通化律师

2月，赵某鑫和吴某洁签订了《房屋买卖合同》，赵某鑫欲购买吴某洁名下位于北京市丰台区的一号房屋（以下简称“一号房屋”）。2017年8月21日，双方又签订了《协议书（补充稿）》。但在合同履行期间，由于吴某洁的债务问题，一号房屋被法院查封并进行拍卖，这使得合同目的无法达成，于是双方在合同解除、购房款返还以及损失赔偿等问题上产生了分歧。二、各方诉求1.原告赵某鑫、秦某莉诉求-请求解除赵某鑫与吴某洁在2004年12月签订的《房屋买卖合同》以及2017年8月21日签订的《协议书（补充稿）》。-要求吴某洁返还购房款33万元并支付利息。-判令吴某洁赔偿房屋差价损失383万元。-让吴某洁承担案件受理费。-在上诉中，请求撤销原判的第二、三项内容，希望发回重审或者依法改判以支持一审的全部诉讼请求。他们声称已经支付了全部购房款，强调2012年的20万元转账也是房款，并且表示对于房屋未过户自己没有过错，认为一审确定的损失数额过低。2.被告吴某洁辩称-同意一审判决，不同意赵某鑫、秦某莉的上诉请求。三、法院查明情况1.合同签订与履行过程-2004年12月，吴某洁和赵某鑫签订《房屋买卖合同》，约定一号房屋的交易价格为33万元。之后，吴某洁将公有住宅租赁合同交给赵某鑫，并于2004年底让赵某鑫入住该房屋。2011年12月31日和2012年1月20日，赵某鑫分别向吴某洁转账5万元和20万元。2017年8月21日，吴某洁、周某鹏与赵某鑫、秦某莉签订《协议书（补充稿）》，其中规定未经许可吴某洁不得将房屋抵押，并且要在3个月内配合办理过户手续等内容。2.吴某洁债务与房屋查封情况-在北京Y公司与吴某洁借款合同纠纷一案中，海淀法院于2017年出具了民事调解书。然而，吴某洁未履行调解书确定的义务，Y公司申请执行，海淀法院于2017年8月28日查封了吴某洁名下的一号房屋。案外人赵某鑫对执行提出异议，被法院驳回。在赵某鑫与吴某洁、Y公司执行异议之诉一案中，法院判决驳回赵某鑫的诉讼请求，北京市第一中级人民法院维持原判，北京市高级人民法院也裁定驳回赵某鑫的再审申请。3.房屋抵押与产权状况-吴某洁称房屋在2016年11月28日抵押给了个人，而2017年的协议约定不得抵押。房屋所有权证显示，案涉房屋的所有权人为吴某洁，该证于2002年7月12日填发，2007年6月18日设定抵押权。周某鹏和吴某洁于1994年9月5日登记结婚，2020年10月14日协议离婚，协议约定一号房屋归双方共同所有，变卖所得价款双方各得一半。4.合同解除及相关主张-赵某鑫、秦某莉主张已经付清房款，但房屋被拍卖，合同目的无法实现，所以要求解除合同。吴某洁在庭审中同意解除合同，法院确认合同于2021年1月22日解除。四、法院认为1.合同效力与解除-赵某鑫和吴某洁签订的《房屋买卖合同》以及《协议书（补充稿）》是双方真实的意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，所以是合法有效的。现在一号房屋已经被法院查封并拍卖，这使得合同目的不能实现。赵某鑫请求解除合同，吴某洁表示同意，法院判定合同于2021年1月22日解除。2.购房款返还-鉴于生效判决已经确定“赵某鑫在2012年1月20日前未付房款金额为15万元”以及“对于赵某鑫已支付全部房款的主张未予支持”，所以吴某洁应当返还赵某鑫已付的购房款18万元，并支付相应的利息。3.损失赔偿-根据吴某洁签署的《协议书（补充稿）》，吴某洁作为另案被执行人，没有履行生效法律文书确定的义务，从而导致房屋被查封并拍卖，对于合同不能继续履行是存在过错的。同时，生效判决也已经确定“根据现有证据亦不足以证明赵某鑫对于一号房屋未办理过户手续没有过错”。法院综合考虑合同的履行情况、双方的过错程度、可得利益损失、房屋拍卖价格等因素，酌情判定吴某洁赔偿赵某鑫损失20万元，对于赵某鑫过高的诉讼请求不予支持。五、裁判结果1.赵某鑫与吴某洁于2004年12月签订的《房屋买卖合同》，赵某鑫、秦某莉与吴某洁于2017年8月21日签订的《协议书（补充稿）》均于2021年1月22日解除。2.吴某洁需在判决生效之日起七日内返还赵某鑫购房款18万元并支付利息。3.吴某洁需在判决生效之日起七日内赔偿赵某鑫损失20万元。4.驳回赵某鑫的其他诉讼请求。六、律师点评1.合同有效性与解除-赵某鑫和吴某洁之间签订的合同文件是有效的。当房屋被查封拍卖，合同目的无法实现时，双方同意解除合同，这符合法律规定和实际情况。2.购房款返还认定依据-对于购房款返还数额的确定，之前的生效判决起到了关键作用。特别是对于2012年1月20日转账20万元是否为购房款的认定，前案判决已经给出结论，这体现了司法判决的连贯性和权威性。3.损失赔偿的过错考量-在损失赔偿方面，法院的判定是综合考虑双方过错的结果。吴某洁因为未履行自身义务导致房屋被查封拍卖，这是明显的过错行为。而赵某鑫在签订合同时就应该预见到房屋可能存在无法过户的风险，并且在长达十余年的时间里没有积极主张权利，这也是存在过错的表现。法院综合多种因素后，酌情确定吴某洁赔偿赵某鑫的损失数额，是在合理的范围之内的。案件心得：1.合同履行中的风险防范意识-无论是购房者还是售房者，在房屋买卖过程中都应当具有风险防范意识。购房者要及时办理过户手续，确保自身权益，不能因为房屋已经交付使用就忽视过户的重要性。售房者要确保自身债务情况不会影响房屋交易，避免给购房者带来损失。2.生效判决的重要性与证据的关联性-生效判决在后续案件中有重要的参考价值，它确定的事实和结论对类似争议具有约束性。当事人在主张自己的权益时，所提供的证据要与案件关键事实具有紧密的关联性，否则可能无法得到法院的支持。就像本案中赵某鑫主张2012年的20万元为购房款，但未被法院认可，可能就是证据关联性不足或者与之前生效判决冲突的结果。3.过错认定与赔偿责任的公平性-在合同无法履行导致纠纷的情况下，法院对双方过错的认定是确定赔偿责任的关键。双方都应当对自己在合同履行过程中的行为负责，这种基于过错程度来确定赔偿责任的方式体现了司法的公平性原则。当事人在类似案件中，要清楚认识自己的行为可能带来的法律后果，积极履行合同义务并保存好相关证据。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

.原告齐某江-齐某江最初向法院提起诉讼，要求被告赔偿财产损失达158万元，并承担诉讼费。不过，在诉讼进程中，他变更了诉求，请求被告给付所占份额折价款79万元，同时要求被告承担诉讼费和保全费。2.被告林某鹏-林某鹏辩称，原告的起诉缺乏事实依据和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。他坚称自己独立购买了涉案房屋，虽然承认原告出了部分钱，但认为该款项性质不明确。他指出，房屋的按揭款和尾款基本是由自己偿还的，并且自己的女友还出借12万元给原告用于购房，强调涉案房屋属于自己的个人财产。3.第三人余某燕-余某燕陈述，涉案房屋为林某鹏的个人财产，与自己和原告均无关系。她表示齐某江转账给被告的钱中有2万元是自己的出资且为赠与性质，同样请求法院驳回原告的诉讼请求。（二）案件事实1.房屋购买详情-2003年，齐某江与余某燕再婚，林某鹏是余某燕之子。2006年3月29日，林某鹏与北京K公司签订了《商品房买卖合同》，购买位于北京市房山区一号的房屋。房屋总价为190080元，首付57080元，剩余的133000元办理银行按揭。其中，首付里的4.5万元由齐某江和余某燕支付，房屋登记在林某鹏名下。2.房屋居住与贷款偿还状况-房屋交付之后，主要是齐某江和余某燕在居住。房屋贷款的偿还方面，齐某江和余某燕按月偿还了大部分贷款，林某鹏仅仅偿还了6000元。2010年，齐某江和余某燕对房屋进行了装修并居住多年。到了2017年12月6日，林某鹏一次性提前偿还银行贷款42567.39元。之后，林某鹏将房屋出售，售房款为158万元。3.其他相关情形-齐某江声称购房相关款项均由自己实际出资，但林某鹏和余某燕并不认可这一说法。余某燕称首付中有2万元是自己赠与林某鹏的。此外，余某燕在2018年曾提起离婚诉讼，不过后来又撤诉了。（三）法院裁判结果1.判决林某鹏于判决生效后的7日内赔偿原告齐某江房屋损失70万元。2.驳回原告齐某江的其他诉讼请求。（四）律师点评从律师的视角来看，本案的核心问题在于涉案房屋是否为齐某江、余某燕借林某鹏之名购买，以及他们是否为房屋的真实权利人。尽管林某鹏和余某燕否定存在借名买房的关系，但是法院在调取林某鹏名下偿还贷款的银行账户逐月存款凭条照片之后，林某鹏认可账户内的大部分存款是齐某江到银行柜台办理的，并且存款日期与齐某江支取自己存款的日期存在对应性，这表明房屋贷款大部分是由齐某江和余某燕偿还的。再综合考虑首付款的出资情况、房屋的装修居住情况等因素，法院认定齐某江、余某燕与林某鹏之间存在借名买房合同关系，他们才是房屋的真实权利人。林某鹏虽然提供了诸多证据，但这些证据无法证实房屋主要由他自己出资购买以及按期偿还贷款的事实，他偿还部分贷款和提前还款的行为不足以改变房屋的权属。余某燕声称房屋归林某鹏所有以及2万元为赠与的意见缺乏足够的证据支持。林某鹏未经齐某江同意就出售房屋，这种行为侵害了齐某江的权益，齐某江单独要求林某鹏赔偿售房款损失的诉求是合理的，法院对此予以支持。对于赔偿数额，法院根据房屋为夫妻共同财产以及林某鹏有归还贷款的情况进行了酌情确定。而齐某江主张自己夫妻全额出资，由于证据不足，法院未予确认。案件心得在这类房产纠纷案件中，借名买房的情况较为复杂。首先，证据的收集与认定至关重要。法院在判断房屋权属时，会综合多方面的证据，如出资情况、还款情况、居住情况等。在本案中，银行账户存款凭条照片等证据对齐某江一方的诉求起到了关键的支撑作用。其次，各方当事人的陈述需要有证据支持。林某鹏和余某燕虽然提出了自己的观点，但缺乏足够证据时，难以被法院采纳。最后，在涉及家庭关系的房产纠纷中，各方的财产关系往往因家庭关系的复杂性而变得模糊不清，这就要求当事人在处理房产相关事务时，应当尽量明确各方的权利义务关系，避免日后产生纠纷。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

请求1.原告诉求-郑某和林某兰向一审法院提起诉讼，请求确认北京市门头沟区一号房屋的所有权归二人共同所有。2.被告上诉请求-林女士、孙先生、孙某文上诉，请求撤销原判，改判驳回郑某和林某兰在一审的全部诉讼请求，同时要求郑某、林某兰承担一、二审的诉讼费用。（二）上诉理由1.事实认定问题-上诉人林女士等人称，一审法院认定林某兰的丈夫赵某康以林女士名义签订《拆迁补偿安置协议》这一事实并不存在，而且认定在办理拆迁过程中没有其他委托书是错误的。-他们认为郑某和林某兰在同一次拆迁中已经享受了拆迁安置利益，若再对一号房屋主张拆迁利益，就属于被拆迁两次，这违反了拆迁安置方案。2.行为合法性争议-他们主张郑某和林某兰借用林女士名字签订《补偿安置协议》违反法律规定和社会公共秩序，应是无效行为。（三）被告辩称1.事实认定无误-郑某和林某兰辩称同意一审判决，不同意上诉请求。他们认为一审判决认定事实清楚。A号房屋是郑某承租的公房，2、3、4号自建房是经郑某同意后由林某兰建造的，所以根据这些情况，拆迁安置房一号房屋应归郑某和林某兰共同享有。-按照拆迁方案，公租房和自建房的拆迁利益有所不同，有自建房时签订两份合同属于一次拆迁，并非上诉人所说的两次拆迁。并且林女士在一审提交的证据不能证明她承建了被拆迁房屋，被拆迁房屋实际上是林某兰承建的。2.协议合法有效-他们称《补偿安置协议》是由拆迁人北京H公司与郑某、林某兰依法签订的，是合法有效的。（四）法院查明情况1.人物关系-郑某是林女士、林某贤、林某兰的母亲。林女士与孙先生是夫妻关系，孙某文是他们的女儿。赵某康与林某兰曾是夫妻关系，现已离婚。林某兰户籍不在门头沟区，而林女士、孙先生、孙某文户籍在门头沟区。A号房屋是郑某承租北京R公司的公有住宅。2.拆迁相关事实-2012年8月15日，赵某康以林女士的名义与北京H公司签署了《补偿安置协议》。协议约定林女士在A号院内有房屋4间，应安置房屋建筑面积为67.24平方米（这个面积是按照自建房2、3、4号房屋申请认定面积计算得出的），实际居住人口为林女士、孙先生、孙某文，安置房为一号房屋（尚未办理不动产权证书，实测面积84.41平方米）。-《补偿安置协议》及相关文件的原件由郑某和林某兰持有。拆迁档案显示A号房屋院内有多处房屋，其中1号房屋为公房，2、3、4号房屋为自建房，5号房屋为棚闭的院落，并且拆迁档案中没有分家单等文件。郑某就A号房屋院内其他房屋也签订了《拆迁补偿安置协议》，该协议载明的实际居住人口包括郑某、林某贤、林某兰。3.相关案件详情-2015年林女士起诉赵某康、林某兰，要求返还一号房屋，之后撤诉。在该案中，林女士提交了两份《具结保证书》，赵某康出庭作证称其中林女士、林某兰的姓名是他所签。在本案中，林女士等人称《具结保证书》中林女士的签名不是她所签，但认可《补偿安置协议》的效力。-郑某曾将一号房屋出租，2020年林女士等人起诉要求租客腾房，法院以郑某主张一号房屋是借名取得且林女士认可未取得拆迁协议原件和房屋钥匙等为由驳回了林女士等人的诉讼请求，该判决已经生效。4.自建房建造主体争议-郑某和林某兰主张自建房是林某兰经郑某同意建造的，赵某康出庭作证支持这一说法。-林女士、孙先生、孙某文主张自建房是他们建造的，并提交了施工队收条和物资凭证。但是郑某和林某兰对这些证据的真实性不认可，并且指出这些证据与之前案件中的陈述存在矛盾，之前林女士称自建房大概是90年代初建造的，而在本案中主张是2010年建造的，而且之前案件并未提交这些证据，所以法院对林女士等人提供的证据不予采信。法院综合考虑郑某是A号房屋承租人，郑某认可自建房是林某兰建造以及证人证言等因素，确认自建房是林某兰经郑某同意建造的。（五）法院认为1.自建房性质与归属-由于A号房屋是郑某承租的公房，院内自建房未取得规划审批手续，不能作为独立房屋，只能依附公房存在。自建房是林某兰建造的，而且拆迁档案中没有分家单等材料表明郑某同意林女士取得被拆迁房屋权利，所以拆迁档案中的2、3、4号房屋应属于郑某享有。2.一号房屋归属认定依据-结合《补偿安置协议》原件等相关材料由郑某、林某兰持有、林女士不持有房屋钥匙等情况，法院采信郑某、林某兰借用林女士等人名义签订《补偿安置协议》的主张。根据协议，自建房是按房屋置换方式取得安置房，应安置房面积未添加额外面积，协议载明的实际居住人口与安置房取得无关，所以安置房应属于郑某享有，郑某认可与林某兰共同享有一号房屋，法院对此予以支持。（六）裁判结果北京市门头沟区一号房屋相关权益由郑某、林某兰共同享有。（七）律师点评1.自建房建造与一号房屋来源-郑某和林某兰主张借用他人名义签订《补偿安置协议》，并认为一号房屋相关权益应归他们所有。从一号房屋的来源看，依据《补偿安置协议》，拆迁安置利益是针对被拆除房屋置换而来的。林女士未能充分证明涉案自建房为其建造，而法院依据郑某是A号房屋承租人、郑某认可自建房是林某兰建造以及证人证言等因素，认定自建房是林某兰经郑某同意建造的。2.一号房屋归属判定依据-关于一号房屋的归属，综合考虑《补偿安置协议》、补交房款收据、入住通知交接单、房屋交付验收表等原件材料由郑某、林某兰持有，林女士不持有房屋钥匙等情况，法院采信郑某、林某兰借用名义签订协议的主张是有事实依据的。案件心得从这个案件可以看出，在涉及房屋所有权纠纷案件中，证据的充分性和一致性非常关键。在自建房建造主体的争议上，林女士等人虽然提交了相关证据，但证据存在与之前陈述矛盾等问题，导致不被法院采信。而郑某和林某兰一方，不仅有证人证言支持，而且证据之间相互印证。法院在判定房屋归属时，会综合考虑多方面因素，如房屋来源、相关协议原件的持有情况、当事人之间的关系等。对于借名签订协议这种情况，需要根据各种实际情况来判断其真实性和合法性。在处理类似纠纷时，当事人应当保存好各种与案件相关的证据，确保证据的真实性、完整性和一致性，以维护自己的合法权益。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

审法院起诉，提出两项诉求。其一，要求法院判令秦某鑫依据离婚协议约定，将其名下的一号房屋过户到秦某亮名下，使该房屋归秦某亮所有；其二，要求法院判令秦某鑫依据离婚协议约定，将其名下的二号房屋过户到秦某杰名下，使该房归秦某杰所有。二、被告辩称与相关陈述1.一审辩称-秦某鑫在一审法院辩称，离婚时虽签订了离婚协议，但徐某未履行协议约定的义务。他认为离婚协议应作为一个整体看待，徐某在要求他履行协议时也应履行自身义务，若徐某不能履约，他要求重新分配共同财产。2.相关方陈述-秦某亮述称，要求秦某鑫履行协议，将一号房屋过户到自己名下。-秦某杰的监护人徐某述称，要求秦某鑫履行协议，将二号房屋过户到秦某杰名下。3.上诉请求及理由-秦某鑫上诉请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。其理由如下：-他认为一审法院查明认定北京市海淀区一号和二号房屋是他和徐某的夫妻共同财产是错误的。这两套房屋是北京E公司所有的财产，他和徐某无权处分，一审判决超出了夫妻间的财产关系范围。-他主张赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，他撤销赠与是合法有效的。三、被告辩称1.徐某、秦某杰、秦某亮辩称，不同意秦某鑫的上诉请求。他们认为两套房屋是婚后贷款购买的，属于徐某和秦某鑫的夫妻共同财产。他们不同意秦某鑫撤销赠与，因为离婚协议是秦某鑫和徐某共同签署的，应该继续履行。四、法院查明情况1.人物关系与离婚协议内容-徐某与秦某鑫原系夫妻关系，秦某亮、秦某杰是他们的儿子。2007年3月1日，双方在民政部门协议离婚，协议内容包括一号房屋归秦某亮所有，二号房屋归秦某杰所有。2.二审证据提交与质证-二审期间，秦某鑫提交了相关证据。证据一为某公司的两张证明，用以证明房屋是公司委托他购买的（当时他是公司总经理）；证据二为两张发票，证明是某公司出钱购买房屋；证据三为起诉书，证明某公司已经起诉；证据四为某公司会议纪要，证明楼房是公司的。-徐某、秦某亮、秦某杰对秦某鑫提交的证据均不认可，认为证据一至四的真实性和证明目的都不成立。他们指出房屋就是秦某鑫、徐某夫妻共同财产，某公司由秦某鑫完全控股，财务由秦某鑫的姐姐负责，秦某鑫提交的证据不能证明其目的，法院对这些证据也未予采信。五、法院认为1.离婚协议效力-法院认为，徐某与秦某鑫签订的离婚协议中关于房产归属的约定是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且在民政部门备案，所以离婚协议中关于房产归属的约定有效。2.支持原告诉求依据-由于徐某主张秦某鑫履行协议中房产归属的约定，秦某亮、秦某杰也对诉争房产主张权利，法院认为他们的主张合法有据，予以支持。六、裁判结果1.判决位于北京市海淀区一号房屋归秦某亮所有，秦某鑫于判决生效后60日内配合秦某亮办理该房屋的过户手续；2.位于北京市海淀区二号房屋归秦某杰所有，秦某鑫于判决生效后60日内配合秦某杰办理该房屋的过户手续；3.驳回徐某的其他诉讼请求。七、律师点评1.房屋产权认定-在本案审理中，秦某鑫声称涉案两套房屋并非夫妻共同财产，而是案外人公司购买，存在借名买房事实。然而，首先，双方在离婚协议中未提及房屋产权情况却进行了分配，这表明两人都认可房屋属于夫妻共同财产范围。其次，房屋登记在秦某鑫名下且登记时间在婚姻关系存续期间，从物权登记主义角度，应确认房屋产权归夫妻双方。最后，虽然秦某鑫称案外人已起诉，但借名买房事实能否确认并不明确，即便确认也不能直接导致物权变动，若有损害赔偿之债可另行解决。所以法院确认协议效力并据此裁判是符合法律规定的。2.离婚协议性质与不可撤销性-秦某鑫与徐某的离婚协议是一种包含财产与身份关系的复合性协议。签订离婚协议时，双方对离婚、子女抚养、财产分割等诸多问题一并达成一致意见，明确知悉全部内容并自愿签订，这是双方的真实意思表示。离婚协议的签订不仅涉及经济因素，还需考量感情、道德、伦理等诸多因素，即使协议内容对一方不利，也不能单方主张撤销。并且，对涉案房屋的处分是对夫妻共同财产的分配，并非单方赠与行为，所以秦某鑫主张撤销赠与、不再履行协议约定给付义务的理由不充分且缺乏法律依据，不应被支持。案件心得：1.证据的重要性-在处理这类涉及财产归属争议的案件时，证据的认定至关重要。秦某鑫虽在二审中提交了一系列证据试图证明房屋并非夫妻共同财产，但由于证据的关联性、真实性等问题，未能得到法院认可。这表明在法律事务中，无论是主张权利还是进行抗辩，所提供的证据都需要具备充分的证明力。2.离婚协议的特殊性-离婚协议作为一种特殊的协议，具有复合性。它不仅仅是财产的分配协议，还涉及身份关系等多方面因素。这就要求在处理离婚协议相关纠纷时，不能单纯从财产法的角度去考量，还需要综合各种因素，如双方签订协议时的真实意愿、协议的整体平衡性等。法院在审理此类案件时，会充分尊重当事人的意思表示，只要协议内容不违反法律法规的强制性规定，就会倾向于维护协议的效力。3.物权登记的意义-物权登记在确定财产归属方面具有重要意义。本案中，房屋登记在秦某鑫名下且登记于婚姻关系存续期间，这一物权登记的事实对法院认定房屋为夫妻共同财产起到了重要的支撑作用。在类似的财产纠纷案件中，物权登记是一个重要的考量因素，能够为确定财产的归属提供初步的依据，但并非唯一依据，还需要综合其他情况进行判断。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

洁向法院提出诉讼请求：判令被告赔偿未按照《就地安置合同书》交付安置住房的损失914.08万元。二、事实与理由1.2003年被告负责朝内地区危旧房改造工作。同年1月16日，原、被告签订《就地安置合同书》，约定原告选择就地安置方式购买被告在朝内地区建设的房屋，被告应于2004年7月16日交付安置住房，并在交付使用后90个工作日内，将办理权属登记需提供的资料报产权登记机关备案。2.原告先以现金支付首期购房款48707.98元，后通过贷款支付剩余12万元，被告开具了发票。但到期后，被告未按约定交付房屋。原告多次询问安置房屋情况，直至2017年才得知房屋已被被告另行出售给陈某鑫，且于2005年8月1日向陈某鑫交付。3.2018年原告起诉要求确认被告与陈某鑫签订的合同无效，由被告与陈某鑫返还房屋并协助办理过户登记手续。一审判决支持原告请求，但陈某鑫上诉后，二审判决撤销一审判决，驳回原告全部诉讼请求。不过二审判决载明，若原告认为基于与被告所签就地安置合同存在相关权利，可另行主张。原告认为被告擅自卖房给案外人造成其严重损失，故提起本次诉讼。三、被告辩称1.被告M公司不同意原告的诉讼请求，理由如下：-原告已将就地安置合同权利义务转让给陈某鑫。原告提交了委托书及房屋变更申请表，拆迁工作人员经形式审查后，销毁原告签署的就地安置合同原件，将购房人变更为陈某鑫并签订新合同，符合当时操作规范，被告无过错。-虽之前诉讼鉴定表明《购房人变更申请表》和《委托书》中原告签字捺印非本人，但当时为陈某鑫办理房屋交付、过户手续的相关材料显示，被告将给原告的发票改为陈某鑫名字并加盖公章，结算购房款时退还陈某鑫面积补差购房款，这表明2004年被告认可原告已转让房屋，被告无过错和恶意，且已向陈某鑫履行交房义务，原告不能依据作废合同主张权利。-原告明知房屋交付时间、地址等信息，却十几年未主张权利，2018年才起诉不合常理。-2005年原告前夫秦某君及子女起诉被告要求交付安置房屋时，原告方表示2014年底得知房屋已交付，刘某洁私下卖房。原告工资一般，离婚时负债，却在离婚后13天内一次性偿还贷款117699.43元不合常理，被告认为这是原告卖房所得购房款。-原告基于合同要求赔偿的债权请求权已超法定诉讼时效，不应得到支持。四、法院查明情况1.相关人员关系与合同签订情况-刘某洁之祖母陈某霞生前承租房屋。2003年1月16日，原、被告签订《就地安置合同书》，显示刘某洁原住房情况，应安置人口包括刘某洁、秦某君、秦某浩、秦某菲、赵某文，就地安置住房为一号住房，建筑面积86.47平方米，房价168707.98元。2.购房款支付情况-2003年4月23日，刘某洁、秦某君、秦某浩与B银行签订《贷款借款合同》，12万元转入被告账户。2003年3月28日被告向刘某洁出具48707.98元购房款发票，贷款到位后又出具12万元购房款发票。3.家庭关系与相关案件情况-刘某洁与秦某君2003年11月7日经法院调解离婚，离婚协议中载明共同债务分担情况，双方表示涉诉房屋为共同财产，但因未取得产权证，法院释明可待取得后另行解决且任何一方不得处置房屋。2003年11月20日刘某洁向B银行一次性还清剩余贷款117699.43元。4.陈某鑫相关合同及手续情况-2003年1月16日（被告称合同注明时间，实际签订时间约2004年）被告与陈某鑫签订《就地安置合同书》，相关信息与刘某洁合同相同。2004年12月7日被告将刘某洁发票记账联复印件中的名字划掉改为陈某鑫并加盖公章出具给陈某鑫。2005年8月1日被告与陈某鑫签订《房屋交接书》，房屋产权2006年登记在陈某鑫名下。5.拆迁底档材料情况-《工龄调查表》显示刘某洁、秦某君、陈某鑫、于某芝的工作年限等信息。《购房人变更申请表》显示刘某洁因经济负担过重自愿将房过户给陈某鑫，有刘某洁、秦某君、秦某浩、秦某菲、赵某文签名字样及指印。《委托书》内容类似，有刘某洁签名字样及指印。6.相关诉讼情况-2005年1月12日秦某君、秦某浩、秦某菲起诉被告及刘某洁拆迁合同纠纷，要求被告交付回迁房屋。2005年1月19日开庭笔录显示，被告称房屋未更名，若秦某君等人与刘某洁问题解决可办理过户，刘某洁称未卖房且更名需共居人同意。法院认为秦某君等人非合同缔约方，不享有请求权，2005年3月15日裁定驳回起诉。-2005年10月27日刘某洁报案称《就地安置合同书》遗失。-2018年2月12日刘某洁起诉被告拆迁安置合同纠纷，要求确认被告与陈某鑫合同无效、自己对房屋享有优先权、被告及陈某鑫返还房屋并办理过户登记手续，法院追加相关人员为第三人。诉讼中，刘某洁申请鉴定，结果为《委托书》、《购房人变更申请表》上“刘某洁”签名捺印非本人，被告申请鉴定，结果为“秦某君、秦某浩、秦某菲”签名笔迹非本人。陈某鑫表示自己在售楼处询问后与被告签订合同，一次性现金交付购房款但凭证找不到，已居住多年认为自己是善意第三人，与刘某洁从未谋面。北京C公司经理作证称拆迁中变更购房人应双方到场签新合同且安置对象须在危改范围内。法院一审认为涉诉房屋为拆迁安置房不能自由买卖，被告与陈某鑫合同损害社会公共利益应无效，刘某洁诉讼请求具有物权性质不适用诉讼时效，判决支持刘某洁部分请求。陈某鑫上诉后，二审认为刘某洁无证据证明被告与陈某鑫恶意串通，不能证明合同存在法定无效情形，撤销一审判决驳回刘某洁全部诉讼请求，但指出刘某洁可基于与被告合同另行主张权利。7.房屋价值评估情况-本案审理中，原告申请评估涉案房屋现市场价值为914.08万元（扣除土地出让金），被告申请评估2004年7月16日当日市场价值为685894元（扣除土地出让金）。8.关于诉讼时效的情况-原告表示2005年秦某君等人起诉被告及刘某洁的案件裁定后，自己一直找被告工作人员要求办理安置手续，但被告以其无合同原件为由拒办，直到2017年得知被告成立客服部可查询拆迁档案，查询后才知晓房屋已转让给陈某鑫，故于2018年起诉。五、裁判结果被告北京M公司开发有限责任公司于本判决生效后三十日内向原告刘某洁赔偿未按照《就地安置合同书》向原告刘某洁交付安置住房的损失9140800元。六、律师点评1.合同的认定与效力-虽然刘某洁不能提供《朝内危改区就地安置合同》原件，但根据贷款合同、双方陈述及之前诉讼认定的事实，可确定双方签过此合同。该合同是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。2.被告交付义务与违约赔偿-按照合同约定，被告有向原告交付安置房屋的义务。但被告将房屋交付给陈某鑫并办理过户，且生效判决认定被告与陈某鑫的合同合法有效，陈某鑫已取得房屋所有权，被告无法向原告交房，应当赔偿原告损失。所以原告要求赔偿未交房损失的诉讼请求合法有据，法院应予以支持。3.关于权利义务转让的争议-被告称原告已将就地安置合同权利义务转让给陈某鑫，但鉴定表明《委托书》、《购房人变更申请表》中刘某洁等人的签名、指印非本人，且无证据表明刘某洁与陈某鑫相识、达成买卖合意以及陈某鑫向刘某洁支付购房款，所以难以认定双方存在房屋买卖合同关系。同时，按照拆迁公司经理所述的变更购房人的操作流程，没有证据表明刘某洁的合同原件被收回，且刘某洁和陈某鑫未共同到场签订新合同，陈某鑫也不是被拆迁安置对象，不能仅因刘某洁无合同原件就认定其已转让房屋。4.诉讼时效的判定-关于被告主张诉讼时效已过，在2005年秦某君等人起诉的案件中，被告当时表示房屋未更名可办理过户。没有证据表明原告在2017年前明确知晓或应当知晓房屋已过户给陈某鑫，并且原告是基于2021年3月31日作出的二审判决书产生的法律后果提出本次诉讼请求，所以原告的主张未超过诉讼时效。5.损失赔偿额的确定-根据法律规定，当事人一方违约造成对方损失的，损失赔偿额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可获得的利益。被告无法交付房屋构成违约，所以应当按照涉案房屋现值赔偿原告可得利益损失。案件心得：1.证据的综合判断与合同认定-在这类案件中，即使合同原件缺失，也可通过其他相关证据来认定合同关系的存在。如本案中通过贷款合同、双方陈述等多方面证据确定原被告之间的安置合同关系。这表明在处理案件时，不能仅依赖单一证据，要综合各种相关证据进行全面判断。2.合同权利义务转让的谨慎认定-对于合同权利义务的转让，不能仅凭表面的手续就轻易认定。本案中，虽然有看似表明转让的《委托书》和《购房人变更申请表》，但经鉴定签名捺印非本人，且缺乏其他关键要素（如双方合意、付款凭证等），就不能认定转让关系成立。这提醒在处理涉及合同转让的事务或案件时，必须谨慎审查各种要素，确保转让关系真实合法。3.诉讼时效的关键考量因素-诉讼时效是案件中的一个重要考量因素。判断诉讼时效是否已过，需要详细审查案件中的各种情节和事件发生的先后顺序。本案中，通过分析之前案件中的各方陈述、原告知晓房屋转让的时间点以及与本次诉讼请求产生的关联等多方面因素，来确定诉讼时效未过。这体现了在处理涉及诉讼时效争议的案件时，要细致梳理案件发展脉络，准确判断时效是否届满。4.违约赔偿与可得利益保护-在确定违约赔偿时，应充分考虑可得利益的保护。本案按照涉案房屋现值确定赔偿额，体现了对守约方因对方违约而丧失的合同履行后可获得利益的保护。这表明在处理违约赔偿案件时，要全面评估违约行为给对方造成的损失，包括直接损失和可得利益损失，以实现公平合理的赔偿。每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！

伤。二、律师工作经律师会见了解情况，认为嫌疑人符合取保候审的条件，理由有几点：第一、犯罪嫌疑人家中有年幼孩子需要抚养，是家中唯一经济来源，存在实际困难，有租房合同、出生医学证明等材料可以证明；第二、嫌疑人是初次犯罪，事发当日也是醉酒状态，主观恶性相对较小，对其取保候审不致发生社会危险；第三、嫌疑人到案后如实供述案情，且距拘留之日已有相当长一段时间，侦查机关对证据的收集应当基本齐全，取保候审不会影响侦查工作；第四、事发后，嫌疑人本人以及家属多次表达了赔偿意愿，悔罪态度良好。基于以上理由，律师向公安机关申请取保候审，公安机关作出了不予变更强制措施的通知。三、取保候审结果。收到公安机关不同意取保候审的通知后，律师联系到检察院，因为批捕的决定权在检察院处，律师将嫌疑人的实际情况反馈了检察院，检察院联系到受害人一方，并由公安机关协调双方进行和解，但因赔偿数额相差悬殊，未能和解成功。考虑到嫌疑人实际赔偿能力以及确有赔偿意愿，出于缓解或化解社会矛盾的目的，最终嫌疑人将一定金额的赔偿款提存于公证部门，最终嫌疑人取保候审成功。

会。副本件数依仲裁规则的规定提交。(二)仲裁的受理1、仲裁委员会必须在收到当事人的仲裁申请书后5日内作出是否受理的决定并通知当事人。仲裁委员会收到仲裁申请书后应立即进行处理，经审查，对符合受理条件的，应当决定受理，并通知当事人;对受理条件有缺陷的，应当告知当事人进行补正。如果当事人能够补正并在指定期间进行了补正，也应受理;对不符合受理条件、当事人根本无法补正或逾期不补正的，则应当以书面形式通知当事人不予受理，并应写明不予受理的理由。2、仲裁委员会受理仲裁申请后，应当在仲裁规则规定的期限内将仲裁规则和仲裁员名册送达申请人，并将仲裁申请书副本和仲裁规则、仲裁员名册送达被申请人。申请人与被申请人均对等享有根据仲裁员名册指定仲裁员及仲裁规则所赋予的其他权利，也负有相应的义务。所以，仲裁委员会受理申请后，应当在仲裁规则规定的期限内将仲裁员名册和仲裁规则送达申请人及被申请人，同时，应将仲裁申请书副本送达被申请人。3、被申请人收到仲裁申请书副本后，应当在仲裁规则规定的期限内向仲裁委员会提交答辩书。仲裁委员会收到答辩书后，应当在仲裁规则规定的期限内将答辩书副本送达申请人。被申请人未提交答辩书的，不影响仲裁程序的进行。答辩就是针对申请人提出的仲裁请求以及所列举的事实、理由作出辩驳，以便通过仲裁审理，保护自己的合法权益。答辩书的内容，可以是实体方面的，也可以是程序方面的。被申请人对自己在答辩书中提出的主张负举证责任，应提供证据和证据来源，以证明自己主张的正确。被申请人书写答辩书，应在收到仲裁申请书副本后，并在仲裁规则规定的期限内向仲裁委员会提交。仲裁委员会收到答辩书后，应当在仲裁规则规定的期限内将答辩书副本送达申请人。被申请人不提交答辩书的，不影响仲裁程序的进行。答辩是被申请人的权利，而不是义务，被申请人可以在仲裁规则规定的期间内答辩，也可以不答辩。4、申请财产保全。一方当事人因另一方当事人的行为或者其他原因，可能使仲裁委员会的裁决不能执行或者难以执行的，可以申请财产保全，当事人申请财产保全的，仲裁委员会应当将当事人的申请依照民事诉讼法的有关规定提交有管辖权的人民法院，由该法院执行财产保全措施。5、仲裁活动的委托代理。当事人、法定代表人委托律师或者其他代理人进行仲裁活动的，应该在这个阶段向仲裁委员会提交授权委托书。

拘束力的一种保护。其二，行政保护，即指国家行政机关对当事人某些比较严重违反知识产权法律的行为予以行政处罚，以及对某些知识产权向权利人予以授权等的行政行为。其三，司法保护，指对知识产权通过司法途径进行保护。其四，知识产权集体管理组织保护，即较弱小的知识产权人为维护自身利益与势力通过形成某种组织，由该组织代为处理知识产权保护相关事宜。其五，知识产权人或其他利害关系人的自我救济。知识产权人或其他利害关系人通过设立专门从事知识产权法律或管理事务的部门，制定知识产权战略，确定如何保护知识产权和避免对他人侵权的一系列具体措施与手段。其六，舆论导向保护，通过正确合理的知识产权保护舆论引导，营造良好的知识产权保护氛围。

寻找被并购企业;以及在证券市场上收购企业;等。首先，并购企业确定企业战略发展目标，其基本内容是，通过对本企业(集团)的组织结构、母子公司关系、主要业务(产品)、财务管理、会计核算、采购、销售、储运、生产等经济业务进行调查，确定企业在未来3-5年及本阶段实施企业扩张、兼并收购的目标，包括最终实现的系统功能、经济社会效益等。在自己熟悉的企业中寻找机会，重点抓好优质目标和大型优质项目。要充分运用项目信息和企业关系资源，搜集目标资料，进行认真的分析，主动出击，通过充分交流发现目标的潜在需要。在发现并购重组能够使目标企业的优势得以发挥，就要尝试提出并购重组的项目建议书。二、并购方案(报告)的提交明确并购企业与被并购企业之后，并购企业(或各自)拟就并购方案(报告)，经过有关部门发布并购信息，确定并购的目的与意向，告知被并购企业的债权人、债务人和合同关系人。并购方案设计应围绕降低并购成本、提高并购效率展开，力求维持和增强并购方资产的流动性、盈利性和增值能力。并购及其融资的方案设计主要包括并购形式的选择、交易价格的确定、并购资金来源策划、信息披露、债务处置、员工安置等内容。国内发生的并购活动主要有两种基本情况，一是以现金购买资产或者以现金以外的其它资产置换目标资产，二是以现金或其它资产购买股权，随着证券市场的发展，后者正在成为主流形式。三、资产评估资产评估的目标是建立在明确企业并购的目的与意向的基础上。被并购企业经过对其整体资产的评估，形成资产转让的底价。同时，补并购企业也要全面地、及时地进行本企业的债权、债务及各种合同关系的审查与清理，以便确定处理债务合同的办法。资产评估一般由资产评估事务所等中介机构完成。并购交易价格的确定是以对并购目标的估价为基础的，交易价格常常左右并购形式的选择。在并购方申请并购贷款的情况下，交易价格也是确定贷款金额的决定性因素。当采取股权并购形式时，交易价格通常以每股净资产为基础上下浮动。一般情况下，并购企业要成立并购项目组，项目组的领导及其成员要由即精通并购业务及其财务业务，又熟悉企业人事、公共关系等的人员组成。与此同时，要建立和培养一支将来整合企业的合格队伍。实施方案论证时，要确定整个项目实施的投资。其投资即包括并购时的投资，其金额较大，时间集中;又包括将来整合被并购企业的支出，费用也可能很大。因此，企业需事先制订合理的费用预算，报经企业决策部门批准后，企业还需筹集、安排好相应的资金。四、确定成交价格并购双方通过资产评估确定资产整体价值，据此进行平等谈判协商，最后形成成交价格。五、签订并购协议书并购价格一经确定，并购程序便进入了实质阶段，双方协商达成一致意见后开始签订正式协议书，明确双方的权利和义务。在提交并购方案之后，可能并购企业要求开展与目标企业进行并购谈判或邀请产权交易所等中介机构参与并购谈判(或者全权直接代表并购企业与目标企业谈判)。谈判的核心问题是并购形式和交易价格。应该尽量贯彻并购方案的操作思路，促成并购协议的签署，防止因为一些并不重要的细节问题致使谈判陷于破裂。必要时，应根据谈判取得的阶段性成果对已有方案进行必要的修正，并购双方充分沟通和协商，进行灵活机智的变通，努力争取获得最佳的效果。还可以邀请商业银行作为并购财务顾问，请其在并购完成后的债务安排方面提出主动性的建议，这对交易双方都有一定的吸引力，有利于并购交易的完成。除了上述工作之外，还需要协调政府主管部门的关系。六、审批与公证协议签订后，经双方法人代表签字，报国有资产管理部门(国有企业)、工商局、税务局和土地管理局等部门审批，然后申请公证，使协议具有法律约束力。七、办理变更手续企业并购发生后，企业的法人资格发生了变化。协议生效后，双方要向工商等有关部门申请办理企业登记、企业注销、房产变更、土地使用权转让等手续。八、产权交接并购双方的资产移交，须在国有资产管理部门(国有企业)、银行等有关部门的监督下，按协议办理移交手续，经过验收、造册、双方签字后，会计据此入帐。被并购企业未了的债权、债务，按协议进行清理，并据此调整帐户，办理更换合同、债据等手续。九、发布并购公告把并购事实公诸于社会，使社会各方面知道事实，并调整与之相关的业务。

践中摸索了一套比较规范、科学的工作程序。坚持这些工作程序，就能使人民调解工作既坚持原则，依法办事，又方便群众，保证调解质量。人民调解工作一般应坚持以下工作程序：(1)受理纠纷。受理纠纷是调解纠纷的第一步，一般有两种途径，一是纠纷当事人找到调解委员会请求调解纠纷，即当事人主动申请调解。二是调解委员发现纠纷后，及时主动前去调解，特别是那些容易激化的纠纷，避免可能出现的恶果。(2)调查分析纠纷情况。受理纠纷后，要深入进行调查，充分掌握材料，弄清纠纷情况，判明纠纷性质和是非曲直。这是正确、圆满调解纠纷的前提。(3)对当事人进行说服劝导工作。对当事人进行说服劝导是人民调解工作中的重要步骤，必须以事实为依据，以法律、法规、规章和政策为准则，法律、法规、规章和政策没有明确规定的，可依据社会公德。(4)促成当事人和解并达成调解协议。经过充分说理和耐心细致的说服教育工作，如果双方当事人已互谅互让，具备了达成调解协议的思想基础，调解人员就应该抓住时机，促成双方当事人达成调解协议。如果达不成一致意见，调解人员就应该提出合情、合理、合法的建议性解决方案，使他们经过协商，在新的基础上，自愿达成调解协议。(5)调解协议的履行。调解委员会是国家法律规定的调解民间纠纷的群众性自治组织。因此，在调解委员会主持下，依据法律、政策自愿达成的调解协议，对当事人具有法律意义上的约束力，当事人应当履行。

职工妇女因生育后离开工作岗位，不再从事有报酬工作以致收入中断，及时给予定期的现金补助，以维护和保障妇女及婴儿的正常生活。三是医疗服务。指由医院、开业医生或助产士为职工妇女提供的妊娠、分娩和产后的医疗照顾，以及必须的住院治疗。

控制他人从事卖淫的行为。组织他人卖淫的，处五年以上十年以下有期徒刑，并处罚金情节严重的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。组织卖淫罪具有下列情形之一的，应当认定为“情节严重”卖淫人员累计10人以上卖淫人员中未成年人、孕妇、智障人员、患有严重性病的人员累计5人以上组织境外人员在境内卖淫，或者组织境内人员出境卖淫的非法获利100万以上的造成被组织卖淫的人自残、自杀或者其他严重后果的其他情节严重的情形对于涉嫌组织卖淫罪的案件来说量刑是比较严重的，建议家属尽早委托律师介入了解案件情况，尽量去争取减刑缓刑或者不起诉。很多家属不了解刑事案件的时间以及流程，很容易错失为当事人辩护的时机。家人被拘留之后最好是能够及时咨询律师了解情况，不要盲目等待。对于刑事案件取保候审的黄金时间就是拘留的前37天时间，也就是1个月零7天。这个时间段有两次取保候审的机会。所以家属一定要抓住这两次机会，如果超过37天还没有被放出来，那么就意味着当事人逮捕了再想去争取取保候审，那么非常难。所以刑事案件一定要及时的咨询律师，去了解相关的情况，不要盲目等待。毕竟律师介入也需要一定的时间，需要去看守所会见当事人，了解所涉及案件的具体情况，和承办警官以及检察官去沟通当事人的情况，为当事人辩护提交取保候审材料以及不予批捕意见，为当事人争取取保候审。对于刑事案件不是一件小事情，家属千万不要盲目等待。一个刑事案件从拘留到判决持续的周期在五六个月的时间，如果案件比较复杂，那么持续的周期会更长。刑事案件律师介入为当事人辩护，争取取保候审，减轻缓刑，无罪辩护，不予起诉，罪轻辩护等合法权益。