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土地使用权抵押规定

土地使用权抵押规定

发布时间 :2019-05-06 11:05浏览量 : 682
土地使用权抵押关系成立后,偾务人到期不能履行债务时,抵押权人得申请人民法院拍卖作为抵押物的土地.使用权,以拍卖款抵偿债务,如有剩余,应退还给抵押人,不足时仍可向债务人继续追索。下面为大家介绍一下关于土地使用权抵押规定。
  •   土地使用权抵押贷款什么风险呢?想必很多人都不清楚,若对这类问题有着类似或相同的疑问,相信在仔细看完下面的文章后,一定会有所收获、有所裨益。

      一、选择贷款抵押类型风险

      普通抵押与最高额抵押的选择风险。如果选择普通抵押,风险比选择最高额抵押风险要小。最高额抵押贷款是目前倒贷现象的主要形式。最高额抵押贷款由于贷款周期较长和本身固有的债权不确定性,决定了其风险比普通抵押贷款高。

      单一抵押与重复抵押的选择风险。随着《物权法》的实施,土地使用权重复抵押现象普遍增多,其风险比单一抵押要高很多,由于先设定抵押权的债权优先,后位抵押权的债权实现受到前位抵押权的影响。

      房地统一抵押与单一土地使用权或房产使用权抵押选择风险。对于国有土地使用权而言,如果无地上定着物,则国有土地使用权可以单独设定抵押;如果存在地上定着物,则无论是以房产作抵押还是以房屋占用范围内的土地使用权抵押,都必须坚持“房地一致”的原则,以土地使用权抵押的,房产同时抵押;以房产抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

      具体表现为由于没有房屋权属证明或者单个抵押一方的价值已经足够等原因,借款方只愿意抵押房屋或只提供土地使用权抵押,不能或不愿同时提供二者合一的抵押,使该抵押担保产生法律风险。但是对于以商品住宅或商铺抵押贷款而言,登记部门仅凭房屋产权证明办理抵押登记,实现抵押权时,人民法院可以查封,并可以根据抵押权人的申请,依法拍卖、变卖或者抵债,经登记的土地使用权抵押不受法律保护。

      反担保抵押与普通抵押的选择风险。为保证债权的实现,很多企业选择反担保的方式进行抵押贷款。在实践过程中,反担保抵押比普通抵押登记手续复杂,费用高、周期长,不利于运作,只是降低了抵押人的风险,但增加了银行的金融风险。

      二、选择抵押期限的风险

      《物权法》第202条规定,“抵押权应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护”。依《民法通则》和《担保法》,抵押权的诉讼时效为两年。在抵押期限选择风险方面,主要有下列两种情况;一是没有注意土地使用权的存续期间。很多抵押合同的条款是“自合同签订之日起生效”,没有注意土地使用权的期限,例如:合同一年到期,而土地使用权却在两个月后到期。二是抵押期限少于主债权存在期限。抵押权的设立是保证债权的实现,主债权没有到期而担保物权先到期,失去了抵押物权的设立意义。

      三、抵押人或抵押权人的主体适格性风险

      企业名称变更。在抵押登记实践过程中,很多企业因为企业改制等原因,常常发生企业名称或字号已经变更,而土地使用证没有及时变更直接办理抵押登记的情况。这种风险称为主体适格性风险。同时,这种主体适格性风险还包括因企业抵押登记后主体发生变更的情况。例如,A公司2010年1月2日办理了以A公司为抵押权人抵押登记,而在2010年7月A公司因企业改制发生了企业名称变更,变更为B公司。这种企业名称变更带来的风险很大。

      国有或集体企业土地使用权抵押登记时,没有征得职工代表大会或上级主管部门同意;公司制企业土地使用权抵押登记时,没有征得董事会同意。

      以企业分支机构的名义办理抵押登记。企业分支机构必须获得法人授权才能办理抵押登记业务。没有征得授权的分支机构,在发生赔偿时,由分支机构承担。

      抵押权人为非金融机构的风险。抵押权为非金融机构的,其抵押借款行为依法应当办理有关批准手续,提交批准文件。但实践中,从事贷款的机构已经突破了这一政策规定,很多典当行、证券公司和其它拍卖行在未经批准的情况下也从事该项业务,抵押登记机关由于政府压力等各种原因,也进行了登记。

      四、土地使用权价值变化风险

      土地评估报告有效期变化带来的风险。土地评估的有效期一般为自评估基准日起6个月内有效,而国有土地使用权抵押贷款的借款期限通常在一年以上;假如借款人到期不能还款,在拍卖被抵押的国有土地使用权时,存在土地评估结果已经过期的情形。

      市场土地价格变化带来的风险。因土地价格随市场供求而发生波动,土地价格在抵押登记后价格存在变化的空间,而且抵押时间越长,价格发生变化的空间越大。土地抵押的债务清偿期限以土地抵押融资变现的时间为依据,变现的过程难免有土地价格的波动。虽然土地是一种不能再生的资源,如果没有较大的经济波动,其稀缺性决定长期增值的较大可能性,但并不表明短期价格没有波动。土地价值和土地市场价格趋向和前景存在不确定性,给融资带来一定的开发风险。

      五、抵押物瑕疵

      1、权利性瑕疵。

      一是从不具备土地使用权出让资格人手中取得的土地使用权抵押。如从开发区管委会受让的国有土地使用权,因该管委会不属于法定的土地管理部门,无权处分(转让)国有土地使用权。以该土地使用权抵押的,抵押无效。

      二是抵押土地是储备土地。储备土地抵押只有在办理土地使用证后方可抵押,用途界定存在难度,很多地方在土地用途栏填写“储备土地”,违背了《土地登记规则》等相关法律、法规的规定,而评估时多以规划用途为准,这就造成了储备抵押地价和拍卖时价格差的问题,影响了土地抵押权的实现。

      2、权利限定性瑕疵。

      一是土地没有达到开发强度。以未按照法律规定进行开发建设的国有土地使用权设定抵押,主要是指以出让方式取得国有土地使用权的,转让房地产时未按照出让合同约定进行投资开发,其中属于房屋建设工程的,出让人和受让人未完成开发投资总额的25%以上,其土地使用权出让合同无效,以该国有土地使用权抵押的,抵押无效。

      二是以村民集体所有的“荒山、荒沟、荒滩、荒丘”提供抵押而未征得土地所有人书面同意的,该抵押无效。

      三是依法被查封、扣押、监管或采取其它诉讼保全措施的国有土地使用权。对于已经被有权机关采取强制措施的土地使用权,因其权利已经或暂时丧失了完整性,可能影响后续抵押权的行使,故不能作为抵押物。

      四是划拨土地使用权抵押。划拨土地使用权抵押需要把土地价格中土地出让金扣除。

      五是土地使用权上存在租赁权。法律规定买卖不破租赁,如果处分抵押土地财产时,土地权利上存在土地租赁权利,土地的购买者将会减少或土地价格大打折扣,损害抵押权人利益。

      3、使用权不明或存在争议瑕疵。

      《物权法》第184条规定,“所有权、使用权不明或有争议财产的财产”,如果土地权利不明确,将其抵押,不仅会损害土地权利人利益,也造成社会的不稳定。其它瑕疵。例如,土地位置离城区较远或土地位于治安条件较差的路段。原收购的地块本身是劣质土地,地块的转让或出让都比较困难,有可能长期无法变现,这会给土地储备机构造成还贷压力,给银行带来风险。

      六、登记不规范风险

      抵押登记内容不合法、不规范。尽管国家有明确的《土地登记办法》、《担保法》和《物权法》等依据,对土地用途、土地取得方式、土地年期等土地条件的登记有明确的登记要求,但目前在土地证的填写和登记资料的准备上,有的地方随意性强、填写不规范,给抵押权的设立和实现带来了风险。

      登记人员或地籍调查人员不是法定人员。《土地调查条例》第三章第十四条规定,土地调查人员应考核领取全国统一的调查员工作证。实际操作过程中,由于人员的调整和变动,从事土地权属审核和登记审查的人员,特别是最后审批人员多数不是土地登记上岗人员,从事地籍调查的工作人员也多数没有调查员工作证。

      七、抵押权实现时有限的还款和债务清偿能力

      抵押权实现程度依赖于贷款主体的还款和债务清偿能力。因此,企业的生存发展影响还贷的能力。受金融危机影响,我国出口外向型经济企业受到冲击,东南沿海特别是江浙地区中小企业受损严重,有的企业面临破产。当前形势下,还款和债务清偿能力是土地抵押贷款风险的重要因素。

      八、.授信风险

      商业银行进行客观客户评价和合理授信难度大。企业有自主经营的权利,银行不可能对企业运行的各种财务进行评价,有的企业提供的财务资料可能并不适用银行评价模式,许多要素无法定量分析和测算,使得授信控制量缺乏真实可信的依据。

      九、防范土地使用权抵押贷款风险的策略

      对土地抵押贷款中可能存在的风险,相关部门特别是政府部门、商业银行要及时制定对策,以保证贷款安全,促进房地产市场和金融市场的稳定发展。

      1、银行要及时掌握政策变动情况,做好经济形势的预报和分析。银行应及时了解国家出台的宏观经济政策,同时要加强国民经济形势和地区经济形势分析,加强土地政策、金融政策变化对土地抵押贷款的影响程度研究,全面把握宏观经济形势,了解禁止供地和限制供地政策,尽可能地防范抵押的各种风险。

      2、国土资源管理部门要提供拟抵押贷款宗地相关信息,规范土地抵押贷款登记行为。国土资源管理部门要做好信息预测和发布工作,对土地权利的查封、扣押等土地信息要方便商业银行查询。同时,国土资源管理部门要结合《土地登记办法》和《物权法》,完善土地登记制度,进一步规范土地登记行为。

      3、银行要对抵押地块搞好调查研究,合理确定抵押贷款类型和期限。银行应了解每宗土地的土地信息,包括规划用途、地类、权属、地价、土地建筑密度等情况。在具体地块抵押贷款时,必须充分了解具体地块的有关情况,特别是土地权利的取得方式、土地权利的限制性条款等,要通过了解城市规划等有关信息,确定抵押地块的未来价值,选择升值潜力大或预期收益高的地块作抵押。对拟提供贷款的地块,贷款银行要做好可行性分析和收益方案预测分析,减少盲目性,增强预测能力;要定期反馈抵押宗地的现状信息。在搞好调查研究的基础上,要针对不同的企业和宗地信息,确定抵押贷款类型和期限。

      以上就是由法律快车小编整理收集的有关于土地使用权抵押贷款什么风险的有关知识,通过上述内容,相信很多人都对土地使用权抵押贷款什么风险有了一定的认识,以后再面对这样的问题再也不会感到棘手,可以做到事半功倍、迎刃而解。如果还有别的法律问题,欢迎咨询法律快车律师。

     
  •   土地使用权抵押,是指土地使用权的所有者将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物抵押给抵押权人的行为。当我们具备了土地使用权抵押权且进行行使时,对于其流程常常知之甚少,关于土地使用权抵押流程怎么走?有什么需要注意的呢?

      一、土地使用权抵押流程具体详情

      当事人在抵押合同签订后15日内申请抵押登记,市区土地在市国土资源局办文窗口受理。材料齐全,当日转送地产市场。

      1、土地使用权抵押需要提交以下材料

      (1)抵押登记申请书

      (2)土地使用证(原件、复印件)

      (3) 房屋所有权证(原件、复印件)

      (4)以出让土地使用权抵押的,提交《国有土地使用权出让合同》、出让金足额支付凭证及投资证明。

      (5)抵押乡(镇)村企业厂房等建筑物涉及集体土地使用权抵押的,提交集体土地所有者同意抵押的书面证明,书面证明应当包括在实现抵押权时,如抵押地块处分给本集体经济组织以外的单位或个人时,同意按法律规定的土地征用补偿标准补偿后转为国有土地;征地费是否作为清偿资金,以及村民会议或者村民代表会议讨论情况等内容。

      (6)以承包方式取得的荒山、荒地、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权抵押的,提交该集体土地所有者同意抵押的书面证明。

      2、身份证明:

      (1)个人提供身份证复印件,

      (2)企业提供工商营业执照复印件(需核原件)及法定代表人或负责人身份证明;

      (3)事业单位或其他组织提供政府批准成立的批文复印件(核原件)或核准登记证明、法定代表人或法人代表身份证明;

      (4)授权他人代理的,还需提供授权委托书及委托代理人身份证明;

      境外企业、组织或个人提交的身份证明需经过见证或认证,香港、澳门的需经司法部授权的律师见证。

      (5)主合同(通常为借款合同)和抵押合同

      (6)土地估价报告(出让地除外)。

      (7)抵押人是国有企业的,提交上级主管部门批准文件;抵押人是股份制企业的,提交董事会决议或股东大会决议;属于集体企业的,应有职工代表大会决议。

      (8)抵押土地属共有土地的,提交共有人同意抵押书面证明。

      二、土地使用权抵押需注意事项:

      有下列情形之一的,驳回抵押登记申请:

      (1) 抵押土地所有权的;

      (2) 抵押耕地、宅基地、自留地等集体土地使用权的;

      (3) 抵押学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的土地使用权的;

      (4) 抵押权属不明或有争议的土地使用权的;

      (5) 共有土地,未经其他共有人书面同意的;

      (6) 依法被查封或其他形式限制的土地使用权;

      (7) 依法不得抵押的其他土地使用权;

      驳回抵押登记的,应于7日内说明理由并作出书面通知,交办文窗口,办文窗口于3日内通知申请人。

      本文已经对土地使用权抵押流程具体详情以及申请土地使用权抵押需注意事项等相关内容进行了介绍,相信你对土地使用权抵押流程不再陌生,小编希望大家能顺利进行。若您对土地使用权抵押流程有其他疑问,或者有相关法律问题,法律快车小编欢迎您直接向我们咨询,有专业的律师为您解答。 

    责任编辑:竹韵 

     
  •   土地使用权和房屋一样,在急需要用钱的时候是可以用来抵押贷款的,不过土地使用权抵押贷款是有条件的,大部分人都没有注意这个问题。那么土地使用权抵押贷款条件是什么呢?

      一、土地使用权抵押贷款条件是什么

     (一)(抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权,其他类型的集体土地使用权不得抵押。

     (二)集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地管理部门申请办理抵押登记,抵押合同自批准登记之日起生效。未经土地管理部门办理土地使用权抵押登记的,土地抵押权不受法律保护,土地使用权亦不能作为抵押财产进行处置。

        二、抵押土地和抵押土地使用权有何区别

      1、土地抵押是指土地使用权人在法律许可范围内,在不转移土地占有的情况下,将土地使用权作为债权的担保;当债务人不履行债务时,债务人有权依法处分该土地使用权并优先受偿处分所得的价款。

      2、根据《城市房地产管理法》第四十七条的规定:依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。只不过划拨土地使用权须经国土部门批准,现在该批准手续与抵押登记手续合二为一。

      3、根据《担保法》第三十七条的规定,下列财产不得抵押:(一)土地所有权;(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;(三)学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施;(四)所有权、使用权不明或者有争议的财产;(五)依法被查封、扣押、监管的财产;(六)依法不得抵押的其他财产。

      三、土地使用权抵押登记需要提交以下材料

      1、土地抵押登记申请表;

      2、国有土地使用证(复印件,原件备注后退回);

      3、抵押贷款合同(原件);

      4、土地抵押合同(原件);

      5、价评估报告(原件);

      6、经年检有效的单位营业执照、法人代表身份证明或授权委托书;房地连同抵押的,应提交《房屋所有权证》、《房屋他项权利证明书》、《房屋评估报告》(复印件,原件现场备查后退回);集体土地使用权抵押的,应提交集体土地所有者同意抵押的证明和同意处分抵押财产涉及集体土地征为国有;抵押共同共用的土地使用权的,应提交其他共同共有权利人的同意抵押的书面材料;国有或集体企业划拨国有土地使用权设定抵押时,需要供主管部门的批准文件和职工代表大会同意的书面材料;合资、外企、有限公司、股份制企业和内联企业的土地使用权抵押的应提交董事会同意且符合公司章程规定的书面材料;已出租的房地产抵押的,应提交抵押人书面告知书和抵押权人同意抵押的书面材料;出让土地使用权抵押的应提供出让合同,其中属商品房开发用地抵押的,还需主管部门证明已达到规定投资额度的书面材料和出让金缴清材料;单纯以土地使用权抵押时,抵押人应向抵押权人提供确保房地合一抵押的公证书或承诺书作为申请登记的实质要件;多个债权存在时,应提供担保物权与债权价值比例相当的公证书。

      以上就是法律快车小编的资料整理。希望大家通过阅读以后可以更加清楚了解土地使用权抵押贷款条件是什么。作为贷款方,对于抵押的东西要求是比较严格的,因为只能赚不能亏啊。如果大家还有其他法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您提供帮助。

     
  •   导读:行驶土地使用权抵押权权利时,通常需要签订土地使用权抵押合同,关于土地使用权抵押合同怎么写,合同里需要包含哪些东西等问题是大家密切关注的。

      土地使用权抵押合同需要包括抵押宗地基本情况,抵押贷款情况,双方权利和义务,违约责任以及其它若干信息。土地使用权抵押合同范本如下:

      土地使用权抵押合同

      甲方(抵押人):

      乙方(抵押权人):

      根据《担保法》、《合同法》、《城市房地产管理法》和《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等法律法规的规定,甲、乙双方就土地使用权抵押有关事宜共同协商,达成一致意见,现签订合同如下:

      一、抵押宗地基本情况

      本宗地座落于***镇(乡)** 村**(集镇、社区)***街**号,甲方于***年以***方式取得**土地使用权,土地使用证号为:公用( **)字第**号。登记土地使用权面积为**m2,用途为***,使用年限为***年,使用终止日期为**年**月**日。本宗地上建筑物、构筑物占地面积为**m2,建筑面积为**m2。

      二、抵押贷款情况

      本宗地土地使用权评估价额为人民币**元,抵押金额为人民币**元,欠缴土地使用权出让金为人民币***元,抵押期限为***年,(抵押期限以抵押登记的批准之日起计算)。

      三、双方权利和义务:

      1、抵押合同签订后15日内,甲、乙双方须共同申请土地使用权抵押设定登记,未经登记的土地使用权抵押权不受法律保护。

      2、甲方在抵押期间有权继续占有、使用抵押物。

      3、甲方在抵押期间应保护好抵押物,保证抵押物不受毁损。

      4、甲方应在抵押期限内归还贷款本息。贷款本息归还后,甲、乙双方应共同申请土地使用权抵押权注销登记。

      四、违约责任

      1、甲方擅自将抵押物转让、出租或以其它方式处分时,其行为无效。乙方有权提前收回贷款,并可要求甲方支付抵押金额***%的违约金。

      2、由甲方因隐瞒抵押物的共有、争议、查封、扣留或已经设定过抵押等情况所产生的后果,由甲方承担责任。

      3、由甲方占管的抵押物发生毁损,导致土地价值减少甚至破坏,乙方可要求甲主恢复土地的原价值或赔偿损失。

      4、抵押到期不能履行债务或者在抵押期间宣告解散、破产时,乙方有权依照法律规定处分抵押财产。处分抵押财产所得,由甲方交清土地使用权出让金后,乙方有优先受偿权。因处分抵押财产而取得土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权的,应当依照有关规定办理过户登记。

      五、其它

      1、土地使用权抵押时,其地上建筑物、构筑物随之抵押。

      2、本合同自土地使用权抵押权设定登记批准之日起生效。

      3、本合同一式三份,甲、乙双方各执一份,另一份用于办理土地使用权抵押权设定登记。

      4、抵押双方当事人在履行合同过程中发生争议,不能协商解决时,按《合同法》处理。

      甲方:乙方:

      年月日年月日

      以上内容就是小编为大家准备的土地使用权抵押合同范本,希望能帮助到您,您都了解了吗?若您对土地使用权抵押有其他疑问,或者有相关法律问题,法律快车小编欢迎您直接向我们咨询,我们会有专业的律师为您解答。

    责任编辑:竹韵

     
  •   土地使用权包括国有土地使用权,农民集体土地使用权,其中国有土地使用权抵押登记比较常见,其抵押登记手续也是大家关心的问题,关于其土地使用权抵押登记手续的详情,下面为您介绍。

      一、国有土地使用权抵押登记手续

      到当地国土资源局进行办理,申办材料如下:

      1、土地登记申请书;

      2、法定代表人身份证明材料;

      3、股东会议纪要;

      4、国有土地使用证、抵押合同、价款合同、金融许可证、组织机构代码证、营业执照;

      5、委托代理人申请土地登记的除提交上述规定的材料外,还应提交授权委托书和代理人身份证明。

      二、国有土地使用权抵押登记流程

      1.受理:一次性告知补正材料、依法受理或不予受理;责任人:窗口第一受理人员;

      2.审查:审查申报材料、与申请单位协调有关事项;责任人:审办股工作人员;

      3.决定:对符合条件的,按程序依法发放登记证书;责任人:单位审批局长;

      4.送达:送达申请人,责任人,审批服务股;

      三、国有土地使用权抵押登记手续应注意以下几点:

      (1)地上没有附着物的划拨土地使用权申请抵押的,不受理报件。

      (2)地上有附着物的划拨土地使用权抵押,需提供双方就处置土地时优先补交土地出让金的承诺书。

      (3)属于分割土地设定抵押登记的,需提供具有土地勘测定界资质的机构出具的抵押土地界线图,并由抵押双方共同认可。抵押期满后涉及法院裁定需处分土地的,应由规划部门出具规划兰线图。

      (4)以上材料要求报送一式一份。

      通常国有土地使用权抵押登记会在5个工作日内完成,不同地区会有差异。

      本文主要对国有土地使用权抵押登记手续,办理国有土地使用权抵押登记手续应注意事项的内容进行整理,希望能解决您国有土地使用权抵押登记的相关问题。若您对国有土地使用权抵押登记有其他疑问,或者有相关法律问题,法律快车小编欢迎您直接向我们咨询,有专业的律师为您解答。

    责任编辑:竹韵

     
  •   开发商在在进行房屋建造的过程中可能会遇到资金短缺的情况,为了解决资金问题,有些开发商可能会通过贷款的方式来获取资金,这时候,有些开发商会使用土地使用权抵押。开发商土地使用权除了用于贷款还有其它什么用呢?土地使用权抵押贷款有什么需要注意的呢?

      一、土地使用权抵押的适用范围主要包括三个方面:

      1.抵押贷款:即以土地使用权作为抵押,向银行、信用社、信托公司等金融机构贷款或者从事民间的借贷活动。

      2.抵押承租和承包。开发商以土地使用权作为抵押,承租企业或担保承包企业的经营者,如果没有完成租赁合同或承包经营合同所规定的经营目标。出租方或发包方有权以该土地使用权优先受偿。

      3.担保其他债务的履行。在其他涉及金钱给付或者可以以金钱估价的债务中,只要双方当事人协商一致,开发商土地使用权可用于设置抵押,作为债务人履行债务的担保。

      在开发商土地使用权抵押的用途中,其中抵押贷款比较常见,但是在开发商行使土地使用权抵押的权利时,需要注意以下事项:

      二、土地使用权抵押贷款注意事项

      涉及到国有土地使用权抵押,首先应该注意以下几个法律问题:

      1、无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。

      2、土地使用权抵押的前提:房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同,交足了地价款,获得了土地使用证,才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押。

      3、土地使用权抵押必须以初始土地登记作为前提,领取土地使用证。

      4、以划拨、租赁、入股方式取得的土地使用权,必须连同地上建筑物一同抵押。以出让方式取得的土地使用权,可以抵押。

      5、土地使用权抵押应当进行地价评估。

      开发商土地使用权抵押贷款可以为企业解决暂时的资金紧缺问题,但是在使用的过程应当遵循相应的规章制度。以上就是小编为您准备的土地使用权抵押的适用范围以及土地使用权抵押贷款应注意事项的相关资料。相信您对土地使用权抵押的适用范围不在陌生,如果您对土地使用权抵押的适用范围有其他疑问,或者有相关法律问题,法律快车小编欢迎您直接向我们咨询,有专业的律师为您解答。

    责任编辑:竹韵

     
  •   随着房价的只升不降,土地使用权的抵押也越来越普遍了。但是现实生活中,很多人是没有学过法律,也不懂法律的。那样就会前怕狼,后怕虎,不敢放心大胆的合理利用自己所有的土地使用权。问题随之而来,土地使用权抵押办理需要什么资料呢?  

      一、什么是土地使用权抵押

      依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权,可以设定抵押权。以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。抵押合同不得违背法律、法规和土地使用权出让合同的规定,并应依照规定办理抵押登记。设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的、依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当予应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产,需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权受偿。

      二、土地使用权抵押办理需要什么资料

      1、土地登记申请表;

      2、抵押合同、贷款合同(原件各1份);

      3、抵押双方营业执照(复印件)、法定代表人证明、授权委托书(原件各1份);及身份证复印件;

      4、董事会决议或职代会决议(原件);

      5、土地红线图、土地证(原件)、已有建筑物应提供产权资料(复印件);

      6、土地评估报告书及备案文件(同时进窗办理估价备案的应提供估价备案资料);

      三、土地使用权办理其他需要资料

      1、出让地提供出让合同、使用条件,未再转让的出让地需提供出让金收据(复印件);

      2、分割抵押应有分割测量成果(原件);

      3、担保的应提供债务人有关资料(原件);

      4、抵押续期的抵押权方应提供续期书面意见;

      5、共有土地产权应提供共有产权人书面意见;

      6、已抵押土地应提供原抵押权人书面意见;

      7、抵押注销登记提供土地注销登记申请表,他项权证原件、土地证原件、他项权利人申请报告。

      土地使用权的登记抵押流程比较繁琐,而且需要的资料又多又杂,法律快车小编也只是起到了帮忙解释了土地使用权抵押办理要什么资料的作用,具体的还是要跟着上述的资料一步一步来,不能急于求成而少打印相关资料,上述几个步骤说多不多,说少不少,一步一步准备一定能顺利的办理好土地使用权的抵押。

     
  •   在不动产评估中,土地抵押评估是一项主要的内容,然而土地由于没有使用年限,且土地使用证登记面积一般较大,部分土地由于城市开发和建设,规划用途和实际用途都发生了变化,加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制条件,使该类型用地的评估比较复杂,测算难度也较大,我们又该怎样对土地使用权抵押评估呢?

      一、怎样对土地使用权抵押评估

      划拨土地使用权抵押评估在城镇土地评估中比较常见。划拨土地由于没有使用年限,且土地使用证登记面积一般较大,部分土地由于城市开发和建设,规划用途和实际用途都发生了变化,加上划拨土地进行抵押时存在着诸多限制条件,使该类型用地的评估比较复杂,测算难度也较大。

      那么,划拨土地使用权抵押评估时应注意哪些问题呢

      遵守土地估价的一般原则。土地使用权抵押属于二级市场行为,但划拨土地没有经过一级土地市场,因而,当它直接进入二级市场后,评估时就要充分考虑其特殊性,但必须遵守土地估价的一般原则。在进行评估时,可以先将划拨土地假设成可以在公开市场上自由转让的土地,并由此确定价格。只有在此假设前提之下,评估时才能符合替代原则、预期收入原则、最有效使用原则及供给与需求原则等。+充分考虑评估中的风险+划拨土地使用权抵押是一种具有中国特色的土地市场行为。由于划拨土地属于国有资产,因此进行抵押前必须经过有关部门的批准。

      抵押权人还需要与土地管理部门签定有关核定土地出让金的协议,其评估价格并不等同于土地的预期价格,而是比它低。在评估过程中,要充分考虑抵押期间的风险性,以保守性评估为指导原则,在测算出预期土地价格之后,应进行一定幅度的风险系数修正,但修正幅度不宜超过20%。划拨土地使用权抵押评估的目的是为抵押人,或抵押权人进行抵押贷款提供价格依据,所以,评估时既要为抵押人测算出土地的有效价值,又要替抵押权人充分考虑放贷的安全性。由于在抵押人无法偿还时需对抵押物进行强制性的清偿处理,所以评估测算时还应考虑强制处置和有关费用。评估结果应该是扣除了处置费用后的价格,即评估价格等于市场预期价格减去强制处置费用。

      二、土地使用权抵押评估中的常见问题。

      在土地抵押评估中,经常会存在这样或那样的问题,这些问题的存在,不仅会对信贷安全带来影响,而且还会对当事人合法权益的保护带来影响,因而作为土地抵押评估人员,必须对土地抵押评估中存在的问题进行分析,才能更好地对其进行改进和优化。

      具体的问题主要有以下几点:

      1.是土地抵押评估目的和银行的抵押贷款操作存在冲突。土地抵押评估的目的,主要是评估方对债务人的土地使用权的抵押担保价格进行确定,从而对其所获得贷款的数据进行确定,进而对债务人如期履行银行债务提供物质上的担保。但是银行在操作抵押贷款时,往往只是将所确定的土地使用权的抵押担保价格的50%-70%作为贷款的额度,同时还考虑了折扣风险,导致所抵押土地在变现时价格被减损,使得所抵押评估的土地的抵押价值比市场价值低,使得客户利益遭受损失。

      2.是难以界定评估对象。因为土地抵押主要是抵押其使用权,而并非所有权。且在设定抵押权和实现抵押时的评估对象有着区别。在对土地使用权的抵押贷款进行评估时,主要是抵押权价格而并非其市场价格,所以在评估对象确定时存在较大的难度。使得土地抵押估价时难以从理论方法和估价规范以及估价实践上对其进行规范。

      3.是在再抵押评估方面的问题。当债务人还清银行的贷款,那么其所抵押的这一土地权可以再次进行抵押贷款,且其他未曾抵押过的土地也能作为再次抵押的资产。而如果是在抵押过程中,其抵押土地中的一部分并没有抵押,也能继续抵押。

      为您总结一下怎样对土地使用权抵押评估:抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权,其他类型的集体土地使用权不得抵押。土地抵押评估价值受影响因素较多,本文以其背景针对性探究,希望给您带来帮助。

     
  •   有一句话相信大家都听说过,城镇土地国家所有,农村土地集体所有,但是在实践中会有一些集体土地所有权抵押贷款的情形,关于集体土地使用权可以抵押贷款吗?集体土地使用权的内容是什么?

      一、关于集体土地使用权可以抵押贷款吗

      答案是否定的,只有集体土地使用证就表明只拥有使用权,集体土地是不能被抵押的,除非是国家出让性质的土地等这些特殊情况。

      1、《物权法》规定下列财产不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但法律规定可以抵押的除外;(指《物权法》第一百八十条第三项以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权)。

      2、《担保法》规定下列财产不得抵押:耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第(五)项、第三十六条第三款规定的除外;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

      3、国家土地管理局1995年发布的《农村集体土地使用权抵押登记的若干规定》第一条 抵押登记应当以土地使用权登记为前提。经县级人民政府土地管理部门登记的集体荒地土地使用权和乡村企业集体土地使用权可以设定抵押权,其他类型的集体土地使用权不得抵押。

      4、一般来说耕地、宅基地、自留地、自留山等集体土地使用权不能抵押,除了以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权;乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权可一并抵押。

      特殊情况,可以抵押:

      (1)第34条规定:下列财产可以抵押:

      抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权;

      (2)第36条规定:

      第一款:以依法取得的国有土地上的房屋抵押的,该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。

      第二款:以出让方式取得的国有土地使用权抵押的,应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。

      第三款:乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其占用范围内的土地使用权同时抵押。

      3、特别说明:现在我国正在搞试点,在试点地区,正在开展农民住房产权抵押贷款试点,如果当地正在搞试点的,这种情况也是可以的。

      二、集体土地使用权的内容是什么

      1、土地承包经营权

      农民集体所有的土地,可由本集体经济组织的成员承包经营,也可以由外单位或个人承包经营。

      (1)承包方式

      本集体经济组织的成员承包经营:农林牧渔需要签订承包合同且年限是30年;承包地的调整,必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准(2/3同意+乡政府批准+上级农业部门批准)。

      外人承包经营:农林牧渔需要签订承包合同个,合同期限约定年限,必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上的村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。

      承包经营耕地的单位或者个人连续2年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。

      2、耕地保护

      禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。用地单位闲置的,应当根据年限分别处理:

      (1)1年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种。

      (2)1年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费。

      (3)连续2年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

      3、宅基地使用权

      宅基地使用权是依法经审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的,没有使用期限限制的集体土地使用权。

      (1)仅限于农村集体经济组织内部成员,且是无偿无期限的。

      (2)农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权人转让、出租房屋后再申请宅基地的,不予批准。

      4、非农经营用地使用权

      非农经营用地使用权,是经审批由农村集体经济组织通过投资的方式符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提供的集体土地使用权。

      (1)原则:农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。

      (2)例外:下列几种情况下,建设用地者可以使用集体土地使用权:

      兴办乡镇企业和村民建设住宅,经批准可适用农民集体所有的土地。如,某乡办纺织厂的用地。

      乡(镇)村公共设施和公益事业处理;其中,涉及占用农用地的,办理审批手续。

      符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移。

      通过上文法律快车小编为您详细介绍的关于“集体土地使用权可以抵押贷款吗”的相关知识,相信大家看了之后都有了一定的了解了。如果你还有其他的法律问题,欢迎咨询法律快车网,我们会有专业的律师为您解答疑惑。

      责任编辑:周末

     
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