汕尾律师

郭某起诉被告，主张自己10月份的工资，被告尚未足额支付，另外，主张被告未与其签订书面劳动合同，应当额外支付2个月的工资，以及为追索上述费用从广西老家到深圳的车费1200元。被告收到通知后，与郭某沟通，希望和解撤诉。郭某不同意。被告无奈，委托本人代理诉讼。本律师查看案件材料后，发现标的额不大，只有一万多元，而且从郭某提交的材料来看，郭某的劳务费差额、二倍工资差额、车费都没有相应的事实依据和法律依据，很难获得法律的支持。鉴于被告也希望和解，郭某年纪也大了，这么远跑来深圳也不容易，本律师也主动与郭某沟通协商适当补偿让其撤诉的事情，郭某同意了，在办理撤诉手续时，郭某称，目前有事在忙，等晚上才可以办理，明天提交撤诉申请。等第二天，本律师和郭某沟通撤诉时，郭某回复：昨晚和朋友喝了一顿酒，商量了这个事情，朋友劝他不要撤诉，一定要坚持打下去，肯定能拿到钱。于是郭某听从朋友的建议，不愿意和解撤诉。本律师只得按照流程去参加庭审。一周后，本律师收到本案判决书，驳回郭某全部诉求。2、律师点评本案中，郭某诉求劳务费差额，可证明不了劳务费差额的证据，何时提供劳务、劳务费如何约定、劳务费结算情况等，都无法证明。所以劳务费差额不能支持。郭某诉求二倍工资差额，那是存在于劳动关系中，本案郭某已年过60，属于劳务关系，而且郭某在被告处工作并未超过一个月，所以也不支持。关于从广西到深圳的车费，双方没有约定过车费由被告承担，且是郭某个人行为，也没有实际支出相关费用的凭据，故也不能支持。至此，郭某的全部诉求被法院驳回。3、律师建议打官司这个事情，是一个严谨且专业的事情，如果没有事实证据和法律依据，仅凭自己的一腔愤怒、一厢情愿去打，结果大概率是竹篮打水一场空。建议，专业的事情交给专业的人做。

上亦应如此。应当明白，诉讼永远只是手段，而绝非目的，且是不得已而为之的手段。因此，能打赢官司，为当事人博得一张难以兑现的判决书者，未必就是好律师;唯有能以最小的成本而使当事人之利益最大化者，才是真正的好律师。因此，律师应当长于策略，精于诉讼，工于谈判;律师应当穷尽一切法律及非法律手段，使出浑身解数，力求伐谋，不战而屈人之兵!02【基本案情】原告：上海某某银行股份有限公司东莞分行被告一：东莞某某印刷有限公司被告二：孟某某被告三：某某控股有限公司被告四：某某印刷有限公司被告五：上海某某包装印刷有限公司被告六：某某(上海)纸品有限公司2017年6月22日，原告与被告一签订编号为54022017280091号《融资额度协议》，约定融资额度金额为人民币1.6亿元，额度使用期限自2017年6月22日至2018年6月22日止。同年6月29日，原告与被告一签订编号为54012017280147号《流动资金借款合同》，约定被告一向原告借款1.6亿元，用途为采购原材料，借款期限均为自首次提款之日起12个月内，即2017年6月29日起至2018年6月29日止，贷款利率按发放日贷款人公布的一年期限的浦东发展银行贷款基础利率+168BPS计算，贷款利率调整方式为固定利率，即利率不作调整，货款结息方式为按月结息，结息日为每月的20日，逾期罚息利率为按计收罚息日适用的贷款执行利率加收30%执行，双方还就借款利率及计息方法、提款、账户开立与管理、支付监管、还款、约定事项、扣划约定、通知送达等进行了约定(详见合同)，被告一以其所有的评估价为3315.4万元的机器设备(详见动产抵押登记书编号：0769东莞0020170628001及《抵押财产清单(机器设备抵押类)》)对上述借款提供抵押担保，被告二、被告三、被告五对上述借款提供最高额连带责任保证担保。被告四以其持有的被告一40%股权对上述借款提供质押担保，被告五以沪(2016)松字不动产权第003539号、沪(2016)松字不动产权第003540号房地产对上述借款提供第二顺位抵押担保，被告六以沪(2016)松字不动产权第003537号、沪(2016)松字不动产权第003538号房地产对上述借款提供第二顺位抵押担保，合同生效后，原告于2017年6月29日依约履行了划款义务，然还款期限届满后，被告一未能依约履行还款义务，截止2018年7月3日止，被告一共拖欠借款本金159,806,687.22元，罚息138499.13元。为此，原告曾多次找被告催收，但均无果，遂委托肖响华律师团队代为处理。诉讼请求：1、判决被告一偿还原告贷款本金159,806,687.22元及罚息138499.13元(暂计至2018年7月3日，之后的利息按合同约定的利率标准计算，罚息以拖欠本金、利息为基数，按计收罚息日适用的贷款执行利率加收30%计算至实际清偿之日止),以上合计159,945,186.35元;2、判决被告一支付原告实现债权所需支付的律师费用×××××元;3、判决被告二、被告三、被告五对上述债务承担连带清偿责任;4、依法处置被告四的质押股权(质权登记编号：A1700554519)，所得价款在其质押范围内优先偿还原告贷款本息及实现债权的费用;5、依法处置被告一的抵押财产(动产抵押登记书编号：0769东莞0020170628001)，所得价款在其抵押范围内优先偿还原告贷款本息及实现债权的费用;6、依法处置被告五的抵押房地产(权证编号：沪(2016)松字不动产权第003539号、沪(2016)松字不动产权第003540号)，原告对所得价款在超出第一顺位抵押权人担保债权的部分在其抵押范围内优先受偿;7、依法处置被告六的抵押房地产(权证编号：沪(2016)松字不动产权第003537号、沪(2016)松字不动产权第003538号)，原告对所得价款在超出第一顺位抵押权人担保债权的部分在其抵押范围内优先受偿;8、本案诉讼费用、保全费用全部由被告承担。03【处理结果】我们2018年7月15日接受委托，2018年7月26日完成了法院财产保全，经过以打促谈，被告最终迫于财产保全和诉讼的压力，先后进行还款：2018年7月28日偿还本金37.28万元、8月6日偿还本金2000万元、8月15日偿还本金13943.38万元。从委托到1.6亿金融借款资金回笼只花了整整一个月的时间。最后，本案以双方和解撤诉的方式结案，实现了超出当事人预期的圆满大结局。04【办案经过】结局往往是简单的，但过程却并不简单，我们经历了四部曲，与债务人共舞：第一步兵马未动，策略先行金融借款案件的证据都是比较完善充分的，不用花太多的时间在证据收集上，但该类案件最大的痛点就是虽有一大堆的抵押物、质押权、担保人，但真正到借款人失信时往往没有几个能变现的，借款金额大，回款难度高，往往是打赢了官司却拿不回多少钱。此类案件一定要防范对方故意把官司打成拉据战以战拖延时间，并借机转移财产，最后导致执行难!因此此类案件的战略制高点是想方设法查控债务人足额的有变现价值的财产，然后以打促谈，这一招叫打蛇打七寸，把握得好，便可“一招制敌”、“一剑封喉”，把握不好，便会错失良机、被动挨打、徒劳无功。为此，我们谋定而后动，制定了详细的诉讼策略：快速查找价值财产线索，快速进行财产保全，保全成功后再以打促谈，抓住对方弱点痛点，毕其功于一役，力求速战速决，不战而屈人之兵。第二步查找线索，财产保全能否先发制人，查找到债务人足额的有价值的财产线索是本案制胜的关键，因此，我们把主要精力和工作重心都放在查找财产线索上，并制订了详细的查找财产线索方案，经过近一个星期时间的奋战，通过大数据、现场调查、调查令等多方渠道全方位、不留死角地查找财产线索(此处省略一千字)，功夫不负有心人，我们终于查找到了诸多原抵押、质押、担保财产线索中没有的有变现价值的重大财产线索，于是我们在第一时间向法院提起诉讼并申请财产保全，并多次与法院进行有效沟通，说服法院快速照线索查封，没过几天，便配合法院完成了财产保全工作，且完全达到预期，至此，我们已是胸有成竹，胜券在握。第三步保全成功，打草惊蛇保全成功后，我们便主动打草惊蛇，明确告知被告我们已经提起诉讼，并已保全了足额的且可以变现的财产，动之以情、晓之以理，诉之以法，建议其“调为上策，判为中策，赖为下策”，引导被告走和解之路。第四步牵牛鼻子，迫其就范协商谈判之路并非坦途!在我们告知其财产被冻结查封情况后，被告并不立即就范，反而打算找律师来与我们对峙。在此情况下，我们通过法官、中间人等有重大影响力的第三方去做被告工作，并不断地亮出被告害怕的“杀手锏”，软硬兼施，逼其就范。最终被告迫于财产保全和诉讼等方面的压力，达成了和解协议，并自动先后进行还款：2018年7月28日偿还本金37.28万元、8月6日偿还本金2000万元、8月15日偿还本金13943.38万元。案涉贷款本金及利息全部结清后，我们办理了撤诉和解封手续，案件得以圆满解决。

告深圳市xxx工程有限公司、被告胡xxx劳务合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用适用小额程序，公开开庭进行了审理。原告陈xxx委托代理人，被告委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈xxx向本院提出诉讼请求：1、被告一向原告支付拖欠的工资20900元；2、被告一向原告支付逾期支付工资期间的利息1060.68元；3、被告一向原告支付本案律师费5000元；4、被告二对被告一承担连带责任；5、两被告承担诉讼费。事实和理由：原告于2018年入职被告一处从事防水工作，工作期间，被告多次拖欠原告工资累计20900元。原告多次向被告催要工资，被告均未支付。被告一为一人有限责任公司，被告二曾直接支付工作给原告，被告二与被告一存在资产混同的情况，因此被告二应承担连带清偿责任。被告深圳市xxx工程有限公司、胡xxx辩称，1，被告已足额支付原告2019年9月之前的22631元的报酬，原告要求被告支付20900元无事实依据；2，被告要求原告支付工资利息无法律依据；3，原告要求被告支付律师费5000元，因为鉴于原、被告之间成立的是劳务合同关系，不能当然适用劳动仲裁相关的规定，双方并没有约定如发生诉讼，律师费承担的问题，因此原告要求被告支付律师费无事实依据。两被告不存在财产混同的情形，因此被告胡xxx对被告深圳市xxx工程有限公司的债务不应承担连带责任。本院审理查明：一、原告提交微信聊天记录、工作服、巡逻签订表，证明其与被告胡xxx存在劳务关系的事实。二、原告提交电话录音证明被告胡xxx尚欠原告劳务费人民币20900元。三、原告提交委托代理合同及发票，证明原告因本次诉讼支出律师费人民币5000元。四、被告胡xxx提交微信支付截图，证明其向原告已支付了工作期间的劳务报酬共人民币22631元。同时支付标准为日劳务费人民币238元。五、被告深圳市xxx工程有限公司提交《企业所得税纳税申报表》，证明被告深圳市xxx工程有限公司与被告胡xxx之间不存在资产混同的情况。上述事实有原告提交的微信聊天记录、工作服、巡逻表、电话录音、委托代理合同及发票，被告提交了微信支付截图及企业所得税纳税申报表，以及记录在卷的庭审笔录相佐证，本院予以认定。本院认为，本案系劳务合同纠纷，原告陈xxx与被告胡xxx均确认双方存在劳务关系的事实。关于被告深圳市xxx工程有限公司与原告陈xxx之间是否存在劳务合同关系，本院认为原告仅提供工作时的服装，未能提交其他证据来补强双方存在合同关系的存在，应当承担举证不能的不利后果，故其诉求被告深圳市xxx工程有限公司承担赔偿责任不予支持。关于被告胡xxx拖欠原告劳务费具体金额问题，原告提交的2020年11月15日与被告胡xxx的聊天记录时原告说“反正我算是，2018年差我10000元，到现在累计22900元”，被告胡xxx说“好，我回来对一下就好”。2021年12月24日的电话通讯聊天被告胡xxx说：“我说给你，要下个月10左右钱才能到，知道吗”。双方共同确认应当扣除预支的人民币2000元的款项。上述原告与被告胡xxx之间的电话沟通，可以看出被告胡xxx确认欠劳务费的事实，且表示愿意支付该笔款项。故被告胡xxx应当支付原告劳务费人民币20900元。对于原告诉求的支付律师费的问题，因双方当事人未有书面的合同约定，且无必要性，本院不予支持。上述事实发生于《民法典》施行之前，故仍适用旧法。依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告胡xxx应当自本判决生效之日起十日内向原告陈xxx支付劳务费人民币20900元：二、驳回原告陈xxx的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百伍十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币237元，由被告胡xxx负担237元。该款原告陈xxx已预交，本院予以退回。被告胡xxx应于本判决生效之日起十日内向本院缴纳237元，逾期未缴纳，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。

订后，双方实际履行了5个月的试用期。后公司单方解除了劳动合同。本律师代理女子提起劳动仲裁，要求公司支付违法约定及擅自延长试用期的赔偿和违法解除劳动关系的赔偿金。2、裁判结果裁决公司向女子支付违法约定及擅自延长试用期3个月的赔偿33000元，违法解除劳动关系赔偿金20909元。3、律师点评《劳动合同法》第十九条劳动合同期限三个月以上不满一年的，试用期不得超过一个月；劳动合同期限一年以上不满三年的，试用期不得超过二个月；三年以上固定期限和无固定期限的劳动合同，试用期不得超过六个月。本案双方签订的劳动合同是一年期固定期限劳动合同，依法最长只能约定2个月试用期，而双方却约定了3个月试用期，实际履行了5个月试用期。《劳动合同法》第八十三条用人单位违反本法规定与劳动者约定试用期的，由劳动行政部门责令改正；违法约定的试用期已经履行的，由用人单位以劳动者试用期满月工资为标准，按已经履行的超过法定试用期的期间向劳动者支付赔偿金。所以，对于超出法律规定的3个月应当依法支付双倍工资。4、律师建议用人单位与劳动者签订合同时，应严格遵守法律规定的试用期期限，约定的试用期超过法律规定的期限或者主张双方协商一致延长试用期，都是无效抗辩。不用侥幸的认为延长试用期是对公司有利的，实际上这是给公司制造了一个大坑。

的性质。本案中，尽管涉诉土地被用于非农业建设，但并未改变土地使用权人主体，因此并不直接导致合同无效。根据《土地管理法》第六十二条第六款规定：“国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”故现行土地管理法明确规定鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地。结合案涉合同的约定内容，并未改变涉诉土地使用权人主体，故张某主张案涉合同全部无效，依据不足，法院对其该项上诉理由不予采信。国家鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地，这一政策导向在合同合法性认定时应予以考虑。同时，合同的租期也需符合法律规定，超过法定年限的部分应为无效。在签订合同时，双方应明确合同目的，并确保合同能够实际履行。本案中，张某承租土地的目的是建房办企业，但由于缺乏建房审批手续，房屋被认定为违法建设并被拆除，导致合同目的无法实现。因此，在盘活宅基地的过程中，双方应充分了解土地用途规划、建设审批等要求，确保合同的合法性和可履行性。当合同无法履行时，需要明确双方的责任并进行风险分配。本案中，虽然某村民委员会对于张某的建设活动有所知晓，但并未直接参与违法建设行为，因此不应承担全部责任。同时，张某作为承租人，在未经审批的情况下擅自建设房屋，也应承担相应的责任。因此，在盘活宅基地的过程中，双方应明确各自的权利和义务，合理分配风险。当合同无法继续履行时，双方应协商解除合同并进行善后处理。本案中，由于涉案房屋被拆除，张某的合同目的无法实现，因此合同应予以解除。同时，双方应就合同解除后的财产分割、损失赔偿等问题进行协商处理。在盘活宅基地的过程中，双方应充分考虑可能出现的各种情况，并在合同中约定相应的解决方案。本案焦点问题提炼：宅基地盘活过程中的合同性质与合法性认定标准是什么？如何确保合同目的与双方履行能力的一致性？在合同无法履行时，如何合理认定双方责任并进行风险分配？合同解除后如何进行善后处理，以保障双方权益？判决评析：本案判决在认定合同性质与合法性、合同目的与履行能力、责任认定与风险分配以及合同解除与善后处理等方面均体现了法律的公正性和合理性。特别是在处理合同解除问题时，充分考虑了双方的实际情况和合同履行的可能性，判决解除合同并进行了相应的善后处理。这一判决有助于维护双方当事人的合法权益，促进宅基地的规范盘活利用。同时，也为类似案件的处理提供了有益的参考和借鉴。【案情简述】一审法院认定事实：2017年12月15日，某村民委员会（甲方）与张某（乙方）签订《土地租赁合同》，约定经村两委提案、通过，全体村民代表大会讨论、通过，甲乙双方达成以下协议约定甲方将村西两块地共计342.94平方米、0.51亩出租给乙方使用。租期为三十年，从2017年12月15日至2047年12月14日，租金每年每亩12000元，乙方签字之日一次性交齐共计183600元。双方权利义务约定：甲方保证乙方正常使用水、电（检修除外），水电费按实际走字收费，甲方不干预乙方的正常经营，在租赁期内，无论出现任何情况，甲方租金不退。乙方在租期内，要遵纪守法，要执行村民公约制度。在其他事项条款第3款约定：合同到期后，乙方投资建设的不动产要拆除，恢复原貌。村民代表大会就“关于将村西范某房后土地租赁出去，每亩每年租金12000元，租赁期限三十年，签字时一次性交齐，租赁期间出现任何情况，租金不退”进行表决签字。合同签订后，张某向某村民委员会交齐租金183600元。2018年至2019年，张某在承租案涉土地上建起一栋房屋，包括地上二层、地下一层，并欲在此开办公司。2022年8月7日，顺义区某镇人民政府向张某发出《限期拆除决定书》，认定张某建设的上述三层砖混彩钢结构建筑物属于违法建设，要求在2022年8月8日前自行拆除、恢复原地貌。2022年9月5日，某政府向张某发出《强制拆除决定书》，通知将于2022年9月7日强制拆除上述违法建设，要求于强拆之前自行清理违法建设内的财物。在限拆通知期间内，张某自行拆除了房屋内安装的一些设备。案涉房屋于2022年9月9日被强制拆除。拆除后的部分建筑材料比如钢筋等其他材料也被拉走。张某主张由此发生材料转运费和人工费。张某将某村民委员会起诉至一审法院，主张某村民委员会以招商引资为由承诺张某可以建房开办企业，但张某建设房屋后被政府认定为违法建设并拆除，某村民委员会没有履行合同义务，没有提供合法的房屋，存在违约，故要求某村民委员会赔偿损失。一审法院认为，2019年修订的《土地管理法》第六十二条第六款规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。现行土地管理法明确规定鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地。结合案涉《土地租赁合同》的内容，并未改变宅基地使用权人主体，现有证据不足以证明案涉《土地租赁合同》存在违反现行土地管理法律、行政法规的效力性强制性规定的情形。根据法律规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。案涉《土地租赁合同》是双方真实意思表示，其中有关租期在20年以内的部分不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，超过20年以上的部分应为无效。张某要求确认案涉《土地租赁合同》无效的诉讼请求应部分得到支持。自租期开始至双方争议发生时仍处于合同有效期内。按照合同的相关条款，可认定某村民委员会在签署合同时同意张某在该处土地上建设不动产，再结合张某2出具的证明，可以认定签订租赁合同时张某承租案涉土地的目的就是为了建房办企业。张某建成房屋后，地上房屋因缺乏建房审批手续被认定为违法建设并强制拆除，故张某租赁土地建房办企业的合同目的无法实现，现双方无法协商变更合同的情况下，《土地租赁合同》无法再履行，张某要求解除土地租赁合同中有效部分，一审法院予以支持，并判令《土地租赁合同》中的有效部分于本判决作出之日解除。某村民委员会不同意解除合同的抗辩意见不能成立，一审法院不予采纳。现土地处于空置状态，为了避免双方损失进一步扩大，建议某村民委员会尽早收回案涉土地。关于张某主张的房屋建造损失，其提交的评估报告系单方委托，未经过某村民委员会的确认；张某仅提交了某公司代为支付70余万元建房款的付款凭证，该金额与评估报告中580余万元的造价金额相差巨大；张某提交的其他材料和人工费支出凭证，从证据内容和证据形式上看，缺乏与诉涉房屋建设的关联性；因此，张某提交的证据不能充分证明其建房投入成本，其主张建房损失580余万元一审法院不予采信。因张某在房屋被强拆前自行搬离了部分设备，又在强拆后拉走了部分建筑材料，一审法院结合张某建房时间、房屋规模、合同履行的期限，扣除其自行拆除部分设备和材料的价值后，酌情确定其损失金额。张某作为建房人，应积极履行建房审批手续，或要求某村民委员会协助办理建房审批手续，但其未提交证据证明其申请了建房审批手续，故应对房屋被拆除导致合同无法履行承担主要责任；某村民委员会作为出租人，同时也是集体土地的管理单位，未尽监督、督促义务，应承担次要责任。张某要求某村民委员会赔偿建房损失，一审法院予以支持，并在某村民委员会的过错范围内酌情确定赔偿张某建房损失40万元。张某对其损失的发生亦有过错，其要求某村民委员会赔偿利息损失一审法院不予支持。有关租金退还，张某要求某村民委员会退还25年的租金，即2022年12月15日至2047年12月14日期间的租金。租金退还应区分不同情形，其中租期超过20年以上的无效部分，该部分租金某村民委员会应全额退还，经核算为61200元。关于2022年12月15日至2037年12月14日期间的租金，虽然案涉房屋被拆除，但张某在诉讼前并未向某村民委员会明确要求交还土地，诉讼过程中双方又对合同是否应解除有争议，故一审法院认定张某应向某村民委员会交纳租金至合同解除之日，合同解除后的租金某村民委员会应退还张某。综上，一审法院核算某村民委员会合计应退还张某租金148665元。张某向白各庄一次性支付30年租金系基于双方合同约定，现合同因双方过错无法履行，并就租金退还问题发生争议，张某要求某村民委员会赔偿租金利息损失一审法院不予支持。因案涉土地已空置，某村民委员会为避免损失扩大应及时收回土地。关于建材转运费用和人工费，张某提供了收据和微信转账记录，显示支付的是房屋被强拆后的挖掘费、渣土运输费、人工费等，考虑到双方合同约定租赁到期后张某具有自行拆除房屋、恢复土地原貌的义务，张某要求某村民委员会赔偿上述费用一审法院不予支持。律师费及鉴定费均非必然发生的费用，张某要求某村民委员会赔偿一审法院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用张某于二〇一七年十二月十五日签订的《土地租赁合同》中租期自二〇三七年十二月十五日至二〇四七年十二月十四日的部分无效；二、确认某村民委员会与张某于二〇一七年十二月十五日签订的《土地租赁合同》中的有效部分于判决作出之日解除；三、某村民委员会于判决生效之日起七日内赔偿张某建房损失400000元；四、某村民委员会于判决生效之日起七日内退还张某租金148665元；五、驳回张某其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审法院维持原判。

的风险:1.合同性质的认定应当根据合同内容所涉法律关系,即合同双方当事人所设立的权利义务内容来确定,不能仅凭合同名称而定。本案中,虽然协议名为《民宿出租协议书》,但并无盈利共享、风险共担等联营合同的明确意思表示,应认定为租赁合同。即使合同中包含一些特殊条款，如办理许可证、管理公章等，也不必然改变其为租赁合同的本质，除非明确存在盈利共享和风险共担的条款。是否《民宿出租协议书》中的特殊条款（如办理相关行政许可证等）足以改变其性质为合作合同，而非纯粹的租赁合同。根据《民法典》及相关司法解释，合同的性质应根据合同条款的实质内容及双方的真实意图来确定。即便合同名称为“出租”，但如果条款中含有盈利共享、共担风险等元素，则可能被认定为合作合同。2.出租人在租赁经营中提供经营所需的相关证照材料、印章、印鉴,并配合经营等行为,不能视为实际参与经营管理的行为。这些行为可能是基于租金计算、经营监管等租赁合同的特殊约定而进行的。租赁合同中通常应明确责任分配，如何处理租赁物的维护和突发修理问题3.民宿经营需要依法取得土地和房屋的使用权和所有权,并办理营业执照、特种行业许可证等相关证照。但是,只要在一审法庭辩论终结前补齐相关证照,且未导致承租人经营受到实质影响,则不影响租赁合同的效力。4.出租人应当保证出租的民宿房屋符合相关法律法规的规定。但是,技术性违规如房屋是否取得建设工程规划许可证,一般不影响民事租赁合同的效力。本案的焦点问题在于:1.双方签订的《民宿出租协议书》的性质究竟是租赁合同还是联营合同;2.在出租人未及时取得特种行业许可证的情况下,租赁合同是否有效。对于上述焦点问题,二审法院根据合同内容、双方的权利义务约定,以及出租人是否实质参与经营等因素,认定系争协议为租赁合同。同时,法院认为在一审法庭辩论终结前补齐相关证照且未影响承租人经营的,不影响合同效力。该判决正确理解了相关法律规定,符合案件事实,值得赞同。【案情简述】本案二审主要争议焦点评判如下：一、双方签订的《民宿出租协议书》性质问题。某A民宿运营管理公司认为“《民宿出租协议书》法律关系应当认定为联营合同关系。合同所载内容表明，某B民宿不单纯是就案涉房屋交付给某A民宿运营管理公司，还负责办理、提供案涉民宿经营所需的许可证以及管理民宿的公章和法定代表人印鉴、财务专用章等。案涉合同内容已不能为一般租赁合同所能涵盖，不仅仅是民宿建筑物及附属设备使用权的转移。合同性质的认定不能仅凭合同名称而定，应当根据合同内容所涉法律关系，即合同双方当事人所设立的权利义务内容确定合同的性质。《民宿出租协议书》约定的权利义务内容不符合租赁合同的法律特征，而与联合经营合同的法律特征相符”。某B民宿认为“双方签订的协议为租赁协议，内容是某B民宿交付相关房产，由某A民宿运营管理公司使用和独自占有经营的收益，某B民宿仅仅是收取相关的租金。只是为了保证某A民宿运营管理公司能够按时交付租金，对某A民宿运营管理公司的收入进行了一定监管。但不论某A民宿运营管理公司经营状况是否好，都应该按照约定支付租金。双方无共享经营的利益和共担风险的意思表示，因此案涉合同应为租赁合同”。经审查，双方签订的《民宿出租协议书》明确载明“某B民宿将其管理和所有的房屋整体出租给某A民宿运营管理公司作为民宿运营；租赁期三年；租金为固定基本租金＋可变租金；在民宿出租经营期间，由某A民宿运营管理公司单独承担全部经营性支出”，根据上述表述内容，双方应为某B民宿将其管理和所有的民宿出租给某A民宿运营管理公司的意思表示。虽然《民宿出租协议书》中还载明“某B民宿负责办理、提供本民宿经营所需的许可证、民宿公章、财务专用章、法定代表人印鉴的刻制；某B民宿为某A民宿运营管理公司经营所需提供相应配合和方便，包括但不限于银行账户开设、发票申领和开具、协议签订、资金转账或收付；民宿的公章和法定代表人印鉴、财务专用章、银行账户及银行U盾由某B民宿代为管理，财务管理工作由某B民宿代为负责，某A民宿运营管理公司使用时需提前知会，某B民宿予以合理配合”的内容，但应当系基于协议约定的可变租金计算要以营业额为基础，某B民宿需要对经营收入进行监管，且由于民宿经营的特殊性，某B民宿需要提供某A民宿运营管理公司经营所需的相关证照材料、印章、印鉴，并配合经营。某B民宿的该系列行为，不能视为实际参与经营管理的行为，结合《民宿出租协议书》中无盈利共享、风险共担的明确意思表示。故，本院依据现有证据不能作出“《民宿出租协议书》约定的权利义务内容不符合租赁合同的法律特征，而与联合经营合同的法律特征相符”的认定。某A民宿运营管理公司“《民宿出租协议书》法律关系应当认定为联营合同关系”的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。二、双方签订的《民宿出租协议书》效力问题。某A民宿运营管理公司认为“案涉民宿房屋未根据《旅馆业治安管理办法》第二条、第四条第一款等规定，向当地公安等机关申领特种行业许可证等有关行政许可证，违反相关规定；案涉民宿房屋属于乡、村规划区内房屋，且未取得建设工程规划许可证，其违反《中华人民共和国城乡规划法》的效力性强制性规定，属于违法建筑。双方订立的《民宿出租协议书》应属无效”。某B民宿认为“某B民宿已经提供了房产证明，办理了特种经营许可证，租赁合同应合法有效。且《特种旅馆业治安管理办法》所规定的特种经营许可证，仅仅是公安部门以及相关部门的行政性管理办法，就算没有特种经营许可证也不影响双方民事活动的效力”。经审查，某B民宿在一审中提交《不动产权证》，证明案涉民宿房屋取得了宅基地使用权和房屋所有权。二审中，某B民宿提交雅安市雨城区公安局颁发的《特种行业许可证》，证明出租给某A民宿运营管理公司所经营的民宿，办理了特种经营许可证。根据上述证据，可以认定1.案涉民宿土地和房屋已经依法取得使用权和所有权。故，案涉民宿房屋是否取得建设工程规划许可证，是否违反《中华人民共和国城乡规划法》的效力性强制性规定，是否属于违法建筑，不属于本案应当严格审查的范畴；2.某B民宿已于2021年12月15日取得案涉民宿《营业执照》，虽然某B民宿提交的雅安市雨城区公安局颁发的《特种行业许可证》的颁发时间在双方签订的《民宿出租协议书》之后，但某A民宿运营管理公司无证据证明在其租赁经营期间，因某B民宿尚未取得《特种行业许可证》导致经营无法正常进行的情形。故，在一审法庭辩论终结前某B民宿未取得《特种行业许可证》，但在一审判决前某B民宿已经取得《特种行业许可证》，结合最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（即九民会议纪要）第37条“法律、行政法规规定某类合同应当办理批准手续生效的，未经批准的合同欠缺法律规定的特别生效条件而未生效。而未生效的合同已具备合同的有效要件，对双方具有一定的拘束力，任何一方不得擅自撤回、解除、变更。在该生效条件成就前，不能产生请求对方履行合同主要权利义务的法律效力”的规定精神，因某B民宿已经依法取得案涉民宿土地和房屋使用权和所有权，并取得《营业执照》、《特种行业许可证》的情况下，《民宿出租协议书》已经具备生效条件。一审判决作出“双方签订的《民宿出租协议书》系双方当事人的真实意思表示，所约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效”符合本案查明的事实和法律规定。

人民共和国土地管理法》的相关规定。虽然法律鼓励盘活利用闲置宅基地，但转让过程中须确保所有法律程序和条件得到满足，包括但不限于集体经济组织的同意和适当的登记程序。下面案件的核心争议在于宅基地使用权转让的合法性，特别是转让给非村集体成员的合法性，以及合同的有效性。对于判决的评析：一审法院认为，梁某棠将宅基地使用权转让给廖某泉的行为得到了村集体的同意，并且双方已经实际履行了合同，因此合同有效。这一判决重视了村集体的自治权和决策，以及双方的实际履行行为，体现了对交易稳定性和双方合理预期的尊重。然而，需要注意的是，即使村集体同意转让宅基地使用权给非成员，这种转让是否符合更高级法律规定仍需进一步审查。如果法律明确禁止此类转让，那么即使村集体同意，合同也可能无效。因此，一审法院在判决时应更加仔细地考量法律的层级和强制性规定，以确保判决的合法性和正当性。总的来说，一审法院在处理此案时已充分考虑了地方习惯和实际操作，但在法律的适用上可能需要进一步审慎，特别是在处理涉及土地管理法的强制性规定时，应确保所有法律条款都得到恰当考虑和应用。二审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。因此，梁某棠将其宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员廖某泉，违反了法律强制性规定，合同应属无效。二审法院纠正了一审法院的判决，认为合同无效，并要求梁某棠返还转让款及利息给廖某泉，同时廖某泉返还宅基地给梁某棠。【案情简述】村集体集体讨论决定将宅基地使用权转让给非村集体成员合法性如何一审法院认为，本案为宅基地使用权纠纷，双方争议的焦点为：廖某泉诉请确认案涉《合同》无效并要求梁某棠返还已付转让款及支付利息损失，理据是否充足。按照《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》的相关规定：国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅；依法取得的宅基地和宅基地上的农村村民住宅及其附属设施受法律保护。由此可见，国家法律并不当然禁止宅基地使用权的转让流转。梁某棠经案涉宅基地所在村集体通过集体讨论决定的形式置换取得案涉宅基地的使用权，并经案涉宅基地所在村委会和村集体经济组织同意，将案涉宅基地使用权转让给廖某泉，已将报建权利人变更备案登记为廖某泉。廖某泉为东莞户籍人口，其经案涉宅基地所在村委会和村集体经济组织同意受让梁某棠合法取得的宅基地使用权，不违反法律和行政法规的强制性或禁止性规定。案涉《合同》为双方的真实意思表示，廖某泉已依约向梁某棠付清《合同》约定的全部转让款，梁某棠已将案涉宅基地交付给廖某泉使用并协助完成将案涉宅基地的使用权利人在村委会及村集体经济组织中进行变更登记，廖某泉亦已取得东莞市常平镇测量队作出的显示报建人为廖某泉的私人报建图。由此可见，案涉《合同》已实际履行完毕。现廖某泉主张，梁某棠虚假承诺诱使廖某泉签署无效合同，且廖某泉不是本村村民，案涉宅基地无土地使用权证无法报建，故案涉《合同》因违反土地管理法关于非本村村民不得受让宅基地的规定而无效，缺乏证据证明，亦缺乏理据，本院不予采纳。因此，对廖某泉诉请确认《合同》无效并要求梁某棠返还土地转让款及支付利息损失，本院不予支持。二审法院认为，本案系宅基地使用权纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。根据二审双方的诉辨意见，本案争议焦点为：案涉宅基地使用权转让合同是否有效。本院分析如下：根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地......。可见，宅基地仅限于本集体经济组织特定的成员享有使用权，农村集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。案涉土地系农村集体土地，梁某棠将其宅基地使用权转让给非本集体经济组织成员廖某泉，违反前述法律强制性规定，应属无效行为。某某村村小组的会议记录仅反映了梁某棠原有宅基地调换的事宜，与廖某泉无关。某村村民委员会出具的《证明》及测量队的报建图，仅能证明案涉地块报建人的变更，不能证明土地行政管理机关对案涉土地转让行为合法性的认可。因此，案涉宅基地使用权转让合同，不论从法律上还是履行上，均缺乏合法性基础。一审法院认为有效不当，本院予以纠正。因无效合同获得的财产，应当予以返还。梁某棠基于无效转让合同而获得的转让款及资金占有期间利息，均应返还给廖某泉。与此同时，廖某泉亦应返还案涉宅基地给梁某棠，由双方协商采取适当方式完成交接。综上所述，廖某泉的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律错误，应予改判。

行为。网络诈骗与一般诈骗的主要区别在于网络诈骗是利用互联网实施的诈骗行为，没有利用互联网实施的诈骗行为便不是网络诈骗。所以，网络诈骗的处罚是按照诈骗罪的处罚进行的。下面是诈骗犯罪的处罚规定：1.犯本罪的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金;2.数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金;3.数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。根据《最高人民法院、最高人民检察院关于办理诈骗刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定：诈骗公私财物价值三千元至一万元以上、三万元至十万元以上、五十万元以上的，应当分别认定为刑法第二百六十六条规定的“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”。各省、自治区、直辖市高级人民法院、人民检察院可以结合本地区经济社会发展状况，在前款规定的数额幅度内，共同研究确定本地区执行的具体数额标准，报最高人民法院、最高人民检察院备案。二、网络诈骗主要有哪些形式有下列形式：1.网络购物诈骗，以远低于市场价格兜售商品。2.中奖诈骗，QQ中奖网民若信以为真与其联系，对方大都会以需要保证金、支付邮寄费用、预缴税款等方式要求先汇钱、后兑奖。3.医保、社保诈骗。4.包裹藏、毒诈骗。5.金融交易诈骗。6.票务诈骗。7.虚构车祸诈骗。三、网络诈骗犯罪主要特点1.没有时空限制、缺乏传统意义上的现场。犯罪嫌疑人无需露面即能完成犯罪，难以通过传统的技术手段来获取直接认定犯罪嫌疑人的证据。法律快车提醒您，网络诈骗往往是跨辖区、甚至跨境实施的，整个犯罪过程中犯罪嫌疑人与受害人不用见面就能完成。这一新型的犯罪手法打破了传统犯罪的时空界限，没有现场，也就没有能认定犯罪嫌疑人的直接证据。2.犯罪成本低，蔓延速度快，作案范围广。犯罪嫌疑人只需几台电脑和几套简单的通信设备，几张用虚假信息注册的银行卡、手机卡，即可在短时间内不为人知地大范围完成诈骗行为，犯罪过程无需大量人力、物力、财力。只需几个人就能完成整个犯罪流程（甚至一个人就行）。犯罪先期投入成本不超过2万元，适合家庭作坊式犯罪，基本上是只要想干就能干。3.诈骗花样繁多，手法翻新快。这是传统型犯罪所不能比拟的，犯罪嫌疑人会紧跟社会热点，针对不同群体量身定做行骗方式，千方百计运用信息设备变换作案手法，编造五花八门的虚假信息。从最原始的中奖诈骗、消费信息发展到各类补贴、电话欠费、邮包藏毒、个人信息泄露、涉嫌犯罪、加工加盟、网络购物、购车购房退税、部队采购等等，诱使人们上当受骗，每种骗术都会在被人识破后就花样翻新，令人防不胜防，稍不小心便会上当受骗。4.专业化、集团化趋势明显。一些网络诈骗实施过程中各种角色都有专人扮演、协同诈骗，网络诈骗团伙一般都由数个相对独立的犯罪单元组成，即组织领导、拨打诈骗电话、提供网络技术支撑、转账取款等部分，其中有的技术支撑组、转账取款组同时为多个网络诈骗团伙服务，逐渐演变成一种专业化、职业化的犯罪团体，彼此相对独立。致使公安机关往往只能打其一部，难以触及其核心。