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房屋买卖合同纠纷怎样管辖

房屋买卖合同纠纷怎样管辖

发布时间 :2020-03-03 11:37浏览量 : 1656
在进行房屋买卖时,当事人都会和房地产开发商签订购房合同。在签订合同之后,很多买家可能会因为一些利益上的问题和房地产公司产生合同上的纠纷。那么,房屋买卖合同纠纷怎样管辖?下面为大家介绍一下相关知识。
  •   在购置房产的过程中,一旦双方就购房事宜没有太多争议的时候,就会选择进行相关的房屋买卖合同的签订了,只有签订了合同,才能明确双方的权利义务是怎样的,那么今天一起来看看房屋买卖合同纠纷怎样管辖以及相关问题的解答是怎样吧!

      一、房屋买卖合同纠纷怎样管辖

      《中华人民共和国民事诉讼法》第34条规定,下列案件,由本条规定的人民法院专属管辖:

      (一)因不动产纠纷提起的诉讼,由不动产所在地人民法院管辖;

      (二)因港口作业中发生纠纷提起的诉讼,由港口所在地人民法院管辖;

      (三)因继承遗产纠纷提起的诉讼,由被继承人死亡时住所地或者主要遗产所在地人民法院管辖。

      因此,一般来说,房产买卖纠纷诉讼应由该房屋所在地的基层法院管辖。

      二、具体案例

      被告某房地产开发公司办事机构所在地在江西省吉安市吉州区,后在吉安市青原区开发建设商品房。2008年3月,原告张某购买了一套商品房。原、被告双方签订了《商品房买卖合同》,并到吉安市青原房地产交易所办理了备案登记。原告按约付清全部购房款。被告没有及时交付房屋、没有及时办理房屋产权证以及擅自改变设计规划,将公共燃气主管道安装在原告所购房屋室内阳台。为此,原告与被告交涉但无果,遂向法院提起诉讼,要求被告支付逾期交房违约金、逾期办证违约金共计2.3万余元,并移除安装在原告房屋室内阳台的燃气主管道。法院立案并审理后,被告始终没有提出管辖异议。

      案例评析

      首先,该商品房属于不动产是毋庸置疑的。买卖不动产产生的纠纷应当属于我国《民事诉讼法》规定的“不动产纠纷”,而且对于房产确权、房产抵押、房产征用、不动产侵权纠纷等都属于我国《民事诉讼法》规定的“不动产纠纷”。该类案件应当无条件适用专属管辖,由不动产所在地人民法院管辖。本案原告的诉讼请求虽然是要求被告承担合同违约责任,但该合同违约责任存在的前提是因合同标的物即房产所致,合同违约仅仅是表面形式,实质上是买卖不动产所产生的纠纷。同时,政府房产部门有专门的房地产交易所对房产买卖等行为进行登记、备案管理,在行政区域上,案件的管辖应该和所在区域的行政部门相匹配、相协调,以利于各项工作的协调开展。本案中,原告购买被告的房产已经在青原区房地产交易所进行了备案登记,该案应该适用专属管辖,由青原区法院审理。

      其次,原告诉请要求被告移除所安装在其房屋阳台室内的燃气主管道,此诉讼请求属于侵权性质,纯属于“不动产纠纷”,应适用专属管辖,由青原区人民法院管辖。当然,对于不动产建设合同、房屋租赁合同纠纷的案件,则可以适用合同纠纷确定管辖地。本案中,原告与被告签订虽然是买卖合同,但合同所涉及的标的物属于不动产,纠纷产生的前提是因买卖合同中的标的物所引起,我们不能简单地加以割裂开来,应该从合同所涉及的本质来确定管辖,不应作扩大理解。

      综上,我国《民事诉讼法》第三十三条规定的不动产纠纷,应当指不动产买卖、不动产抵押、不动产确权、不动产征用和不动产侵权纠纷,该类纠纷案件应当适用专属管辖,由不动产所在地人民法院管辖。故本案应由青原区人民法院管辖。

      看到这里,法律快车小编相信你也了解了相关的知识内容了,因此房屋买卖合同签订之后,就需要按照合同约定来履行了,一旦有了争议,就需要明白哪个法院具有管辖权,好了以上就是房屋买卖合同纠纷怎样管辖的相关内容,如果你还有疑问,可以咨询我们的律师。

     
  •   房屋买卖合同的纠纷如果要提高诉讼程序解决的话,那么就需要书写一份起诉状,可是改如何书写呢。所以下面是为大家带来房屋买卖合同纠纷起诉状怎么写的相关知识。

      一、房屋买卖合同纠纷起诉状怎么写

      原告:姓名,性别,出生年月日,民族,文化程度,籍贯,工作单位,住址,身份证号码,联系电话;

      被告:姓名,性别,出生年月日,民族,文化程度,籍贯,工作单位,住址,身份证号码,联系电话;

      诉讼请求:

      一、请求贵院判令被告继续履行合同,并限期被告无条件交付原告之房屋合法手续。

      二、请求贵院判令被告即日给付原告因延迟收房产生的银行同期贷款利息人民币×××元,违约金×××元/天,(由2007年10月31日至2008年6月10日)逾期7个月,(按银行同期贷款利率计算)。

      三、原告以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加违约金数额。要求按照22元/月/建筑平方米向原告支付补偿金,共计人民币×××元(大写: )。

      四、请求贵院判令被告因延期交房给原告办理房屋产权延期带来的损失×××元。(按银行现利率执行)。

      五、请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。

      事实与理由

      原告与被告系商品房买卖合同关系。原告于200×年×月×日与被告签署了《商品房的买卖合同》,原告购买被告开发的红桥区咸阳路南端东侧龙悦花园×楼×门×××号商品房一套。合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。原告于200×年×月×日将首付款人民币×××元,于200×年×月×日将贷款人民币×××元付于被告帐户,合计总房款×××元全部支付到被告指定帐户。原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。根据合同第三条约定,该商品房应于2007年10月31日前验收合格并交付使用,但由于被告没有依照《天津市商品房管理条例》合法取得《住宅商品房准许交付使用证》,导致至今2008年×月×日,原告不能合法入住。被告的行为构成了严重违约且恶意拖欠赔偿款。按照合同第五条第一款之约定,“甲方应支付乙方已付款利息,利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止,按银行同期贷款利率计算。

      依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额;第十七条损失赔偿额标准:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。参照“天津市国土资源和房屋管理局”《关于发布2008年房屋租赁市场指导租金的通知》中《红桥区2008年住宅房屋指导租金》06-05邵公庄新区22元/月/建筑平方米,以此为依据要求增加违约金数额。自2007年10月31日至2008年6月10日的违约金为人民币×××元。

      此致

      ×××人民法院

      具状人:×××

      年 月 日

      以上就是法律快车小编为大家带来房屋买卖合同纠纷起诉状怎么写的全部内容。起诉状是非常重要的,如果实在是缺乏此方面的能力是可以请律师代劳的。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   房屋买卖合同纠纷诉讼费用是按照财产纠纷的案件来计算相应的费用,一般是按照争议财产的价值进行计算的。因此,想必大家想知道关于房屋买卖合同纠纷诉讼费是多少?为什么会发生房屋买卖合同纠纷?房屋买卖合同纠纷的诉讼时效是多久?

      一、房屋买卖合同纠纷诉讼费是多少

      因房产问题所产生的纠纷一般都属于财产纠纷,法院以及仲裁机构对财产纠纷都有固定的收费标准,收费方式都是按照争议财产的价值来计算,分段收费。比如假设争议房产价值为50万,1万元以下部分收费50元;1万至10万部分按2.5%收;10万至20万部分按2%收;20万至50万部分按1.5%收,这样算下来50万的房产争议标的,诉讼费是50+2250+2000+4500=8800元;仲裁费用也是采用这种分段计费的方式收取,不同的是法院的诉讼费标准是全国统一的,而仲裁费用各地仲裁委都不尽相同,具体要咨询案件管辖的仲裁委。另外如果适用简易程序的话,根据法律规定费用是要减半收取的。还有,这个费用是由原告一方先行垫付,最终是由案件的败诉一方或双方共同承担。

      二、为什么会发生房屋买卖合同纠纷

      1、房屋买卖合同纠纷发生的最主要原因就是,开发商或者房地产经纪机构的不规范操作,以及二手房交易双方的法律风险意识淡薄。

      2、二手房买卖合同内容没有参照标准,不够完成和规范是二手房买卖合同纠纷发生的主要原因之一。二手房买卖合同主要内容应该包括姓名、住所,二手房价款,履行期限、方式,违约责任以及如何解决争议,合同生效、变更、终止或解除合同的条款,合同附件等等内容。

      3、委托合同签订的不够完整规范。

      4、房屋合同的补充协议效力不明确。房屋买卖过程中尤其是二手房买卖过程中,合同签订后有一方反悔,双方对是否解约没有签订一个完成的书面协议。这样发生纠纷之后,双方如何解约以及判定哪一方承担责任比较难以确定。这时候只能靠中介人员的证言进行判定,但是中介人员是否愿意作证就是一个问题,更何况其很难保持中立状态。

      5、逃避居间义务。有些房地产经纪机构或者开发商在房产交易市场办理产权证时,不在《房地产买卖契约》上签字盖章,就不能如实的将双方的权利义务反映在合同上,以此逃避居间义务。这时候买卖双方常会就买卖合同书否成立以及如何履行发生争议,导致房产纠纷。

      三、房屋买卖合同纠纷的诉讼时效是多久

      房屋买卖合同纠纷诉讼时效为3年,适用于诉讼时效的一般规定。诉讼时效可以中断、中止,但是最多不能超过20年。当权利人的权利受到侵害已经超过20年的话,人民法院不会再保护权利人的权益。

      以上是法律快车小编为您整理的关于房屋买卖合同纠纷诉讼费是多少相关法律知识,由此可知,房屋买卖合同纠纷发生的原因是多种的,其中我们除了要了解诉讼费之外,也要注意相应的诉讼时效问题。如其它疑问,欢迎向法律快车发布法律咨询。

     
  •   进行房屋买卖有关事项时,当事人需要全方位的进行考虑和房地产开发商协商。但是这个过程中,比较容易因为一些利益而产生纠纷。那么,房屋买卖合同纠纷时效规定是怎么样的呢?我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。

      一、房屋买卖合同纠纷时效规定

      (1)如果通过协商、调解等非诉讼方式不能维护自己权益的,一定要在二年内或一年内向法院、仲裁委等起诉或申请仲裁。

      (2)如果没有履行期限的,随时可要求履行,但一旦提出要求后,就要在提出要求之日起二年内起诉,否则就会超过时效。

      (3)如果已经超过诉讼时效,建议及时委托律师,在专业律师的指点下,通过录音、重打欠条、发送法律函件等方式使诉讼时效重新计算。

      二、房屋买卖合同的相关法律条文

      (1)按照我国《合同法》第一百三十条、第一百三十五条和第一百三十八条等规定,出卖人移转所售房屋的占有和所有权为其主要义务。尽管买卖的房屋已经按照房屋买卖合同规定的日期交给了购房人占有、使用,但这只是出卖人履行了移转所售房屋占有的义务,只要在合同规定的期限届满时因出卖人的原因仍未办理过户登记手续场合,就属于主给付义务不履行,构成违约,甚至是根本违约。

      (2)根据《民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

      三、房屋买卖纠纷的注意问题

      随着社会发展,房屋交易量逐年增多,而对一般人而言房屋交易价值额较大,相关纠纷的处理具有自己的特色。《规定》此次修改,将房屋买卖从原房地产开发经营合同单列出来作为一个独立的第三级案由,并且将其中涉及商品房买卖的合同纠纷都作为第四级案由。而伴随保障性住房建设力度的加大、城市化进程的加速,经济适用房、农村房屋的买卖也逐年增多,《规定》增加了经济适用房转让合同纠纷、农村房屋买卖合纠纷同作为第四级案由。

      需要注意的是,商品房、经济适用房、“两限房”、房改房以及其他各类房屋的买卖合同纠纷都可使用本案由;而签订商品房预约合同后,未签订正式的房屋买卖合同因此而发生纠纷的,就不适用缔约过失责任纠纷的案由。另,商品房委托代理销售合同属于特殊的委托代理合同,此处已将其作为独立的第四级案由,就不应适用一般的委托合同纠纷的案由。

      房产买卖纠纷诉讼时效应该是为三年的。合同的诉讼时效就是指合同的一方当事人在法定期间不行使自己的权利即丧失了请求法院依诉讼程序强制义务人履行义务的权利。也就是说,合同的权利人在诉讼时效期间不起诉的便失去了胜诉权。合同作为民事合同的一种,诉讼时效适用于民法总则中一般的时效规定,2017年10月1日施行的中华人民共和国民法总则第一百八十八条对诉讼时效的规定:向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起计算。

      双方产生纠纷之后,最好是先协商处理,协商不成才采取诉讼的手段进行解决。以上就是法律快车小编的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解房屋买卖合同纠纷时效规定是怎么样的这个问题。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   因为合同的事情,当事人双方可能会引发一系列的纠纷和矛盾。如果处理的不恰当的话,可能会吃上官司。那么,农村房屋买卖合同纠纷案件的处理是怎么样的呢?我相信你一定会对此产生浓厚的兴趣。

      一、农村房屋买卖合同纠纷案件的处理

      (一)争议双方协商解决房地产争议双方直接协商是目前解决房地产争议的最常见途径。针对房产交易过程中自身权利受到侵害的情况,购房者可以以口头、书面等多种形式与房屋销售方直接沟通,指出问题并商议解决办法。

      (二)求助于消费者协会商品房购销产生争议,解决过程中单个购房者与开发商相比处于弱势,购房者可将商品房购销纠纷投诉于当地消费者协会,求助消费者协会对相关商品房购销纠纷的买卖双方进行调解、处理问题。

      (三)向政府主管部门申请调解处理针对所购商品房存在的与购房合同不符、施工质量、延期、物业管理、虚假广告、收费等问题,购房者可向包括地方建设委员会、规划委员会、房管局、工商管理等相关政府主管部门投诉并申请调解、处理。

      (四)向仲裁委员会申请仲裁房地产交易过程中出现的法律规定应由行政机关处理的行政争议之外的纠纷,如购房合同的履行等问题,购房者可依据购房合同的仲裁条款或双方另行签订的仲裁协议向约定的仲裁委员会申请,仲裁委员会的仲裁结果对双方当事人均具有法律约束力。

      (五)通过法院司法途径购房者通过协商、调解无法解决的房地产争议问题,可通过司法途径,向地方法院提起诉讼解决相关问题。

      二、农村房屋买卖合同纠纷案件的特点

      1、从买卖双方身份来看,出卖人一般是农村村民,买主则可能为城市居民、外村村民、同村村民的情况。

      2、从交易发生的时间看,多发生在起诉前两年以上。

      3、合同大都已履行(出卖人交付了房屋,买受人给付了房款并入住),但多未办理房屋或宅基地使用权变更登记。

      4、从起诉原因看,多源于土地增值以及土地征用、房屋拆迁等因素,房屋现值或拆迁补偿价格远远高于原房屋买卖价格,出卖人受利益驱动而起诉。

      5、从标的物现状看,有的房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。这是目前法院处理此类案件的难点,涉及到对房屋增值部分的处理问题。

      三、如何预防房产纠纷

      (一)购房考察与签订合同

      1、开发商资信的考察。开发企业的资质等级,标志着开发企业的实力、信誉和经营管理水平,高资信的开发企业,其工程工期和工程质量都会有所保障。此外还要审查开发商是否具有“五证”。

      2、签订购房合同时,应仔细对约定内容进行审查,尤其需要认真审查合同中双方责任承担的有关条款。这主要是为了避免开发商在购房合同中设定不利于保护购房者权益的条款。

      举例来说《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中列明了工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容,而这些内容是日后房屋出现问题时购房者权益保护的依据,因此需要特别重视。

      (二)交房验收与售后质保

      1、房屋交付前,消费者应当谨慎验收房屋。

      《建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。

      建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;末经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

      2、房屋售后质量保证

      《建筑法》第六十二条规定:建筑工程实行质量保修制度。

      建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。

      第七十五条规定:建筑施工企业违反本法规定,不履行保修义务或者拖延履行保修义务的,责令改正,可以处以罚款,并对在保修期内因屋顶、墙面渗漏、开裂等质量缺陷造成的损失,承担赔偿责任。

      在出现合同纠纷案件之后,我们一定要去弄明白是谁在法律上存在错误的行为。以上就是法律快车小编的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解农村房屋买卖合同纠纷案件的处理是怎么样的这个问题。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   房产是现代社会最重要的一样商品,也是人衣食住行中住的一环。由于房价的节节飙升所以买一套房产也已经成为了一件很困难的事情了。因此对于房产买卖的纠纷总是十分的引人注目。

      一、房屋买卖合同纠纷赔偿是怎么规定的

      1、 商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的。

      我们知道,在出卖人在与买受人签订买卖合同后又将该房屋抵押给其他第三人,并不必然会导致该合同无法实际履行,因为出卖人也有可能会在买卖合同约定的履行期限到来之前将该抵押撤销,这样并不会影响到买受人的合法权益。所以最高人民法院规定,在适用此条款时必须要达到“导致商品房买卖合同目的不能实现的”这一条件,简单的说,主要包括房屋无法实际交付或无法办理房屋权属证书等。因为在这种情形下,才会导致出卖人的根本性违约,因此才会造成买受购买房屋的目的落空,严重影响到买受人的合法权益。特别是在买受人已经支付相当金额的购房款时,一旦出卖人破产或者丧失偿债能力,则买受人的损失几乎无法得到保障。但是,这一规定在法学理论上的合理性颇值商榷。

      因为在这种情况下,有两种很显然的可能存在,一是出卖人抵押房屋的目的是为了得到更多的资金,从而更好地履行合同的义务;第二种情形就是出卖人故意违约,也就是将所出卖的房屋抵押后无法撤销该抵押,从而导致自己违约,根本无法履行自己的义务。对于故意违约或根本违约后处理,合同法第94条有着明确规定,具体为:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”
    而此种情形就正好适用于合同法这条规定的第四款规定。但是,合同法并没有在有关违约责任的条款中规定在这种情形下应承担惩罚性赔偿。当然,买受人可以要求出卖人赔偿其全部损失,包括一些直接及间接的损失,这些都可以从合同法中违约责任的条款中找到依据,但惩罚性赔偿却无任何法律依据。同时,如果适用消费者权益保护法适用惩罚性赔偿的欺诈条件来确定,也不能适用惩罚性赔偿,因为尽管出卖人此时在主观上属于故意违约,但其并不能构成欺诈,这两者之间存在着很大的差别。所以,笔者认为这一规定既不符合法理也没有法律依据。

      2、 商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的。

      当出卖人将同一标的物与他人签订买卖合同后又将此标的物出卖给第三人,并不能都适用惩罚性赔偿。而且就算是适用该规定,也只能由在先与出卖人签订买卖合同的买受人主张惩罚性赔偿。我们知道,出卖人将同一标的物先后数次出卖给他人,最多只能履行其中的一份合同并交付标的物。对于其他人来讲,都无法履行,也都是欺诈,这一点是不言而喻的。对于一物二卖甚至多卖的情形,严重的甚至可能会构成刑事诈骗犯罪,行为人可能会因此而承担相应的刑事责任。但是在民事责任方面,
    究竟赔偿多少为宜,只能以民法通则、合同法等民事实体法中有关民事责任的规定来处理,我们没有发现这两部份的法律中有任何惩罚性赔偿的规定。同时,最高法院的这一规定可能会出现适用上的困难,比如当一个出卖人将其房屋多次出卖给他人后,涉嫌合同诈骗而被追究刑事责任,那么在附带民事诉讼时,是按照民法通则的规定赔偿其损失呢还是依据此规定来判决其赔偿损失并处以惩罚性赔偿呢?显然,法院是不能适用这个规定的,因为毕竟其不是法律的渊源。而如果单纯作为一起民事案件来处理并适用此解释规定的赔偿时,岂不是比追究其刑事附带民事责任能够得到更多的赔偿?而且,当出卖人与其他买受人共同故意侵害原买受人的合同债权时(也就是合同法理论上所称“第三人侵害债权”),第三人应当承担什么样的责任呢?很可能承担的是共同的、连带的赔偿,那么也让其承担惩罚性赔偿吗?因此,此解释也给以后这方面内容的立法带来一定的困难或障碍。

      3、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明,而导致房屋买卖合同无效或撤销、被解除的。

      由于出卖人在与买受人签订合同时明知自己没有取得商品房预售许可,但仍然向买受人销售商品房。尽管出卖人在合同签订后到房屋交付前可能会取得销售许可。但是由于其直接违反了《中华人民共和国合同法》第52条、《中华人民共和国房地产管理法》第37条、第38条的强制性规定,因此导致该买卖合同无效。在此需要注意的是,虽然出卖人在此时没有取得预售许可,但并不能一定会出现无法交付或者是无法履行合同全部义务,也就是说其仍然存在能够履行合同义务的可能,但由于违反了法律的强制性规定,所以才导致无效的。所以在适用此条款时,并不以出出卖人是否在以后能实际履行或全面履行为适用要件,而且一定要注意合同无效的原因。但是,该解释却又在第2条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”,此规定不仅与合同法的基本理论不相符合,与法律规定也不相同。我们在确定某一份合同是否有效,在合同没有特别约定生效条件的情况下,只能以合同成立时来判断。合同法第44条已经作出了明确规定:“依法成立的合同,自成立时生效。”而最高法院的这一规定,不仅混乱了合同效力的理论体系,违反了法律的相关规定,更可能从反面告诉出卖人这样一个判断:有没有预售许可证没关系,只要以后在起诉时能取得预售许可即可。岂不是有鼓励出卖人在没有取得预售许可的情况下与买受人签订预售合同的嫌疑?笔者认为,此规定应当予以改正。同时,应注意此条规定仅仅限于在买卖合同被确认无效及被解除、撤销时才能予以适用,而不是适用于合同生效后的违约处理。

      4、 出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,而导致合同无效或者被撤销、解除的。

      此时主要是指在双方订立买卖合同前出卖人已将出卖的房屋抵押给他人的情形。在此我们也应当注意,并不是只要出卖人在与买受订立买卖合同时将该房屋抵押给他人,买受人就可以向出卖人主张惩罚性赔偿。从现有法律特别是合同法的规定来看,当事人一方在与另一方签订合同时已经将标的物抵押给他人,并不会必然导致该买卖合同无效或者被解除、撤销,也并不必然会导致出卖人无法履行买卖合同的义务。关于这一观点,我们可以从合同法第
    40条、第52条、第54条、第94条可以清楚地看出。所以,只有当出卖人将其出卖给买受人的房屋抵押给其他第三人后违反了上述四条款所规定的情形时,买受人才可依据合同法的具体规定与本解释的规定向出卖人主张惩罚性赔偿的责任。

      5、出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的。

      出卖人在出卖房屋时,不论其是故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人,还是已经将此出卖房屋作为拆迁补偿安置房屋,此时对于买受人来说都属于欺诈。因为其将房屋已经卖出,尽管出卖人可能会违反在先与第三人所签订的合同而将房屋实际交付给买受人,但是我们现在的经济秩序及法律秩序中都不能对这种现象予以默认或鼓励,必须予以严厉的制裁,来充分保证交易安全。所以,对于此类欺诈行为,历来都是民法中规范及惩罚的重点。如果在这种情况下对其适用惩罚性赔偿,可以达到民事制裁或惩罚的目的,不仅符合法理,也与消费者权益保护法规定的条款相一致。

      二、买卖税费

      二手房交易税费

      契税

      符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

      印花税

      买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

      营业税

      购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为:成交价×5%;两年后普通住宅不征收营业税,高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

      城建税

      营业税的7%

      教育费附加税

      营业税的3%

      个人所得税

      普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-(
    营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

      三、买卖合同范本

      甲方:

      乙方:

      甲、乙双方就房屋转让事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

      (一)、甲方自愿将房屋转让给乙方

      (二)、乙方支付甲方合同保证定金**万**千元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

      (三)、本房屋等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,过户费用等由乙方负担。

      (四)、本合同签订后,甲方的房屋使用权利一并转让给乙方。

      (五)、本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

      (六)、违约责任

      1、甲方应当于**年**月**日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_____个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币_______元。

      2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

      3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

      4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

      5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

      (七)、本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

      1、提交****仲裁委员会仲裁。

      2、依法向****区人民法院起诉。

      (八)、其他约定

      (九)、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      (十)、本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

      甲方:乙方:

      年月日年月日

      见证人:

      年月日

      以上就是法律快车小编为大家带来的房屋买卖合同纠纷赔偿是怎么规定的的全部内容。我国的房价除了是房产开发商的炒作带来的高价意外还有一个重要的原因就是供不应求,我国人口基数实在是太大了。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师。

     
  •   房屋买卖在现代社会是一个十分重要的事情的,其主要原因就是现在的房产价格是十分高昂的,对于房屋买卖的纠纷就是会进行相应的起诉的。

      一、房屋买卖纠纷起诉流程是什么

      1、房产纠纷属普通民事案件,由原告准备起诉状到房产所在地人民法院提起民事诉讼。

      2、人民法院收到起诉状后,对起诉进行审查,以为符合起诉条件的,应当在7日内立案,并通知当事人;认为不符合起诉条件的,应当在7日内裁定不予受理;原告对裁定不服的,可以提起上诉。

      3、我国法律规定普通程序审理民事案件,一审不超过六个月,如果适用简易程序审理,一审不超过三个月。

      4、律师费各地具体标准可能有所区别,可到当地咨询。诉讼费由原告预交,判决后由败诉方承担,双方都没有完全胜诉的,则按比例承担。

      根据我国《民事诉讼法》的规定,当事人向人民法院起诉必须符合下列条件:

      (1)有明确的被告;

      (2)有具体的诉讼请求和事实、理由;

      (3)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;

      (4)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

      二、房屋买卖买卖税费

      1.契税

      符合住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上、单套建筑面积在140(含)平方米以下(在120平方米基础上上浮16.7%)、实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下等三个条件的,视为普通住宅,征收房屋成交价的1.5%的契税。反之则按3%。

      2.印花税

      买卖双方各缴纳房价款的0.05%。

      3.营业税

      购买时间在两年内的房屋需缴纳的营业税为:成交价×5%;两年后普通住宅不征收营业税,高档住宅征收买卖差价5%的营业税。

      4.城建税

      营业税的7%

      5.教育费附加税

      营业税的3%

      6.个人所得税

      普通住宅2年之内:{售房收入-购房总额-(营业税+城建税+教育费附加税+印花税)}×20%;2年以上(含)5年以下的普通住宅:(售房收入-购房总额-印花税)×20%。出售公房:5年之内,(售房收入-经济房价款-土地出让金-合理费用)×20%,其中经济房价款=建筑面积×4000元/平方米,土地出让金=1560元/平方米×1%×建筑面积。5年以上普通住宅免交。

      三、房屋买卖合同

      甲方:

      乙方:

      甲、乙双方就房屋转让事项在平等自愿,协商一致前提下订立本合同条款如下,以资共同遵守。

      (一)甲方自愿将房屋转让给乙方

      (二)乙方支付甲方合同保证定金**万**千元,如甲方反悔本合同,双倍赔偿;如乙方反悔本合同,定金不退。

      (三)本房屋等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋产权手续。本合同发生的契税,过户费用等由乙方负担。

      (四)本合同签订后,甲方的房屋使用权利一并转让给乙方。

      (五)本合同签订后,甲方保证乙方享有同甲方相同的居住权利,乙方保证按期缴纳各项物业费用。本合同签订后,甲方不得就该房屋与他人订立《买卖合同》;

      (六)违约责任

      1、甲方应当于**年**月**日交付乙方房屋,甲方如不按合同规定的日期交付房屋,每逾期1天按房价总额千分之一计算违约金支付给乙方。逾期超过_____个月时,乙方有权解除本合同。解约时,甲方除将已收的房价款全部退还乙方外,并应赔偿乙方经济损失人民币_______元。

      2、乙方全部或部分不履行本合同规定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方应加付按日千分之一计算的违约金给甲方。逾期超过____个月时,甲方有权解除合同。解约时,乙方已付房价款的_________作为甲方的损失赔偿金。

      3、如果甲方出售的房屋存在质量问题影响到乙方居住权利的行使,一切责任由甲方承担,并应赔偿乙方的损失。

      4、本合同签订后,任何一方不得擅自变更或解除合同。如因重大客观原因导致本合同的解除,甲方应按照市场评估价返还乙方房屋价款,并赔偿乙方的房屋装修费用。

      5、如因规划部门、设计部门的原因导致房屋质量和使用功能的,甲方应当通知乙方,如有补偿款发放,甲方应当全额退还乙方。

      (七)本合同在履行过程中发生的争议,由双方当事人协商解决;协商不成的按下述第_________种方式解决。

      1、提交****仲裁委员会仲裁。

      2、依法向****区人民法院起诉。

      (八)其他约定

      (九)本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议,补充协议与本合同具有同等法律效力。

      (十)本合同一式5份,甲乙方各执一份,见证人各一份。

      甲方:乙方:

      年月日年月日

      见证人:

      年月日

      以上就是法律快车小编为大家带来房屋买卖纠纷起诉流程是什么的全部内容。进行相应的房屋买卖是这很多的注意事项的,所以要多多注意了。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
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