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房屋转租合同的效力如何认定

房屋转租合同的效力如何认定

发布时间 :2020-02-25 10:20浏览量 : 990
现在大部分的人选择到大城市里工作与学习,但是大城市的房价太高只能选择租房,如果有人因为工作调动等原因想要转租给他人,那么就会签订转租合同。所以我们需要对转租合同的效力进行认定,那么房屋转租合同的效力如何认定?下面就为您详细解答,希望对您有所帮助。
  •   在生活中,遇到房屋转租的情况有很多,比如租房租一段时间了,不想租,或是店铺经营不好,想转租给他人,都是需要签订转租合同的。因此,想必大家想知道,关于房屋转租合同的法律效力如何认定?接下来详细为您介绍!

      一、房屋转租合同的法律效力如何认定

      《合同法》第二百二十四条对转租的规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”在现实情况往往比较复杂,而房屋出租人往往不知道房屋被转租,这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租,则视为出租人对转租合同的追认,那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租,则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,出租人解除该合同的,转租合同被撤销,自始无效。

      《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第十六条规定:“出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。”根据该条规定,出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下,六个月内不提出解除合同或认定该合同无效,也视为其对转租合同的效力进行追认,之后再向人民法院起诉请求解除合同或认定合同无效将得不到法院支持,这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。

      另外,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。出租人和承租人另有约定的除外。

      二、房屋转租合同是怎么样的呢

      1、房屋转租合同以房屋租赁合同为基础

      转租是承租人将承租房屋再出租的行为,因此,房屋转租合同是以房屋租赁合同为基础的,没有房屋租赁合同,就不可能存在房屋转租合同,房屋转租合同与房屋租赁合同存在密切联系。

      2、房屋转租合同涉及三方当事人的权利义务关系

      房屋转租合同涉及三方当事人,即出租人、承租人、次承租人之间的权利义务关系。首先,房屋转租合同的成立,必须以出租人同意为条件,未经出租人同意,承租人不得将承租的房屋转租。次承租人对租赁房屋的不当使用和损坏行为,承租人应当向出租人负责,出租人有权要求承租人承担损害赔偿责任。出租人尽管并不是房屋转租合同的当事人,但有权解除房屋租赁合同和转租合同。

      3、房屋转租合同具有相对的独立性

      房屋转租合同仍是一种独立的合同,它不是房屋租赁合同的变更或者转让。房屋转租合同具有独立的双方当事人——承租人和次承租人,次承租人通过转租合同获得独立的租赁权,而不是受让承租人的租赁权,承租人和次承租人分别通过房屋租赁合同和房屋转租合同享有租赁权,履行各自独立的义务。

      三、房屋转租要注意什么

      一般情况下,除在原合同补充条款中同意承租人转租外,在租赁期限内要转租的:

      1、要征得原出租人的书面同意方可将该房屋部分或全部转租他人。

      2、要注意转租的期限不能超过原租赁期限。

      3、转租后如转租的租金大于原来租金,则双方可约定如何分配。

      4、承租人转租房屋,应按规定与转承租方签订书面的转租合同,并按规定向该房屋所在区、县房地产交易中心办理登记备案。

      5、转租合同的条款内容不得超出原租赁合同条款的范围。

      以上是法律快车小编为您整理的关于房屋转租合同的法律效力如何认定的内容,由此可知,房屋在转租的过程中,房屋出租人往往不知道房屋是被转租的,这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如其它疑问,欢迎向法律快车发布法律咨询。

     
  •   房子转租给别人要签合同吗?房屋转租合同的法律效力在法律上是怎么规定的?我国《合同法》对房屋转租这一行为作了详细的规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。接下来在本文为您详细介绍房屋转租的相关法律知识。

      法条规定:

      《合同法》第224条:承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

      解读:

      在现实情况往往比较复杂,而房屋出租人往往不知道房屋被转租,这时转租合同的效力则由出租人的态度决定。如果出租人同意转租,则视为出租人对转租合同的追认,那么转租合同自始有效;如果出租人明确表示不同意转租,则出租人有权解除出租人与承租人之间的房屋租赁合同,出租人解除该合同的,转租合同被撤销,自始无效。

      意见规定:

      《最高院关于处理房屋转让合同纠纷案件的具体处理意见》第16条规定:出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

      解读:

      根据该条规定,出租人知道或应当知道房屋存在转租的情况下,六个月内不提出解除合同或认定该合同无效,也视为其对转租合同的效力进行追认,之后再向人民法院起诉请求解除合同或认定合同无效将得不到法院支持,这在一定程度上保障了承租人和次承租人的权利。

      司法解释规定:

      《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定:承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时,转租期限超过承租人剩余租赁期限的,人民法院应当认定超过部分的约定无效。出租人和承租人另有约定的除外。

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      转租房子要注意:

      1、事前了解房屋的相关的权属归属情况,以避免不必要的纠纷。

      2、房屋属于转租情形的,应事前征得房屋产权人的同意。

      3、转租合同约定的房屋租赁期限,应该在出租人和承租人的房屋租赁合同约定的期限内。

      (责任编辑:六六)

     
  •   在日常生活中,大多数的房屋租赁合同的签订期限都是一年起租的,但是往往有人因为工作地点的变更,就需要更换新的住所,因此就会需要对该房屋进行转租,而这种转租行为是否有效,那么今天就一起来看看擅自转租合同是否有效力以及相关问题的解答是怎样吧!

      一、擅自转租合同是否有效力

      首先,擅自转租房屋的后果是原则上租赁合同无效,次承租人要返还房屋给出租人并且需要支付逾期腾房占有使用费。但是出租人知道或者应当知道承租人转租,在六个月内未提出异议的,转租合同有效。出租人不得再以此请求解除合同或者认定转租合同无效。

      二、转租合同是否有效

      我国《合同法》第44条的规定:“依法成立的合同,自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”。那么,转租合同,只要系合同双方真实意思表示,平等自愿签订,且不存在合同法第52条关于合同无效的情形,那这个合同就是有效的。

      三、擅自转租房屋怎么处理

      根据我国《合同法》的规定,发生自行转租时,出租人可能解除合同,也可能不解除合同。出租人不解除合同时,转租关系仍然存续,不致受到影响;而当出租人解除合同时,转租合同是否亦因此而同时终止呢?答案应当是肯定的。由于次承租人与出租人并无直接的租赁关系,次承租人自然无权要求出租人承担违约责任。至于次承租人是否可向承租人提出请求,则应视次承租人是否为善意而定。次承租人知道或者应当知道承租人未取得出租人的同意而仍与之订立转租合同的,应无权要求承租人承担违约责任。只有在次承租人不知或不应当知道承租人未取得出租人的同意,即误信承租人的转租为同意转租的,承租人才应对次承租人负违约责任。并且,自次承租人一旦知道转租为非同意的转租时起,即应赋予承租人的转租合同解除权。

      看到这里,法律快车小编相信你也了解了相关的知识内容了,在进行转租行为之前,是需要经过租赁合同中出租方的同意允许之后,才可以与别人签订转租合同的,才会具有法律效力,好了以上就是擅自转租合同是否有效力的相关内容,如果你还有疑问,可以咨询我们的律师。

     
  •   并不是所有的承租人都有权利进行转租的,如果有权转租合同是合法有效的,那么如果是无权转租的话呢。所以下面大家带来无权转租的合同效力有哪些的相关知识。希望能够帮助大家解决相应的问题,当然大家也可以咨询法律快车。

      一、无权转租的合同效力有哪些

      无权转租的合同效力是效力待定的。合同法第51条规定,无权处分的人处分他人财产,经权利人追认或者无处份权人签订合同后取得处分权的,该合同有效。无权处分行为属效力待定行为。承租人擅自将占有使用权转让他人,实际是非法处分他人财产所有权权人的行为,艺术无权处分,是效力待定行为。关于无权处分的处理,如果出租人事后追认,则转租合同有效。如果出租人不追认,则转租合同应当解除。

      二、合同效力的具体表现

      1、合同对当事人的一般拘束力。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

      2、合同的效力。依法成立的合同,自成立时生效。合同的效力体现为双主事人订立合同的效果意思产生的法律效力,每一个合同的效力都是特定的,各个合同之间的效力都是不相同的。

      三、合同的生效条件

      合同的成立和生效为两个性质不同的法律概念,尽管其二者具有较强的联系,但是其区别也是显而易见的,不论是在合同法理论上还是司法实践中都有着极其重要的作用。《合同法》第44条规定:依法成立的合同,自成立时生效。

      至于合同成立的条件,一般认为应具备以下条件:

      1、订约主体应为双方或多方当事人;

      2、具备法律规定的要约与承诺这两个阶段或过程;

      3、对主要条款达成一致的意思表示(有些情形还需要某种形式作为载体来进行表现)。此外,对于实践性合同来说还应把实际交付物作为成立要件。如果具备以上条件,合同就能成立。至于成立的合同是否有效,还得看其是否“依法”成立。只要是依法成立的合同,都应有效。

      以上就是法律快车小编为大家带来无权转租的合同效力有哪些的全部内容。如果对无权转租的转租合同进行追认的话,那么该转租合同就是具体法律效力的。如果你还有更多的法律问题,欢迎咨询法律快车的相关律师,他们会为你做出专业的解答。

     
  •   在房屋租赁过程中,承租人可能会因为某些原因将承租房屋进行转租,若此行为未经过出租人的同意而为之,那么转租合同的效力是怎样的呢?下面就为大家介绍未经出租人同意的转租合同的效力,希望能对大家提供帮助。

      一、未经出租人同意的转租合同的效力

      根据《合同法》第二百二十四条的规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

      根据上述规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除租赁合同,但法律并没有规定承租人与次承租人之间的租赁合同归为无效。

      二、出租人是否可以请求法院宣布转租合同无效

      应当进行缩限,也就是除非出租人有证据证明转租合同符合《合同法》第五十二条所规定的五种无效情形,即:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定,否则,不应直接认定转租合同无效。当然,如果出现上述无效情形,出租人主张无效当不受司法解释第十六条设定的六个月期间限制。

      三、非法转租的法律后果

      (一)出租人的法定解除权

      1、承租人非法转租,出租人享有法定解除权(《合同法》第224条第2款);

      2、房屋租赁合同中,出租人知道或应当知道承租人非法转租,但在6个月内未提出异议的,6个月期满,出租人的法定解除权消灭(《城镇房屋租赁合同解释》第13条)。

      (二)非法转租与不当得利

      1、租赁期间,承租人擅自转租收取的租金,对出租人不构成不当得利(《合同法》第225条因承租人对租赁物享有收益的权能);

      2、承租人非法转租,出租人解除租赁合同后,出租人拒不返还租赁物,继续出租收取的租金,对出租人构成不当得利。

      以上就是法律快车小编为大家分享的有关“未经出租人同意的转租合同的效力”的法律内容,未经出租人同意而进行房屋租赁的,出租人可以向承租人要求解除合同,但是承租人和次承租人之间的合同依旧有效。如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询法律快车。

     
  •   我们常见的租赁合同是承租人与出租人之间的,但对于转租合同来说,是承租人与次承租人的,对于这种性质的合同,我们是知道想要具有效力,是需要出租人同意的,接下来就一同来了解代签的转租合同有法律效力吗

      一、代签的转租合同有法律效力吗

      租房合同在没有相关手续得情况下不可以代签,这样是没有法律效益的,但是在有有关的委托手续以后,授予了一些权利,就是可以进行代签的了。如果租金涨了或者他要卖掉的话完全可以,他代签人不能带他行使权益的。最起码他要写一份亲笔的委托书以及他本人身份证复印件和被委托人的身份证原件你都要查验的,内容大概是委托代理人代替他做这个事情,委托日期和具体委托事项要注明。

      二、农村土地转租合同范文

      甲方:

      身份证号码:

      乙方:

      身份证号码:

      为了发展地方经济,合理利用土地资源,并明确甲乙双方权利义务,保护双方合法权益,根据有关法律法规的规定,甲乙双方当事人秉着诚实、自愿、等价有偿的原则,订立本协议:

      一、 租赁土地的详细情况:

      甲方将承包经营的______市 县 镇______村____ 亩土地(详细情况如下表)的使用权租赁给乙方建立驾校及综合利用:

      租赁土地所有权的详细情况总面积:_____亩 其中:田:_____亩,土:_____亩;地块共数:____块二、租赁期限本协议项下的土地使用权租赁期限为___年。从______年___月___日至______年___月___ 日。

      三、 租金标准乙方按每亩_1500___元支付租赁费用,一次性付清,按期限的租金共计______元,大写____________.四、 土地用途地下资源:乙方经相关部门批准后开发、利用。

      五、 相关税费缴纳(一)政府及相关部门的相关税费由乙方负责;

      (二)村社相关费用按村社每年规定的标准,乙方须按时缴纳。

      六、 其他事项声明(一)在租赁期内,甲方不得随意收回土地使用权;

      (二)未经甲方同意,不得将本协议项下的土地使用权转租或许可任何第三人使用。

      (三)租赁期限届满后,在同等条件下,乙方享有优先承租权。

      (四)如遇政府征收或征用,补偿款由甲方所有,甲方退还乙方剩余租赁期限租金。

      (五)租赁期间承租人死亡或者成为无行为能力人,或者被相关部门取消使用资格,合同终止,由甲方收回土地使用权,租金作为甲方恢复整改费用,不予退还。

      七、 违约责任甲、乙双方任何乙方不履行本协议下的任一义务,均构成违约,应承担违约责任,即应向对方赔偿其违约行为造成的一切损失。

      八、争议的解决(一)甲、乙双方如果履行和解除本协议发生争议时,应首先通过友好协商解决;

      (二)若双方在30天内未能协商一致的情况下,任何一方均有权向人民法院提起上诉。

      九、附件(一)本协议未尽事宜,可由甲、乙双方订立补充协议,补充协议与本协议具有同等的法律效力;

      (二)本协议由双方签字、盖章,并经所在村社同意盖章之日生效;

      (三)本合同一式 份,具有同等法律效力,甲、乙双方各执一份,其余报有关部门备案核查。

      社意见(盖章):

      甲方代表:

      乙方代表:

      见证人:

      年 月 日签约地点:

      三、土地转租合同注意事项

      1、流转双方签字盖章并到村集体经济组织登记备案。尤其要注意转出方实际享有流转土地承包经营权的承包人均应签字或通过授权委托书委托被委托人签字。

      2、注明流转土地的名称、坐落地点、面积、质量等级等。

      3、约定流转期限、起止日期、流转价款及支付方式。

      4、约定双方的权利义务。特别是要约定各项惠农补贴由谁享有及该份土地相应义务由谁承担。

      5、约定流转土地的用途。

      6、约定双方违约责任。特别要对解除和修订合同进行约定。

      通过对文章的阅读,相信大家对于代签的转租合同有法律效力吗以及有关知识一定有自己的见解,如果找人代签合同的话,就需要代签人有这样的权力可以签订这样的合同。以上就是法律快车小编为大家整理的内容,如果还有什么问题,欢迎咨询。

     
  •   现在大部分的人选择到大城市里工作与学习,但是大城市的房价太高只能选择租房,如果有人因为工作调动等原因想要转租给他人,那么就会签订转租合同,我们需要对转租合同的效力进行认定,那么转租合同的效力认定原则有哪些呢?下面为您详细解答,希望对大家能有帮助。

      一、转租合同的效力认定原则

      合同的效力是指已经成立的合同在当事人之间产生的一定法律拘束力。规定,民事法律行为应当具备下列条件:

      (一)行为人具有相应的民事行为能力;

      (二)意思表示真实;

      (三)不违反法律或者社会公共利益。

      房屋转租合同只要符合上述条件应认定转租合同有效。但是在以下几种情况下转租合同应当认定为有效:

      1、房屋承租人将房屋转租给次承租人,已经取得房屋出租人的书面或者口头同意,这种行为完全符合第二百二十四条的规定,依此订立的合同应认定为有效。房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,但房屋出租人知道或者应当知道该房屋承租人将房屋转租给次承租人未作反对表示的(默示),应视为已经取得了房屋出租人的同意,该房屋转租合同有效。

      2、房屋承租人将房屋转租给次承租人,未取得房屋出租人的同意,房屋出租人在不知情的情况下,房屋转租合同应认定为效力待定。我国《合同法》第二百二十四条规定:“承租人经出租人同意,……合同继续有效,……承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。”房屋出租人在不知道情下的转租,出租人知情后可能会产生两种态度,一种是同意;一种是不同意。如果出租人同意转租,那么转租合同有效;如果出租人不同意转租,那么就意味着出租人有权解除出租人与承租人之间的,如果出租人解除该合同,转租合同也就无效。因此,在房屋出租人不知情的情况下的转租合同属于效力待定的合同。

      3、房屋承租人将房屋转租给次承租人,未经房屋出租人同意,房屋出租人在知道该事实后,虽反对房屋转租,但未与承租人解除原,该房屋转租合同也应有效。合同法规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同,并没有规定合同无效。因此在出租人提出解除原合同的情况下,转租合同应予以解除。

      二、房屋转租的注意事项

      1、查看二房东的有效身份证明及和大房东签定的租赁合同;

      2、签订租房合同时,应问清房租包含的内容,水、电、暖、煤气(天然气)和物业管理费由谁承担;

      3、要求出租人在房屋出租前结清水、电、暖、煤气(天然气)和其它费用;

      4、明确租赁期限、房租支付时间和付款方式 ,并要求出租方提供租金收据;

      5、应对能否转租做出约定;

      6、要明确违约责任和违约的补偿标准;

      7、入住前检查屋内家具、电器、其他设施的好损情况,并约定维修责任;

      8、应对提前终止合约情况做出约定。

      三、不得转租的情形有哪些

      1、承租人拖欠租金的;

      2、承租人在承租房屋内擅自搭建的;

      3、预租的商品房。

      综上所述,承租人想要将房屋转租给他人必须要取得房屋所有权人的同意,如果房屋所有权人同意并且没有违反法律的规定,那么转租合同就是具有法律效力的。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解“转租合同的效力认定原则”。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车小编。

     
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