房屋抵押权登记撤销案
导读：
房屋抵押权登记撤销案
一、案情
原告：杨光群
被告：四川省泸州市规划建设局(简称规划建设局)
第三人：四川省泸州市龙马潭区安宁农村信用社合作社(简称信用社)
2007年6月27日，第三人信用社与“杨光群”共同向被告下属四川省泸州市房地产监理所(简称房监所)申请办理借款人为杨光群、抵押人为杨光群及配偶韩家彬、抵押物为泸州市江阳区康乐路3号1幢2单元10号房屋、抵押期限为2007年6月27日至2010年6月26日的房屋他项权利登记，提交的登记资料有：1、《房屋他项权利登记申请表》;2、权利人为杨光群的《房屋所有权证》、《土地使用权证》;3、借款人为杨光群的《最高额抵押担保借款合同》;4、抵押人为杨光群及配偶韩家彬的《房地产抵押合同》;5、抵押人杨光群及配偶韩家彬的《身份证》、《结婚证》复印件;6、《房屋现状说明书》;7、信用社愿意为杨光群及韩家彬贷款和设立房屋抵押权登记承担责任的《承诺书》。房监所于2007年6月28日向抵押权人信用社颁发了泸市房江阳区他字第00054819号《房屋他项权证》。
2007年12月17日，杨光群以自己的泸市房权证江阳区字第0000104803号《房屋所有权证》遗失为由，向房监所申请挂失。该所经查，该房屋已设立了贷款抵押登记。杨光群称自己从未向信用社借款，也未将自己的房屋设立抵押登记，请求房监所注销该房屋的他项权证。房监所以申请房屋抵押权登记的资料齐全、符合法定条件为由拒绝注销该房屋抵押权登记。杨光群不服，于2008年1月诉至法院，行政诉讼请求判决撤销泸市房江阳区他字第00054819号房屋抵押权登记。
法庭查明：信用社申办房屋抵押权登记的资料，除借款人、抵押人“杨光群”签名和指纹印不是杨光群所为外，其余均为真实、合法、有效;信用社与“杨光群”和韩家彬签订《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》前查看了抵押物，查验了身份证、房屋所有权证书、土地使用权书、结婚证书，询问了借款人“杨光群”、抵押人“杨光群”和韩家彬;信用社与“杨光群”及韩家彬共同到房监所申请办理房屋抵押权登记，填写申请表，坚持辩称原告杨光群与申办房屋抵押权登记的借款人和抵押人“杨光群”是同一人，并非两个人;信用社以杨光群和韩家彬为共同被告已经提起借款纠纷民事诉讼;申办房屋抵押权登记提交的杨光群《身份证》是1997年办理的，时年23岁。[page]
杨光群和韩家彬于2006年11月8日结婚，抵押物泸州市江阳区康乐路3号1幢2单元10号房屋系杨光群婚前个人购买。2007年3月22日，杨光群和韩家彬用同样的资料、证书，同样的手法，与泸州市江阳区况场农村信用合作社共同申请房屋他项权利登记，抵押期限为2007年3月22日至2010年3月20日。2007年6月12日，该房屋他项权利登记由杨光群与泸州市江阳区况场农村信用合作社共同申请注销。
二、审判
原告诉称：被告在办理房屋抵押权登记时所依据的《泸州市房屋他项权利登记申请表》、《最高额抵押担保借款合同》和《房地产抵押合同》，不是原告的签名和捺印，因此缺乏真实性;同时，被告没有当面核实当事人身份和签字捺手印，属程序违法。请求法院判令被告注销《房屋他顶权证》。
被告辩称：原告与第三人按照《城市房地产抵押管理办法》和《城市房屋权属登记管理办法》规定，申请办理房屋抵押权登记，产权清楚，资料齐全。被告已尽谨慎的合理审核职责，办理房屋抵押权登记合法。本案的鉴定结论不应作为证明被告的房屋抵押权登记行为违法的证据使用，因为该鉴定结论与被告的房屋抵押权登记行为没有必然联系。请求法院判决维持房屋抵押权登记、颁证行为。
第三人述称：原告提供的申请房屋抵押权登记的资料齐全，权属清楚;被告作为法定的房屋抵押权登记机关，在办理房屋抵押权登记时，已尽了合理合法的审查义务;被告依法颁发的《房屋他项权证》，应当受法律保护，从而才能保护第三人的利益。故应维持被告颁发的《房屋他项权证》。
一审法院认为：被告规划建设局作为房地产行政管理部门，具有对本行政区域内的房地产抵押权登记职能。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》、可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料等。房屋抵押权登记机构应当对申请人的申请进行审核，凡权属清楚、证明材料齐全的，予以登记。对申请材料的真实性，房屋抵押权登记机构只能采取力所能及的实质审查标准，即审查法律、法规规定应提供的材料是否齐全完备，无明显违法情形即可。本案中，申请房屋抵押权登记的当事人向被告提供了符合《城市房地产抵押管理办法》和《城市房屋权属登记管理办法》要求的文件、资料;被告按照法定程序和法定职责，审查后予以登记并颁证，尽到了合法、合理、审慎的注意义务，其登记行为合法。由于申请房屋抵押权登记的当事人提供的文件、资料中“杨光群”处的签字和印捺的手印不具有真实性，应属申报不实。根据《城市房屋权属登记管理办法》第二十五条的规定，对申报不实的，房屋登记机构有权注销房屋抵押权登记。因此，被告应当履行注销房屋抵押登记的法定职责。《城市房屋权属登记管理办法》第十一条规定，房屋他项权利登记，由权利人(原告)和他项权利人(第三人)共同申请。本案中申请人提交的材料中“杨光群”的签名和指纹印不是原告杨光群所为，由此发生的鉴定费4000元应由第三人龙马潭信用联社负担。[page]
一审法院判决：四川省泸州市江阳区人民法院于2008年5月16日作出如下判决：“被告泸州市规划建设局于本判决生效之日起三十日内履行注销泸市房江阳区他字第00054819号《房屋他项权证》的职责。案件受理费50元，鉴定费4000元，共计4500元，由被告泸州市规划建设局负担50元，由第三人龙马潭信用联社负担4000元。”
龙马潭信用联社上诉称：1、原判对《城市房屋权属登记管理办法》第25条所述“申报不实”的理解错误。申报不实是指申报的材料是虚假的，无效的。本案所提交的登记材料本身是合法、真实、有效的，尽管杨光群的签名不是真实的，但材料上其他当事人的签名是真实的。不真实的签名并不必然导致合同无效，合同效力也不属于登记机关和行政诉讼审查范围。2、撤销登记应以民事诉讼确认抵押合同无效为前提，否则，抵押登记被注销，就会出现抵押合同有效，抵押权无法实现的矛盾。本案申报材料的有效性不属于行政诉讼审查范围。3、被告未对申请人杨光群的身份进行合法、合理、审慎的审查义务，如果对申请人杨光群的身份和资格进行了合法、合理、审慎查验，即便申请登记材料有假，也能查明，也不会发生房屋抵押权登记。因此，原审判决认定被告按照房屋登记程序和法定要件要求，已尽到了合理、合法、审慎的注意义务是错误的。4、原判决认定房屋登记具体行政行为合法，却又判决注销该合法的房屋登记具体行政行为，不符合法律的规定，导致认定的事实与判决结果自相矛盾。一审判决错误。请求二审法院撤销一审判决，依法改判。
规划建设局辩称：1、房产登记申报不实，依法应予撤销。龙马潭信用联社与并非原告的“杨光群”共同向房监所申请房屋抵押权登记时提交的《房屋他项权利登记申请表》、《最高额抵押担保借款合同》、《房地产抵押合同》上的申请人、借款人、抵押人杨光群的签名笔迹和签名笔迹处印捺的指纹，不是原告杨光群的签名笔迹和指纹印捺。上述三份登记材料因此不具有合法性、真实性、有效性，应当属于“当事人提供虚假材料申请登记”，属于“申报不实”。上诉人所持合同当事人签名及指纹印捺不真实并不必然导致合同无效，人体部分是假不能认定整个人是假为由，认为原审判决对“申报不实”和“当事人提供虚假材料申请登记”的相关规定理解错误，导致适用法律依据错误的上诉理由，既是对房屋登记相关法律、规章规定的误读，也是对房产登记、合同效力、行政与民事诉讼关系的曲解，还是对假人、假物、假材料、假证据认定规则及标准的混淆。2、答辩人下属泸州市房地产监理所对房屋抵押权登记已尽到合理、合法、审慎的注意义务，没有违法行为;所作房屋抵押权登记及发给证书，符合权属清楚、资料齐全、程序合法的登记要求，没有不当行为;没能辨别出借款人、抵押人、申请人签名及指纹印捺不是原告杨光群所为，没能发现该登记材料虚假，既是答辩人下属泸州市房地产监理所自身职责、能力、条件所限，也是答辩人下属泸州市房地产监理所对身为贷款人、抵押权人、金融信贷企业法人的上诉人查询、核实借款人、抵押人、申请人身份及签名和指纹印捺后承认、承诺该登记材料真实的合理信任，并非失职、违法行为，并非未尽合理、审慎注意义务。由于上诉人提供的申请人、借款人、抵押人“杨光群”的签名笔迹和指纹印捺不真实，身份不真实，导致登记结果错误，应当为此承担相应的法律责任。答辩人在司法鉴定结论证明上诉人提交虚假登记材料，导致登记结果错误后，没有适时依法履行撤销该房屋抵押权登记、收回房屋他项权利证书或者公告作废的义务，应属不适时履行法定职责的行为，愿意承担相应的法律责任。原审判决答辩人于判决生效后三十日内履行注销泸市房江阳区他字第00054819号房屋抵押权登记的职责，有事实和法律根据，是正确的，请求二审法院驳回上诉，维持原判。[page]
杨光群辩称：杨光群并未向龙马潭区安宁农村信用合作社借款，未与该社签订借款合同和房屋抵押合同，也没有与该社共同申请房屋抵押登记。上诉人龙马潭信用联社也认可申请登记的材料不真实，依法应当注销房屋抵押登记。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
终审法院认为：根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，国家实行房地产抵押登记制度。根据《中华人民共和国担保法》第四十四条规定，办理抵押物登记，应当向登记部门提供主合同、抵押合同、抵押物的所有权或者使用权证书。根据《城市房地产抵押管理办法》第二十五条、第三十条规定，房地产抵押，抵押当事人应当签订书面抵押合同。到房地产所在地的房地产管理部门办理房地产抵押登记。该办法第三十二条规定，办理房地产抵押登记，应当向登记机关交验抵押当事人的身份证明或法人资格证明、抵押登记申请书、抵押合同、《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明等文件。该办法第三十条规定，登记机关应当对申请人的申请进行审核。凡权属清楚、证明材料齐全的，应当在受理登记之日起7日内决定是否予以登记，对不予登记的，应当书面通知申请人。根据《城市房屋权属登记管理办法》第十一条第四款规定，房屋他项权利登记，由权利人和他项权利人共同申请。该办法第二十五条第一款(一)项规定，申报不实的，登记机关有权注销房屋权属证书。根据上述法律规定，申请房地产抵押登记，必须由权利人和他项权利人共同申请，申请人向房屋登记机关交验的主要证明材料必须齐全并且真实。本案申请材料虽然齐全，但登记申请书和两份合同上的签字以及所捺的手印均不是杨光群本人所为，作为一方当事人的上诉人龙马潭信用联社对此并未陈述形成不真实的原因和理由。上诉人称杨光群明知有此笔借款和抵押，但未向法庭提供相应证据。在杨光群不认可的情况下，不能证明是共同申请。一方申请人的不真实应属申报不实。登记机关依据不真实的申请实施的登记行为不具有合法性，依法应当予以纠正。
抵押合同，是抵押登记的必备条件之一，但不是抵押登记的唯一条件。还需要具备其他法定条件，如果其他法定条件不具备，那么登记行为也不具有合法性。合法的抵押登记行为，必须是抵押合同有效;而抵押合同有效，不等于登记行为合法。本案即使抵押合同有效，也不能证明登记行为合法。一审判决并没有确认合同的效力问题。而是认定合同上“杨光群”签字不真实这一事实。[page]
登记机关已尽到审查注意义务只能证明其自身无过错，但不等于登记行为必然合法。一审判决认为登记机关“已尽到了合法、合理、审慎的注意义务，其登记行为合法”的理由不当，依法予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律、法规正确，虽然理由有所不妥，但结论并无不当。上诉人请求依法改判的上诉理由不能成立，本院不予支持。
终审法院判决：四川省泸州市中级人民法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十一条第(一)项之规定，于2008年11月19日作出如下判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人泸州市龙马潭信用联社负担。
三、解析
本案涉及如下法律问题：1、房产登记应否提交婚姻证明;2、房产登记申报不实的评判标准;3、申报不实获取房产登记的法律后果;4、房产登记机构审查合同材料的范围及程度;5、房产登记机构履行合理、审慎注意义务的评判标准;6、房产登记权利救济路径及程序;7、房产抵押权登记行政诉讼第三人的范围;8、房产登记民事和行政诉讼交叉时如何处理;9、房产登记合法性的评判标准;10、房产登记行政裁判方式;11、房产登记合法、结果错误的应如何裁判;12、房产登记行政诉讼中发现涉嫌违法犯罪的，可否司法建议公安机关查处。
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