房屋买卖合同无效主张占用期间的费用
导读：
在房屋买卖过程中，有的时候当事人双方所签订的房屋买卖合同会出现无效的情况，但实际房屋已经交付，那么房屋买卖合同无效主张占用期间的费用怎么算？法律快车小编为大家整理了相关的法律知识，下面一起来看看吧，相信会对你有所帮助。
（一）违反法律法规政策的房屋买卖合同
1、双方恶意串通损害国家、集体和第三人利益的
恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为是无效的，恶意串通损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。房屋买卖合同作为一种最常见的合同类型，当双方当事人出现恶意串通的情形时，当然也是无效的。
2、违反国家和社会公共利益的，以合法事实掩盖非法目的的
以合法形式掩盖非法目的的合同应确认无效。因此若房屋买卖合同存在非法目的，也会被认定为无效。
3、出卖人剥夺了共有人和承租人的优先购买权的
房屋的共有人如果对房屋没有约定或者约定不明确，视为按份共有。按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。但在出售时，其他共有人在同等条件下，有优先购买的权利。
出租人出卖租赁房屋的，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高人民法院也作出相关规定，出租人出卖租赁房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。
因此，从以上规定可以看出，房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，按份共有人有优先购买权。房屋所有人出卖已租出房屋时，在同等条件下，承租人也有优先购买权。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
4、享受政府或单位优惠补贴构建的房屋，违反法律规定没有卖给原单位或侵犯原单位优先购买权的
凡享受国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。因此房屋买卖合同双方要注意房屋是否属于此类房屋。
（二）双方当事人主体不合格
1、无民事行为能力人签订的房屋买卖合同无效
无民事行为能力人实施的民事行为无效。因此，未满八周岁的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人签订的房屋买卖合同是无效的。
2、限制行为能力人未取得法定代理人同意签订的房屋买卖合同无效
限制民事行为能力人订立的合同，经法定代理人追认后，该合同有效，但是法定代理人未作表示的，视为拒绝追认，此时合同就是无效的。八周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人是限制民事行为能力人，这两类主体签订的房屋买卖合同，如果他们的法定代理人拒绝追认，此时房屋买卖合同也是无效的。
（三）双方当事人意思表示不真实，包括欺诈、威迫和乘人之危
如果合同一方当事人签订合同的时候意思表示是不真实的，比如出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为，买受人成交后发现内在质量问题的，可以和出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉主张合同无效。
（四）违反法定形式，如房屋买卖合同未采用书面形式
这种情况下，合同不是当然无效。房屋买卖合同即使未采用书面形式，但如果买卖双方均实际履行了主要义务，买受人已交付了房款，并实际使用和占有了房屋，仍应认为买卖关系有效。不过为了过户的需要，应补签书面的房屋买卖合同，买方可要求卖方协助办理产权过户手续。但如果双方未履行口头合同的主要义务且并不能就此达成一致，则该合同应认定为无效的合同。
（五）合同一方与第三人恶意串通
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条规定，买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
（六）其他违反法律法规的其他情形
其他的情形，比如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。如果有认定为有效，就要在起诉前取得商品房预售许可证明。
房屋买卖，是指房屋所有权人将房屋所有权转让给房屋买受人，而买受人为此支付相应价款的行为。买卖房屋必须签订房屋买卖合同，并必须由买卖双方到房屋所在地的房管机关办理产权过户手续。这既是确立房屋买卖关系的必要程序和凭据，也是日后处理房屋买卖纠纷的重要依据。
（一）房地产分离出卖，合同无效。
由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让。如果卖方将房产和土地分别卖于不同的买方，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买方可以提出这种买卖合同无效。
（二）产权未登记过户，合同无效。
房屋买卖合同的标的物所有权的转移以买卖双方到房屋所在地的房管部门登记过户为标志，否则，房屋买卖合同不能生效，也就不能发生房屋所有权转移的法律效果。即使房屋已实际交付也属无效。故只要房屋没有正式办理登记过户手续，即使卖方已收取了房价款，并将房屋交付买方使用，当事人仍可提出合同无效的主张。
（三）产权主体有问题，合同无效。
出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人。非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为无效。房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖。出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为也无效。
（四）侵犯优先购买权，合同无效。
房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权。房屋所有人出卖租出房屋时，须提前3个月通知承租人，在同等条件下，承租人有优先购买权。所谓“同等条件”，主要是指房价同等，还包括房价交付期限、方式同等等。房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效。
（五）单位违反规定购房，合同无效。
机关团体、部队、企业事业单位不得购买或变相购买城市私有房屋。如因特殊需要必须购买，须经县以上人民政府批准。单位违反规定，购买私房的，该买卖关系无效。有的单位以个人名义购买私房，产权也登记在个人名下，但实际上是单位出资，作为单位的固定资产用于生产、经营、办公或用作集体宿舍等，这种情况属于单位变相购买私房，该买卖关系无效。凡国家或企业事业单位补贴，廉价购买或建造的城市私有房屋，需要出卖时，只准卖给原补贴单位或房管机关，否则也无效。
（六）价格上欺诈行为，显失公平，合同无效。
买卖城市私有房屋，双方应当本着按质论价的原则，参照房屋所在地人民政府规定的私房评价标准议定价格，经房屋所在地房管机关同意后才能成交。买卖合同生效后，双方均不得因价格高低无故翻悔，应按合同议定的价款、期限和方式交付。但如果出卖人在房屋质量问题上有欺诈、隐瞒行为或在成交后发现内在质量问题的，买受人可要求同出卖人重新议定价格，协商不成的，可向法院起诉。
（七）非法转让，合同无效。
无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、仲裁机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下几种赔偿方式。按照合同法的基本理论，合同无效的，由导致合同无效的过错一方承担缔约过失责任，而缔约过失责任的赔偿范围仅限于信赖利益（又称固有利益）损失，信赖利益损失主要是指实际损失、费用以及可预见的应增加而未增加的利益。
出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖人可适当给予补偿。
有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开发商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。
因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。
涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。
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