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二手房买卖交易流程

二手房买卖交易流程

发布时间 :2019-02-20 14:56浏览量 : 235
近年来,随着商品房价格的一路上涨,不少人都将目光转向了二手房。在我们购买二手房之前,最好事先了解一下二手房交易流程方面的内容,以免交易过程中被他人坑骗。那么二手房买卖交易流程是怎样的?
  •    在现在的二手房交易市场,购买二手房大致分为贷款购房、全款购房、分期购房这三类,不管是哪一种都需要买卖双方多多了解交易上的注意事项,维护自己和对方的合法权益,这三类中最复杂的便是贷款购房,下面就给大家介绍关于二手房买卖贷款交易流程的相关内容。

      一、二手房买卖贷款交易流程

      1、买卖双方签订《房屋买卖合同》在合同中约定买方通过二手房贷款的方式支付房款并约定首付款及贷款的比例在这个环节买方一般应在现场看房的同时查验卖方的《房屋产权证》水电气费记录等凭证有时卖方会要求买方缴纳一定的定金;

      2、买卖双方到房屋所在区县的房地产交易市场现场打印《房产买卖协议》(协议上应明确注明房屋价款的支付方式如万元作为首付款其余资金申请贷款等)并且同时由买卖双方到当地房管局现场签订《私产房屋代收代付协议》用以明确交易资金代收代付的委托关系;

      3、由于二手房的特殊性买方需要先找评估公司对所购房产进行评估银行会根据房屋交易价和评估价中较低者作为放贷的依据需注意的是有些银行会只接受指定评估公司的评估报告而有些银行则没有要求因此购房者在评估前要先咨询贷款银行;

      4、为了保证贷款的安全性一般银行会要求买方提供担保担保人可以是有经济能力的个人也可以是专业的担保公司需注意的是目前有些银行已经推出了无担保的二手房贷款因此购房者在办理房贷前要明确所在银行对担保费的收取;

      5、买方持《私产房屋代收代付协议》到贷款银行交存首付款并取得交存首付款的证明同时可向该银行申请二手房贷款并提交全部贷款申请资料;

      6、银行审核通过后买方与银行签订借款合同银行通知卖方贷款可付;

      7买卖双方带房产证原件及复印件买卖契约及复印件买卖双方的身份证等资料到房产局办理过户手续并带旧土地证到土地局办理换证手续;

      8买方带上房产证土地证过户收据经鉴证的买卖契约契税发票等材料到房产局办理房产的抵押手续;

      9银行收到抵押证明后放款贷款发放完毕买方人向房管部门领取新的房产证。

      购房者按照规定的还款方式按时归还借款在还清所有贷款后购房者办理抵押登记注销手续。

      二、二手房买卖交易

      资质审核--房屋评估--网签--面签--批贷--缴税--过户--物业交割--抵押出它项权利证!

      三、二手房交易风险提示

      1、如果房产有共有权人,要让共有权人一同签字,避免后面出现共有权人不同意出售导致交易存在失败的可能。

      2、如果有租约的,应该让租客签订放弃优先购买权的证明,避免租客以侵犯优先购买权为由导致交易失败。

      3、如果房产有较为贵重的家私家电,最好在附表中对家具家电的情况加以详细描述,例如家具家电的品牌、新旧程度等,有必要的话还可以附上家具家电的照片,以防交房时出现货不对板的情况。

      4、如果该房产附有户口,要在签订合同时写明户口迁出的日期及违约条件。

      要明确违约责任,特别是在目前房价上涨的情况下,业主违约的几率增大,明确违约责任才能保障自己的权益。

      以上就是法律快车小编整理的关于二手房买卖贷款交易流程的内容,另外,小编还把二手房交易的风险列出来提醒大家注意,在交易过程中,防范风险,避免争端,也是保证了交易的安全,免得日后发生了问题又来矛盾纠葛,感谢大家的阅读,希望能给大家带来帮助。

     
  •   不管是办理什么事情都需要一定的流程,按照流程办事是我们一贯遵照的方式。合理的流程能够提高办事的效率,井然有序才是最好的办事的方式。如果不按流程办事的话绝对会降低办事效率。下面就为大家介绍一下二手房商铺买卖交易需要的流程。

      一、二手房商铺买卖交易需要的流程

      二手商铺交易过户和贷款的流程:先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到),在合同里面都写明你们双方的约定,比如怎么付款,分几次付款,一般都是签了买卖合同首付给他3成,然后去房地产交易中心过户,过户当日付6成,等你拿到产证后给他最后的1成。过户的手续不复杂,只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证,就可以去过户了。注意的是双方当事人一定都要到场,要签字的,如一方不去的话要去公证处作委托的!一次性付款就是在时间上比贷款要快1个月,其他无分别,总的时间是,签好合同当天就可以去过户(带齐资料),过户好后20个工作日拿到新的产证,其他再交接一下水电费就可以了。在购买二手房查看清楚以下几部分就不太会有大问题出现。

      1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人,通过查验产权证和产权人身份证核实,确认无误即可。

      2、核实房屋状况:在看房的时候从以下几个方面入手了解: 房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实,有利于你控制好交易的实际成本和风险。

      3、明确交易程序:二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意:保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。

      4、明确违约责任:和卖方要明确严格的违约责任,是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中,小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”,缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时,一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。

      二、二手房商铺的交易税费

      主要有:契税、个税、营业税、印花税、土地增值税。

      三、二手房商铺具体怎么缴税

      1、营业税:(申报价-原值)*5.6%

      2、个税:(申报价-原值)*5.6%

      3、印花税:申报价*0.1%

      4、契税:申报价全额*3%

      5、土地增值税:

      增值额*税率(税率:30%-60%)

      增值额=申报价-扣除项目金

      扣除项目金=原值+原契税+本次营业税+递增额

      递增额=原值5%年数(3年零8个月按3年算)

      税率=增值额/扣除项目金

      举个例子:

      一套原值50万,现价100万,房子满2年,上次契税3万,本次营业税5万的房产,需要交纳多少土地增值税?

      扣除项目金=50万+3万+5万+50万5%2=63万

      增值额+申报价-扣除项目金=100万-63万=37万

      税率=增值额/扣除项目金=37/63万=0.58(大于50%,税率40%)

      土地增值税=增值额税率=37万40%=14.8万

      二手房商铺的交易税费要缴纳契税、个税、营业税、印花税、土地增值税,需要明确申报价以及原值,计算扣除项目金,根据税率计算区间确定税款具体需要缴纳的数值。

      以上就是法律快车小编为大家介绍的关于二手房商铺买卖交易需要的流程的相关内容。总的来说,遵照相关的流程,既能够不就班的办事,又能够提高办事效率,一举两得的事情为什么不做呢?希望上面的关于二手房商铺买卖交易的流程能够帮助到你们解决相关的问题。

     
  •   在2007年以后我国的房价就不断向上提升,有很多人都没有足够的资金在城市里购买房屋,所以就将眼光放到了农村的小产权房上,小产权没有办理相关的证件,所以价格也会便宜一些,但是也具有一定的风险,那么小产权二手房买卖交易的流程是怎样规定的呢?

      一、小产权房产生原因

      1、城市房价过高:中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡,若干大城市的房价长期快速上涨,远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时,政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。

      2、擦边球的空间:根据法律规定,在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上,农民可以自行经营,而且农民自建的住房也是可以进行交易的。 正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方,才导致了各地小产权房建设的泛滥,在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。

      3、农地制度不合理:小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产,不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金(其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用);由村集体牵头开发,省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中,农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

      二、小产权二手房买卖交易的流程

      1、买卖双方首先需要在沟通和了解的基础上,按照约定成交价格、交房日期、过户时间等等来签署房屋买卖合同,在合同上签署双方的姓名、联系电话等信息,并且要加盖手印或者是盖私章。在这里要特别提醒大家的是,在合同中一定要明确出房屋的详细信息。

      2、申请交易。买卖双方去房产交易中心进行交易,在部门的咨询台领取网签号。

      3、网签。在服务窗口领取并填写一个方法买卖的信息表。要按照合同的内容填写,尤其是要注意合同中成交价款一项,因为过户契税缴纳的依据就是成交价。

      4、去财政部门的受理大厅,缴纳契税、印花等相关过户费用,并取得税费完税证明,为下一步登记发证做准备。

      5、交土地出让金,土地出让金的缴纳地方,各地方可能有所不同,但是大多数是直接去国土局缴纳。

      6、登记过户,取得不动产权证书。

      三、小产权买卖法律效力

      小产权房买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分不同情况:

      1、对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖,该房屋买卖合同认定有效。

      2、对于将房屋出售给本乡以外的人员的,如果取得有关组织和部门批准的,可以认定合同有效。

      3、对于将房屋出售给本乡以外的人员,未经有关组织和部门批准,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的,该合同应作无效处理。

      综上所述,购买小产权房的风险还是很大的,有可能得不到国家的认可,所以不要因为便宜而冒风险购买小产权房,如果属于允许买卖的范围,那么在交易小产权二手房之前双方应当协商好价格等事宜,并到相关部门完成登记领取资料。以上就是“小产权二手房买卖交易的流程”全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。

     
  •   其实没有房产证的房屋也是归所有人所有的,只是说有房产证的房子能够在法律上对抗除自己以外的所有人。二手房在现在也是很抢手的,因为几乎不用装修即可打包入住。那么无房产证二手房买卖交易流程是怎么样的呢?

      一、无房产证二手房买卖交易流程:

      房产过户需要带的证件资料包括:房屋所有权证书、过户申请表和保证书(由房地产交易中心提供)、房屋测绘图纸(由房地产交易中心提供)、房屋查档证明(由房地产交易中心提供)、房屋买卖合同、买卖双方身份证和户口本、房地产评估报告(评估公司或中介提供)。

      1、申请过户

      买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请→管理部门要查验有关证件、审查产权(对符合条件的房屋准予办理过户手续;如存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请)。资料齐全,一般一天可以办完。

      2、缴纳过户税费

      过户税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。本应由卖方缴纳的增值税、个税和土地收益金,卖方或许会让卖方来承担,因此,买方要明确自己承担了多少税费,也可要求卖方降价来弥补税费压力。

      3、办理产权转移过户手续

      交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证(根据全额和贷款方式的不同,一般在一周至一个月内办理完成)。

      过户后房屋出现的损害风险是由买方承担的。在房价上涨的城市,有业主会以虚假债务为由让法院查封房产,让过户期间的房产交易终止,买房可以在合同中增加一条条款,约定如果在过户中因业主原因,房产遭到查封,那么,可视为业主违约,必须承担违约责任。

      二、二手房物业交接流程:

      1、与原业主约定具体的交接时间;

      2、购房者、业主、中介公司服务人员三方同时到场;

      3、查看水、电、气余量并确定无欠费;

      4、也可以将水电气余量折合成现金付给原房主;

      5、检查水、电、气设备是否可以正常使用;

      6、检查原房主留下的家具、电器的完好度;

      7、检查各个房间的质量;

      8、将水电气卡、房卡、房间和车位钥匙交给购房者;

      9、三方一起到物业公司结清原房主的应付费用;

      10、由物业公司提供结清证明并交付购房者保管;

      11、更改物业公司业主档案、信息;

      12、按照合同约定的其他条款完成其他特别约定;

      13、留好购房合同、原房主与中介人员的联系方式。

      三、二手房过户需要准备哪些材料?

      1、买方:本人到场,提供有效身份证件、房屋买卖合同。

      2、卖方:持有效身份证件及房屋所有权证到场办理。

      3、该房产为夫妻共有时,则夫妻双方都应该同时到场并提供有效身份证、房屋共有权证及结婚证等其它相关证件。

      4、如果该房产处于出租状态,卖方除提供上述证件外,还须提供承租人放弃优先购买的书面材

      5、买方本人或卖方如果因特殊情况不能亲自到场办理过户手续时,可以委托他办理。受托的人必须带上公证委托书、本人有效身份证、委托人身份证复印件(加盖公证处“该复印件与原件相符”的章)、房屋所有权证等相关手续前去办理。

      以上就是关于无房产证二手房买卖交易流程及其相关问题。无房产证二手房买卖交易流程和一般有房产证的二手房屋交易一样。希望这些资料和步骤足够的清晰,假如您对此仍有疑问的话还是建议您到相关律师事务所咨询,为您解决一些与这方面相关的分歧并解决与无房产证二手房买卖交易相关的问题是我们的荣幸。希望对您有帮助,感谢您的阅读。

     
  •   现在有很多开发商拆迁房屋以后开发新楼盘,这样就导致了新楼盘里的房价特别高,那些没有足够资金的人就会选择购买二手房,买房一般都是要找中介的,但是中介也需要收取一定的费用,如果有房源不用找中介就可以进行交易,那么二手房买卖无中介交易流程是怎样的呢?

      一、二手房买卖无中介交易流程

      1、买方贷款购房:买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内,买方将首付款支付给卖方;买方和贷款公司或银行签订贷款协议;首先对买方的贷款额度、资信进行审核;审核无误后,双方达成买卖协议。7个工作日贷款审核结束后,双方约定一个房产进交易中心的时间;进交易中心20个工作日后,领取新的房产证;银行凭新的房产证,给卖方放款;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时,买方将尾款结清给卖方。

      2、买卖双方无贷款:买卖双方约定一个合同签订日期;20个工作日后,领取新的房产证;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户,最后在交房时,下家将尾款结清给卖方。一般合同签订后的三个工作日内,买房将首付款支付给卖方;并约定一个房产进交易中心的时间。进交易中心的当天,买房支付卖方除尾款以外所有的房款。

      3、卖方有贷款未还清:买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内,买房将首付款支付给中介公司进行监管;卖方、买房和中介公司三方共同见证还清房东未付清的银行贷款。7个工作日后,银行贷款审结结束,双方约定一个房产进交易中心的时间;20个工作日后,领取新的房产证;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时,买房将尾款结清给卖方。进交易中心的当天,买房支付卖方除尾款以外所有的房款。

      4、买卖双方均有贷款:首先对买方的贷款额度、资信进行审核;审核无误后,双方达成买卖协议。买卖双方约定一个合同签订日期;一般合同签订后的三个工作日内,买方将首付款支付给中介公司进行监管;卖方、买方和中介公司三方共同见证还清卖方未付清的银行贷款;7个工作日后,银行贷款审结结束,买方和贷款公司或银行签订贷款协议;7个工作日贷款审核结束后,买卖双方约定一个房产进交易中心的时间;进交易中心20个工作日后,领取新的房产证;银行凭新的房产证,给卖方放款;凭新的房产证办理物业交接手续、水电煤等过户;最后在交房时,买方将尾款结清给卖方。

      二、注意事项

      1、房屋手续是否齐全

      房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证,没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。房主可能有房产证而将其抵押或转卖,即使现在没有将来办理取得后,房主还可以抵押和转卖。所以选择有房产证的房屋进行交易。

      2、房屋产权是否明晰

      有些房屋有好多个共有人,如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的,对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产,买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

      3、交易房屋是否在租

      有些二手房在转让时,存在物上负担,即还被别人租赁。如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

      三、二手房交易税费

      二手房交易税费是指在二手房交易中,税务部门向买卖双方征收的各类税费,包括:增值税(原营业税)、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。对居民个人转让普通住宅的,暂免征收土地增值税;印花税为房屋买卖成交价的0.05%(2009年至今暂免);个人所得税的计税依据为以转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额为应纳税所得额,税率为20%;普通住宅的契税为1%,高档商品房契税为4%。

      综上所述,二手房的交易过程并不一定需要中介介入,但是在购买二手房之前还是应当注意一些事项,比如说确定房屋产权是否归出售人所有,如果对这些问题并不能确定的话,那么还是找中介购买房屋更为保险。以上就是“二手房买卖无中介交易流程”全部内容,希望对大家有帮助,谢谢阅读。

     
  •   住房公积金可以在我们购买房屋时使用,那么在二手房交易中,使用公积金的交易流程又是什么样的呢?这篇文章主要就是对二手房公积金买卖交易流程进行介绍,当然还会有其他知识点的扩充,这样可以让大家更加全面的认识,那么接下来就让我们一同来了解二手房公积金买卖交易流程

      一、二手房交易过户的流程

      先签订房地产买卖合同(当地房地产交易中心可买到),在合同里面都写明你们双方的约定,比如怎么付款,分几次付款,一般都是签了买卖合同首付给他3成,然后去房地产交易中心过户,同时可以拿这首付凭证到公积金管理中心办理公积金贷款,一个月左右就可以发放贷款的。等你拿到产证后给他最后的1成。可以使用两人的公积金共同还贷,并且夫妻两人共同申请公积金贷款最高的限额会提高的。过户的手续不复杂,只要双方的身份证原件以及复印件、户口本、结婚证、税费缴纳凭证、合同还有房产证,就可以去过户了。

      二、二手房公积金买卖交易流程

      1、购房资格核验(住宅类);

      2、网签合同;

      3、地税部门核定契税;

      4、房屋发证大厅办理房屋所有权证。

      三、二手房公积金买卖交易提交资料

      1、登记申请书原件(受理窗口提供)

      2、申请人身份证明

      3、房屋所有权证原件

      4、网上签约的北京市存量房买卖合同原件

      5、买卖双方当事人约定通过专有账户划转交易结算资金的,应提交存量房交易结算资金托管凭证原件;买卖双方当事人约定自行划转交易解散资金的,应提交存量房交易结算资金自行划转声明原件

      6、契税完税或减免税凭证原件

      7、房屋所有权证上的房屋登记表、房屋平面图将产权人名字遮盖复议买方人数+1份

      买卖房屋要使所有权变化,就要经过一定的流程,那么对于二手房公积金买卖交易也有一定的流程,文章中对这个有了详细的介绍,相信大家通过对文章的阅读,对二手房公积金买卖交易流程也有自己的了解,如果大家还有什么问题,欢迎咨询。

     
  •   随着买房的人越来越多,选择二手房的也越来越多。二手房甚至比楼盘新房更火热。想必很多人想要了解,按揭二手房交易流程怎么走?二手房交易的注意事项有哪些?如何避免落入二手房交易骗局?

      一、按揭二手房交易流程怎么走

      按揭二手房交易流程如下:

      1、银行征信调查(去人民银行查买方的征信情况);

      2、房屋产权调查(调查房产是否抵押,查封,析产,继承,共有权人情况);

      3、向卖方支付定金并预留房屋尾款;

      4、房屋过户的同时银行审查贷款条件;

      5、银行发放贷款;

      6、双方共同去做物业交割;

      7、向卖方支付尾款。

      二、二手房交易的注意事项

      1、了解房屋情况。买方了解房屋整体现状及产权状况,要求卖方提供合法的证件,包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件。

      2、查档。买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案; 3、签合同。如卖方提供的房屋合法,可以交易,买方可以交纳购房定金(但不是商品房买卖的必经程序)。买卖双方通过协商,对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后,双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

      4、申请过户。买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请,管理部门要查验有关证件,审查产权,对符合上市条件的房屋准予办理过户手续。如果存在无产权或部分产权未得到其他产权共有人书面同意的情况,则拒绝申请。

      5、立契。房地产交易管理部门审核批准后,交易双方才能办理立契手续。

      6、缴纳税费。税费的构成比较复杂,要根据交易房屋的性质而定。比如房改房、经济适用房与其它商品房的税费构成是不一样的。

      7、办理产权转移过户手续。交易双方在房地产交易管理部门办理完产权变更登记后,买方凭领取房屋所有权证通知单到发证部门申领新的产权证。

      三、如何避免落入二手房交易骗局

      1、要核实房屋产权情况及性质

      房屋所有权证是所有权的标志,房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人,如果非本人卖房,则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。核实证件最好见原件,也可以要求产权人共同带产权证书到当地房屋土地管部门核实房产证的真实性。

      2、要注意房屋及相关设施是否欠费

      物业费、水费、电费、煤气费、电话费等费用,在购房时一定要核实清楚是否有拖欠,如果有拖欠,那就要求原房主在交房前全部清结,而且应该考虑就这些问题保留部分房屋价款的尾款,确认没有问题后再支付。

      3、交易过程中注意保留证据

      签订合同只是完成了交易的第一步,后面发生纠纷的机会也很多,所以要注意保留每个环节的证据,尤其是自己履行义务的证据。购房者付款时别忘记让对方明确出具收条,且最好依据合同条款,在收条内容中明确是付哪个环节的房款。

      综上所述,按揭二手房交易流程是:银行征信调查;房屋产权调查;向卖方支付定金并预留房屋尾款;房屋过户的同时银行审查贷款条件;银行发放贷款;双方共同去做物业交割;向卖方支付尾款 。若您有其它问题,可以登录法律快车的官方网站,免费咨询律师!

      责任编辑:周六

     
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