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  • 债务人在法院判决前将名下房屋赠予亲属了怎么办
    请求:1.依法撤销何某峰将其所有的位于北京市昌平区X号房产赠与何某刚的赠与行为,责令何某刚将该房产的不动产权过户登记到何某峰名下;2.何某峰承担本案诉讼费。事实和理由:我因民间借贷纠纷将何某峰诉至法院,法院于2016年判令何某峰偿还我借款100万元并支付相应利息。何某峰不服该判决,向中级人民法院提起上诉。2017中级人民法院判令何某峰在判决书生效后十日内偿还我借款100万元并支付相应利息。我于2017年3月30日收到该判决;何某峰于2017年3月31日收到该判决。后,我依法申请执行,但武安市法院于2017年9月11日依法查封何某峰名下财产时发现,何某峰在2017年4月12日将其所有的位于北京市昌平区X房产(以下称涉诉房屋)无偿赠与了其子何某刚,何某刚办理了新的产权证,何某峰无偿赠予财产的行为,已致使我的债权无法执行。被告辩称何某峰辩称,我与何某刚之间的过户房屋行为并非是为了恶意逃避债务,而是家中财产的析产分割行为,故不同意苏某涛的诉讼请求。具体理由如下:我家原居住于海淀区S村。2006年,S村拆迁。我家宅基地上共有常住人口四人,包括我和母亲秦某霞、妻子吴某婕、儿子何某刚。拆迁后,我们一家四口购买了一间安置房居住生活,该安置房应当属于一家四口共有。此后,秦某霞和吴某婕先后去世。其中,秦某霞的遗愿是将上述房屋中属于她的份额留给何某刚。对此,秦某霞的众子女均认可。吴某婕的相应份额应由我和何某刚共同继承。因此,上述房屋的份额中何某刚占大比例,我占小比例。吴某婕去世,父子二人准备分家单过,并决定将原有房屋出售,另行购买房屋分开生活。房屋出售了460万元,其中,我分得200万元,除用以生活和归还部分债务外,还有债权和投资计划,也是今后可能履行判决的经济条件;分给何某刚260万元,用于购买涉案房屋。因何某刚夫妻想申请廉租房,且我担心何某刚夫妻关系不稳定,故我与何某刚商定以我的名义购买涉案房屋,待何某刚申请廉租房后再将该房屋赠给何某刚个人。综上,我与何某刚的过户行为属于分家析产,且我正在积极想办法行使债权,追索和尽力挽回投资损失,并不等于苏某涛的债权无法实现。另外,苏某涛对我的债权范围与房屋价值不符,有很大差距,其行使撤销权不论在实质上和形式上均于法无据。何某刚述称,认可何某峰的答辩意见;另,我是善意取得涉诉房屋的;在购房后,对该房屋装修并居住至今;该房屋是我和我的家庭的唯一住房。综上,该房屋归我所有,与何某峰无关。法院查明苏某涛与何某峰之间曾存在民间借贷纠纷。为此,苏某涛将何某峰诉至人民法院。该法院经审理后,判决何某峰于该判决生效后十日内偿还苏某涛借款100万元并支付利息。何某峰不服该判决,上诉至中级人民法院。中级人民法院经审理后,判决:撤销一审判决;何某峰于该判决生效后十日内偿还苏某涛借款100万元并支付利息(并驳回何某峰的其他诉讼请求。2017年3月31日,何某峰签收判决书。何某峰于2007年1月7日自北京W公司(以下简称W公司)购买位于海淀区宝F号房屋(以下简称F号房屋),购买价为522707元;于2010年9月26日取得该房屋所有权证房屋性质为经济适用房,建筑面积为104.73平方米;于2016年2月26日,以总价460万元将此房屋出售给案外人居某丽。何某峰于2016年3月10日以260万元购买涉诉房屋,后取得该房屋所有权证;于2017年4月12日将涉诉房屋赠与何某刚,何某刚于同日取得该房屋不动产权证。2017年9月法院查封了涉诉房屋。为此,何某刚作为案外人向人民法院提出书面异议,法院以何某刚对涉诉房屋享有所有权为由,裁定中止对何某刚名下涉诉房屋的执行。本案中,苏某涛认为何某峰无偿赠与财产,损害其债权,故要求撤销何某峰与何某刚之间就涉诉房产的赠与行为。对此,何某峰和何某刚均不认可,解释称因房屋拆迁购买F号房屋,该房屋属于何某峰与其母秦某霞、其妻吴某婕、其子何某刚的家庭共有财产,后出售该房屋获得房款460万元,因何某刚继承秦某霞和吴某婕的遗产份额,故何某峰分得200万元,何某刚分得260万元;何某刚使用其分得的260万元购买了涉诉房屋,暂登记在何某峰名下,后以赠与方式返还给何某刚。为此,何某峰提交如下证据材料予以证明:证据1.申请人为何某峰的《社员建房施工许可证》,上载:“住址”为S村;““家庭成员”有户主何某峰、之妻秦某霞、之子何某刚;乡政府意见”为“同意规划意见”。证据2.何某峰(被拆迁人,合同乙方)与北京G公司(拆迁人,合同甲方,以下简称G公司)签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》(以下简称《拆迁协议》)。约定:“乙方现有在册人口3人,实际居住人口4人,分别是户主何某峰、之母秦某霞、之子何某刚、之妻吴某婕”、“被拆迁房屋补偿款共计2991759元”、“甲方支付乙方拆迁补助费共计845567.20元,“甲方应对在本协议签订之日起乙方完成搬迁后十五个工作日内,将拆迁补偿款、补助费共计3837326.20元,向被拆迁人开具领款凭证。被拆迁人按照有关规定持领款凭证到银行支取补偿款”;证据3.北京G公司于2007年1月31日向W公司出具的《关于S村居民提前入住的函》。主要内容为:“今有S村住户何某峰己购F号住房。由于拆迁款不能及时到,经多方协商,现同意先办理其中一套房房屋入住手续……待拆迁款到位之后,由我公司协助W公司将已办理入住该套房屋房款直接划到贵公司指定帐户”。证据4.何某彩等于2018年9月10日出具的《证明》一份,内容为:“本人与何某峰为姐弟关系。我母亲生前在老宅基地拆迁安置补偿时享有回迁安置房面积共计105平米.我母亲的回迁安置面积回购与何某峰在一套安置房内。该部分财产权利,我母亲生前安排给其最小的孙子何某刚继承。我们全体子女七人一致遵从母亲的意愿上述权益由何某刚继承。”对于上述证据材料,何某刚均予以认可;苏某涛认可证据1至证据3的真实性,但不认可其证明目的;认为无法核实证据4中签字主体的身份,且即使签字主体身份真实,该证据材料也不具有法律效力,因为秦某霞不是被拆迁房屋的所有权人,相应地,拆迁利益中无其遗产份额。本院认可上述证据1至证据3的真实性,将结合查明事实认定其证明目的以及证据4的真实性、证明目的等。何某刚提交了申请人为林某涵的《北京市保障性住房申请家庭情况核定表》(以下简称《核定表》),证明因曾以其妻林某涵名义申请保障性住房,故购买涉诉房屋时使用何某峰的名义,并解释称此举并非刻意隐瞒家庭住房、收入等情况,只是不了解政策,不知道其财产状况超过申请保障性住房标准,事实上,其因名下有汽车而未能获批保障性住房。对于该证据材料,苏某涛认可其真实性,不认可其证明目的,认为该证据恰证明何某刚名下无房产、不是被拆迁房屋所有权人、不享有拆迁利益;何某峰认可。本院认可其真实性,将结合查明事实认定其证明目的。本案审理过程中,应何某峰的申请,本院自北京市海淀区人民政府房屋征收办公室调查S村拆迁安置补偿方案,该方案上既未显示制定、公布主体等信息,亦未加盖任何单位公章,对此,苏某涛表示无法确定其真实性;何某峰、何某刚均予以认可,认为其标准与《北京市城市房屋拆迁管理办法》及其实施意见标准一致,均为按照每户建筑面积30平方米给予补偿。另,本案中,苏某涛自述于2017年9月才得知何某峰与何某刚就涉诉房屋赠与、过户的事实。何某峰自认未将上述赠与、过户一事告知苏某涛;建造被拆迁房屋时,何某刚尚年幼,未出资、出力;针对被拆迁房屋或拆迁利益,均未进行分家析产或析产继承;现不具有偿债能力,所享有的债权正在另案审理中。裁判结果一、撤销何某峰于2017年4月12日将北京市昌平区房产赠与何某刚的行为;二、何某刚于本判决生效后十五日内将北京市昌平区房产过户至何某峰名下。房产律师点评因债务人无偿转让财产,对债权人造成损害的,债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。具体至本案,苏某涛于2017年9月得知何某峰将涉诉房产赠与何某刚一事,则其以上述赠与行为损害其债权为由于2018年8月2日提起本次诉讼,并未超过上述法律规定的债权人撤销权除斥期间。本案中,双方争议焦点可归纳为:其一,上述转让行为是否属于无偿转让财产?其二,上述转让行为是否对债权人造成损害?其三,苏某涛行使债权人撤销权的权利范围。对此,法院分别论证如下:其一,上述行为是否属于无偿转让财产?如何某峰与何某刚的答辩意见成立,即该房屋系何某刚以其享有的拆迁利益支付房款、借用何某峰的名义购买,且该借名买房的行为合法有效,则尽管涉诉房屋的转让系以赠与的方式完成,亦不应认定为何某峰无偿转让财产。因此,何某峰和何某刚应当就涉诉房屋系何某刚以其享有的拆迁利益支付房款承担证明责任。根据查明的事实及当事人自认可知,何某刚并非被拆迁院落的使用权人,亦非被拆迁房屋的建造主体,则其作为“实际居住人口”所可能获得的拆迁利益仅限于“提前搬家奖”和“工程配合奖”等以“户”为单位的拆迁补助费;拆迁补偿款和补助款扣除F号房屋购房款后,尚有余额330余万元,则在何某峰一家就拆迁补偿款、补助款未进行分家析产的情况下,无法核实F号房屋及剩余拆迁补偿款、补助款的权利归属。此后,何某峰一家亦未就F号房屋进行析产继承,故亦无从确定F号房屋中是否含有秦某霞的遗产份额以及如有,是否由何某刚继承。至于何某峰提交的上述证据4,系在本次诉讼中形成,显然并非分割F号房屋售房款的依据。综上,现有证据不足以证明购买涉诉房屋的款项属于何某刚所有。另,何某刚提交《核定表》用以证明借名买房,与其作出的、申请保障性住房过程中并未刻意隐瞒财产的解释相互矛盾。故何某峰、何某刚应当就此承担不利的法律后果,即法院认定何某峰将原在其名下的涉诉房屋赠与何某刚的行为属于无偿转让财产。其二,上述转让行为是否对债权人造成损害?涉诉房屋原登记于何某峰名下,则苏某涛作为债权人,有理由基于物权的公示公信效力而认为涉诉房屋为何某峰的可供执行财产。但何某峰至今未能偿还其向苏某涛所负债务,且以赠与方式将涉诉房屋转让至何某刚名下,从而导致针对涉诉房屋的执行行为中止,客观上妨碍了苏某涛债权的实现,故应认定上述行为对债权人苏某涛造成损害。其三,苏某涛行使债权人撤销权的权利范围。尽管涉诉房屋价值高于苏某涛所享有的债权数额,但由于涉诉房屋系不可分物,且即使撤销赠与、以涉诉房屋为实现苏某涛债权的可供执行财产,并不意味着涉诉房屋的全部价值因此归苏某涛所有,故不应仅以涉诉房屋价值高于苏某涛所享有的债权数额为由,认定本案苏某涛行使债权人撤销权超出了其债权范围。综上,对于苏某涛要求撤销何某峰与何某刚之间针对涉诉房屋的赠与行为,具有事实及法律依据,法院予以支持。相应地,上述赠与行为自始无效,何某刚应将涉诉房屋恢复登记至何某峰名下。每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!
    枣庄律师-靳双权律师 靳双权律师
    2024-07-13
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  • 借名购买二类经济适用房行为是否有效法院如何认定
    请求:判令林某君享有林某旭位于北京市朝阳区A号房屋(以下简称A号房屋)的所有权。事实和理由:2015年拆迁。林某芳的公租房位于北京市S号房屋,林某芳签署拆迁协议得到总补偿款3524905.17和安置房源1套同时还可享有指定居住困难家庭奖励房源购买第2套房源资格,但购买人必须是林某芳的直系亲属,比如父母或子女,只有林某旭符合此条件。2015年12月25日,林某君与林某旭及林某芳、赵某玲达成协议,内容是:拆迁,林某君借用父亲林某旭名义购买第二套住房,所有购房款项115万由林某君支付,林某旭居住到百年后,仍归林某君所有。此协议由林某君代笔,因林某旭年事已高,由妻子赵某玲代笔,林某芳和赵某玲为见证人。2015年12月30日,由某公证处及拆迁办共同协助林某旭的《指定居住困难家庭奖励房源购买人声明书》申办成功,此声明书代笔人为林某芳。2016年5月24日,林某旭去世。2016年6月1日,因林某旭已去世,无法参加选房,此事由林某芳代理,付款方式为“专款拆抵”,购房人所获得的征收补偿款项,专款用于拆抵选定房源的房源占用费。2016年8月25日,林某芳收到购买奖励房源的结算清单,第二套安置房总价为1144320元。2016年9月10日,林某君将其购房全款一次性支付给林某芳。本案中,林某旭已于2016年5月24日去世,故2015年12月25日所签订协议应已生效,此后,林某君去办理面签手续时,对方要求出具有林某旭的法定继承人的相关手续,如公证书或法院判决书,林某君多次与各被告商讨无果,万般无奈诉至法院,本案实属一宗借父亲名义买房所引起的合同纠纷。被告辩称林某豪、林某佳共同辩称:一、此协议不是合法遗嘱,而是无效协议,此协议中林某旭的签字不是本人的,手印也不是本人的,不是林某旭的真实意思表示。二、林某旭是困难居住户,此房是政府照顾林某旭的定项安置经济适用房,政府规定不收现金,专款折抵就是要杜绝借名倒卖,林某旭于2016年5月去世,他名下的该房成为他的遗产。三、林某君没有资格购买此房,东城区政府拆迁办颁布的文件“某项目居住困难家庭的认定标准及申请程序”第一条明确规定:申请购房人必须是被征收人的父母或成年子女。林某旭是被征收人林某芳的父亲,符合政府规定的申请购房人的条件。林某君是被征收人林某芳的姐姐,不符合政府规定的申请购房人的条件。四、林某君与林某芳私下决定“借名买房”不会得到政府的认可和支持,《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导》中第十六条明确规定:借名人购买经济适用房等政策性保障住房,并登记在他人名下,借名人主张确认房屋归其所有的不予支持。五、因为父亲林某旭未留下遗嘱,该房屋已成为他的遗产,所以我主张按法定继承来分割该房屋的产权份额。林某芳辩称:同意林某君的诉讼请求。赵某玲辩称:同意林某君的诉讼请求。法院查明林某旭与赵某玲系夫妻关系,双方生育四名子女,即林某君、林某芳、林某豪、林某佳。林某旭于2016年5月24日去世。朱某仁与林某芳原系夫妻关系,双方于2001年3月19日经北京市崇文区人民法院调解离婚,调解书载明北京市崇文区S号房屋(以下简称S号房屋)由林某芳继续承租居住。2015年12月8日,北京市东城区人民政府房屋征收办公室作为甲方与林某芳作为乙方、单位作为丙方签订《房屋征收补偿协议》,约定乙方所有的S号房屋属于征收范围。乙方选择货币补偿的方式,补偿款项合计3524905.17元;根据征收补偿方案,甲方、丙方提供给乙方本项目奖励安置房屋三居室一套,符合居住困难家庭的认定标准并审核通过后,甲方、丙方另行提供给乙方奖励安置房屋一套。同日,北京市东城区人民政府房屋征收办公室作为甲方与林某芳作为乙方、单位作为丙方签订《居住困难家庭购买奖励安置房确认单》,约定根据征收补偿方案,购房人经乙方同意后,且符合居住困难家庭的认定标准并已审核通过,甲方、丙方提供给乙方本项目的奖励安置房屋二居室一套。2015年12月30日,林某旭经过北京市某公证书公证签署《居住困难家庭奖励房源购买人声明书》,内容如下:“本人林某旭,某项目征收补偿方案中对居住困难家庭奖励房源购买人资格的要求,同意按照被征收人林某芳与征收人确定的奖励房屋购房标准进行选房,同时知晓并同意本项目的选房要求及被征收人作出的《指定居住困难家庭奖励房源购买人声明书》,并遵守上述文件之规定。”2016年6月1日,林某芳代林某旭签署《某项目定向安置房确认书》,载明林某旭购买A号房屋,房源占用费1144320元,付款方式为购房人所获得的征收补偿款项,专款用于折抵选定房源的房源占用费。2016年8月25日,林某芳签署《某项目选择购买奖励房源结算清单》,载明A号房屋总价为1144320元。2016年9月10日,林某芳向林某君出具收条,确认收到林某君支付的A号房屋购房款115万元。庭审中,林某君提交了林某旭、赵某玲、林某芳、林某君于2015年12月25日签署的《协议书》,内容如下:“林某芳拆迁,我们以林某旭名义申请第二套住房,所有全款由林某君支付,让林某旭住到百年,百年后一切归林某君所有。”《协议书》赵某玲、林某芳、林某君签名并摁手印。赵某玲、林某芳、林某君称由于林某旭年事已高,《协议书》中林某旭的签名系由赵某玲代签,并由林某旭本人摁手印确认。林某豪、林某佳对《协议书》中“林某旭指印”的真实性不认可。林某佳申请对“林某旭指印”的真实性进行司法鉴定,后林某佳撤回鉴定申请。经查,A号房屋性质为按经济适用房管理。经询,林某君称A号房屋未办理房屋所有权证。又询,林某芳称S号房屋系其和前夫离婚时分得的,S号房屋拆迁完后安置了一套房屋,拆迁办问有没有家庭困难,如果有家庭困难可以申请一套购房指标,把户口转过来之后可以申请购买第二套房,根据政策我的直系亲属父母和子女可以有权买,我女儿名下有房不能买,林某旭有资格买,所以林某旭让林某君出钱购买A号房屋,林某旭就是出个名,让林某旭住到百年,实际购房人是林某君。裁判结果一、林某旭就北京市朝阳区A号房屋享有的相关合同权利由原告林某君享有,相关合同义务由原告林某君承担;二、驳回原告林某君的其他诉讼请求。房产律师点评对于《协议书》中“林某旭指印”是否是林某旭本人所摁,赵某玲、林某芳、林某君与林某豪、林某佳各执一词,因林某佳撤回司法鉴定申请,法院对“林某旭指印”的真实性无法确认。但将《协议书》内容结合被拆迁的S号房屋系林某芳的个人财产和林某君支付A号房屋购房款的事实,以及林某旭的配偶赵某玲明确表示“林某旭指印”是林某旭本人所摁的陈述,法院足以认定林某君(借名人)与林某旭(被借名人)存在借名购房合同关系。A号房屋性质是按经济适用房管理而非经济适用房,林某君与林某旭之间的借名购房合同关系不违反法律和行政法规的强制性规定以及相关房屋买卖管理政策,应当认定有效。因此,林某旭对A号房屋相关合同权利应当由林某君享有,相关合同义务由林某君承担。每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!
    枣庄律师-靳双权律师 靳双权律师
    2024-07-13
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  • 购房签署合同,但买方不具备购房资格,起诉确认合同效力纠纷
    诉讼请求称:1.确认原、被告签订的房屋买卖合同书有效;2.判令被告按照合同约定继续履行合同,配合原告将北京市石景山区S号房屋变更登记到原告名下,原告于过户当天将剩余房款581323.35元房款支付给被告;3.本案诉讼费、保全费、鉴定费等由被告承担。事实与理由:2015年11月2日,原告通过中介机构购买齐某莹名下位于北京市石景山S号房屋,双方签订书面购房合同,约定总房款为125万元,原告以现金方式支付5万元定金后,再次通过银行转账向被告支付55万元房款,双方约定剩余65万元房款,在房屋过户当天付清。上述60万元房款支付后,二被告将该涉案房屋交付给原告使用,后原告对涉案房屋进行装修并购置家具居住。2019年11月6日在涉案房屋处张贴北京市东城区人民法院公告,因被告齐某莹没有偿还信用卡一案要求被告齐某莹腾空该涉案房屋交付法院,原告无奈替齐某莹偿还信用卡欠款68676.65元及利息。原告多次要求被告过户未果,故诉至法院。被告辩称被告齐某莹、陈某涛共同答辩称:合同签订后,原告从未与我方联系要求过户履行合同等相关事宜,本案已经过诉讼时效。从所谓的房屋买卖合同履行过程中看原告目前仅仅向齐某莹付款55万元,如果按照合同约定总房款尚有70万元未支付,按照合同约定,原告应先行支付房款数额为60万元,原告仅支付55万元,故原告违约在先。因原告本人不具有北京购房资格,故该房屋买卖合同目的不能实现,房屋买卖合同应解除,二被告将已经收取的55万元返还原告并由原告向二被告支付自2015年至今的房租。如果原告可以支付尾款,原告同意将房屋过户给文某杰本人,但不同意将房屋过户至文某杰爱人名下,如果无法过户给文某杰,我方认为合同应解除。法院查明齐某莹与陈某涛于2013年8月24日登记结婚。2013年7月12日,齐某莹与公司签订《北京市商品房预售合同(经济适用房)》,购买位于北京市石景山区S号房屋(以下简称诉争房屋)。该房屋于2015年4月14日登记于齐某莹名下。2015年11月2日,齐某莹、陈某涛(甲方、卖方)与文某杰(乙方、买方)签订《房屋买卖合同书》(以下简称:房屋买卖合同),合同约定文某杰购买诉争房屋,房屋总价款125万元,本合同签订之日,乙方向甲方支付定金5万元,定金在甲乙双方均没有出现违约的情况下冲抵房款,乙方分三次支付房款:2015年11月5日支付5万元;甲方将房屋交付乙方使用时,乙方支付55万元;剩余房款于房产证下发后过户当天付清。合同第五条约定,本合同签订时,甲乙双方都不具备过户条件,等过户条件成熟时,甲方应协助乙方办理房屋过户手续。本合同发生的契税由乙方承担,其余费用由甲方承担。该合同由原、被告双方及见证人签字。2015年11月2日,文某杰向齐某莹名下账户转账2笔,合计55万元。同日,二被告将诉争房屋交付文某杰使用。文某杰主张其在签约当日另行以现金形式支付5万元,二被告否认。二被告认可以上房屋买卖合同的真实性,在答辩中认可双方之间存在房屋买卖合同关系,后又反言称文某杰支付的以上钱款系其对文某杰的借款并以签订房屋买卖合同的形式实现抵押,为此二被告提交了文某杰(债权人、甲方)与齐某莹、陈某涛(债务人、乙方)2015年11月2日签订的《个人房产抵押借款合同》(以下简称借款合同)一份,其中载明:借款期限为2015年11月2日至2020年11月1日,期限届满之日清偿,月息2%,乙方在合同规定的借款期限内按期主动还本付息,抵押物为诉争房屋,乙方房产经双方议定估价125万元,该借款合同中借款总金额处未填写。文某杰表示因买卖房屋系经适房,为了降低交易风险,双方另行签订借款合同以保障资金安全。双方签订了房屋买卖合同,房屋总价款大概为120多万,房款分几次支付,签约时给了一部分钱,还给了一笔现金,因为买卖的房屋是政策房,还没有达到上市年限,为了保证资金安全,所以双方另外签订了一个借款合同。又查,文某杰与蔡某雯于2005年登记结婚。文某杰称其无在京购房资格,但其妻子蔡某雯具有购房资格,故要求房屋过户。本案审理过程中,原告未提交其家庭具备购房资质的审核证明材料。裁判结果一、确认齐某莹、陈某涛与文某杰于2015年11月2日签订的《房屋买卖合同书》有效;二、驳回文某杰的其他诉讼请求。房产律师点评本案争议的焦点有以下几个方面:(一)双方之间成立买卖合同法律关系还是借贷关系。本案中,二被告在庭前会议中自认双方之间成立房屋买卖合同关系,后又称双方之间并无房屋买卖的意思表示,双方签订房屋买卖合同的目的系为了实现房屋抵押,法院认为二被告违反禁反言原则,但其未对其反言进行合理说明,亦未提交双方之间实为借贷关系的证据,其应当承担举证不利的法律后果,因原告提交了证人证言与二被告陈述的签约经过相吻合,据此,法院认定双方之间签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示。(二)房屋买卖合同的效力及履行问题。本案中,双方签订的合同约定,具备过户条件时,二被告协助原告办理房屋过户手续,且至法庭辩论终结前五年限制上市交易期限已经届满,合同订立时的瑕疵已经消失,目前涉案房屋已经具备上市交易条件,同时不具备其他法定无效事由,此外,涉案房屋的限售期限已过,履行上述合同并不会损害国家及社会公共利益,故可以认定原告与二被告签订的房屋买卖合同有效。现在二被告反悔,不按照合同约定履行合同义务,其行为严重违反诚实信用原则,这种违背诚信的行为不应受到法律保护,而应当承担继续履行合同,配合原告过户的合同义务。但原告未举证证实其具备购房资格,故法院认为双方约定的过户条件尚不具备,对原告提出的过户及支付剩余款项的诉请,法院不予支持。每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!
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    2024-07-13
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  • 身份证在不知道的情况下被拿去注册了公司,该怎么办?
    22年5月26日收到一条政务短信,短信内容为:您经营的揭阳某贸易有限公司尚未填报年度年报,请在6月30日前填报,逾期将列入经营异常名录,情节严重的受到行政处罚。经查,原告发现自己名下被他人冒用身份注册了一家有限公司(即本案第三人揭阳某贸易有限公司),其注册资本10万元,公司类型是一人有限责任公司,原告被登记为其法定代表人、股东、执行董事、经理,但原告对此一无所知,在多次向有关部门反映均未能解决问题后,原告委托本律师介入处理。办案思路:本案系工商登记纠纷,本案中,案外人张某德以揭阳某贸易有限公司代理人的名义向某市场监督管理局办理公司,并提交了公司登记申请所需的相关材料,某市场监督管理局应其提交的文件作出准予设立登记的行政行为,虽符合相关规定但经了解,郑某称其本人并未亲临到业务办理机构,也未曾签过任何公司注册登记的材料,同时,某市场监督管理局提供的授权委托书和登记材料等相关文件中“郑某”签名均与原告本人的签名存在明显差别,故我方律师在期限内申请对登记材料中“郑某”的签名进行笔迹鉴定。经鉴定,申请登记材料中涉及“郑某”名字签名确不是原告郑某本人所签。最终,法院对原告请求撤销其作出的准予第三人揭阳某贸易有限公司的登记设立的行政行为予以支持。裁判结果:撤销被告某市场监督管理局于2018年1月15日核准第三人揭阳某贸易有限公司登记行为。
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    2024-07-12
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  • 公房承租人去世后拆迁,共同居住人获得安置利益,承租人的继承人要继承法院驳回
    诉讼请求:1.要求继承北京市西城区xx拆迁利益,被安置房屋为北京市昌平xxx号房屋,要求原告占上述两套房屋的三分之一份额;2.785863.5元拆迁款要求原告共占三分之一份额;3.诉讼费由被告承担。事实和理由:被继承人陈某与其配偶张某贤共育有四个子女,分别为张某杰、张某娜、张某霖、张某旭。北京市西城区xx院内西房北数三间为被继承人陈某承租公房。2017年3月29日陈某因死亡注销户口,1996年3月19日张某贤因死亡注销户口。2012年3月15日张某霖因死亡注销户口,张某霖生前配偶为张某,二人于2011年11月29日离婚,二人无子女。张某娜于2002年11月16日去世,2002年11月19日注销户口。周某德系张某娜的配偶,周某文系周某德和张某娜之女。2018年3月,经周某德多次与北京S公司的疏解部工作人员查询沟通后确认,2015年左右,北京市西城区xx被列为西城区住房改善项目,并针对该院落内西房北数三间房屋的承租人陈某给予了腾退补偿及安置住房。二被告作为代理人,在未通知原告的情况下,私自与北京S公司签订了腾退协议,并私分了取得的两套定向安置房及相应补偿款。原告认为,以被继承人陈某作为腾退主体取得的安置房屋及搬迁补偿款应属于遗产,二被告存在侵犯原告继承权的行为,故向法院提起诉讼,请求判如所请。被告辩称被告张某杰、张某旭辩称,认可原告所述亲属关系。不同意原告的诉讼请求。本案涉案公房北京市西城区xx的拆迁补偿不属于陈某的遗产,不发生法定继承。陈某系于2008年1月22日死亡,死亡销户时间为2017年3月29日。涉案公房的腾退时间为2015年12月15日。公民的民事权利能力始于出生终于死亡,陈某作为涉案公房的原承租人,与公房出租方的租赁关系在其死亡时已经终止。之后涉案公房一直由与陈某同一户籍且共同居住两年以上的张某杰和张某旭继续实际居住使用并缴纳租赁费,直到2015年12月15日涉案公房拆迁。周某德、周某文和已故的张某娜均未在涉案公房居住使用,故涉案公房的拆迁补偿款在原承租人陈某死亡且未变更新承租人的情况下,由与公房原承租人共同居住生活的共同居住人(实际承租人)张某杰、张某旭所有并进行分割,符合法律规定。涉案拆迁合同虽然乙方处载有原承租人“陈某(已故)”和张某杰的名字,但对“陈某(已故)”仅是基于陈某死亡后未及时变更承租人名字的形式上的载明,显然拆迁S公司不可能与陈某签合同,拆迁款亦不可能为陈某所有,并非陈某的遗产。原告故意将陈某因死亡销户的时间当作死亡时间,延迟到公房拆迁时间之后,从而认定公房的拆迁补偿款属于陈某所有,属于原告主观认识错误,与事实不符,与公房管理政策不符。故请求法院驳回原告周某文的诉讼请求。法院查明被继承人陈某与张某贤系夫妻关系,二人生育四名子女,分别为张某杰、张某娜、张某霖、张某旭。张某贤于1996年3月19日因死亡注销户口。陈某于2008年1月22日去世。张某娜于2002年11月16日去世,其生前与周某德系夫妻,二人生育一女,即周某文。张某霖于2012年3月15日因死亡注销户口,其生前与张某原系夫妻,二人于2005年5月25日登记结婚,婚后无子女,2011年11月29日离婚。位于北京市西城区xx院内西房北数三间原系陈某承租的区属直管公房。2013年9月,北京S公司发布《拆迁方案》,涉及陈某所承租的公房。2015年12月15日,张某旭、张某旭之子张某川共同委托张某杰与北京S公司签拆迁协议,甲方为北京S公司,乙方均为陈某(已故)、张某杰。根据以上协议,甲方给乙方补助及奖励费共计1590661.1元,张某杰和张某旭分别购买位于北京市昌平区xx的安置房一套。裁判结果驳回原告周某文的全部诉讼请求。房产律师点评遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。本案中,位于北京市西城区三间系区属直管公房,陈某生前对该房屋无所有权,仅有承租权。公房承租权不属于陈某的个人财产,不能继承。该房屋参加拆迁项目时,陈某已去世。参加该项目获得的补助及奖励费、安置房均系在陈某去世后获得,不能认定为陈某的遗产。故对周某文要求将该补助及奖励费和安置房屋作为陈某的遗产继承分割的请求,法院不予支持。每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!
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    2024-07-12
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  • 老人将房屋遗赠给我,其继承人不认可怎么办
    请求:1.请求判令秦某刚拥有所有权的位于北京市朝阳区H室房屋一套由刘某文继承;……。事实和理由:秦某贤与吴某芝系夫妻关系,两人生育五个子女,分别为长女秦某霞、长子秦某刚、次子秦某昊、二女秦某涵、三女秦某云。吴某芝于1957年5月27日因死亡注销户口,秦某贤于1975年2月4日因死亡注销户口,秦某刚于2018年逝世。秦某刚一生未婚,没有子女,2005年因刘某文与秦某刚认识,随后刘某文与秦某刚生活十几年。两人形同父子,经刘某文与秦某刚协商,两人于2018年3月20日签订《遗赠扶养协议》,依照约定,刘某文精心照顾秦某刚直至死亡,秦某刚的后事也是由刘某文办理。对于秦某刚的遗产继承,其兄弟姐妹有不同意见。刘某文认为,其已经与秦某刚签订了《遗赠扶养协议》,并已按照约定履行了自己义务,应由其继承秦某刚的所有遗产,特此起诉。被告辩称秦某霞、秦某涵、秦某云辩称,刘某文起诉没有任何事实和法律依据,请法院查明事实,依法予以驳回。第一,关于刘某文在起诉书及提交的遗赠扶养协议中均提到他与秦某刚已共同生活十多年,两人形同父子,故形成所谓遗赠扶养协议的质疑。我们和秦某刚是亲兄弟姐妹,感情非常要好。秦某刚一生未婚,无儿女,我们一直对照顾有加。……刘某文在起诉书及提交的遗赠扶养协议中均提到他与秦某刚已共同生活十多年,两人形同父子,所以在2018年3月20日形成了遗赠扶养协议,为何我们在这十几年里从来没有见过刘某文也从来没有听秦某刚提到过此人只是秦某刚住院期间见过他,秦某刚告诉我们刘某文就是护工……。……受遗赠人应当在知道受遗赠后两个月内,作出接受或者放弃受遗赠的表示,到期没有表示的,视为放弃受遗赠。在此,刘某文也从来没有向我们做出任何接受的意思表示。故本案中刘某文提交的所谓遗赠扶养协议不符合法律规定,应当认定无效。……法院查明秦某贤与吴某芝系夫妻,育有长子秦某刚、长女秦某霞、次子秦某昊、次女秦某涵、三女秦某云。吴某芝于1957年去世,秦某贤于1975年去世。2001年8月23日,秦某刚作为乙方与甲方某单位签订《集资建房、购房协议书》,购买朝阳区H号房屋。”刘某文称其与秦某刚于2004年左右因观看演出相识,自2005年起其经常去秦某刚处,2007年秦某刚提出向让刘某文和他居住在一起,此后二人共同生活。2018年3月20日,秦某刚作为甲方、刘某文作为乙方签订《遗赠扶养协议》,约定:甲方愿意将个人财产遗赠给乙方,由乙方承担对甲方的扶养义务;乙方愿意承担扶养甲方的义务,并愿意承担乙方遗赠的财产。……。2018年10月2日,秦某刚去世。秦某昊于2018年10月20日作出《放弃继承权声明书》,自愿放弃其在秦某刚遗产享有的继承权。刘某文提交如下证据证明其履行了《遗赠扶养协议》约定的扶养义务:1.秦某刚住院病案和医疗费票据,证明秦某刚住院期间由刘某文照顾,医疗费由其支付。刘某文名下的网购生活用品的订单,送达地址为秦某刚生前居住房屋,其中多种商品为老年人生活用品。刘某文欲证明自2004年刘某文与秦某刚已共同生活十几年。2、刘某文名下支付宝账单,显示自2017年2月10日至2018年10月23日期间其为秦某刚房屋支付水电燃气费。通话录音,证明刘某文照顾秦某刚,被告知道。裁判结果位于北京市朝阳区H室房屋的合法权益由原告刘某文继承;房产律师点评继承从被继承人死亡时开始;遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产;继承开始后,按照法定继承办理;有遗嘱的,按照遗嘱继承或者遗赠办理;公民可以与扶养人签订遗赠扶养协议,按照协议,扶养人承担该公民生养死葬的义务,享有受遗赠的权利。秦某刚与刘某文于2018年3月20日签订的《遗赠扶养协议》系双方真实意思表示,内容不违反法律及行政法规强制性规定,应认定为合法有效。本案中,刘某文提供了大量证据证明其与秦某刚长期共同生活,不仅在生活上加以照料,还在共同参加文化活动等方面给予秦某刚以精神慰藉,从秦某刚的医疗及丧葬办理来看,刘某文全程参与,尤其是在秦某刚住院期间的护理环节起到了主要作用。综上,法院认为刘某文实际依约履行了秦某刚的生养死葬义务,应享有受遗赠的权利。法院根据秦某刚的遗产实际情况确定继承方式。每个案件都有特殊性,需要律师对案情进行细致的分析,才能有专业的判断,我们团队擅长处理各类房屋纠纷,如果您遇到相似案件,我们真诚的希望您可以来电详细说明情况,我们会尽力为您解答!
    枣庄律师-靳双权律师 靳双权律师
    2024-07-12
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  • 租客代签租房合同要注意什么
    2.租赁期限是六个月以上的,应当采用书面形式;3.关于租赁过程中的违约责任、救济方式和附加条款一定要在合同中明确。法律快车提醒您,根据《中华人民共和国民法典》第七百零四条租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百零七条租赁期限六个月以上的,应当采用书面形式。当事人未采用书面形式,无法确定租赁期限的,视为不定期租赁。第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务,但是当事人另有约定的除外。二、租房合同都是签1年吗法律对租赁合同期限是没有具体规定的,一般由承租人与出租人协商确定,但最长不得超过20年。《中华人民共和国民法典》第七百零四条【租赁合同主要内容】租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第七百零五条【租赁最长期限】租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效。租赁期限届满,当事人可以续订租赁合同;但是,约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。三、租房注意事项租房有以下注意事项:1.确定对方当事人具有相应的民事行为能力2.租房应当采用书面形式3.应当确定房屋是否合法,为真实存在4.确定房屋的租赁期限、租金及其支付期限5.约定好违约责任根据《民法典》第七百零三条规定,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同第七百零四条规定,租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款
    枣庄律师-葛牧律师 葛牧律师
    2024-07-14
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  • 出租房屋注意哪些细节
    视费;4.周边有无污染源噪音源。周边如有长期污染源和噪音源,看房的时候短时间内很难察觉,一定要问清楚。5.小区安全性;6.家具家电是否齐全及损耗情况、损坏赔偿损坏赔偿等说明;7.朝向、采光、楼层和冬暖夏凉情况。二、出租房屋需要办理哪些手续1.出租人与承租人签订书面租赁合同;2.双方在合同签订后30日内,到市、县人民政府房产管理部门申请登记备案。申请登记备案时应提交以下相关文件:书面租赁合同、房屋所有权证书、当事人的合法证件、经办人的证明文件、城市人民政府规定的其他文件;3.在市、县人民政府房产管理部门审查合格后颁发房屋租赁证书。我国《城市房地产管理法》第五十三条规定:房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。三、房屋出租房东需要交税吗法律快车提醒您,房屋出租房东需要交税,对个人出租住房不区分用途在3%税率的基础上减半征收增值税,按4%的税率征收房产税,个人所得税、附加税等其他费用由房东一并承担。《房产税暂行条例》第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的,由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。
    枣庄律师-邢放律师 邢放律师
    2024-07-14
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  • 侵犯著作权认定条件
    擅自发表、使用、出售他人作品等违法行为;3.行为造成了实际损害结果。法律快车提醒您,根据《中华人民共和国著作权法》第五十二条有下列侵权行为的,应当根据情况,承担停止侵害、消除影响、赔礼道歉、赔偿损失等民事责任:(一)未经著作权人许可,发表其作品的;(二)未经合作作者许可,将与他人合作创作的作品当作自己单独创作的作品发表的;(三)没有参加创作,为谋取个人名利,在他人作品上署名的;(四)歪曲、篡改他人作品的;(五)剽窃他人作品的;(十一)其他侵犯著作权以及与著作权有关的权益的行为。二、侵犯著作权诉讼时效几年侵犯著作权诉讼时效为三年。《最高人民法院关于审理著作权民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条规定,侵害著作权的诉讼时效为三年,自著作权人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。权利人超过三年起诉的,如果侵权行为在起诉时仍在持续,在该著作权保护期内,人民法院应当判决被告停止侵权行为;侵权损害赔偿数额应当自权利人向人民法院起诉之日起向前推算三年计算。三、著作权有效期限多少年著作权有效期限是作者终生及其死后五十年。《著作权法》第二条第一款规定,中国公民、法人或者非法人组织的作品,不论是否发表,依照本法享有著作权。第二十二条规定,作者的署名权、修改权、保护作品完整权的保护期限不受限制。第二十三条第一款规定,自然人的作品,其发表权、本法第十条第一款第五项至第十七项规定的权利的保护期限为作者终生及其死后五十年,截止于作者死亡后第五十年的12月31日;如果是合作作品,截止于最后死亡的作者死亡后第五十年的12月31日。
    枣庄律师-赵国荣律师 赵国荣律师
    2024-07-14
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  • 被车撞起诉要准备什么
    交警部门出具的事故责任认定书,证明对方应承担的责任份额,以及原告受到损害后产生的损失证据,例如医药费、住院费的医院收款凭证,病历证明等等。4.原告方在起草起诉状时,应当明确自己的诉讼请求并简要说明起诉的事实和理由。在因交通事故起诉时,建议将被告方投保的保险公司一并列为被告,有利于判决后保险公司根据判决进行赔付。5.原告在起诉时如果没有被告方的身份信息材料,可以向处理事故的交警部门申请复印其身份证、驾驶证、行驶证等证件资料。在提交证据材料时,如需证明自己的误工费损失,仅提供一张收入证明是不够的,应当有自己的固定收入流水作为证据。二、被车撞了赔偿时间限制吗被车撞了赔偿时间限制。当事人在三年内可以起诉请求赔偿。交通事故的损害赔偿属于民事纠纷,适用民事诉讼时效,一般民事诉讼时为三年,从当事人知道权利被侵犯之日起起算。如果受害人向侵权者主张权利,则时效从最后一次主张权利之日起计算。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护,有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长。三、交通事故赔偿伤残鉴定时限交通事故赔偿伤残鉴定期限为15天。法律快车提醒您,交通事故的当事人因伤致残的,在治疗终结后十五日内,可以向公安机关申请伤残评定。公安机关应当根据医院证明和公安部关于道路交通事故伤残评定的标准,在接到伤残评定申请书后三十日内评定伤残等级。
    枣庄律师-王勇律师 王勇律师
    2024-07-14
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  • 单位缴纳社保和个人缴费有区别吗
    同;4.养老待遇不同。社会保险是指一种为丧失劳动能力、暂时失去劳动岗位或因健康原因造成损失的人口提供收入或补偿的一种社会和经济制度。法律快车提醒您,根据《中华人民共和国社会保险法》第六十条用人单位应当自行申报、按时足额缴纳社会保险费,非因不可抗力等法定事由不得缓缴、减免。职工应当缴纳的社会保险费由用人单位代扣代缴,用人单位应当按月将缴纳社会保险费的明细情况告知本人。无雇工的个体工商户、未在用人单位参加社会保险的非全日制从业人员以及其他灵活就业人员,可以直接向社会保险费征收机构缴纳社会保险费。二、单位与个人缴纳社保的比例1.医疗保险:个人承担2%,单位承担8%;2.养老保险:个人为8%,单位承担20%;3.失业保险:个人为1%,单位承担2%;4.工伤保险:个人无,单位1%;5.生育保险:个人无,单位1%;6.公积金:个人10%,单位10%。而工伤和生育保险的费用均由单位承担。三、社保需要交多少年才可以领养老金社保需要交15年才可以领养老金。如果参加基本养老保险的个人,达到法定退休年龄时累计缴费不足十五年的,可以缴费至满十五年,这样就可以按月领取基本养老金。《中华人民共和国社会保险法》第十六条规定,参加基本养老保险的个人,达到法定退休年龄时累计缴费满十五年的,按月领取基本养老金。参加基本养老保险的个人,达到法定退休年龄时累计缴费不足十五年的,可以缴费至满十五年,按月领取基本养老金;也可以转入新型农村社会养老保险或者城镇居民社会养老保险,按照国务院规定享受相应的养老保险待遇。
    枣庄律师-刘小和律师 刘小和律师
    2024-07-14
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  • 合同签了违约怎么办
    金;3.赔偿损失;4.履行定金罚则。但如果违约是由不可抗力因素造成的,导致合同无法履行的,不承担违约责任。《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、合同违约起诉有效期合同违约诉讼时效是三年。法律快车提醒您,发生合同违约纠纷的诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算,时效期间的一般规定是3年,但是,自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。三、因违约解除合同的后果是什么合同解除的法律后果:1.合同没有履行的,终止履行;2.已经履行的,恢复原状或者进行补救,并且要求赔偿其履行的损失;3.违约解除的,违约方需要承担相应的违约责任。根据《民法典》第五百六十六条合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的,解除权人可以请求违约方承担违约责任,但是当事人另有约定的除外。
    枣庄律师-闫瑞梅律师 闫瑞梅律师
    2024-07-14
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