,人民法院应予支持。

      物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则,应当认定为物业服务合同的组成部分。

      第四条

      业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约,实施妨害物业服务与管理的行为,物业服务企业请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任的,人民法院应予支持。

      第五条

      物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定,擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费,业主以违规收费为由提出抗辩的,人民法院应予支持。

      业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的,人民法院应予支持。

      第六条

      经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。

      第七条

      业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费,物业服务企业请求业主承担连带责任的,人民法院应予支持。

      第八条

      业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后,业主委员会请求解除物业服务合同的,人民法院应予支持。

      物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的,人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

      第九条

      物业服务合同的权利义务终止后,业主请求物业服务企业退还已经预收,但尚未提供物业服务期间的物业费的,人民法院应予支持。

      物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费的,按照本解释第六条规定处理。

      第十条

      物业服务合同的权利义务终止后,业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施,以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的,人民法院应予支持。

      物业服务企业拒绝退出、移交,并以存在事实上的物业服务关系为由,请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的,人民法院不予支持。

      第十一条

      本解释涉及物业服务企业的规定,适用于物权法第七十六条、第八十一条、第八十二条所称其他管理人。

      第十二条

      因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同,以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷,人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。

      第十三条

      本解释自2009年10月1日起施行。

      本解释施行前已经终审,本解释施行后当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的案件,不适用本解释。

      以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于“物权法司法解释一全文”等相关法律知识。通过上文介绍,我们可以知道物权法司法解释的第一条、第二条是关于物权登记争议的处理,司法解释明确了两个问题:一是对于物权登记的民事争议提起的民事诉讼,法院应当受理;二是对于有证据证明登记错误的,法院应当支持。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您提供帮助。

      责任编辑:楚雨荨

     
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      (一)不动产登记与物权确认或基础关系争议

      《物权法》第十四条规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。实践中,有观点认为,除非法律另有规定,未经不动产登记机构登记就不能取得及享有不动产物权,不动产物权争议涉及到登记就应通过行政诉讼解决。这种观点受众颇广,在很大程度上导致实践中出现了民事、行政审判部门互相推诿以及民事裁判与行政裁判冲突的现象,这不仅徒增当事人讼累,也有损司法的权威和公信。

      针对这一情况,《解释》从两个方面作出规定:

      1、在案件的受理上,规定因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议而提起诉讼的,属于人民法院民事诉讼受案范围,人民法院应依法予以受理,民事审判部门应依法予以审理。

      2、从诉讼中不动产登记簿证明力的角度,规定对发生争议的不动产物权归属的最终判断,应当依赖于对原因行为或基础关系的审查,故在当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人的情况下,应当支持其诉讼请求。

      (二)预告登记的效力

      《物权法》第二十条第一款规定,预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。实践中,对于现实登记权利人针对不动产的何种处分,会因违反法律规定而不发生物权效力,存在模糊认识,一些案件中甚至出现不当扩大预告登记效力的倾向。

      基于预告登记制度的内涵,正确适用预告登记制度,必须注意坚持依法兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则,为此,《解释》第四条对《物权法》第二十一条所称的不发生物权效力的“处分行为”进行了限缩性解释,即将其限于未经预告登记的权利人同意而转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的在法律上危及或者妨碍债权如期实现的行为。

      (三)特殊动产转让中的“善意第三人”

      近年来,有关船舶、航空器和机动车等特殊动产引发的纠纷呈逐年上升趋势。尤其是随着人们物质生活水平的提高,机动车逐步走入普通百姓的日常生活,据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加,实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。

      加上因为机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人,也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集,因此,如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。基于此,《解释》第六条以实践中经常发生的权利冲突类型为导向,遵循特殊动产物权变动的物权法规则,通过排除转让人的债权人作为物权法第二十四条所称“第三人”的角度进行了规定。

      (四)发生物权变动效力的人民法院、仲裁委员会的法律文书的范围

      根据《物权法》第二十八条规定,人民法院、仲裁委员会的法律文书直接导致的物权变动,不以登记、交付为生效要件,法律文书一经生效,即发生物权效力。对于直接导致物权变动的人民法院、仲裁委员会作出的法律文书的范围问题,一直是司法实践中争论不休的难题。

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      出于维护物权变动模式体系安定的目的,应当注意防止实践中不适当地扩大化适用《物权法》第二十八条,损害相关权利人的合法权益,故需要对该条所称人民法院、仲裁委员会的生效法律文书进行目的性限缩解释。因此《解释》第七条规定:“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书,以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书,应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

      (五)按份共有人优先购买权的司法保护

      《物权法》第一百零一条确立了按份共有人优先购买权制度,但该条表述较为简单,远远不能解决优先购买权行使的前提条件、方法及法律效果等实践中亟需明确的重要问题,这还导致按份共有人优先购买权的实践运用及司法判断标准不一、尺度各异,严重影响按份共有人优先购买权制度功能的发挥。

      《解释》根据《物权法》第一百零一条的立法精神和目的,对按份共有人优先购买权制度进行了细化,通过第九条至第十四条共计六个条文,分别从按份共有人优先购买权行使的起始条件、同等条件的认定、行使期间、主体范围以及裁判保护等方面进行了规定,极大地完善了按份共有人优先购买权行使的制度架构,使得这一制度从法律的原则规定成为走入现实的具有高度可操作性的鲜活制度。

      (六)善意取得制度的适用

      《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度。从司法实践看,与善意取得相关的纠纷非常常见,它不仅存在于物权确认纠纷、执行异议之诉等纠纷中,而且更为广泛地遍布在为数众多的合同、侵权乃至婚姻家庭继承纠纷中。而《物权法》第一百零六条在理解上存在诸多争议之处,如何正确适用善意取得制度是《物权法》适用中的一个重点、难点和热点。

      对此,《解释》第十五条规定了“善意”认定的基本标准,即《物权法》第一百零六条规定的善意取得中的“善意”具体指什么,以及在诉讼中由谁承担举证责任;第十六条、第十七条则分别就不动产善意取得中受让人非善意的认定、动产善意取得中受让人重大过失的认定作出具体规定;这三条规定与第十八条关于善意的判断时间的规定,共同构成了对《物权法》第一百零六条第一款第一项“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”的具体解释。

      第十九条则针对《物权法》第一百零六条第一款第二项“以合理的价格转让”,指出应严循立法目的与价值取向,立足个别交易的具体情况,深刻体察社会一般交易认知感受,准确判断价格是否合理。第二十条对机动车等特殊动产如何适用《物权法》第一百零六条第一款第三项规定进行了明确。上述条文形成了对善意取得适用的较为完整的规则体系。此外,《解释》还基于增进司法裁判的社会认同,简化裁判理据的目的,立足于法律不保护非法交易的价值理念,对善意取得制度适用的排除情形进行了规定。

      (责任编辑:六六)

     
  •   物权法司法解释一于2016年2月23日公布,并自3月1日起实施,此物权法司法解释一有哪些亮点内容解读?物权法司法解释一针对房屋登记簿登记错误的问题作了明确规范,房屋登记簿登记错误的,可以通过起诉纠正;同时,针对一房二卖的,卖房需要经过预告登记人同意;买卖二手车的,即使没有登记过户,受让方也享有优先权,下面小编在本文为您详细介绍物权法司法解释一亮点解读。

      亮点一:房屋登记簿登记错误可起诉纠正

      司法解释第一条,因不动产物权的归属,以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议,当事人提起民事诉讼的,应当依法受理。第二条,当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持。

      亮点二:针对一房二卖 买房需预告登记人同意

      司法解释第四条,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当认定其不发生物权效力。

      为了防止一房二卖,《物权法》特别规定,房屋预告登记后,未经买房者同意,处分该不动产的,不发生物权效力。但事实上并不清楚他人的何种处分会导致无效,有的甚至出现房屋不能出租的情况,变相扩大预告登记效力的范围。

      同时,生活中,一房二卖的情况经常出现,如果第二个支付了合理对价,并过户到自己名下,前一买房者往往拿不到房子。因而,司法解释根据兼顾保障登记权利人的请求权与限制登记义务人的处分权的平衡原则,将《物权法》中的处分行为“进行了限缩性解释,明确了没有经过预告登记人的同意,第二个买主无论如何都不能获得房屋的所有权。”

      在房产交易中,存在有商品房预售制度,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。司法《解释》的第四条规定,未经预告登记的权利人同意,转移不动产所有权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照《物权法》第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

      亮点三:机动车转让即便未登记 受让方权利优先

      机动车现今早已走入寻常百姓家,机动车交易也日益频繁。据统计,截至2015年5月,全国机动车总保有量达2.69亿辆。机动车的二手交易也大量增加,实践中机动车名实不符的情况也并不鲜见。加之因机动车抵押、交通事故引发损害赔偿、机动车所有权人破产等原因而形成的权利人,也会在诸多情形下与机动车买卖交易的双方当事人的权利产生交集,因此,如何处理好相关纠纷成为审判实践中的热点和难点。

      比如,在机动车所有权转让交易中,如果转让人(张三)已经把机动车交付给了买受人(李四),但双方没有去办理过户登记,而转让人对外还对王五有负债没有偿还,并且转让人没有其他财产可以偿还债务。那么,王五能不能主张用这辆机动车来抵偿张三欠他的债务呢?或者说,这时候的王五和李四谁对这辆机动车拥有优先所有权?

      根据《物权法》第23条、第24条的规定,机动车等特殊动产的物权变动,是交付即发生物权变动的效力,未经登记,只是不得对抗第三人。根据司法解释第六条规定,转让人转移船舶、航空器和机动车等所有权,受让人已经支付对价并取得占有,虽未经登记,但转让人的债权人主张其为《物权法》第二十四条所称的“善意第三人”的,不予支持,法律另有规定的除外。

      而且,在物权与债权的关系上,在一物之上既有物权又有债权时,一般而言,物权优先于债权。简单来说,李四的权利优先于王五的权利,即使没有登记,法律应该优先保护李四的权利。

      亮点四:离婚分房产不受登记影响

      当下,很多人离婚都会涉及到财产的分割,特别是房产的分割。那么,法律判决书生效之后,将夫妻共同房产判给其中的一方,但房产证上仍是两人的名字,这是不是意味着法律判决生效之日开始就已经实现了产权的变动?对此,司法《解释》给予了肯定答复。

      最高人民法院民一庭庭长程新文表示,“在离婚诉讼中,如果法院判决准予离婚,同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人所有,那么自法院判决生效时起,房屋的所有权就不再属于双方共有,而是归属于丈夫或者妻子一人,即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”

      关注热点

      1、拆小区围墙,需全体业主同意吗?

      这位专家表示,一个小区使用的土地,无论是小区内建设道路、绿地,还是建设住宅楼的土地,都先是开发商从政府手中获得使用权,建设完成后出售给业主。

      同时,《物权法》中规定,小区道路如果没有明确规定属于市政道路的,产权属于全体业主。这里有一个“业主共有权”的问题,小区围墙逐步打开,从物权法来说,应该由业主们同意。所以,国家的政策要付诸实施,还需要法律方面的衔接。

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      2、开放小区道路,业主可获补偿吗?

      这位专家指出,开放小区中的道路资源,小区业主应获得补偿,这些补偿包括退回土地使用权剩余年限的土地出让金、给小区居民带来不便的补偿、道路建设成本,以及由此给居民带来不便进行的补救措施,包括噪音、污染等一系列问题。

      3、推行街区制,安全隐患会增加吗?

      另外,推行街区制后,很多人担心,以后小区的物业如何管理?小区的安全隐患是不是会增加?对此,这位法学专家表示,小区的治安不单单靠封闭,还要靠管理和防范等,如加强巡逻、守护等多种措施。对于噪音、车流量增加等带来的问题,要有具体的、有针对性的配套措施进行解决。总的来说,小区逐步放开是有一个过程的,除了法律方面的衔接,一系列配套政策、措施也是不能少的。

      4、宅基地使用权将是未来关注的问题

      最高人民法院民事审判第一庭庭长程新文在发布会上还表示,目前正在根据《物权法》的规定以及司法实践中的经验总结修订起草担保物权司法解释,《物权法》中的其他内容,如相邻关系、宅基地使用权、地役权、占有等,也都将是未来关注的问题。当下,在鼓励农民进城落户的背景下,农民的宅基地使用权如何处置成为大家关注的焦点。这部分的权利如何保障或转让,也需要进一步细化明确。

      (责任编辑:六六)

     
  •   核心内容:物权法规定人对物的支配范围是哪些?对物的价值和使用价值支配,对物的利用,对物的交换价值,还有占有物。物权与支配、占有、使用等权能的关系是怎样的?

      支配关系支配关系的内容,即物权法规定了人对物的支配范围。物权法调整着不同程度、不同层次的支配关系,明确着各类支配关系的主体对物的各自的支配范围:

      (1)人对物的全面的支配关系。

      既包括对物的价值的支配,也包括对物的实用价值的支配,这在物权法上形成所有权制度。

      (2)人对物的利用关系。

      虽然所有权制度也调整所有人对物的利用,但在实际生活中还存在大量的非所有人对物的利用关系,而且这在市场经济中是一种普遍的、经常发生的现象。这在物权法上形成用益物权制度。

      (3)人对物的交换价值的支配关系。

      物的所有人在自己的物上为他人设定担保,由担保权人支配物的交换价值,从而使得债务人获取信用,这也是人们对物的利用的一种重要的方式。物权法调整非所有人基于债的担保对物的交换价值的支配关系,这在物权法上形成担保物权制度。

      (4)人对物的占有关系。

      占有是一种非常复杂的法律现象,它既可能是基于本权的占有,也可能不是基于本权的占有,它既可能表现为一种权利,也可能只是一种事实状态。物权法出于维护社会秩序和交易的安全,调整人对物纯于事实上的占领、控制关系,这在物权法上形成占有制度。

      物权与支配、占有、使用等权能的关系

      传统理论有观点认为,物权和支配、占有、使用等权能是分离的,起源于农村承包经营权即是将所有权与所有权的权能相分离,让集体享有所有权,让农民享有占有、使用、收益、处分的权利,解决了农民生产积极性。

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      实际上,物权上的支配、占有、使用等权能没有分离,而是根据一个相对之债的关系,使相对人享有了对物的合法占有,但对之有一定内容限制,如农民不能将该土地超出适用范围处置;物权的所有权人,集体、国家可以对物第三无权占有人请求回复,原因在于第三无权占有人没有取得该物支配、占有、使用的基础,即物权的合法占有,第三无权处分人无法根据相对之债原理豁免使用该物。

      甲将房屋出卖给乙,交付了房屋,尚未办理过户登记,乙未经甲允许,将房屋出卖(或出租)给丙,并将房屋交付给丙。丙对甲属于有权占有。(注意这是买卖合同,虽然未登记,只能影响所有权取得上的问题,但买卖合同是有效的,甲已经把占有、使用、收益等权能转移给乙了,并且根据合同约定内容,甲有义务不得再参与乙对使用、占有、支配的处置)甲根据合同内容,授予了乙占有、使用、收益,转占有,转收益,转使用的权利,根据债的相对性,丙相对于甲是有权占有。这就是为什么房东在办理过户登记前也可以出租的原因。

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