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2018不动产登记政策

2018不动产登记政策

发布时间 :2018-06-11 00:00浏览量 : 1795
不动产登记是指经权利人或利害关系人申请,由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。不动产登记是一种物权公示手段。2017年4年月,国土部办公厅印发压缩不动产登记时间实施方案。2018年,各地在确保登记资料移交到位、人员划转到位的基础上,将进一步简化登记流程,提高登记效率,分类压缩不动产登记办理时限。
  •   不动产登记纠纷分为一下两种:

      1、异议登记不当损害赔偿纠纷

      异议登记具有使不动产登记簿上所记载的物权丧失正确性推定的法律效力。

      异议登记是指权利人或者利害关系人对不动产物权登记的正确性存有异议而向不动产登记机关提出的登记。

      物权法第19条第2款规定了异议登记制度及异议登记不当损害赔偿制度:不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的,异议登记失效。异议登记不当,造成权利入损害的权利人可以向申请人请求损害赔偿。

      受理的条件有:第一,已进行了合法的异议登记。

      第二,异议登记不当。

      第三,异议登记给原登记权利人造成损害。

      第四,原登记权利人只能向异议登记的申请人请求赔偿。

      2、虚假登记损害赔偿纠纷

      虚假登记是指不动产登记簿上关于不动产的记载存在瑕疵。造成不动产登记瑕疵的原因有两种情况,一是不动产登记申请人故意向不动产登记机关提供虚假材料,致使不动产登记内容错误;二是因不动产登记机关工作人员的失误,导致不动产登记内容错误。

      故虚假登记损害赔偿纠纷也就存在两种不司的情况。

      一种是因不动产登记申请人的恶意行为,给利害关系人和信赖登记公信力的第三人造成损害的,利害关系人和第三人可以依法向人民法院提起诉I讼,要求不动产登记申请人承担赔偿责任。

      另一种是因不动产登记机关工作人的失误,而给不动产权利人、利害关系人以及信赖登记公信力的第三人造成损失,登记机关应当向不动产权利人、利害关系人、第三人承担赔偿责任。

     
  •   《物权法》条文

      第六条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让,应当依照法律规定交付。

      第九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

      依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

      第十条 不动产登记,由不动产所在地的登记机构办理。

      国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。

      第十一条 当事人申请登记,应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

      第十二条 登记机构应当履行下列职责:

      (一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;

      (二)就有关登记事项询问申请人;

      (三)如实、及时登记有关事项;

      (四)法律、行政法规规定的其他职责。

      申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。

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      第十三条 登记机构不得有下列行为:

      (一)要求对不动产进行评估;

      (二)以年检等名义进行重复登记;

      (三)超出登记职责范围的其他行为。

      第十四条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。

      第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。

      第十六条 不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。

      第十七条 不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项,应当与不动产登记簿一致;记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。

      第十八条 权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料,登记机构应当提供。

      第十九条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的,可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的,登记机构应当予以更正。

      不动产登记簿记载的权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的,申请人在异议登记之日起十五日内不起诉,异议登记失效。异议登记不当,造成权利人损害的,权利人可以向申请人请求损害赔偿。

      第二十条 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。

      预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。

      第二十一条 当事人提供虚假材料申请登记,给他人造成损害的,应当承担赔偿责任。

      因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后,可以向造成登记错误的人追偿。

      第二十二条 不动产登记费按件收取,不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。

     
  •   不动产登记效力

      不动产登记的公示力

      所谓公示,是指物权在变动时,必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开,从而使第三人知道物权变动的情况,以避免第三人遭受损害并保护交易安全。

      不动产登记的形成力

      不动产登记的形成力,又称物权变动的根据效力,是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。

      不动产登记的推定力

      不动产登记的推定力又称权利正确性推定效力,是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。

      不动产登记的公信力

      不动产登记的公信力是指登记记载的权利人在法律上推定其为真正的权利人,如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵,对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人,法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。也就是说,不动产登记簿所记载的权利推定为真正的权利,并赋予其公信力,基于登记的公信力,即使登记错误或遗漏,因相信登记正确而与登记名义人进行交易的善意第三人,其所得利益仍将受到法律的保护。

     
  •   不动产登记暂行条例

      第一章总则

      第一条 为整合不动产登记职责,规范登记行为,方便群众申请登记,保护权利人合法权益,根据《中华人民共和国物权法》等法律,制定本条例。

      第二条 本条例所称不动产登记,是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为。

      本条例所称不动产,是指土地、海域以及房屋、林木等定着物。

      第三条 不动产首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等,适用本条例。

      第四条 国家实行不动产统一登记制度。

      不动产登记遵循严格管理、稳定连续、方便群众的原则。

      不动产权利人已经依法享有的不动产权利,不因登记机构和登记程序的改变而受到影响。

      第五条 下列不动产权利,依照本条例的规定办理登记:

      (一)集体土地所有权;

      (二)房屋等建筑物、构筑物所有权;

      (三)森林、林木所有权;

      (四)耕地、林地、草地等土地承包经营权;

      (五)建设用地使用权;

      (六)宅基地使用权;

      (七)海域使用权;

      (八)地役权;

      (九)抵押权;

      (十)法律规定需要登记的其他不动产权利。

      第六条 国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。

      县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构,负责不动产登记工作,并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。

      第七条 不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

      跨县级行政区域的不动产登记,由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的,由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。

      国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地,国务院批准项目用海、用岛,中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。

      第二章不动产登记簿

      第八条 不动产以不动产单元为基本单位进行登记。不动产单元具有唯一编码。

      不动产登记机构应当按照国务院国土资源主管部门的规定设立统一的不动产登记簿。

      不动产登记簿应当记载以下事项:

      (一)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;

      (二)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;

      (三)涉及不动产权利限制、提示的事项;

      (四)其他相关事项。

      第九条 不动产登记簿应当采用电子介质,暂不具备条件的,可以采用纸质介质。不动产登记机构应当明确不动产登记簿唯一、合法的介质形式。

      不动产登记簿采用电子介质的,应当定期进行异地备份,并具有唯一、确定的纸质转化形式。

      第十条 不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿,除依法予以更正外不得修改登记事项。

      第十一条不动产登记工作人员应当具备与不动产登记工作相适应的专业知识和业务能力。

      不动产登记机构应当加强对不动产登记工作人员的管理和专业技术培训。

      第十二条 不动产登记机构应当指定专人负责不动产登记簿的保管,并建立健全相应的安全责任制度。

      采用纸质介质不动产登记簿的,应当配备必要的防盗、防火、防渍、防有害生物等安全保护设施。

      采用电子介质不动产登记簿的,应当配备专门的存储设施,并采取信息网络安全防护措施。

      第十三条 不动产登记簿由不动产登记机构永久保存。不动产登记簿损毁、灭失的,不动产登记机构应当依据原有登记资料予以重建。

      行政区域变更或者不动产登记机构职能调整的,应当及时将不动产登记簿移交相应的不动产登记机构。

      第三章登记程序

      第十四条 因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的,应当由当事人双方共同申请。

      属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

      (一)尚未登记的不动产首次申请登记的;

      (二)继承、接受遗赠取得不动产权利的;

      (三)人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

      (四)权利人姓名、名称或者自然状况发生变化,申请变更登记的;

      (五)不动产灭失或者权利人放弃不动产权利,申请注销登记的;

      (六)申请更正登记或者异议登记的;

      (七)法律、行政法规规定可以由当事人单方申请的其他情形。

      第十五条 当事人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所申请不动产登记。

      不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前,申请人可以撤回登记申请。

      第十六条 申请人应当提交下列材料,并对申请材料的真实性负责:

      (一)登记申请书;

      (二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书;

      (三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书;

      (四)不动产界址、空间界限、面积等材料;

      (五)与他人利害关系的说明材料;

      (六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。

      不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。

      第十七条 不动产登记机构收到不动产登记申请材料,应当分别按照下列情况办理:

      (一)属于登记职责范围,申请材料齐全、符合法定形式,或者申请人按照要求提交全部补正申请材料的,应当受理并书面告知申请人;

      (二)申请材料存在可以当场更正的错误的,应当告知申请人当场更正,申请人当场更正后,应当受理并书面告知申请人;

      (三)申请材料不齐全或者不符合法定形式的,应当当场书面告知申请人不予受理并一次性告知需要补正的全部内容;

      (四)申请登记的不动产不属于本机构登记范围的,应当当场书面告知申请人不予受理并告知申请人向有登记权的机构申请。

      不动产登记机构未当场书面告知申请人不予受理的,视为受理。

      第十八条 不动产登记机构受理不动产登记申请的,应当按照下列要求进行查验:

      (一)不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致;

      第十九条 属于下列情形之一的,不动产登记机构可以对申请登记的不动产进行实地查看:

      (一)房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记;

      (二)在建建筑物抵押权登记;

      (三)因不动产灭失导致的注销登记;

      (四)不动产登记机构认为需要实地查看的其他情形。

      对可能存在权属争议,或者可能涉及他人利害关系的登记申请,不动产登记机构可以向申请人、利害关系人或者有关单位进行调查。

      不动产登记机构进行实地查看或者调查时,申请人、被调查人应当予以配合。

      第二十条 不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续,法律另有规定的除外。

      第二十一条 登记事项自记载于不动产登记簿时完成登记。

      不动产登记机构完成登记,应当依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明。

      第二十二条 登记申请有下列情形之一的,不动产登记机构应当不予登记,并书面告知申请人:

      (一)违反法律、行政法规规定的;

      (二)存在尚未解决的权属争议的;

      (三)申请登记的不动产权利超过规定期限的;

      (四)法律、行政法规规定不予登记的其他情形。

      第四章登记信息共享与保护

      第二十三条 国务院国土资源主管部门应当会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台。

      各级不动产登记机构登记的信息应当纳入统一的不动产登记信息管理基础平台,确保国家、省、市、县四级登记信息的实时共享。

      第二十四条 不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批信息、交易信息等应当实时互通共享。

      不动产登记机构能够通过实时互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交。

      第二十五条 国土资源、公安、民政、财政、税务、工商、金融、审计、统计等部门应当加强不动产登记有关信息互通共享。

      第二十六条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员应当对不动产登记信息保密;涉及国家秘密的不动产登记信息,应当依法采取必要的安全保密措施。

      第二十七条 权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料,不动产登记机构应当提供。

      有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。

      第二十八条 查询不动产登记资料的单位、个人应当向不动产登记机构说明查询目的,不得将查询获得的不动产登记资料用于其他目的;未经权利人同意,不得泄露查询获得的不动产登记资料。

      第五章法律责任

      第二十九条 不动产登记机构登记错误给他人造成损害,或者当事人提供虚假材料申请登记给他人造成损害的,依照《中华人民共和国物权法》的规定承担赔偿责任。

      第三十条 不动产登记机构工作人员进行虚假登记,损毁、伪造不动产登记簿,擅自修改登记事项,或者有其他滥用职权、玩忽职守行为的,依法给予处分;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第三十一条 伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明,或者买卖、使用伪造、变造的不动产权属证书、不动产登记证明的,由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴;有违法所得的,没收违法所得;给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;构成违反治安管理行为的,依法给予治安管理处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第三十二条 不动产登记机构、不动产登记信息共享单位及其工作人员,查询不动产登记资料的单位或者个人违反国家规定,泄露不动产登记资料、登记信息,或者利用不动产登记资料、登记信息进行不正当活动,给他人造成损害的,依法承担赔偿责任;对有关责任人员依法给予处分;有关责任人员构成犯罪的,依法追究刑事责任。

      第六章附则

      第三十三条 本条例施行前依法颁发的各类不动产权属证书和制作的不动产登记簿继续有效。

      不动产统一登记过渡期内,农村土地承包经营权的登记按照国家有关规定执行。

      第三十四条 本条例实施细则由国务院国土资源主管部门会同有关部门制定。

      第三十五条 本条例自2015年3月1日起施行。本条例施行前公布的行政法规有关不动产登记的规定与本条例规定不一致的,以本条例规定为准。

     
  •   一、登记依据的统一是前提

      不动产统一登记的前提是登记依据的统一。不动产登记依据的统一至少有两个层次:一是在物权实体法层面上的统一,二是在物权登记程序上的统一。我们不能想像,土地、房屋、林地、草地、海域等各种不动产在登记时适用各种不同的规则。《暂行条例》在程序方面做了统一规定。从规定可以看出,《暂行条例》借鉴吸收了现行土地登记、房屋登记的成熟做法,在此基础上进行提炼和总结。《暂行条例》是不动产登记最重要的依据,为下一步实际开展登记工作制定了重要规矩。但《暂行条例》的颁布,并不意味着不动产登记程序统一的完成。不动产登记程序十分复杂,亟需国土资源部根据《暂行条例》第二十九条的规定会同有关部门制定实施细则进行具体化。一些技术细节,更是需要通过登记规程等规范性文件进行明确。

      二、登记机构的统一是关键

      不动产登记的具体落实靠机构。现实情况是,不同的不动产分散在不同的部门进行登记。因此,要落实不动产统一登记制度,登记机构的统一是关键。不动产登记立法的细化、登记簿册的统一和统一的信息平台的建立,都离不开一个强有力的、覆盖全国的统一的登记机构。《暂行条例》紧紧抓住了机构统一的“牛鼻子”,明确将机构统一写入条例中。《暂行条例》第五条明确国土资源部负责指导、监督全国不动产登记工作,在国家层面上确定了不动产统一登记的指导和监督机关。同时,《暂行条例》要求县级以上地方人民政府确定一个部门负责本行政区域不动产登记工作,并接受上级不动产登记主管部门的指导和监督,从基层层面落实了具体的不动产登记机构实行统一归口。这一规定抓住“两头”,对创建不动产登记机构体系、理顺不动产管理和登记职责具有十分重要的意义。

      目前国家层面地机构建设已经基本完成:国土资源部地籍管理司加挂不动产登记局牌子,负责拟订全国地籍管理和不动产统一登记相关法律法规;中国土地矿产法律事务中心(国土资源部土地争议调处事务中心)更名为国土资源部不动产登记中心(国土资源部法律事务中心),配合不动产登记局的工作。这两个机构的设立,为不动产统一登记的实施提供了有力的机构保障。在地方层面,许多地方已经设立或正在筹建统一的登记机构。相关工作也在开展。笔者认为,要落实《暂行条例》,地方必须根据条例的规定,加快开展职能整合工作,在市县级层面明确一个机构从事不动产登记工作。

      需要强调的一点是,地籍管理与权属登记关系密切。在大多数国家和地区,地籍管理与权属登记都在一个部门,地籍管理局与不动产登记局合署办公,较好地解决了地籍管理与权属登记的衔接问题。地方整合不动产登记机构时,也应该注意这一问题。

      三、登记簿册的统一是抓手

      登记簿是不动产物权归属和内容的根据。登记簿册是实现“四统一”的一个重要抓手。登记簿的统一,既是统一登记的应有之义,又是统一的信息平台建设的基础。《暂行条例》改变了现实生活中各部门分设登记簿的状况,《暂行条例》第八条对登记簿册的统一设立做了明确规定,同时对登记簿应当记载的事项进行了明确,从法规制度层面上实现了登记簿册的统一。

      在设计统一的登记簿册时,要注意各种不动产权利登记的衔接,把土地权利的登记作为土地上的其他不动产登记的基础,把所有权、基础用益物权的登记作为其他用益物权和担保物权登记的基础。

      特别需要强调的一点是,登记簿册的设计既要考虑纸质填写的需要,更要为登记薄的电子化、数据化处理创造条件。

      四、统一信息平台的建设是目标

      统一的信息平台主要有两方面的作用,一是为不动产登记机关依法登记提供信息基础,为不动产登记查询提供便利,从而为不动产交易(包括融资担保)及更有效率的利用提供保障;二是通过对登记信息的整合,为不动产登记资料查询、不动产(土地、房屋和其他自然资源)管理等提供信息基础,为宏观调控和其他社会治理提供数据支撑。《暂行条例》设专章(第四章)对登记信息共享与保护做了规定。

      《暂行条例》要求不动产登记有关信息与住房城乡建设、农业、林业、海洋等部门审批、交易等信息实时互通共享(第二十二条第一款),并明确不动产登记机构能够通过互通共享取得的信息,不得要求不动产登记申请人重复提交(第二十二条第三款),既方便了当事人,又为登记机关依法登记提供了信息基础,有利于登记机关提高登记效率和准确性。《暂行条例》第二十三条第一款按照《物权法》的规定,明确了权利人、利害关系人依法查询、复制不动产登记资料的权利,正是物权公示的应有之义,为不动产交易的安全提供了保障。

      《暂行条例》要求国务院国土资源主管部门会同有关部门建立统一的不动产登记信息管理基础平台,国家、省、市、县四级登记信息的实时共享(第二十一条);国土资源、公安、民政、税务、工商、金融、审计、统计等部门加强不动产登记有关信息互通共享(第二十二条第二款)。这种信息的纵(国家、省、市、县四级登记信息的共享)横(各部门间)共享将极大地促进政府相关调控和管理的科学性和及时性。《暂行条例》第二十三条第二款规定有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理案件有关的不动产登记资料,为有权机关对不动产登记资料的使用创造了条件。

      相信随着统一信息平台的建立,我国的不动产物权登记公示的效率,政府管理土地、房屋及其他自然资源的科学性将大大提高。

     
  •   一、单方申请

      属于下列情形之一的,可以由当事人单方申请:

      1、尚未登记的不动产申请首次登记的;

      2、继承、受遗赠取得不动产权利的;

      3、人民法院、仲裁委员会生效的法律文书或者人民政府生效的决定等设立、变更、转让、消灭不动产权利的;

      4、下列不涉及不动产权利归属的变更登记:

      (1)不动产权利人姓名、名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的;

      (2)不动产坐落、界址、用途、面积等状况发生变化的;

      (3)同一权利人分割或者合并不动产的;

      (4)土地、海域使用权期限变更的。

      5、不动产灭失、不动产权利消灭或者权利人放弃不动产权利,权利人申请注销登记的;

      6、异议登记;

      7、更正登记;

      8、预售人未按约定与预购人申请预购商品房预告登记,预购人申请预告登记的;

      9、法律、行政法规规定的其他情形。

      二、共同申请

      共有不动产的登记,应当由全体共有人共同申请。

      按份共有人转让、抵押其享有的不动产份额,应当与受让人或者抵押权人共同申请。受让人是共有人以外的人的,还应当提交其他共有人同意的书面材料。

      属于下列情形之一的,可以由部分共有人申请:

      1、处分按份共有的不动产,可以由占份额三分之二以上的按份共有人共同申请,但不动产登记簿记载共有人另有约定的除外;

      2、共有的不动产因共有人姓名、名称发生变化申请变更登记的,可以由姓名、名称发生变化的权利人申请;

      3、不动产的坐落、界址、用途、面积等自然状况发生变化的,可以由共有人中的一人或多人申请。

      三、业主共有的不动产

      建筑区划内依法属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房及其占用范围内的建设用地使用权,在办理国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记时由登记申请人一并申请登记为业主共有。

      四、到场申请

      申请不动产登记,申请人本人或者其代理人应当到不动产登记机构办公场所提交申请材料并接受不动产登记机构工作人员的询问。

      具备技术条件的不动产登记机构,应当留存当事人到场申请的照片;具备条件的,也可以按照当事人申请留存当事人指纹或设定密码。


     
  •   不动产登记原则

      一、依申请登记原则

      不动产登记应当依照当事人的申请进行,但下列情形除外:

      (一)不动产登记机构依据人民法院、人民检察院等国家有权机关依法作出的嘱托文件直接办理登记的;

      (二)不动产登记机构依据法律、行政法规或者《实施细则》的规定依职权直接登记的。

      二、一体登记原则

      房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权登记应当与其所附着的土地、海域一并登记,保持权利主体一致。

      土地使用权、海域使用权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的,该土地、海域范围内符合登记条件的房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权应当一并登记。

      房屋等建筑物、构筑物所有权和森林、林木等定着物所有权首次登记、转移登记、抵押登记、查封登记的,该房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物占用范围内的土地使用权、海域使用权应当一并登记。

      三、连续登记原则

      未办理不动产首次登记的,不得办理不动产其他类型登记,但下列情形除外:

      (一)预购商品房预告登记、预购商品房抵押预告登记的;

      (二)在建建筑物抵押权登记的;

      (三)预查封登记的;

      (四)法律、行政法规规定的其他情形。

      四、属地登记原则

      (一)不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理,直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。

      跨行政区域的不动产登记,由所跨行政区域的不动产登记机构分别办理。

      不动产单元跨行政区域且无法分别办理的,由所跨行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的,由先受理登记申请的不动产登记机构向共同的上一级人民政府不动产登记主管部门提出指定办理申请。

      不动产登记机构经协商确定或者依指定办理跨行政区域不动产登记的,应当在登记完毕后将不动产登记簿记载的不动产权利人以及不动产坐落、界址、总面积、跨区域面积、用途、权利类型等登记结果书面告知不动产所跨区域的其他不动产登记机构;

      (二)国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地的登记,由国土资源部受理并会同有关部门办理,依法向权利人核发不动产权属证书。

      (三)国务院批准的项目用海、用岛的登记,由国土资源部受理,依法向权利人核发不动产权属证书。

      (四)中央国家机关使用的国有土地等不动产登记,依照国土资源部《在京中央国家机关用地土地登记办法》等规定办理。


     
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