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房产抵押的效力和受偿

房产抵押的效力和受偿

发布时间 :2021-10-14 15:50浏览量 : 472
房产抵押是指产权所有人以房契作为抵押,取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理,债权人只按期取息,而无使用管理房屋的权利,待借款还清,产权人收回房契抵押即告终结。那么房产抵押的效力和受偿?下面我们将为您详细解答,希望对您有所帮助。
  • 摘要:对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金,应当作为抵押财产下面由小编为您详细介绍mdash;mdash;房产抵押的效力及受偿。《城市房地产管理法》规定房地产抵押应当签订书面抵押合同并办理抵押登记,《担保法》规定房地产抵押合同自登记之日起生效。房地产抵押未经登记的,抵押权人不能对抗第三人,对抵押物不具有优先受偿权。鉴于我国各地土地和房地产管理体制差别很大,有多种管理模式,法律规定以城市房地产或者乡(镇)、村企业的厂房等建筑物抵押的,其登记机关由县级以上人民政府规定。由于抵押权是从所有权这一物权上设定的他项权利mdash;mdash;担保物权,即限制物权,其主要作用在于限制抵押人对抵押房地产的处分权利,未经抵押权人同意,抵押物不得进行转让、出租等处分,以避免担保悬空,所以登记机关只能从不动产的权属登记机关中指定,不能委托其他部门。由于在房地产转让或者变更中先申请房产变更登记,后申请土地使用权变更登记是《城市房地产管理法》规定的法定程序,就房、地合一的房地产而言,房地产管理部门是惟一可确保未经抵押权人同意的抵押房地产不能合法转让的登记机关,因此各地普遍规定,以房、地合一的房地产抵押的,房地产管理部门为抵押登记机关;以土地上无定着物的出让土地使用权抵押的,由核发土地使用权证书的土地管理部门办理抵押登记。 
  • 摘要:在民间借贷当中,当事人双方在借款协议里有时候会约定以房产来作为借款抵押物,那么房产没有抵押登记可以优先受偿吗?下面法律快车小编为大家整理了这方面的知识,欢迎阅读!【案情简介】2012年3月7日,南昌市某物资总公司向陶某借款,双方签订房屋抵押借款协议一份,约定:借款金额为50万元,借款期限2个月。同时物资总公司以其公司名下的一栋房产的一层提供抵押。同日,陶某将50万元现金交付给物资总公司法定代表人徐某。其后,物资总公司将借据及抵押房屋产权证原件交由陶某。当月22日,物资总公司再次向陶某借款,双方又签订房屋抵押借款协议一份,约定:借款金额为100万元,借款期限1个月。同时,物资总公司以其公司名下该栋房产的第二层提供抵押。同日,陶某将100万元现金交付给物资总公司法定代表人徐某。其后,物资总公司将借据及抵押房屋产权证原件交由陶某。另外,两份合同中所涉抵押房产,未在房管部门办理抵押登记手续。陶某本以为对方提供了房产作抵押,随知因该抵押未在房管部门办理抵押登记手续,无权主张优先受偿权。【法律解读】法院审理认为,原、被告间的债权债务关系明确,被告分两次共向原告借款150万元未归还,有被告出具的房屋抵押借款协议及借据为证,证据确凿,法院予以确认。被告拖欠借款不还,酿成本案诉讼,应负本案的全部责任。现原告要求被告归还其借款150万元,于法有据,予以支持。但对原告主张借款之日起的利息,因双方借款协议及借据中均未涉及利息的约定,视为不支付利息,原告可主张借款到期后的逾期利息。对于双方约定的抵押房产,因仅交付了房屋产权证而未办理抵押登记手续,鉴于原告诉请中未主张优先受偿权,法院不作处理。据此,法院判决被告南昌市某物资总公司归还原告陶某借款150万元,并承担利息。 
  • 【案例】王某经营需十七万元进货款,经协商,夏某同意借给王某十七万元,借款期六个月,但要王某提供借款抵押。王某的好朋友陈某愿以自己的房产作为王某的借款抵押物,并与夏某签订了以房屋作为借款抵押物的合同。由于经营不善,六个月期满王某无钱归还借款,夏某持借款抵押合同找到陈某,要求陈某按合同履行,陈某认为借款人是王某,与已无关。无奈,夏某将陈某告上法庭,要求法院判决王某归还借款、陈某承担抵押担保责任。【法院审理】人民法院经审理查明:一、王某向夏某借款十七万元,有王某与夏某签订的借款合同,双方认可,并已实际履行;二、为向夏某借款十七万元,陈某将自己房屋抵押给夏某,并签订了房屋为抵押物的借款合同,但未进行登记。法院最终判决如下:一、王某在判决生效十日内归还夏某借款十七万元;二、陈某不承担抵押担保责任。【法律点评】本案涉及借款和借款抵押两个法律关系,人民法院依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国担保法》的相关规定,判决王某与夏某的借款合同合法有效,受法律保护,王某在判决生效十日内归还夏某十七万元,而陈某与夏某签订的借款抵押合同因违反《中华人民共和国担保法》而无法律效力,不受法律保护,陈某不承担抵押担保责任,这是因为:一、王某与夏某签订的借款合同符合《中华人民共和国合同法》的相关规定,该法第二百一十条规定:“自然人之间的借款合同,自贷款人提供借款时生效。”夏某与王某签订了借款合同,夏某同时提供了十七万元的借款,王某收到了借款,期间的各项活动符合《中华人民共和国合同法》的相关规定,借款合同合法有效,应受法律保护。二、陈某与夏某签订的房屋借款抵押合同恰恰是因违反了《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国担保法》的规定,违反法律、行政法规的合同,至始无效,不受法律保护。1、陈某与夏某签订的以房屋作为抵押物的合同违反《中华人民共和国合同法》第一百九十八条的规定:“订立借款合同,贷款人可以要求借款人提供担保。担保依照《中华人民共和国担保法》的规定。”该条是对借款合同的担保提出了强制性的要求。所谓强制性,是指法律法规明文规定的行为,不管当事人主观上是否愿意,客观上都必须执行的行为,既然《中华人民共和国合同法》第一百九十八条“借款抵押合同应当按照《中华人民共和国担保法》的规定执行”。当事人签订的以房屋为抵押物的借款合同就应当符合《中华人民共和国担保法》的规定,凡不符合规定的合同,当然无效,不受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第一百九十八条是强制性规定。违反强制性规定的合同无效。该法第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:一、……;二、……;三、……;四、……;五、违反法律、行政法规强制性规定的。”五利明与夏某签订的以房屋为抵押物的借款合同,正是违反了法律、行政法规的强制性规定──“借款抵押合同应当按照《中华人民共和国担保法》的规定”的要求。3、《中华人民共和国担保法》的规定,该法第四十一条规定:“当事人以本法四十二条规定的抵押财产的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。”陈某与夏某签订的以房屋为抵押物的借款合同,应当依照《中华人民共和国担保法》第四十二条第二款的规定,到县级以上地方人民政府规定的部门登记,未经登记,只能说明抵押合同成立,但合同并未生效。合同成立,对当事人之间没有特殊约定或者法律、行政法规没有强制性规定的合同,合同成立就意味着合同生效,但对当事人之间有约定或者法律、行政法规有强制性规定的合同,则只能是双方真实意思的表示,其合同生效的前提是进行登记,没有登记则表明合同还未生效。陈某之所以不承担抵押担保责任,就是因为以房屋为抵押物的合同还没有生效,没有生效的抵押合同,不具备约束力,法律当然不予保护。 
  • 抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的,按照约定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》62、抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的,抵押权的效力及于补偿金;抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的,抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物;第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的,抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。63、抵押权设定前为抵押物的从物的,抵押权的效力及于抵押物的从物。但是,抵押物与其从物为两个以上的人分别所有时,抵押权的效力不及于抵押物的从物。债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人有权收取由抵押物分离的天然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。抵押权人未将扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人的,抵押权的效力不及于该孳息。前款孳息应当先充抵收取孳息的费用。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》64、债务履行期届满,债务人不履行债务致使抵押物被人民法院依法扣押的,自扣押之日起抵押权人收取的由抵押物分离的天然孳息和法定孳息,按照下列顺序清偿:(一)收取孳息的费用;(二)主债权的利息;(三)主债权。抵押人将已出租的财产抵押的,应当书面告知承租人,原租赁合同继续有效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》65、抵押人将已出租的财产抵押的,抵押权实现后,租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效。66、抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》67、抵押权存续期间,抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的,如果抵押物已经登记的,抵押权人仍可以行使抵押权;取得抵押物所有权的受让人,可以代替债务人清偿其全部债务,使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的,抵押权不得对抗受让人,因此给抵押权人造成损失的,由抵押人承担赔偿责任。转让抵押物的价款明显低于其价值的,抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。抵押人转让抵押物所得的价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》68、抵押物依法被继承或者赠与的,抵押权不受影响。69、债务人有多个普通债权人的,在清偿债务时,债务人与其中一个债权人恶意串通,将其全部或者部分财产抵押给该债权人,因此丧失了履行其他债务的能力,损害了其他债权人的合法权益,受损害的其他债权人可以请求人民法院撤销该抵押行为。抵押权不得与债权分离而单独转让或者作为其他债权的担保。抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人有权要求抵押人停止其行为。抵押物价值减少时,抵押权人有权要求抵押人恢复抵押物的价值,或者提供与减少的价值相当的担保。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》70、抵押人的行为足以使抵押物价值减少的,抵押权人请求抵押人恢复原状或提供担保遭到拒绝时,抵押权人可以请求债务人履行债务,也可以请求提前行使抵押权。抵押人对抵押物价值减少无过错的,抵押权人只能在抵押人因损害而得到的赔偿范围内要求提供担保。抵押物价值未减少的部分,仍作为债权的担保。抵押权与其担保的债权同时存在,债权消灭的,抵押权也消灭。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》71、主债权未受全部清偿的,抵押权人可以就抵押物的全部行使其抵押权。抵押物被分割或者部分转让的,抵押权人可以就分割或者转让后的抵押物行使抵押权。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》72、主债权被分割或者部分转让的,各债权人可以就其享有的债权份额行使抵押权。主债务被分割或者部分转让的,抵押人仍以其抵押物担保数个债务人履行债务。但是,第三人提供抵押的,债权人许可债务人转让债务未经抵押人书面同意的,抵押人对未经其同意转让的债务,不再承担担保责任。 
  • 您好,这个合同的性质有问题,一个合同不能即是借款合同又是合伙协议。分红和利息不可以同时主张。手上现在有哪些证据材料呢?可以把具体情况给我说说,我来给予直接的指导。 
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