珠海律师

信、微信经常聊天，相互确定了恋爱关系，随

解，原被告二人于2007年结婚，6年以来

罪行为严重伤害夫妻感情的，视为感情确已破

2013年9月30日，宋先生与白小姐签订

诉被告谭某某离婚纠纷一案，本院于2013

工作的职业能力，再重新投入社会工作获取收

的性质。本案中，尽管涉诉土地被用于非农业建设，但并未改变土地使用权人主体，因此并不直接导致合同无效。根据《土地管理法》第六十二条第六款规定：“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”故现行土地管理法明确规定鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地。结合案涉合同的约定内容，并未改变涉诉土地使用权人主体，故张某主张案涉合同全部无效，依据不足，法院对其该项上诉理由不予采信。国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地，这一政策导向在合同合法性认定时应予以考虑。同时，合同的租期也需符合法律规定，超过法定年限的部分应为无效。在签订合同时，双方应明确合同目的，并确保合同能够实际履行。本案中，张某承租土地的目的是建房办企业，但由于缺乏建房审批手续，房屋被认定为违法建设并被拆除，导致合同目的无法实现。因此，在盘活宅基地的过程中，双方应充分了解土地用途规划、建设审批等要求，确保合同的合法性和可履行性。当合同无法履行时，需要明确双方的责任并进行风险分配。本案中，虽然某村民委员会对于张某的建设活动有所知晓，但并未直接参与违法建设行为，因此不应承担全部责任。同时，张某作为承租人，在未经审批的情况下擅自建设房屋，也应承担相应的责任。因此，在盘活宅基地的过程中，双方应明确各自的权利和义务，合理分配风险。当合同无法继续履行时，双方应协商解除合同并进行善后处理。本案中，由于涉案房屋被拆除，张某的合同目的无法实现，因此合同应予以解除。同时，双方应就合同解除后的财产分割、损失赔偿等问题进行协商处理。在盘活宅基地的过程中，双方应充分考虑可能出现的各种情况，并在合同中约定相应的解决方案。本案焦点问题提炼：宅基地盘活过程中的合同性质与合法性认定标准是什么？如何确保合同目的与双方履行能力的一致性？在合同无法履行时，如何合理认定双方责任并进行风险分配？合同解除后如何进行善后处理，以保障双方权益？判决评析：本案判决在认定合同性质与合法性、合同目的与履行能力、责任认定与风险分配以及合同解除与善后处理等方面均体现了法律的公正性和合理性。特别是在处理合同解除问题时，充分考虑了双方的实际情况和合同履行的可能性，判决解除合同并进行了相应的善后处理。这一判决有助于维护双方当事人的合法权益，促进宅基地的规范盘活利用。同时，也为类似案件的处理提供了有益的参考和借鉴。【案情简述】一审法院认定事实：2017年12月15日，某村民委员会（甲方）与张某（乙方）签订《土地租赁合同》，约定经村两委提案、通过，全体村民代表大会讨论、通过，甲乙双方达成以下协议约定甲方将村西两块地共计342.94平方米、0.51亩出租给乙方使用。租期为三十年，从2017年12月15日至2047年12月14日，租金每年每亩12000元，乙方签字之日一次性交齐共计183600元。双方权利义务约定：甲方保证乙方正常使用水、电（检修除外），水电费按实际走字收费，甲方不干预乙方的正常经营，在租赁期内，无论出现任何情况，甲方租金不退。乙方在租期内，要遵纪守法，要执行村民公约制度。在其他事项条款第3款约定：合同到期后，乙方投资建设的不动产要拆除，恢复原貌。村民代表大会就“关于将村西范某房后土地租赁出去，每亩每年租金12000元，租赁期限三十年，签字时一次性交齐，租赁期间出现任何情况，租金不退”进行表决签字。合同签订后，张某向某村民委员会交齐租金183600元。2018年至2019年，张某在承租案涉土地上建起一栋房屋，包括地上二层、地下一层，并欲在此开办公司。2022年8月7日，顺义区某镇人民政府向张某发出《限期拆除决定书》，认定张某建设的上述三层砖混彩钢结构建筑物属于违法建设，要求在2022年8月8日前自行拆除、恢复原地貌。2022年9月5日，某政府向张某发出《强制拆除决定书》，通知将于2022年9月7日强制拆除上述违法建设，要求于强拆之前自行清理违法建设内的财物。在限拆通知期间内，张某自行拆除了房屋内安装的一些设备。案涉房屋于2022年9月9日被强制拆除。拆除后的部分建筑材料比如钢筋等其他材料也被拉走。张某主张由此发生材料转运费和人工费。张某将某村民委员会起诉至一审法院，主张某村民委员会以招商引资为由承诺张某可以建房开办企业，但张某建设房屋后被政府认定为违法建设并拆除，某村民委员会没有履行合同义务，没有提供合法的房屋，存在违约，故要求某村民委员会赔偿损失。一审法院认为，2019年修订的《土地管理法》第六十二条第六款规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。现行土地管理法明确规定鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地。结合案涉《土地租赁合同》的内容，并未改变宅基地使用权人主体，现有证据不足以证明案涉《土地租赁合同》存在违反现行土地管理法律、行政法规的效力性强制性规定的情形。根据法律规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。案涉《土地租赁合同》是双方真实意思表示，其中有关租期在20年以内的部分不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，超过20年以上的部分应为无效。张某要求确认案涉《土地租赁合同》无效的诉讼请求应部分得到支持。自租期开始至双方争议发生时仍处于合同有效期内。按照合同的相关条款，可认定某村民委员会在签署合同时同意张某在该处土地上建设不动产，再结合张某2出具的证明，可以认定签订租赁合同时张某承租案涉土地的目的就是为了建房办企业。张某建成房屋后，地上房屋因缺乏建房审批手续被认定为违法建设并强制拆除，故张某租赁土地建房办企业的合同目的无法实现，现双方无法协商变更合同的情况下，《土地租赁合同》无法再履行，张某要求解除土地租赁合同中有效部分，一审法院予以支持，并判令《土地租赁合同》中的有效部分于本判决作出之日解除。某村民委员会不同意解除合同的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。现土地处于空置状态，为了避免双方损失进一步扩大，建议某村民委员会尽早收回案涉土地。关于张某主张的房屋建造损失，其提交的评估报告系单方委托，未经过某村民委员会的确认；张某仅提交了某公司代为支付70余万元建房款的付款凭证，该金额与评估报告中580余万元的造价金额相差巨大；张某提交的其他材料和人工费支出凭证，从证据内容和证据形式上看，缺乏与诉涉房屋建设的关联性；因此，张某提交的证据不能充分证明其建房投入成本，其主张建房损失580余万元一审法院不予采信。因张某在房屋被强拆前自行搬离了部分设备，又在强拆后拉走了部分建筑材料，一审法院结合张某建房时间、房屋规模、合同履行的期限，扣除其自行拆除部分设备和材料的价值后，酌情确定其损失金额。张某作为建房人，应积极履行建房审批手续，或要求某村民委员会协助办理建房审批手续，但其未提交证据证明其申请了建房审批手续，故应对房屋被拆除导致合同无法履行承担主要责任；某村民委员会作为出租人，同时也是集体土地的管理单位，未尽监督、督促义务，应承担次要责任。张某要求某村民委员会赔偿建房损失，一审法院予以支持，并在某村民委员会的过错范围内酌情确定赔偿张某建房损失40万元。张某对其损失的发生亦有过错，其要求某村民委员会赔偿利息损失一审法院不予支持。有关租金退还，张某要求某村民委员会退还25年的租金，即2022年12月15日至2047年12月14日期间的租金。租金退还应区分不同情形，其中租期超过20年以上的无效部分，该部分租金某村民委员会应全额退还，经核算为61200元。关于2022年12月15日至2037年12月14日期间的租金，虽然案涉房屋被拆除，但张某在诉讼前并未向某村民委员会明确要求交还土地，诉讼过程中双方又对合同是否应解除有争议，故一审法院认定张某应向某村民委员会交纳租金至合同解除之日，合同解除后的租金某村民委员会应退还张某。综上，一审法院核算某村民委员会合计应退还张某租金148665元。张某向白各庄一次性支付30年租金系基于双方合同约定，现合同因双方过错无法履行，并就租金退还问题发生争议，张某要求某村民委员会赔偿租金利息损失一审法院不予支持。因案涉土地已空置，某村民委员会为避免损失扩大应及时收回土地。关于建材转运费用和人工费，张某提供了收据和微信转账记录，显示支付的是房屋被强拆后的挖掘费、渣土运输费、人工费等，考虑到双方合同约定租赁到期后张某具有自行拆除房屋、恢复土地原貌的义务，张某要求某村民委员会赔偿上述费用一审法院不予支持。律师费及鉴定费均非必然发生的费用，张某要求某村民委员会赔偿一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用张某于二〇一七年十二月十五日签订的《土地租赁合同》中租期自二〇三七年十二月十五日至二〇四七年十二月十四日的部分无效；二、确认某村民委员会与张某于二〇一七年十二月十五日签订的《土地租赁合同》中的有效部分于判决作出之日解除；三、某村民委员会于判决生效之日起七日内赔偿张某建房损失400000元；四、某村民委员会于判决生效之日起七日内退还张某租金148665元；五、驳回张某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审法院维持原判。

样也可以保障自己的利益二、特殊情况下离婚

姻诉讼条例》（第179章）第11条，当事

后购买房屋和理财产品，应视为在双方婚姻存

父母）共同出资，落在一人名下1、如果在同

出现麻烦和阻碍的现象日益增多。对于一方下