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房屋租赁注意的事项

房屋租赁注意的事项

发布时间 :2019-08-15 14:30浏览量 : 478
房屋租赁是指出租人(一般为房屋所有权人)将房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。在房屋租赁之前,有很多细节大家必须要关注到,免得日后会出现纠纷。下面为你整理了房屋租赁注意的事项的相关知识,欢迎阅读。
  •   相信我们都有面临要租房的时候,我们难免会有各种各样的疑问,比如2019最新房屋租赁合同注意事项、房屋租赁合同一般包括哪些内容、房屋租赁流程注意事项,接下来就一同来了解。

      一、2019最新房屋租赁合同注意事项

      1、房屋是否通风

      在选择租房子的时候,一定要事先看好房子,而不能凭中介或房东的一面之词就就房屋定下来了,在看房子的时候,首先要看看房屋是否通风、是否有阳光照入,这些条件直接影响到以后的居住坏境,如果你看到的房子是黑黢黢的、阴嗖嗖的,最好不要租,对人身体不好。

      2、房屋是否处于暴晒

      跟着中介或房东看房子的时候,一定要留意房屋是否处于暴晒状态,这点对于冬天来说可能没啥影响,但是只要到了夏天,你就会发现,你完全处于蒸笼之中,会被热疯的。不过如果这套房子中配置有空调,可能影响就不会太大了。

      3、房屋的装修时间

      在租房子的时候,小心有可能会租到刚刚装修完的房子,本人就亲眼见证了装修不到两周就被出租出去了的房子,每个人都知道刚装修完的房子有对人体有害的甲醛等物质,如果你家有小孩或者是老人,最好是不要租这种房子了,如果你实在等不及要租的话,最好买些祛甲醛的植物进去,比如说绿萝、芦荟之类的。

      二、房屋租赁合同一般包括哪些内容

      《商品房屋租赁管理办法》第七条对此做了明确的规定:“房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定,一般应当包括以下内容:

      (一)房屋租赁当事人的姓名(名称)和住所;

      (二)房屋的坐落、面积、结构、附属设施,家具和家电等室内设施状况;

      (三)租金和押金数额、支付方式;

      (四)租赁用途和房屋使用要求;

      (五)房屋和室内设施的安全性能;

      (六)租赁期限;

      (七)房屋维修责任;

      (八)物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳;

      (九)争议解决办法和违约责任;

      (十)其他约定。

      其次,房屋租赁当事人还应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。

      三、房屋租赁流程注意事项

      房屋租赁流程注意事项提供专业市场分析,在出租过程中,还将提供全权代理,令房屋出租更加方便快捷。

      1、将租金与水、电、气费分开如果将这些包括在房屋租金内,就必须适用缴纳各种房屋出租的税费,对房东十分不利,所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。

      2、将物业费与租金分开物业费若纳入租金总额,则房东还需缴纳各种房屋出租税费,所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。

      3、将房屋租金与车库租金分开租金单独计算,其适用纳税费部分要少,可以单独将车库出租协议作为单独附件分别订立。

      以上就是为您整理的2019最新房屋租赁合同注意事项有关的内容,相信您阅读了以后一定有自己的见解,希望您租到顺心的房子。

     
  •   如何预防纠纷的发生比事后解决纠纷更重要。签订一份好的租赁合同,能够在很大程度上减少纠纷的发生,那房屋租赁协议如何写?签订房屋租赁协议注意事项有哪些?针对这几个问题下面为您解答疑惑,希望能够对您有所帮助。

      一、房屋租赁协议如何写

      甲方(出租方):x身份证号码x电话:x

      乙方(承租方):x身份证号码x电话:x

      1、甲方将x区x街x楼x号房,租与乙方使用,租期为x年,即x年x月x日至x年x月x日止。月租金x,付租方法为x年,乙方一次性交付甲方房租费共计x。

      2、乙方以后租金需在所交租金到期前一个月续交,到期不交甲方有权终止协议。

      3、甲方在出租期间不得私自增加房租,不得无理收回住房和干扰乙方正常住用房屋。如有此楼动迁等不可抗拒因素,此协议自动终止。

      4、乙方在租用期间,未经甲方同意,不得转租,转让他人用住,否则甲方有权收回住房,由此造成的损失乙方承担。乙方不得私自修改房屋,要保管好室内用具及设施,如因乙方造成房屋意外损失,由乙方负责全部赔偿。乙方在其租房屋内不得搞非法活动,否则后果自负。

      5、乙方租赁期间水、电、煤气、卫生、有线费由乙方负责,采暖费由甲方负责。

      6、乙方交付甲方押金x元,房屋到期后,待结清水、电、煤气等费用后,甲方将押金返还乙方。

      7、甲乙双方要严格执行此协议,如有违约,违约方承担一切责任,未尽事宜双方协商解决。本协议一式两份,甲乙双方各一份,一经签订即行生效。

      甲方签字:

      乙方签字:

      x年x月x日

      二、签订房屋租赁协议注意事项有哪些

      1、房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则。由出租人和承租人在协商一致的情况下签订合同。

      2、住房具体情况住房的具体位置

      写明住房的确切位置,如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况,简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备等;住房的产权及产权人,写明这套住房为何种产权,产权人是谁,出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

      3、住房用途

      住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。

      4、租赁期限

      合同中约定一个期限。在这个期限内,如果没有特殊情况,出租人不得收回住房,承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后,承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房,则要提前通知出租人。经协商,出租人同意后,承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走,但是没有找到合适的新住处,出租人应酌情延长租赁期限。

      5、房租及支付方式住房租金

      由出租人和承租人协商确定,在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租,可以和出租人讨价还价,要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑,按月或按季付款造成的经济负担相对较小。

      6、住房修缮责任出租人

      住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人,所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用。

      7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施

      不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时,要征得出租人的同意,并签订书面协议。

      8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住

      想通过转租取得租金收入,由于这种转租行为影响到出租人的利益,所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租,双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租,而承租人擅自转租,出租人则有权终止租赁合同。

      9、租赁合同的变更和终止

      如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款,如租赁期限、租金等,双方可以通过协商对合同进行变更。

      10、违约责任

      在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为,并在合同中规定相应的惩罚办法。

      以上就是为您详细介绍的关于“签订房屋租赁协议注意事项有哪些”的相关知识,如果您需要签订租赁房屋,您可以按照介绍的范本作为参考。

     
  •   摘要:在房屋租赁买卖中,我们为了保护自己的合法权益,不让自己吃亏,然而在办理房屋租赁登记证明时,我们应该注意一些什么事项呢?下面为您详细介绍。

      房屋租赁登记证明的材料

      租赁双方当事人在办理房屋租赁登记时,除应提交签定的租赁合同外,还应分别交验有关证件。

      1:出租人应交验的有关证件

      出租房屋的房地产权证或房屋所有权证和土地使用证;

      出租人的身份证明;

      共有房屋,须有共有人同意出租的书面证明或委托;

      代理人受委托出租房屋,须有房屋所有人委托的书面证件;

      房屋产权所有人已经死亡的,该房屋法定继承人须有办妥房产继承过户的证件。

      其中,向境内的外来流动人员出租私有居住房屋的,则还应提交公安派出机构核准发给的《房屋租赁治安许可证》;向境外单位或个人出租非外销批租地块上房屋的,则还应提交市房地局或浦东新区规土局审核同意的《涉外租赁申请表》;出租已抵押房屋的,则还应提交抵押权人同意出租的书面证明。

      2:承租人应交验的有关证件

      境内个人须提交居民身份证或户籍证明;

      本市职工、居民须有所在工作单位或房屋**单位的证明和居民身份证;

      外地来沪民工、临时工,以及其他外地来沪人员,须有本市雇用单位证明或当地乡以上人民政府或工商行政管理部门证明和居民身份证;

      单位(包括"三资"企业)需租用私房作居住使用,须有其上级主管部门证明,属于外地驻沪机构还需本市经济协作办公室同意进驻本市的证明,以及区房管局、县房管所(以下简称区、县房管局(所))同意租赁私房的批准件及工商注册登记证明;

      境外人土须提交护照或回乡证明;

      外国或港澳地区驻本市机构及其工作人员,需租用私有房屋,除须有关主管部门同意外,还须经市房地产管理局批准,并由市房地产管理局指定的单位代办租赁,属于外国驻沪领事馆租用的,房屋所有人应委托上海市特种用房经理部代办租赁;属于外国、港澳地区企业驻沪代表机构租用的,房屋所有人应委托上海市房产交易所代办租赁。须提交经公证或认证的合法资格证明。

      房屋租赁登记证明的程序

      1)查询待出租房屋的产权档案情况;

      2)签订租赁合同;

      3)合同签订之日起10日内申报登记备案;

      4)现场勘查;

      5)填发《房屋租赁许可证》。

      房屋租赁登记证明的注意事项

      1.办理时间

      一般应在投入装修之前。如果投入了装修而因房产抵押、查封、产权不清而导致不能出租,该损失只能由承租人承担。

      2.签约时间

      一般商铺应以2-3年为宜。合同签订后须付印花税,印花税计算方式以租金总额为依据,签约时间越长,则印花税金额越大,如果签订了较长合同而中途解约,已缴印花税不予退回,该损失只能由出租方和承租方共同承担。

      3.办理手续

      应由出租人及承租人带齐产权证明材料及身份证明材料到中山市房屋租赁管理所(或各分所)办理。

      4.注销时间

      合同注销时应马上带齐《房屋租赁合同》及《房屋租赁证》到中山市房屋租赁管理所(或各分所)办理租赁注销手续,否则出租人还需继续缴纳出租税直到报停为止。

      5.缴税时间

      税局规定每月税期为1-15号,这段时间缴纳租赁税的人数较多,需要轮侯,如果每月15号以后缴纳下月税收及开具租金发票,则一般人数较少。

     
  •   核心内容:房屋租赁合同在制定时候要写明合同双方当事人的情况,住房具体情况,住房用途,租赁期限,房租及支付方式,住房修缮责任,住房状况变更,转租的约定,违约责任,租赁合同的变更和终止等等。接下来为您详细介绍。

      1、双方当事人的情况。

      合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。

      2、住房具体情况。

      住房的具体位置,写明住房的确切位置,如位于某路某号某室;住房面积;住房装修情况,简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备,简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等;住房的产权及产权人,写明这套住房为何种产权,产权人是谁,出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

      3、住房用途。

      主要说明以下两点:住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住;住房是仅能用于居住,还是同时可以有其他用途,如办公等。

      4、租赁期限。

      由于承租人不希望频繁搬家,而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客,双方都需要有一段比较稳定的时间,所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内,如果没有特殊情况,出租人不得收回住房,承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后,承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房,则要提前通知出租人。经协商,出租人同意后,承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走,但是没有找到合适的新住处,出租人应酌情延长租赁期限。

      5、房租及支付方式。

      住房租金由出租人和承租人协商确定,在租赁期限内,出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租,可以和出租人讨价还价,要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑,按月或按季付款造成的经济负担相对较小。

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      6、住房修缮责任。

      出租人是住房的产权人或产权人的委托人,所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查,保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏,承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的,由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的,承租人可与其共同出资维修,承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

      7、住房状况变更。

      承租人应该爱护住房和各种设施,不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时,要征得出租人的同意,并签订书面协议。

      8、转租的约定。

      有的承租人租房的目的并不是自住,而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益,所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租,双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租,而承租人擅自转租,出租人则有权终止租赁合同。

      9、违约责任。

      在签订合同时,双方就要想到可能产生的违反合同的行为,并在合同中规定相应的惩罚办法。例如,如果承租人不按期交纳房租,出租人可以提前终止合同,让其搬离;如果出租人未按约定配备家具等,承租人可以与其协商降低房租等。

      10、租赁合同的变更和终止。

      如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款,如租赁期限、租金等,双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房,应该事先征得出租人同意,换房后,原租赁合同终止,出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同,则要提前通知对方,并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期,那么该合同自然终止。

     
  •   核心内容:承租方租赁房屋有何注意事项?承租人要对房东本人、房产证、身份证验查仔细。承租人交付定金不超过月租金的20%,还有要求出具收条。要将房屋破损的情况写进合同,保管收据押金条等等。在下面为您一一介绍。

      房屋租赁承租方6大注意事项

      1、出租房房东个人情况

      承租房屋时,租房者对于房东的个人情况要验查仔细:房东本人、房产证、身份证,委托出租的要有委托人的委托书、房产证、身份证或复印件。无房产证的要有购房合同,转租的要有租赁合同以及提供该房屋的相关产权证明,以免引起法律纠纷。

      2、定金支付注意事项

      承租方避免交订金,房客一旦交了订金就十分被动,提出的要求可能不被写进租房合同里。如果房主要求支付定金,也需要请查看以上证件,一般定金不要超过月租金的20%,并且要求出具收条。

      3、房屋损坏情况写进合同

      承租方收房时要仔细,将房屋设施破损的情况写进合同,以防中介在收房时扣押金。

      4、收据押金条的保管

      承租方切记不能丢失押金凭证或将其给中介公司。

      5、物业杂费交付写进合同

      租赁双方达成协议,除了签署正规的《房屋租赁合同》之外,对于房屋内的设备、租赁期间的水、电、煤、气、有线电视、电话、物业维修基金等相关费用的结算与承担也要详细写清楚并且作为其合同附件收好,以免给自己带来不必要的麻烦。

      6、寻找合适房屋

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      旺季租赁,租客很难在短时间内找到合适的房屋。因此,租客在租房时不应单一的寻求工作地点周边的房屋,也可根据自身需求,特别是在租金承受能力有限的情况下,只要交通便利,上下班时间不长,距离远一些的房屋也应列入选择租赁范围之内。

      房屋租赁流程

      提供专业市场分析,在出租过程中,还将提供全权代理,令房屋出租更加方便快捷。

      1、将租金与水、电、气费分开

      如果将这些包括在房屋租金内,就必须适用缴纳各种房屋出租的税费,对房东十分不利,所以在房屋出租协议中规定由租房方按消费量直接支付给相关的供应公司或其代理。

      2、将物业费与租金分开

      物业费若纳入租金总额,则房东还需缴纳各种房屋出租税费,所以物业费在房屋出租协议中规定由租房方直接支付给物业公司。

      3、将房屋租金与车库租金分开

      租金单独计算,其适用纳税费部分要少,可以单独将车库出租协议作为单独附件分别订立。

     
  •   由于现在的房价飙升很多中层阶级已经表示买不起房了只能靠着租房子来过日子,但是他们中的很多人可能不会在一个地方租太久就会要换地方,所以今天就为大家带来租赁房屋转让注意事有哪些的相关内容。

      一、租赁房屋转让注意事有哪些

      1、验证核实承租人的身份及经济能力。房东在出租房屋时要核查承租人身份的真实性及租用物业为何种用途,了解承租人的基本生活来源,是否有固定工作等,以免对方交不起房租时发生租赁纠纷。同时,对于外地租客,房东可查看其暂住证并应留有租客的身份证复印件,确保利益不受损失。

      2、预留一定数额房租抵押金以免利益受损。房屋业主在租房时一定要房客交纳一定数额的抵押金,以避免房客拖欠房租及水、电、煤气、电话等费用。同时还可避免房客在租住期间内损坏屋内家具、家电等设施或者干脆卷东西逃跑的情况发生。

      3、屋内预留配置验查仔细免除后患。通常情况下在出租房屋时,房屋业主会将屋内家电、家具等设施留给租客使用。因此对于年代相对较久远的老房子而言,业主在出租房屋前更应该将屋内预留给租客的物品、设施等检查清楚,适当维修,以免在日后承租房屋中发生危险。

      4、租赁合同细节条款签仔细。房屋业主在签署租赁合约时要约定清楚与租客的租赁期限、租金金额、支付方式以及逾期交租责任,有无权转租、分租等细节,以免房屋业主与租客在日后租赁期间因合同细节条款不明而带来矛盾,引发不必要的争执与纠纷。

      二、房屋转让都需要什么费用?

      1、契税;90平方米以下购房的按1%缴纳;90—140平方米按房价1.5%缴纳;140平方米以上按房价3%缴纳,买方承担房屋转让费用营业税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价5.5%缴纳。卖方承担

      2、土地税;房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%缴纳。卖方承担所得税:房屋产权取得满五年的免征,未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。(房屋原值一般按上道契税完税额计算)卖方承担房屋转让费用

      3、房屋交易手续费;按房屋建筑面积6元/平方米交纳双方承担房屋转让费用房屋产权登记费:80.00元。买方承担房屋转让费用房屋评估费;按评估额0.5%缴纳买方承担房屋转让费用

      4、房屋租凭登记过程

      为了加强房地产市场秩序,保障当事人的合法权益,根据《城市房地产管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定实行房屋租赁登记备案制度,对租赁双方的合同进行监证,发给承租人《房屋租赁登记证》。

      三、租凭房屋程序

      (一)、 登记范围: 凡在城镇范围内的房屋所有权人,将房屋出租给承租人居住或提供给他人从事经营活动及以合作方式与他人从事经营活动的单位和个人。

      (二)、 应提交证件

      1、 租赁双方的身份证明或法律资格证明

      2、房地产交易合同登记申请表

      3、房屋所有权证、国土证

      4、 房屋租赁合同

      (三)、 办理程序

      1、 租赁双方持第二条规定的有关证件,到房屋租赁管理办公室登记

      2、 租赁工作人员对证件进行审查,对租赁合同进行监证,审查初步通过后予以签署初审意见

      3、 在初审通过的基础上进行二交审查,签署二审意见

      4、 租赁双方交纳规定税费后,发给承租人《房屋租赁登记证》

      5、 在手续齐全,审查无误的情况下,三天内办完

      (四)、 收费标准 按年租金的2%收取租赁监证费,租赁双方各负担1%.

      以上就是为大家带来的租赁房屋转让注意事有哪些的全部内容。国家如果再这样让房地产行业肆意的增长下去我国得经济发展必然会受到严重的阻碍,毕竟如果赚的钱都只能用来买房那么还有什么钱去消费呢。

     
  •   房屋租赁合同涉及的法律关系、法律问题较为复杂,合同履行中容易发生争议和纠纷,风险相对较大。对房屋租赁合同审查需要注意哪些问题?下面为您详细介绍。

      对房屋租赁合同审查,应当注意以下一些问题:

      

      1、对出租主体的审查

      对出租主体的审查,除审核出租人的主体资格外,还应审查出租人是否有权出租标的物,可以查验对方房地产权利证书或者其他有效证明文件(房地产证、房屋所有权证、国有土地使用权证等能够证明权利合法来源的其他有效证明文件)。

      审查合同时要注意查看合同所附资料中是否有出租人的上述权属证书(各地房屋所有权证书的名称可能稍有不同,以上名称供参考),主要是看权属证书记载的所有权人与出租人是否一致、是否有共有权人及共有权人是否同意、设立抵押权、是否已经进行其他处分或受到其他权利限制。

      如果出租人非产权人,而是承租后再转租,还应审核产权人书面同意出租人转租的文件(如属多次转租,应逐次审核前手出租人同意转租的文件直至产权人),相关文件应作为合同附件。

      2、审查合同是否有违反强制性规定的内容

      如承租的房屋未经竣工验收或验收不合格,承租违法建筑等。

      3、租赁标的物的准确描述

      合同中应约定租赁房屋所处的准确位置(如门牌号)以及租赁物的概要情况,如承租的建筑面积或使用面积、楼层等,最好附图说明。此外,要对租赁物作完整描述,如“不仅包括房屋且包括其相关附属设施(包括但不限于房屋已具备的空调、水、电、供暖设备及相应的公共设施和共用面积等)”。

      4、租赁标的物用途

      在租赁房屋前,应首先核实租赁房屋房产证上所载的用途,做到租赁协议上约定的用途不与规定用途相冲突。如果房产证上记载用途为住宅,则对于经营用房的承租原则上不予考虑。同时应审查是否在合同条款中明确约定租赁物的用途,如用于营业、办公或仓储等。

      5、关于租赁标的物周边环境的约定

      如果公司承租的房屋用于营业或办公,则应审查合同中关于拟租赁房屋的周围环境的相关约定,如是否有适当的停车地点,周围是否有娱乐场所影响办公等。

      6、租赁期限的审查

      审查合同应写明租赁期限及具体的起止日期。按照《合同法》的规定,租赁期限不得超过20年,超过20年的,超过部分无效。租赁期间届满,当事人可以续订租赁合同,但约定的租赁期限自续订日起不得超过20年。因此在审查租赁合同时对于租赁期限超过20年的约定(如“永久”或者“30年”),需修改为20年以下。

      7、租赁标的物交付的约定

      审查是否有房屋移交方面的具体约定,如是否有关于租赁物的移交状态、移交租赁物及其附属设施设备清单及移交时间的约定等。

      8、租金条款的审查

      审查有关租金的约定是否完整,具体包含以下几个方面:

      1、租金标准及租金总额以及资金支付期限、支付比例、支付条件等是否明确。

      2、租金包含的范围(如门头门楣的使用费、停车位使用费)及租期内的物业管理、水、电、供暖等费用承担及支付约定是否明确。

      3、是否有类似约定:“对于除合同所列明的租金、杂物以及本协议明确规定需由承租方承担和(或)支付的费用外,出租方保证不再要求承租方为承租租赁物因任何原因承担和(或)支付任何其他费用。”

      9、装修及免租期的约定

      审查合同是否有关于租赁房屋装修改造的约定。如涉及装修改造,应在合同中约定:在不改变房屋主体结构、不危及原建筑物的安全或造成潜在危险的情况下,出租人同意承租方进行装修改造,并应约定合理的免租期限。

      10、关于宣传广告事项的约定

      对于租赁房屋用途为营业、办公的,承租方一般会悬挂公司名牌或进行其他广告宣传。因此,审查租赁合同时,注意合同是否约定承租方有权使用门头门楣及具体位置、有权在租赁物室外悬挂、张贴宣传资料以及利用其他方式进行企业、业务的广告宣传,并应约定出租人保证广告位的合法使用。一般情况下,此费用可约定为已包含在合同租金中。如约定由承租方另行支付,须对费用标准及支付作具体明确的约定。

      11、关于维修、修缮的约定

      审查合同是否有关于房屋维修、修缮、更换和改良的约定。房屋租赁合同中应约定;当租赁物影响承租方正常使用时,出租方应负责对租赁物及时进行维护、维修,费用由出租方承担(但承租方使用不当造成的维修费用由其自行承担)。同时,合同中应明确维修期间不得影响承租方正常营业及办公,且应约定如维修时间超过一定期限仍未能达到正常使用标准,承租方有权解除合同或者减少相应数额的租金。

      12、关于租赁物不能正常使用,减少租金及费用的约定

      审查合同时,注意合同中是否约定了当供电、空调、供暖等一项或多项设施不能正常使用或影响承租方正常营业时,承租方有权拒付相应期间内的租金及水、电、空调等相应使用费,如果上述情形持续时间或累计时间达到一定时限的,承租方有权解除合同,并有权要求出租方按合同租金总额的一定比例支付违约金。

      13、违约责任的约定应尽可能具体和量化

      违约责任方面,应注意约定出租人延迟交付租赁标的物、交付的租赁物有瑕疵(包括权利瑕疵和质量瑕疵等方面)的违约责任及提前终止合同的违约责任等。为增加违约责任的可操作性,可以约定一方违约后计算损失的范围,也可约定违约金的具体金额或比例。为了有效制约、惩戒对方违约,违约金数额或比例不宜过低。

      14、关于承诺保证条款

      租赁合同中一般应有出租人有权出租租赁标的物的保证条款,出租方应保证租赁标的物在交付时没有产权纠纷或其他纠纷,且应保证没有第三方就此主张权利。交付后如发生产权等纠纷或有第三方主张权利,则在保障承租方权益的前提下,由出租方负责解决,如造成承租方损失的,由出租方负责赔偿。并可进一步约定,其保证若有不真实之处,承租方有终止协议的权利,并有权要求出租方支付违约金并赔偿由此造成的损失。

      15、关于租赁登记备案的约定

      根据《城市房地产管理办法》第53条的规定,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。因此,在房屋租赁合同中应约定由出租人向房产管理部门登记备案并承担相关费用。

      16、审查是否明确约定租赁期满后优先续租及其适用条件

      关于优先承租权,目前法律没有明确规定,若合同中未明确约定租赁期限届满后优先续租的适用条件,则租赁期满后临时谈判,一旦谈判不成,将无法继续承租,这对承租方来说可能造成损失。因此,在合同中应明确约定租赁期限届满后,承租人有优先续租的权利并具体约定适用条件(如同等租金标准条件)。

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      租赁合同常见问题及处理建议

      1、出租人的主体资格审查问题

      审查出租人的主体资格时,首先审查出租人是否是房屋的所有权人(产权人),需认真查验权属证书的真实性,必要时需至房地产管理机构核实。如果出租人不是房屋的产权人则可能存在代理关系或转租关系。一般情况下房屋租赁合同应优先选择与房屋的产权人签订合同,次之也可以考虑与代理人及转租人签订租赁合同。若与代理人签订合同,还需要有产权证人同意转租的书面证明文件,并在合同中约定如产权人同意转租的书面文件不真实时,转租人应承担何种责任(此处违约金的约定可适当提高数额)。

      其次,应考虑选择法人签约,最好选择具有独立法人资格且资信情况良好的法人单位,避免与自然人签约。如选择自然人,该自然人应为成年人且具有相应的民事行为能力(非精神病人);如为未成年人,应征得其法定代理人(监护人)的书面同意。自然人为房屋产权人时,经常存在房屋共有的状况(如婚姻关系存系期间购买的房屋等),此时对共有财产(房屋)的处置还应征得其他共有人同意。

      此外,选择出租人原则上尽量避免采用转租形式。

      从转租合同来讲,转租合同是原承租人即现转租人与承租人签订的房屋租赁合同,该房屋租赁合同虽然仅是双方的意思表示,但依法必须经原出租人书面同意。在租赁合同中,下一层次的租赁合同的效力依附于上一层次的租赁合同。转租期间,原租赁合同变更、解除或者终止的,转租合同也随之相应地变更、解除或者终止,比产权人出租的情况多了一重风险。实践中常发生原承租人欠付租金使出租人提前解除原租赁,转租合同因此提前终止的情况,所以应尽量避免。

      一般而言,转租合同的终止日期不得超过原租赁合同规定的终止日期,但出租人与转租双方协商同意后特别约定的情况除外。

      2、不适于承租的房屋租赁审查问题

      依据建设部《城市房屋租赁管理办法》6条的规定,有下列情形的房屋不得出租:

      1、未依法取得房屋所有权证的;

      2、司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;

      3、共有房屋未取得共有人同意的;

      4、权属有争议的;

      5、属于违法建筑的;

      6、不符合安全标准的;

      7、已抵押,未经抵押权人同意的;

      8、不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;

      9、有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

      对以上规定需要说明的是,这些规定到目前为止,依然有效,但是由于是部门规章,违犯后并不必然导致合同无效的法律后果。但上述情形均可能对合同的实际履行造成重大影响甚至使合同无法继续履行或提前终止,甚至因违反其他法律、法规的强制性规定而使合同无效,因此应尽量避免。

      3、关于出租对房屋拥有合法权利的保证问题

      对合同标的物拥有合法的所有权是当事人行使对标的物的占有、使用、收益、处分权的基础和前提,否则可能不受法律保护。

      4、租赁有抵押房产的问题

      承租有抵押房产的问题分以下两种情况:

      第一、承租先出租后抵押的房产,风险相对较小。《担保法解释》第65条规定:“抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效”。

      第二、承租先抵押后出租的房产,风险较大。依据《担保法解释》第66条的规定:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自已承担。

      依据上述法律规定,此种情形下承租人有以下两重法律风险:其一,抵押权实现后,原租赁合同因此提前终止,承租人无权要求受让人继续履行原租赁合同。其二,抵押权实现造成承租人的损失,存在无法获得赔偿的风险。如果租赁前出租人已书面告知承租人租赁物已抵押的,承租人只能自行承担损失;如租赁前出租人未书面告知的,承租人有权要求出租人赔偿。但需要特别指出的是,尽管承租人在法律上有权索赔,但是能否获得赔偿取决于出租人是否有实际清偿能力,如果其没有财产或虽有财产但被其隐匿,承租人的部分甚至全部损失仍有可能无法获得实际赔偿。

      5、优先购买和优先承租权问题

      优先购买权是法定权利,即使合同中未约定承租人也可享有,但鉴于法律只有原则性规定,具体内容仍应在合同中具体约定,以利履行;而优先承租权没有明确的法律规定作为权利依据,必须由合同双方自行进行明确约定方可行使。

      6、关于租赁期满后的合同处理

      《合同法》规定,租赁期限届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议的,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。

      因此,如果原租赁合同约定了自动顺延条款,应明确约定顺延的具体期限,以免因约定不明使顺延的合同变为不定期租赁。

      7、房屋租赁和场地租赁之区别

      房屋租赁和场地租赁的税率不一样(房屋租赁缴纳12%的房产税,场地租赁则缴纳5%的营业税),所以为了降低租金,个别公司将房屋租赁合同作为场地租赁合同来签订。

      按照《合同法》规定以合法形式掩盖非法目的的合同是无效的,所以此类以避税为目的的合同存在被认定无效因而无法得到法律有效保护的风险。目前有些地区税务部门对此核查比较严格,存在被查处的违规风险,建议按实际租赁种类据实分列。如果合同中既有租赁场地也有房屋的,可以分开计算租金。

      8、关于租金支付具体约定的问题

      租赁合同中,由于合同履行管理环节的问题或其他原因,公司尽管没有违约的故意,但实际却未能按合同要求及时付款,常因此发生迟延付款的违约行为,经出租人提示才被动付款,违约风险较高,建议合同中补充如下约定:

      1、租赁合同中对公司延迟付款责任进行明确,明确延迟付款的违约金总额的最高限额;

      2、在合同付款条件中增加要求出租人出具相关文件(如发票、付款通知)后一定期限内公司予以付款的内容,增加出租人的付款提示义务,避免承租人因疏忽等原因迟延付款。

      此外,如租期较长,建议租金支付约定为分期支付,以减少租赁合同因各种原因提前终止后无法追回已付租金的风险。如出租方是转租或权利有瑕疵的情况下,更应注意此类风险,实践中常发生转租人欠付租金导致出租人与其终止合同,转租合同同时终止的情况;如果公司已提前支付租金,存在无法收回的风险,因此应尽量约定为后付款。

      9、仓库租赁合同审查中的重点问题

      1、仓库租赁合同应当注意对出租人特殊义务的约定

      出租人应当负责对仓库的监护,并负责库房、地面、门窗等库房设施的维护、维修;提供所需水源、电源、照明设施等库房设施;按照承租方的要求对仓库进行定期的排风,保持恒定温度、湿度;由于房屋质量问题(漏雨、受潮、承重等原因)而给承租人造成的损失,应由出租人承租。

      2、防火安全问题

      承租人在租赁期间须严格遵守执行《中华人民共和国消防条例》,积极配合出租人主管部门做好消防工作。出租房屋内确因维修等事务需进行一级临时动火作业时(含电焊、风焊等明火作业),须经出租人同意。出租人负责仓库区域的五防,即防盗窃、防抢劫、防火灾、防爆炸、防治安灾害事故的发生,对发生的五防事故,应及时报案“110”或“119”等部门。因出租人疏于检查防范或保安未能尽职造成的事故损失,视情节情况由出租人承担相应责任。

      3、出租人配合事项

      明确约定出租人应当提供合理的便利及其他辅助设施供承租人使用。合同应当约定出租人保证承租人进出库搬运工作正常进行,承租人对于属于库区的其他辅助设施的使用也应列入约定范围。

     
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