二手住宅的房地产证明书是我们夫妇的名字,我妻子一个人和中介人签订了住宅买卖合同,二手住宅的房地产证明书是我们夫妇的名字,我妻子一个人和中介人签订了住宅买卖合同。这个协议有效吗?我可以废除合同吗?如果废

更新时间:2020-11-28 21:08:43人浏览
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二手住宅的房地产证明书是我们夫妇的名字,我妻子一个人和中介人签订了住宅买卖合同,二手住宅的房地产证明书是我们夫妇的名字,我妻子一个人和中介人签订了住宅买卖合同。这个协议有效吗?我可以废除合同吗?如果废除合同,需要支付赔偿金吗?二手住宅的房地产证明书是我们夫妇的名字,我妻子一个人和中介人签订了住宅买卖合同,二手住宅的房地产证明书是我们夫妇的名字,我妻子一个人和中介人签订了住宅买卖合同。这个协议有效吗?我可以废除合同吗?如果废
3位律师解答
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常德 咨询我
服务地区-湖南常德
买卖合同的违约金由双方自行协商后确定,法律上没有规定违约金的标准。但是,一般情况下,违约金的标准应当于一方违约可能给对方造成的损失数额相当。如果违约金约定过高(超过损失金额的20%),人民法院可在一方请求调低违约金的情况下,根据案件具体情况对违约金数额进行调整;同样的,如果违约金约定过低(低于实际损失的20%),守约方也可以要求法院调高违约金数额。
2020-11-28 21:08:43
萍乡 咨询我
服务地区-江西萍乡
买卖合同违约赔偿的计算有两种:
1、卖方不履行。按照客观的计算方法,损失额的计算应以货物的市场价格与合同价格之间的差额作为标准,在以客观标准计算损失时,一般应是履行地的市场价格。
2、买方拒绝接受货物。依客观计算方法,应按合同价格与违约时的市场价格来确定卖方遭受的损失。
2020-11-28 20:58:15
益阳 咨询我
服务地区-湖南益阳

1、如果《居间协议》或《定金协议》已明确了房产买卖的主要条款,则可视为《买卖合同》,下家有权要求上家继续履行该合同。这些主要条款有:价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等。不过,大多数《定金协议》或《居间协议》都不全部具备上述条款,因此,不能视为《买卖合同》。  
2、如果双倍返还定金还不能弥补下家的损失,下家可以要求赔偿实际损失。比如下家付了5万元定金,上家不想卖房,只同意返还10万元,而此时房价涨了20万元,那么上家仍然赚15万元。这时,下家可要求上家赔偿差价损失,也就是下家按实际损失来索赔,这个实际损失就是房价上涨的差价,下家可以按20万元来索赔。  
3、当然,更简单的办法是直接适用《定金合同》或《居间协议》中的定金罚则,即要求上家双倍返还。  签订买卖合同有一个必要的步骤是在网上进行合同备案,这个备案可以通过中介公司备案或买卖双方直接到房地产交易中心办理备案。《上海市房地产买卖合同》是示范文本,共有13项条款、6个附件,对房屋基本情况、付款时间、付款方式、违约责任等主要内容都做了约定。签订买卖合同后,上家违约不卖,不管下家是否支付了房款,也不管上家是否愿意承担违约责任,下家都有权要求继续履行合同。若上家仍拒绝履行,下家可诉至法院要求强制履行。建议在房价上涨比较快时,下家付定金争取多付点,付了定金以后尽早签订买卖合同。  
二、买二手房应注意户口的哪些问题  第一,核查户口簿登记情况。核查卖方的户口本,可大致了解卖方家庭的户籍情况。但需注意户口簿只能反应卖方家庭成员的户籍状况,而不能排除非家庭成员的户口落于交易房屋内的可能;另一方面,户口本上的登记的信息没有及时更新,可能与实际户籍状况存在差异。  第二,预先到公安机关核实户籍登记。房屋的户籍通常是由该房屋所在地的公安机关管理,买方可以委托律师或亲自到公安机关了解房屋的户籍状况。有的出售方承诺无户口,但仍应到公安机关核实。  第三,在房屋买卖合同中约定户口迁移条款和违约条款。户籍问题发生纠纷,采取事后补救很困难,买方必须防患于未然。在签订买卖合同时,应当把握三点:一是要求出售方在申请过户登记前的具体期限内将户口迁出,而不能约定在申请过户登记之后。二是约定买方在确认所购房屋中的全部户口已经迁出时,才可以付清全部的购房款。三是约定具体的违约责任。买方必须与卖方就违反该项承诺的责任做出具体约定,明确违约责任可以免除买方在损害方面的举证责任。
2020-11-28 20:49:21
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