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房屋买卖合同生效要件

房屋买卖合同生效要件

发布时间 :2020-03-11 10:04浏览量 : 255
房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同,它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人,买受人支付价款的合同。房屋买卖合同的法律特征既有买卖合同的一般特征,也有其自身固有的特征。那么,房屋买卖合同生效要件有哪些?下面为大家介绍一下相关知识。
  •   随着人们生活水平的逐步提高,人们开始越来越多地购买城市的房屋,在购买房屋的时候,一定要签订好相关的购房合同,否则就有可能无法达到购房目的,接下来一起学习一下,房产买卖合同生效要件有哪一些?希望对你的问题有所帮助。

      一、房产买卖合同生效要件

      签订合同生效有两种情况:一是必须依法办理批准、登记等手续才生效,以办理该手续为确认生效的时间。在这种情形下当事人双方在签订合同后,须将合同在规定的部门办理批准或登记,合同才能生效。二是合同一经双方当事人签订,即立刻具有法律效力,其合同本身不需要批准或登记。房屋买卖合同属于第一类买卖合同。

      同时需要注意,合同的生效与所有权的转让之间是有本质区别的。我国《民法通则》第七十二条规定:“按照合同或者其他合法方式取得财产的,财产所有权从财产交付时起转移,法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”从这条规定可以知道,如果我们购买动产,比如说手机、电视、家具等生活用品,当买家向我们交付这些产品时,其所有权便归我们所有,无需去办理其他的手续;但如果我们购买如房子等不动产时,则情况就不同,即属于“法律另有规定”的情况。依据我国《土地管理法》、《城镇私有房屋管理条例》等规定,不动产的所有权变动应登记才生效,也就是过户登记手续的完成。《合同法》也将房屋买卖合同的效力与房屋所有权转移的效力区分开来,规定该类买卖合同从依法成立时成立并生效,所有权从登记过户生效。

      二、产权过户登记不是房屋买卖合同的生效要件

      我国法学界和司法界把是否进行产权过户登记作为房屋买卖合同的生效要件的传统观点,是对登记制度属性的误解,把债权制度和物权制度混为一谈。(注:参见耀振华:《二重买卖的法律问题研究》,载《中国法学》,1995年第5期。)房屋作为不动产,具有不可移动性, 它不像动产那样可以通过直接具体占有向社会公示其所有权,房屋必须通过登记才能使权利变动的事实向社会公开。

      登记制度在国外是物权制度的重要组成部分。在登记的效力上,无论是采登记要件主义的德国、登记对抗主义的法国、地券交付主义的英美法系国家,均把登记作为物权制度的组成部分,而不将过户登记作为房屋买卖合同本身的成立要件。

      即认为登记制度属物权制度范畴,对债权关系(房屋买卖合同)成立与否、有效无效并无影响。我国现行立法和有关学说关于登记的效力采登记要件主义,不仅与世界法律发展潮流相逆,而且产生了许多理论和实践无法自圆其说的矛盾。

      三、买卖的对象是什么

      在民商事法律理论中,买卖是一种极为广泛和较为重要的民事法律行为,是当事人约定一方转移财产所有权于他方,他方支付价款的行为。出让财产所有权的人称为出卖人,依约支付价款并取得约定之物的所有权的人称为买受人。

      我国《合同法》第一百三十条规定:"买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人,买受人支付价款的合同"。

      房产买卖就是房产所有权人将房屋所有权及其与之相关的土地使用权转移给买受人,买受人依约支付房产价金的行为。

      需要在此申明的是房产交易市场包括买卖、租赁、抵押、信托等交易行为,租赁是处分其使用权的行为,抵押是一种担保物权的设定行为,信托是让渡处分权而保留受益支配权的行为。

      区分这几种行为在法律上的概念是很重要的。在房地产交易市场上,有人就鱼目混珠将使用权转让混同于买卖,俗称"买使用权的房屋",极易引起法律上的"重大误解"而影响交易安全。切记买卖的标的物是"所有权",是包含占有、使用、受益、处分在内的所有权,而不是租赁关系中的不包含处分权的承租权。

      通过法律快车小编的介绍,我们知道了,房产买卖合同生效要件有什么?首先是必须要依法办理批准登记等手续,然后是经双方当事人签订,才能够具有法律效力,我们在买房时候一定要注意好相关问题,谨防上当受骗,感谢您的阅读。

     
  •   在现代经济社会人们对于消费的需求是不言而喻的,但是很多情况下是没有足够的资金去满足自己的消费的,这就衍生出了很多类似于贷款啊抵押啊的相关商业活动。

      一、房屋抵押生效条件有哪些

      《担保法》第41条规定“当事人以本法第42条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”

      《担保法》第42条包括无地上定着物的土地使用权抵押、城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押。

      就算没有办理抵押登记,也不会影响合同的法律效力的。要是你还有什么不明白的地方,不妨向我们华律网的律师进行咨询。

      、不动产抵押合同的生效时间

      《物权法》第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力”。不动产抵押合同属于设立不动产物权的合同,因此,即使负有履行抵押登记义务的抵押合同义务人未办理物权登记也不影响抵押合同的效力。

      、不动产抵押权的设立应当办理抵押登记

      抵押合同是抵押权设立的原因,抵押权设立是合同当事人履行抵押合同的结果,因此仅有抵押合同并不必然导致抵押权的设立。《物权法》第一百八十七条规定,“不动产抵押权的设立应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”,如果义务人没有履行抵押登记手续,抵押权并没有设立,因此,未办理物权登记的,合同对方不能享有物权的优先受偿权。

      以上就是法律快车小编为大家带来的房屋抵押生效条件有哪些全部内容。不动产是现代的一件十分重要的产业因为其独特性所以其价值是十分之高的,也是十分适合进行抵押贷款的。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   房子是人们的一项宝贵财富,有时候因为一些原因,急需把房子转让出去,是要签订房屋转让合同才行的。那么房屋转让合同的生效条件有哪些?房屋转让合同纠纷怎么处理?房屋转让合同的注意事项有哪些?

      一、房屋转让合同的生效条件

      合同是双方或多方的民事行为,有效合同是合法的民事行为即民事法律行为,因此民事法律行为应具备的条件,也就是合同生效的一般条件。《民法通则》第55条规定:“民事法律行为应当具备下列条件:(1)行为人具有相应的民事行为能力;(2)意思表示真实;(3)不违反法律或社会公共利益”。

      1、行为人在缔约时具有相应的民事行为能力

      民事行为能力是指民事主体以自己的行为设定民事权利或者义务的能力。合同作为民事法律行为,只有具备相应民事行为能力的人才有资格订立;不具有相应的民事行为能力的人所订立的合同为效力待定的合同。但不具有相应民事行为能力的人可以通过其法定代理人订立合同。行为人具有相应的民事行为能力是指订立合同的行为人具有订立合同时相应的意思表示能力,而非指合同的当事人具有相应的民事行为能力。

      2、意思表示真实

      意思表示真实是指表意人即意思表示的行为人的表示行为应当真实反映其内心的效果意思,即当事人的内在意志和外在意思一致即为真实。

      3、不违反法律或社会公共利益

      此要件是针对合同的目的和合同的内容而言的。合同的目的是当事人缔结合同所欲达到的一种效果。合同的内容是指合同中规定的权利和义务所指向的对象。纵使合同的生效的其他要件都具备,但因合同的目的或内容违反了法律或社会公共利益,也会使合同归于无效。虽然我国的合同法奉行合同自由原则,即当事人可自由协商确定合同的内容,但是当事人的自由不能超出法律的限制。

      二、房屋转让合同纠纷怎么处理

      1、房地产分离出卖,合同无效

      由于房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性。

      2、产权未登记过户,合同无效

      房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志。

      3、产权主体有问题,合同无效

      出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。

      4、侵犯优先购买权,合同无效

      房屋所有人出卖共有房屋时,在同等条件下,共有人有优先购买权。

      5、单位违反规定购房,合同无效

      机关、团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。

      6、价格欺诈,显失公平,合同无效

      买卖城市私有房屋,双方应当本着按质论价的原则,参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格,经房屋所在地房管机关同意后才能销售。

      7、非法转让,合同无效

      三、房屋转让合同注意事项

      1、确认房屋产权

      不管是买卖、赠与还是继承,首先要确保的就是房屋的产权是否有问题。比如,如果房屋是共有产权的,必须要经过共有人的同意才可以出售;如果房屋已经被抵押了,那就需要先向抵押权人询问房子是否可以出售;如果房屋已经被查封,那就不能进行交易。

      2、小心签订合同

      不论是赠与还是买卖,房屋所有权发生了转移就必须签订房屋转让合同,但是签订合同时一定要小心谨慎。规范的房屋转让合同中必须注明房屋和交易当事人的基本信息,并且一定会写明违约责任和合同的生效条款等,看清楚合同的具体内容后再签订。

      3、明确具体流程

      房屋转让既然分为买卖、继承和赠与三种形式,那么在办理的时候就需要清楚不同形式的房屋转让是如何办理的。这三种形式的办理流程是不同的,交易的税费也会有所差异,所以一定要提前了解清楚。

      4、避免交易无效

      在进行房产交易的时候,一定要避免出现交易无效的情况,否则就会给当事人带来损失。交易无效的情况一般有房屋已经被司法机关和行政机关依法查封、房屋被依法收回土地使用权、房屋没有依法进行权属证书的领取登记、房屋的权属具有争议等。

      以上就是法律快车小编为大家整理介绍的关于“房屋转让合同的生效条件”等相关法律知识。房屋转让必须依法登记,遵守相关的法律法规,否则是无效的。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   在我们现实生活中,对于一些涉及金额较大的商品比如房子和车子,往往不能一次性付全款来购买。这个时候往往卖家都会要求买家来付一定的定金。那么对于房屋定金合同生效时间是多久呢?

      一、房屋定金合同生效时间

      《担保法》规定,定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。故定金合同是实践性合同。

      关于定金交付的时间,证约定金通常与主合同成立同时交付,以确实起到证明合同的作用;

      违约定金既可以在主合同成立同时交付,也可以在主合同成立后、履行前交付,因为在这段期限内的任何时刻交付,违约定金的功效都是同样的。定金的标的,一般为金钱,少数情况下是其他代替物。在金钱以外的物作定金标的的场合,之所以要求为代替物,是因为接受定金的当事人不履行债务时,必须双倍返还,而特定物为定金标的时无法双倍返还。定金的数额由当事人约定,但不得超过主合同标的额的20%

      二、定金的效力

      定金的效力表现为以下几个方面:

      1、定金一旦交付,定金所有权发生移转。当定金由给付定金方转移至收受定金方时,定金所有权即发生移转,此为货币的特点决定的。

      2、给付定金一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的,应当按照未履行部分所占合同约定内容的比例,适用定金罚则。

      3、在迟延履行或者有其他违约行为时,并不能当然适用定金罚则。只有因当事人一方迟延履行或者其他违约行为,致使合同目的不能实现,才可以适用定金罚则。当然法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

      4、当事人约定的定金数额不得超过主合同标的额的20%.如果超过20%的,超过部分无效。

      5、因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错,致使主合同不能履行的,适用定金罚则。受定金处罚的一方当事人,可以依法向第三人追偿。

      6、如果在同一合同中,如果当事人既约定违约金,又约定定金的,在一方违约时,当事人只能选择适用违约金条款或者定金条款,不能同时要求适用两个条款。

      三、违约定金的相关法律

      《担保法》第八十九条对违约定金作了规定,"解释"第一百二十条、第一百二十二条对违约定金作了补充规定。违约定金是指以定金的放弃或者双倍返还作为违反合同的补救方法而约定的定金。《担保法》规定以当事人一方不履行约定的债务作为适用定金罚则的条件,"解释"进一步对"不履行"分不同情况作了不同规定。一是明确规定违约定金处罚的条件不但要有迟延履行等违约行为,还要有因该违约行为致使合同目的落空的结果,这两个条件缺一不可。二是主合同部分得到履行,部分没有履行,一方当事人因此受到了损失,但是合同的目的没有完全落空,这时,既要对不完全履行合同的当事人进行定金处罚,又不能使定金全部被罚。三是因不可抗力、意外事件或第三人过错致使主合同不能履行,能否适用定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的,不适用定金罚则。因合同关系以外第三人的过错,致使主合同不能履行的,适用定金罚则。当事人一方受定金处罚后,可以依法向第三人追偿。

      以上就是法律快车小编为大家带来房屋定金合同生效时间全部内容。总的来说,房屋定金合同生效时间就是当双方当事人都签完字后就已经开始生效了,这一点我们要清楚。欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   房屋买卖是我们常见的房产流通的形式,现在许多大城市的房价仍然居高不下,许多人的第一选择也是考虑购买二手房,如果私人之间签订了房屋买卖合同,那么私人签订房屋买卖合同是否生效

      一、私人签订房屋买卖合同是否生效

      私人签订的房屋转让协议具有法律效力。房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他方式将其房地产转移给他人的行为。其他方式包括互易、继承、遗赠等。房地产转让人必须是房地产权利人,而且该权利人对房地产必须拥有处分权,如所有权人、抵押权人等。

      转让的对象是特定的房地产权利,包括:国有土地使用权和建在国有土地上的房屋的所有权。转让时,房屋的所有权必须与土地使用权一起转让。即地产转让时,该土地上的房屋必须同时转让;房产转让时,房屋的所有权及其土地使用权一并转让。

      1、一般情况下,私人之间签订的房屋买卖合同,除小产权房和农村集体土地上的房屋买卖以外,都是合法有效的。

      2、日常生活中,无论是国家机关,企事业单位,还是个人之间签订的合同,除了合同法第54条规定的以外,99%的买卖合同都是合法有效的。

      3、《合同法》第四十四条:依法成立的合同,自成立时生效。

      4、《合同法》第五十二条:有下列情形之一的,合同无效:

      (1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;

      (2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;

      (3)以合法形式掩盖非法目的;

      (4)损害社会公共利益;

      (5)违反法律、行政法规的强制性规定。

      二、私人签订房屋买卖合同注意事项

      1、检查签约主体的真实性

      进行二手房交易前必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性,主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件,尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下,该项问题更需引起购房者的注意。

      2、明确双方违约责任

      签订二手房买卖合同时必须明确双方违约责任二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明,但对于赔付时间却没有具体款项,这会导致违约方据此拖延支付时间,使条款的实际约束力和执行力下降,因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)__日内向卖方(买方)支付违约金”的条款,以确保合同条款的最终落实。

      3、标明付款、过户时间

      必须标明付款、过户时间很多二手房买卖的交易都不是一次性付款的,是分期支付,因此,卖方需要明确买方的付款时间,而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期,因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行房屋买卖合同中的违约责任。

      4、注明二手房相关费用的交接时间

      必须注明二手房相关费用的交接时间这是买方所应关注的房屋本身的附属问题,属于“房屋交付”中的重要条款,一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键,同时如果是公房交易,对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准,原房主的单位是否有些既定要求和更改,卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等,都应在合同中明确写明。

      5、中介公司签订合同时的注意事项

      (1)与中介公司签订合同时,必须有代理费明细单随着中介市场的不断完善,消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加,因此,经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时,一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。

      (2)通过中介公司购房必须要求与房主见面经纪公司推出“收购”业务,因此出现“一房多卖”的违规操作,即经纪公司在收完一个客户定金后,还会带其他客户看房,最后谁出价高便卖给谁,不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款,即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任,而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者,此时您应该行使自身权利,要求约见房主当面核实,就会揭穿其不轨行为。

      6、学会使用补充协议

      必须学会使用补充协议买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确,或需要进一步约定时,要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款,会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。

      三、房屋的买卖合同效力怎样认定

      房屋买卖纠纷在我院所审理的诸多涉农民权益的财产类型案件中所占比例最大。但由于现有房屋买卖的法律法规比较杂乱,尤其涉及农村房屋买卖合同效力的规范政出多门,导致在司法实践中法官理解和适用法律各异,同案不同判的情况时有发生。为此我院组织相关人员对所审理的农村房屋买卖纠纷进行分析,通过分析发现,对涉及农村房屋买卖合同效力认定存在三种意见:

      1、对无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同认识比较一致,无权处分人签订的房屋买卖合同,房屋所有权人不予追认的,房屋买卖合同无效,双方当事人返还房屋和价款。

      2、房屋没有办理过户登记是否影响房屋买卖合同的效力问题,判决中存在两种观点:一种观点是房屋买卖应以变更登记过户为生效要件,房屋没有办理过户登记,房屋买卖合同无效。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。

      3、农村的住宅出售给城市居民的房屋买卖合同是否有效存在较大的分歧。一种观点认为合同违反法律、行政法规强制性规定应为无效合同。另一种观点认为双方出于真实意思表示而订立的合同是依法成立的合同,对双方当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。

      以上就是法律快车小编为您整理的最新私人签订房屋买卖合同是否生效的相关内容。综上,私人签订房屋买卖合同只要符合相关的规定就生效,所以私人之间签订的房屋买卖合同都是合法有效的。如果您还有其他的法律问题,欢迎咨询我们的法律快车律师,我们将竭诚为您服务。

     
  •   经济生活中想要交易成功,第一步是确保双方签订的合同能够生效。合同的形式有很多种,当事人应该怎么签订合同才能确保合同的有效性呢?以及口头合同在生活中起着重要作用,那么口头买卖合同生效要件有哪些呢?

      一、口头买卖合同生效要件

      1、同当事人订立合同时具有相应的缔约行为能力。

      民事行为能力是民事法律行为有效的先决条件,无民事行为能力人及限制民事行为能力人实施的民事法律行为只有经其法定代理人的追认才有效。

      2、同当事人意思表示真实。

      所谓意思表示,是指向外部表明愿意发生一定法律效果的意思的行为。

      3、同不违反法律或社会公共利益。

      所有合法有效的民事法律行为都不得违反法律或社会公共利益,易言之,符合公序良俗的要求。

      4、同的内容必须确定或可能。

      “依法成立之契约,于当事人之间犹如法律”。因此,作为确定当事人各自权利义务依据的合同内容对于判断合同是否生效、生效后如何履行,以及发生纠纷时判断孰对孰错具有重大意义。

      二、口头合同是否有效

      民法通则第56条规定:民事法律行为可以采用书面形式、口头形式或者其他形式。法律规定用特定形式的,应当依照法律规定。因此口头合同只要是双方当事人出于真是的意思表示确定的,也是有效的,但是法律规定要特定形式的除外。

      三、买卖合同履行地问题

      一、在合同中明确约定了履行地点的,以约定的履行地点为合同履行地;仅约定了交货地点的,交货地点为合同履行地。对履行地点、交货地点未作约定或约定不明确的,或者虽有约定但未实际交付货物,且当事人双方住所地均不在合同约定的履行地,以及口头购销合同纠纷案件,均不依履行地确定案件管辖。

      二、购销合同的实际履行地点与合同中约定的交货地点不一致的,以实际履行地点为合同履行地。

      签订口头合同后一方当事人反悔的,另一方当事人可以通过电话联系录音等方式进行取证。因此建议大家在签订合同的过程中尽量采取书面形式,这样即使对方违约,举证也不是那么困难。以上内容就是法律快车小编为你整理的关于口头买卖合同生效要件的相关知识,希望在工作和学习中能够帮助到您。

     
  •   房产的买卖是需要签订相应的合同的,这个合同很多人都是习惯去进行公证的,房屋买卖合同的公证是具有相应的法律效力的。下面为大家带来房屋买卖合同公证有法律效力吗的相关内容,一起来看看吧。

      一、房屋买卖合同公证有法律效力吗

      具有民事行为能力且有处分权的当事人,依据自己的真实意思表示签订的不违反法律强制性规定,也不侵害国家、社会公共利益或第三人的利益的合同,通常情况下,都是有效的。

      通过公证机构对房屋买卖合同签订的过程以及签订的文本进行公证,仅是证明合同真实性的方式,并不影响合同的效力。若将来就合同真实性发生争议的可能性比较大的话,可以对合同进行公证。

      当然,很多情况下,公证在法律上具有非常重要的意义,比如房屋的赠与,根据合同法的规定,房屋赠与人在房屋办理过户登记给受赠人之前,赠与人可以撤销赠与,但经过公证的赠与合同不可撤销。据此,如果当事人之间赠与房屋的,从受赠人的利益角度来说,办理赠与合同的公证在法律上是很有必要的。

      二、房产买卖合同公证所需资料

      办理房产买卖合同公证须提交的证明资料:

      (一)转让方、受让方为自然人:提交有效的身份证明。如委托他人办理,还须提供经公证机构证明的授权委托书。

      (二)转让方、受让方为中国内地法人:

      1、公司的营业执照;

      2、法定代表人证明书及法定代表人身份证;

      3、如法定代表人授权他人办理,须提供授权委托书及受托人身份证。

      (三)转让方、受让方为境外法人:

      1、转让方、受让方为香港公司,所提交的材料(商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委托书等)需经中国司法部委托的香港律师(公证人)办理公证,并经中国法律服务(香港)有限公司办理转递;转让方、受让方为澳门公司,其材料经中国法律服务(澳门)公司办理公证;转让方、受让方为台湾公司,经台湾地区公证人办理公证并经由台湾海基会寄送。

      2、转让方、受让方为外国公司,所提交的材料(商业登记证或注册证书、董事会决议、授权委托书等)需经当地国家公证人公证,并经中国驻该国大使馆或领事馆办理认证。

      (四)房地产权证书。

      (五)房产信息单。

      (六)房地产买卖合同。

      (七)承办公证员根据案件的具体情况,要求当事人提供的其他证明资料。

      三、房产买卖合同公证作用

      1、房屋买卖合同的法律效力不受是否公证影响,但公证过的房屋买卖合同具有更强的证据力,法院一般予以直接采用。

      2、办理房屋买卖合同公证,能够规范、引导买卖双方依法订立合同,确保买卖双方所追求的物权变动目的的实现,并尽量减少房屋买卖过程中可能出现的风险(如房产抵押、被查封、重复买卖等),而在解决房屋交易纠纷时,经过公证的房屋买卖合同具有更强证据效力。

      3、房屋买卖交易中,即使双方当事人都有真实买卖的意思,但因对法律的不熟悉,未能精确认识出卖人与第三人对于该不动产的权利内容,很可能做出无效或不完全有效地交易。通过公证可以有效降低法律风险或隐患,确保买房取得房屋的所有权,促进房屋买卖的有效性与安全性。

      4、域外关于不动产债权契约公证的效力,有成立要件说与生效要件说及有限但无强制实现力说,我国无此类规定或学说,因而公证书的形成仅能帮助当事人进行法律风险与隐患的预防,但不能以公证书为由对抗第三人。

      以上就是法律快车小编为大家带来房屋买卖合同公证有法律效力吗的全部内容。房产买卖合同的公证更多的确认的一个作用,提供相应的保证的。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   房屋的价格在现代社会是十分昂贵的,购买房产之前是会要进行相应的房产合同的买卖的,这个房产合同也是需要满足相应的法律条件的,不然就属于无效合同的。下面为大家带来房屋买卖合同在什么情况下无效的相关内容,一起来看看吧。

      一、房屋买卖合同在什么情况下无效

      房产、地产分别转让,合同无效。房屋是建筑在土地上的,为土地的附着物,具有不可分离性,因此,房屋所有权通过买卖而转让时,该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别转让于不同的当事人,或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权,买方可以提出这种买卖合同无效。

      买卖中存在欺诈行为,显失公平,合同无效。

      非法转让,合同无效。根据《城市房地产管理法》的规定,下列房地产,不得转让:1、以划拨方式取得土地使用权的,不符合转让房地产条件的;2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;3、依法收回土地使用权的;4、共有房产未经共有人书面同意的;5、权属有争议的;6、未依法登记领取权属证书的;7、法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。

      以上就是房屋买卖合同无效的几种情况,大家在进行房产交易时,一定要确保签订的房屋买卖合同是真实有效的,只有这样才能保障我们自身的权益,避免发生财产损失的情况。

      二、无效合同特征

      1、具有违法性

      所谓违法性,是指违反了法律和行政法规的强制性规定和社会公共利益。

      2、具有不履行性

      不履行性是指当事人在订立无效合同后,不得依据合同实际履行,也不承担不履行合同的违约责任。

      3、无效合同自始无效

      无效合同违反了法律的规定,国家不予承认和保护。一旦确认无效,将具有溯及力,使合同从订立之日起就不具有法律约束力,以后也不能转化为有效合同。

      三、无效合同认定原则

      无效合同作为典型的私法行为,合同必须在公权许可的限度内实施,无效合同就是国家公权干预的结果。所谓无效合同,是指已成立,因欠缺法定有效要件,在法律上确定地当然自始不发生法律效力的合同。这里的不发生法律效力,是指不发生该合同当事人所追求的法律效果。国家公权不应当过分干预私法下的行为,因此,认定合同无效应当完全在法律规定的范围内进行,主要原则如下:

      (1)不非(违)法即合法有效原则。法国法认为“如不能认定不是无效,可以认定有效”,此规则可以作为我国的立法和司法的借鉴。只有法律、行政法规明确规定合同违反某强制性规定无效,合同才能被认定为无效,否则,一概不无效,此即所谓“法不设责即豁免”。对于一份已经成立的合同,只要合同中不存在阻却合法有效的法定事由,该合同就应依法认定为有效。这样既统一了合同效力认定的标准,也充分尊重了合同当事人的意愿,同时也缩小了无效合同的范围,鼓励了交易,不仅在法学理论上而且在司法实践中都是可行的。

      (2)慎重对待地方性法规、行政规章的强制性规定。合同无效应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据,不得以地方性法规、行政规章为依据。违反地方性法规、行政规章的一般性规定的合同,不再被确认为无效。究其原因,是因为有的地方性法规和部门规章掺杂着各部门、地方的利益,具有一定的地方、部门保护主义的色彩,如以此作为认定合同无效的依据,势必造成交易中禁例如林,民事活动中处处陷阱,行政干预无边,当事人寸步难行的局面。但是,对于国务院有关主管部门颁布的关系到国计民生和国家重大利益的行政规章中的强制性规定(例如有关外汇、外贸管理方面的规定),在未上升为法律或行政法规之前,有司法解释的,应依照司法解释的规定,确认违反上述规定的合同无效;无司法解释的,应根据具体情况,以《合同法》第五十二条第(四)项中“损害社会公共利益”等理由确认合同无效。而如果机械地以合同未违反法律、行政法规的强制性规定为由,一概宣告合同有效,在当前立法活动滞后的情况下,又会产生恶劣的社会影响。

      (3)认定合同无效一般应以当事人请求为前提,法官不要轻易主动地去认定和宣告。要求他人作为或不作为的权利,该请求权为实体法上的请求权,根据合同法理论及《合同法》中对合同效力的相关规定来看,在法院作出合同无效的认定之前,该合同应该是有效的。除非合同必然无效,法官一般推定有效。只有当当事人一方向法院提出认定合同无效的请求或主张时,法院才能确认合同无效。但如果合同损害了国家、集体或者社会公共利益的,由于缺乏合同无效的请求权主体,所以允许法院主动认定其无效。笔者认为,这并不是说法院对任何合同都可以主动干预其效力,而是由于请求权主体缺位而造成的。除损害国家、集体或者第三人利益、社会公共利益外,法院不要主动地去认定和宣告合同无效,这样既尊重了当事人的意愿,也达到了稳定交易关系和鼓励交易的目的。

      (4)法官要慎重行使民事行为效力的释明权。在司法实践中如当事人未主张合同无效,则合同无效的确认是法官裁量的结果。鉴于合同的有效或无效对案件的处理迥异,故法官在依照最高法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条第一款之规定,行使民事行为效力释明权时需格外小心。笔者以为,除非明显违反法律、行政法规的强制性规定导致合同无效,法官以不释明为宜,因为在此情况下认定合同无效是法官自由心证的结果,对此一二审法院及不同法官之间的认识会有所不同,这就可能会导致案件处理结果不同。

      (5)认定无效合同启动司法程序和启动行政处罚程序的区别。有些强制性规范如果当事人予以违反,有可能会因此而受到行政处罚甚至刑事制裁,但并非不一定会承担民事责任,对此法院可建议行政机关处理而不必主动确认合同无效;只有合同一方当事人违反了会影响其民事行为及责任的强制性规范时,法院才能对其作出相应的认定。

      (6)对于已履行的无效合同的诉讼时效即无效合同是否受到诉讼时效约束?

      已履行的合同不论其是否有效,均应当受到诉讼时效的约束。因为已经履行完毕的合同既然产生争议,毕竟是具有财产关系的内容,涉及到一方或者双方当事人要在案件的具体处理上承担何种民事责任,也就是说,当事人之间形成了某种债权债务关系,对于债权纠纷其诉讼时效的设定,《民法通则》以及其他相关的法律、司法解释均有明确的规定,对于一般债权债务纠纷,我们掌握的是2年的诉讼时效,一旦将来法律修改或者制定了新的法律,诉讼时效期间可能会相应的延长。

      确认之诉不受时效的限制已经形成了通说,无论是有效合同还是无效合同的确认因为合同并未实际履行,故不涉及到财产的给付内容,所以不受到诉讼时效的限制,对于无效合同的诉讼时效没有履行的按照合同签订的日期或者约定的生效日期来确认时效期间是适当的,而对于已经履行或者部分履行的合同确定其时效期间以及起算点应当参照有效合同的确定方式加以确定。

      以上就是法律快车小编为大家带来房屋买卖合同在什么情况下无效的全部内容。房产合同的无效情形是比较少的,但是我们在社会当中要多多注意了。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
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