房屋所有权与使用权之争
导读：
房屋所有权与使用权之争
[案情]：
被告周某某于1999年5月10日向甘肃省山丹县人民法院申请执行已生效的(1998)山民再字第05号民事判决。法院于1999年6月21日向本案原告发出执行通知书要求其履行生效判决确定的义务，但其未履行。1999年11月4日，法院再次向本案原告发出通知，要求其于同年11月10日前将担保房屋一层室内的财产搬出，交于本案被告周某某经营，抵顶案款，否则依法强制执行，费用由其承担。但本案原告李某某除于1999年12月27日缴纳1000元案款外，对下余债务一直未履行。期间，本案被告周某某多次上访。2000年2月28日，被告周某某又以书信向山丹县委反映该案执行事宜，同年3月20日法院再次向本案原告发出强制执行公告，其仍未履行。
同年4月5日，法院依法强制执行。在执行时，由于原告夫妻在张掖打工，未在现场，但原告之子李某某、侄子李某某均在现场，并阻碍执行人员执行公务，法院遂对其两人依法拘留，将原告位于山丹县大东门西北角312国道旁的两间铺面隔开，交给了被告周某某一间。2000年6月14日、19日，2002年3月14日，法院分别给山丹县房改办公室、山丹县土地管理局以便函和协助执行通知书的形式，要求其依据相关规定给周某某办理房屋及土地使用的相关证件。周某某于2000年3月18日办理了山房权证8—8字第001317号房屋产权证，该证件记载房屋面积为24.75㎡，并注明“该房屋产权由债务抵顶所得”。于2002年3月18日办理了土地使用权证。现原告以当时法院执行的是房屋的使用权，被告使用房屋已有十年，以房屋租费计算也已顶清全部案款为由，起诉要求被告返还房屋一间(面积22平方米，价值11万元)。一审法院经审理，驳回了原告的诉讼请求。宣判后，原告不服提起上诉，二审法院经审理驳回了上诉。
[评析]:
上诉人认为法院通过执行生效判决确认给被上诉人的是房屋的使用权，而被上诉人认为是房屋的所有权。这就涉及到不动产物权确认的法律依据问题。
2007年3月16日第十届全国人民代表大会第五次会议通过的《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”该两条明确规定了不动产物权发生法律效力的依据为不动产物权登记，且不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿时发生法律效力。不动产登记就是不动产物权的公示方式，法律赋予公示较强的效力。[page]
我国不动产登记的效力有：第一，登记具有公示的效力。所谓公示，是指物权在变动时，必须将物权变动的事实通过一定方法向社会公开，从而使第三人知道物权变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。物权属于绝对权、对世权，具有排他性和优先效力，如果物权的变动不采用一定的公示方式昭示于众，则不动产物权归属不明，必将有害交易安全。而登记的主要目的在于公示，即通过登记向公众公开不动产物权归属及变动情况，使其了解不特定的物权状态，了解谁是真正的权利人，物权是否设有负担等内容，使第三人在参与交易时有一个识别、判断物权的客观标准。第二，登记具有公信的效力。物权的存在既然以登记为其表征，则第三人信赖该登记事实而进行相应的行为即对其产生公信力。登记记载的权利人在法律上则为真正的权利人，如果以后事实证明登记记载的物权不存在或存在瑕疵，对于信赖该物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然承认其具有与真实的物权相同的法律效果。当然，法律赋予登记以公信力，旨在保护善意第三人的利益，如果第三人明知该登记错误而为民行为则不产生法律效力。第三，登记具有形成力 。登记的形成力，又称物权变动的根据效力，是指登记具有使基于法律行为的不动产物权变动能否生效的效力。即不动产物权因法律行为发生变更时，只有经依法登记，才能发生物权变动的效果，不经登记，法律不认可该物权变动。我国物权法第九条是对登记的形成力的明确规定。由此可见，只有经过登记才能使物权变动既对抗第三人，又在交易当事人之间发生变动效果，形成确定的物权。第四，登记具有推定力。登记的推定力又称权利正确性推定效力，是指以不动产登记簿上所记载的当事人的权利内容为正确不动产权利的效力。一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是相一致的，但不能否认有时也会因主、客观因素的影响，导致两者不一致的情形出现。此时从不动产交易安全的角度和登记的公示公信效力来讲，都应推定登记簿上记载的权利是真正的权利，应确认其物权效力。
本案中原审法院在执行程序中向房屋登记部门和土地管理部门发出协助执行通知书要求办理房屋所有权和土地使用权登记，房屋登记部门登记后给被上诉人发放了房屋产权证书，表明房屋所有权的转移已发生法律效力，被上诉人已取得该房屋的所有权。同时，房屋使用权是对房屋拥有的利用及有限的占有权。通过房屋租赁或借用实现的是房屋的使用权，它不能出售、抵押、赠与、继承等，它包含在房屋的所有权之中。本案中没有出现或发生租赁和借用等转移房屋使用权的情形。据此，一、二审法院，依据相关法律规定，确认被上诉人通过某种民事法律行为从原所有人那里取得了房屋的所有权，故上诉人的诉讼主张无事实和法律依据。[page]
[结语]：
目前，房屋交易活动日益频繁，一些当事人轻视房屋所有权转移登记行为，严重影响了房屋交易的安全。通过本案的分析，希望能加深对不动产物权登记后发生法律效力的理解，引起对不动产登记的重视，确保房屋及其他不动产交易的安全，减少由此引发的诉争。
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引用法条
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