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城市更新物业租售的法律服务

来源:法律快车 作者:小编

  本文来自华瑞兴律师事务所撰写的《城市更新法律实务与政策研究》,版权归律师事务所所有,转载请联系华瑞兴律师事务所。

  一、物业租售的法律服务

  (一)协助开发商获取预售、销售批准

  预售许可证对于开发商来说意义重大,取得预售许可证后即可开盘销售,开发商可开始回笼资金。法律服务人员自身应当先熟知获取预售许可证的条件及办理预售许可证的法定程序,方可给予开发商正确的指引,并对办理过程中出现的问题给出有效的建议,促使开发商及时取得预售许可证。

  (二)提供委托销售法律服务

  委托销售合同条款对于保障受委托方的权利至关重要,其中的付款节点与方式也牵涉到开发商的利益,因房地产开发商的资金流向来比较紧张。法律服务人员在起草委托销售合同时,应当注意在不失公平原则的情形下,尽可能保障委托人的利益。

  销售委托合同通常需包括以下几个方面的内容:

  1.委托内容及权限;

  2.销售底价、佣金及支付方式;

  3.双方应达到的工作目标;

  4.费用分担;

  5.双方权利义务;

  6.违约责任;

  7.争议的解决。

  销售人资质、资信调查的主要内容:

  1.调查民事主体资格;

  2.公司的经营状况及法律风险;

  3.经营范围与企业资质;

  4.公司类型及组织管理机构;

  5.资产负债率;

  6.对方主要股东及经营者性格、道德品行和能力。

  (三)提供房地产销售人员法律知识培训

  销售人员在销售过程中经常会碰到客户咨询房屋销售、租赁方面的法律问题,销售人员如具备专门的基础法律知识,则能及时回复购买者提出的问题,打消他们的顾虑,促成销售目标的实现。

  (四)审查房地产广告内容的合法性

  房地产广告是房地产开发商销售房屋的重要手段之一,房地产的广告内容应当具有真实性,不得作夸大宣传,不得作虚假承诺,如不得承诺实际上不存在的公建配套等,否则可能带来民事责任和行政责任的风险。

  (五)审查商品房预售合同、销售合同和租赁合同

  签订商品房预售合同前,应当提醒购买方注意下述事项:土地使用权是否存在抵押、土地使用的年限、开发商是否办齐必要的开发许可手续、是否提供商品房质量保证书及商品房使用说明书、是否约定开发商逾期交房及逾期办证的违约责任、违约责任的约定是否明确具体等。另外,签订商品房预售合同后,应当提醒购买人注意妥善保管商品房销售广告和宣传资料,以备后期出现纠纷时维权之用。

  (六)提供房地产相关最新法律、法规、政策解读

  与购买者密切相关的房地产政策包括税费优惠政策、营业税征收比例、贷款首付比例、公积金贷款利率等,这些信息都关系到购房者的切身利益,这些政策经常变化,法律服务人员应当准确地向购房者提供最新的房地产相关法规、政策,否则可能对购房者产生较大影响。

  (本文来自华瑞兴律师事务所《城市更新法律实务与政策研究》)

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